АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-4830/2024

г. Ставрополь

15 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 июля 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меховой М.О., рассмотрев исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, ст. Ессентукская, Предгорный район, Ставропольский край

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки, Ставропольский край, 

об обязании комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки исполнить обязательства по приемке и оплате квартир, установленные муниципальными контрактами:

- по муниципальному контракту №0321300075623000123-429988-1146059 от 30.12.2023 принять и оплатить квартиру № 129 по адресу: 

<

...>, площадью 33,6 кв.м,

- по муниципальному контракту №0321300075623000132-429988-1146059 от 30.12.2023 принять и оплатить квартиру № 115 по адресу: 

<

...>, площадью 33,6 кв.м,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН 

<

***>, т. Ессентукская, Предгорный район, Ставропольский край обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки, Ставропольский край об обязании исполнить обязательства по приемке и оплате квартир, установленные муниципальными контрактами (дело № А63-1151/2024).

Основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 с исковым заявлением, послужил факт того, что истец обязался продать и передать ответчику, а ответчик обязался принять и оплатить 18 квартир в новом жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

Представитель ответчика в судебном заседании 18.03.2024 представил отзыв, доводы отзыва поддержал и ходатайствовал о назначении судебной строительно – технической экспертизы о соответствии спорных квартир №№ 115 и 129 требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и требованиям, установленным техническим заданием.

Судом вынесен на обсуждение вопрос о выделении части требований в отдельное производство. Представитель комитета не возражал. 

Суд, с учетом того, что в отношении остальных 16 квартир по адресу: 

<

...>, отсутствуют возражения относительно соответствия их требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и требованиям, установленным техническим заданием, в соответствии с положениями статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выделил в отдельное производство требования истца об обязании ответчика по муниципальному контракту №0321300075623000123-429988-1146059 от 30.12.2023 принять и оплатить квартиру № 129 по адресу: 

<

...>, площадью 33,6 кв.м и по муниципальному контракту №0321300075623000132-429988-1146059 от 30.12.2023 принять и оплатить квартиру № 115 по адресу: 

<

...>, площадью 33,6 кв.м, о чем вынесено отдельное определение от 18.03.2024.

Выделенным требованиям присвоен № А63-4830/2024.

Определением от 15.04.2024 по ходатайству комитета с учетом произведенной предпринимателем на депозит суда оплаты денежных средств за производство экспертизы по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Межрегиональный экспертный центр «Флагман» (357524, 

<

...> а, стр. 1, оф. 7).

Согласно заключению эксперта от 20.06.2024 № 794/24 квартиры, расположенные по адресам: 

<

...> и 

<

...> в целом соответствуют требованиям, предъявленным к жилым помещениям, а также требованиям, установленным техническим заданием муниципального контракта от 30.12.2023 №0321300075623000123-429988-1146059; муниципального контракта от 30.12.2023 №0321300075623000132-429988-1146059, заключенных между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на приобретение площади для предоставления жилых помещений, в соответствии с краевой адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае в 2019-2025 годах», в рамках реализации переселения граждан города-курорта Ессентуки.

К судебному заседанию от истца поступило ходатайство об обращении решения суда к немедленному исполнению.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. В ранее представленном отзыве на исковое заявление поясняет, что комитетом 31.12.2023  подготовлены и переданы нарочно ИП ФИО1 письма (уведомления) о том, что по состоянию на 10 часов 00 минут 31.12.2023 обязательства по предоставлению соответствующих выписок из ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в нарушение п.5.1.1 контракта ИП ФИО1 не исполнены, необходимая документация не предоставлена. 31.12.2023 ИП ФИО1 представлены нарочно в комитет уведомления о готовности к приемке и передаче жилых помещений (квартир) и представлены выписки из ЕГРН, датированные 27.12.2023. В соответствии с п. 12.1. контракта, срок действия муниципального контракта до 31.12.2023. Срок исполнения муниципального контракта до 31.12.2023 с момента заключения муниципального контракта. 09.01.2024 в адрес комитета поступило письмо от ИП ФИО1, датированное 31.12.2023 и содержащее положение о возможности комиссионного обследования по приемке жилых помещений (квартир) 31.12.2023 начиная с 18:00 по московскому времени. По указанному обращению ИП ФИО1 комитетом было подготовлено и передано письмо от 16.01.2024 № 20-183/п, согласно которому сообщалось об отсутствии возможности проведения организационно-технических мероприятий по приемке-передачи жилых помещений (квартир) в связи с истечением срока действия и срока исполнения заключенных муниципальных контрактов. В этой связи ответчик просит отказать ИП ФИО1 в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон после окончания перерыва по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (исполнитель) в рамках реализации краевой адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае в 2019-2023 годах» заключены следующие муниципальные контракты: от 30.12.2023 №0321300075623000123-429988-1146059; муниципального контракта от 30.12.2023 №0321300075623000132-429988-1146059.

Пунктами 2.1 контрактов предусмотрено, что заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по передаче квартиры для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного в городе-курорте Ессентуки в соответствии с Техническим заданием (приложение 1 к муниципальному контракту), являющимся неотъемлемой частью настоящего муниципального контракта.

В соответствии с указанными контрактами исполнитель обязался продать и передать заказчику, а заказчик обязался принять и оплатить, установленную в п.3.1. муниципальных контрактов цену, за 2 квартиры в новом жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Согласно пунктам 2.2, 2.4 муниципальных контрактов квартира должна соответствовать качественным, функциональным и техническим требованиям, предъявляемым к ней, которые определяются Техническим заданием; не должна быть обременена правами третьих лиц, за исключением обеспеченных залогом таких жилых помещений, прав требований кредитных организаций, и не должна находиться под арестом, быть объектом каких-либо договоров и должна соответствовать требованиям муниципальных контрактов, требованиям, установленным техническим заданием (приложение 1 к контракту), требованиям технических регламентов, и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям..

Согласно п.4.2. указанных контрактов, в обеспечение исполнения обязательств исполнитель по каждому заключенному обеспечивалось предоставлением независимой гарантии, выданной банком: по муниципальному контракту № 0321300075623000123-429988-1146059 от 30.12.2023 ПАО «Совкомбанк» 26.12.2023 выдал гарантию на сумму403 200 руб.; по муниципальному контракту № 0321300075623000132-429988-1146059 от 30.12.2023 ПАО «Совкомбанк» 26.12.2023г. выдал гарантию на сумму 403 200 руб. 

В соответствии с пунктом 5.1.2 муниципальных контрактов исполнитель обязан в срок до 31.12.2023 включительно передать жилые помещения - квартиры заказчику по акту приема-передачи жилого помещения - квартиры. 

Согласно 5.1.3 муниципальных контрактов исполнитель обязан передать заказчику квартиру в состоянии, пригодном для пользования и проживания, в соответствии с требованиями, указанными в приложении 1 к контракту, со всеми необходимыми документами и нести ответственность за их достоверность.

Письмом от 31.12.2023 ИП ФИО1 известила комитет о возможности комиссионного обследования по приемке жилых помещений (квартир) 31.12.2023 начиная с 18:00 по московскому времени. Данное письмо получено комитетом 09.01.2024.

Комитетом подготовлен ответ от 16.01.2024 № 20-183/п, согласно которому сообщалось об отсутствии возможности проведения организационно-технических мероприятий по приемке-передачи жилых помещений (квартир) в связи с истечением срока действия и срока исполнения заключенных муниципальных контрактов. 

Ссылаясь на то, что в адрес истца не поступало никаких претензий относительно не устранённых недостатков квартир, но по настоящее время квартиры не приняты комитетом, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Рассмотрев требование истца об обязании принять квартиры, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 8 статьи 3 Закона № 44-ФЗ под муниципальным контрактом понимается договор, заключенный от имени муниципального образования муниципальным заказчиком для обеспечения муниципальных нужд.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса).

В силу статьи 470 Гражданского кодекса товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 данного Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Из содержания статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к способам защиты права, в том числе, относится присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора) (постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2002 № 2772/99).

Как предусмотрено статьей 396 Гражданского кодекса Российской Федерации, при ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор может потребовать исполнения обязательства в натуре, то есть потребовать совершения тех действий, которые составляют содержание обязанности.

С учетом изложенного, требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре может быть удовлетворено при условии, что данная обязанность предусмотрена законом либо договором.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 7 марта 2000 г. № 3486/99 критериями допустимости иска об исполнении в натуре является возможность реального исполнения принятого решения исходя из положений Федерального закона «Об исполнительном производстве» и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

При решении вопроса о применении указанного способа защиты суд обязан определить порядок, механизм, сроки исполнения обязательств в натуре, выяснить возможность реального исполнения принятых им решений исходя из положений Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2000 № 3486/99 и 14.08.2001 № 9162/00).

Материалами дела подтверждено, что квартиры, расположенные по адресу: 

<

...>, №115 были готовы к передаче в установленный пунктами 5.1.2 контрактов срок. Общая площадь квартир соответствует условиям контракта, квартиры не находились под арестом, не являлись объектом каких-либо договоров и соответствовали требованиям контрактов, требованиям, установленным техническим заданием (приложение 1 к контракту), требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

С учетом возражений комитета относительно несоответствия квартир техническим требованиям по делу назначена строительно – техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Межрегиональный экспертный центр «Флагман» от 20.06.2024 № 794/24 квартиры, расположенные по адресам: 

<

...> и 

<

...> в целом соответствуют требованиям, предъявленным к жилым помещениям, а также требованиям, установленным техническим заданием муниципального контракта от 30.12.2023 №0321300075623000123-429988-1146059; муниципального контракта от 30.12.2023 №0321300075623000132-429988-1146059, заключенных между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на приобретение площади для предоставления жилых помещений, в соответствии с краевой адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае в 2019-2025 годах», в рамках реализации переселения граждан города-курорта Ессентуки.

Поверхности стен жилой комнаты, кухни и прихожей квартиры № 115 и № 129 оштукатурены декоративной штукатуркой, что нарушает требования Приказа Минстроя от 29.04.2020 № 237/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью», а также технического задания муниципальных контрактов от 30.12.2023. Вместе с тем, выявленные несоответствия являются устранимыми. Для устранения выявленных несоответствий в квартирах №115 и № 129 требуется выполнить замену отделки с фактурной штукатурки на обои в жилой комнате, прихожая, кухне.

Учитывая незначительность и устранимость нарушений, суд приходит к выводу, что выявленное экспертом несоответствие является несущественным и не может быть основанием для отказа комитета в приемке квартир.

Поскольку жилые помещения пригодны в целях использования по назначению, соответствуют существующим требованиям к такого рода объектам, суд приходит к выводу о том, что комитет необоснованно уклоняется от приемки подлежащей передаче объектов.

Суду не представлено доказательств несоответствия количественных и качественных характеристик жилых помещений условиям муниципальных контрактов, установленных приемочной комиссией:

Комитетом не был составлен акт с указанием недостатков, которые делают объекты недвижимости - квартиры непригодными для использования. Возражений относительно проведенной экспертизы не заявлено.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В установленном законом порядке заключение эксперта ООО «Межрегиональный экспертный центр «Флагман» не оспорено и не признано недействительным. Документы, определяющие уровень квалификации эксперта и право производить судебную экспертизу, материалы дела содержат. Доказательства недостоверности выполненного экспертного заключения не представлено.

Вместе с тем, право комитета на безвозмездное устранение недостатков в разумный срок не отменяет его обязанности принять объект после уведомления о готовности объекта к передаче.

С учетом пригодности жилых помещений в целях использования по назначению, соответствия их существующим требованиям к такого рода объектам, суд приходит к выводу о том, что комитет необоснованно уклоняется от приемки подлежащих передаче объектов.

Довод комитета о том, что согласно предоставленным выпискам из ЕГРН по состоянию на 27.12.2023 собственником жилых помещений (квартир) являлось третье лицо - ООО Специализированный застройщик «Берег 1», в связи с чем, жилые помещения (квартиры) не могли быть приняты от ненадлежащего правообладателя, судом отклоняется, поскольку на момент рассмотрения спора собственником квартир, расположенных по адресу: 

<

...>, №129 является ФИО1 на основании договоров купли – продажи от 28.12.2023, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи от 10.01.2024.

При этом суд учитывает, что ООО Специализированный застройщик «Берег 1» только 27.12.2023 зарегистрировало право собственности за собой на спорные квартиры на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2023 № 26-30-20-2023.

Таким образом, с учетом сроков регистрации первоначального собственника и перехода права собственности по объективным независящим от ИП ФИО1 обстоятельствам в реестре сохранялась запись о праве собственности застройщика, однако истцом был заключен с застройщиком договор купли продажи от 28.12.2023 и поданы документы на регистрацию. 

Доказательств наличия недостатков, которые делают 2 спорные квартиры непригодными для использования, ответчиком в материалы дела не представлено. Мотивированного обоснования отказа в принятии квартир на момент рассмотрения спора комитет не представил. 

При этом суд учитывает, что муниципальные контракты заключены в соответствии с краевой адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае в 2019-2023 годах» в рамках реализации переселения граждан города-курорта Ессентуки.

Пунктом 3.7 контрактов определено, что источником финансирования являются средства Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства, бюджета Ставропольского края и бюджета город-курорт Ессентуки на финансирование переселения, а также средства бюджета Ставропольского края и бюджета города-курорта Ессентуки на оплату разницы в стоимости квартиры, превышающей по площади ранее занимаемое гражданами жилое помещение, в случае приобретения квартиры, общая площадь которой превышает общую площадь жилого помещения в аварийном многоквартирном доме.

Невыполнение комитетом обязательств по приемке квартир повлечет возврат субсидии в краевой бюджет и нарушит права граждан города-курорта Ессентуки.

Кроме того, в результате уклонения ответчика от приемки квартир, на истца безосновательно возложено бремя содержания и обеспечения сохранности этих объектов.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о необоснованном уклонении комитета от принятия и оплаты спорных квартир, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению.

Заявление ФИО1 об обращении решения к немедленному исполнению судом рассмотрено и удовлетворено.

В соответствии с частью 3 статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.

Таким образом, обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, принятие которой допускается в особых обстоятельствах, при представлении стороной доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению либо о причинении взыскателю значительного ущерба.

С учетом высокой социальной значимости вопроса обеспечения граждан жильем, реализации конституционного права граждан на жилище и принимая во внимание факт заключения муниципальных контрактов на приобретение площади для предоставления жилых помещений в соответствии с краевой адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае в 2019-2025 годах», в рамках реализации переселения граждан города-курорта Ессентуки, а также с учетом того и замедление исполнения решения суда может привести к нарушению прав и интересов третьих лиц, суд удовлетворяет заявление предпринимателя.

Расходы по оплате государственной пошлине и расходов по проведенной экспертизе относятся на истца на основании его ходатайства. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, т. Ессентукская, Предгорный район, Ставропольский край, удовлетворить. 

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН 

<

***>, г. Ессентуки принять и подписать акты приема-передачи жилых помещений (квартир) и осуществить оплату по муниципальным контрактам в течение 7 (семи) календарных дней с даты подписания акта приема-передачи жилых помещений (квартир): 

1. по муниципальному контракту № 0321300075623000123-429988-1146059 от 30.12.2023 принять и оплатить квартиру № 129 по адресу: 

<

...>, площадью 33,6  кв.м; 

2. по муниципальному контракту № 0321300075623000132-429988-1146059 от 30.12.2023 принять и оплатить квартиру № 115 по адресу: 

<

...>, площадью 33,6 кв.м. 

Решение по делу подлежит немедленному исполнению.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 В.В. Безлепко