ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4495/2025

г. Челябинск

11 июня 2025 года

Дело № А07-22883/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Зориной Н.В., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машкиным Д.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2025 по делу № А07-22883/2023.

Общество с ограниченной ответственностью «Экстрадент» (далее – истец, ООО «Экстрадент») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023; об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, общей площадью 180,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55 020503:3725, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. Академика Королева, 6/1, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 4 110 221,09 руб. (Четыре миллиона сто десять тысяч двести двадцать один рубль 09 копеек), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом № 30209079 от 01.04.2024, подготовленным ООО «Консалт», изложив пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 441 022,10 руб., перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (с учетом уточнения предмета заявленных исковых требований, т. 8 л.д. 130-139).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» (далее – ООО «Новосибирская оценочная компания»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2025 (резолютивная часть от 12.02.2025) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что согласно дополнению № 31106832-24 к заключению судебного эксперта № 30209079-23 рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20%, по состоянию на 26.01.2023 составила 4 775 716,41 руб., тогда как согласно представленным договору подряда № 7 от 28.05.2018 на выполнение ремонтных работ; локальному сметному расчету № 1 на капитальный ремонт нежилого помещения; акту выполненных работ за период с 01.10.2019 по 31.10.2019 (форма КС-2) общая стоимость произведенных работ составила всего 1 847 852,50 руб. Апеллянт указал, что экспертом в качестве неотделимых улучшений были определены все работы, осуществленные в арендуемом помещении, тогда как зачету подлежали только те работы, которые были согласованы с арендодателем в 2018 - 2019 годах. Апеллянт отметил, что судебный эксперт оценил все произведенные ремонтные работы, улучшения, неотделимые от помещения, без привязки к дате согласованного ремонта, в том числе, эксперт принял в качестве неотделимых улучшений работы, выполненные в рамках приведения помещения в соответствие с медицинской деятельностью, в том числе, обеспечение дополнительными энергоресурсами, коммунальными ресурсами, дизайна помещений, тогда как, по мнению апеллянта, указанные неотделимые улучшения относятся к обычной предпринимательской деятельности истца.

По мнению апеллянта, эксперт не руководствовался документацией, представленной истцом (договором подряда, актом выполненных работ) по капитальному ремонту, который был согласован арендодателем. Эксперт оценил весь объект в целом, не отразил перечень работ, осуществленных после (либо до) производства согласуемых работ, тогда как решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений. Эксперт пришел к выводу, что ряд работ по указанным категориям отнесены к неотделимым улучшениям при осуществлении капитального ремонта и подлежат зачету в стоимость выкупа объекта. Судом первой инстанции не было учтено, что текущий ремонт в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является обязанностью арендатора, следовательно, именно истец должен производить ремонт по замене и (или) восстановлению отдельных элементов строительных конструкций таких помещений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения помещений. С учетом изложенного апеллянт полагал, что суд первой инстанции необоснованно принял заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, не усомнился в его выводах, в том числе, касаемо перечня и стоимости неотделимых улучшений, не сопоставил данное заключение с имеющимися в материалах дела доказательствами (договором подряда, КС-2, КС-3, письмом Управления о согласовании работ), не дал оценку разрешению собственника на проведение работ в 2018-2019 годах.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

От ООО «Экстрадент» поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью обеспечения явки представителя истца в судебное заседание апелляционного суда по причине нахождения его в отпуске, которое было отклонено судом апелляционной инстанции.

В силу части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, суд рассматривает возможность и необходимость отложения судебного разбирательства. При этом следует отметить, что отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда, и должно быть обусловлено уважительностью причин неявки.

Указанные нормы предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием причины неявки в судебное заседание и при условии, что эти причины будут признаны судом уважительными.

В данном случае апелляционный суд оснований для отложения судебного разбирательства не усмотрел, так как позиция сторон в достаточной мере раскрыта в представленных суду процессуальных документах, явка сторон в судебное заседание обязательной не признавалась, в силу чего неявка истца или его представителя в судебное заседание сама по себе препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы не является.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суда апелляционной инстанции от ООО «Экстрадент» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Экстрадент» на праве аренды пользуется под медицинскую деятельность нежилыми помещениями муниципального нежилого фонда, расположенными по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...>, литера А:

- с кадастровым номером 02:55:020503:17442, площадью 86,5 кв.м, помещения № 2, 2а, 3,15а, 16, 16а, 17, 17а, 18, 19; с кадастровым номером 02:55:020503:1743, площадью 18,7 кв.м, помещение № 1; площадью 75,7 кв.м, помещения № 4, 5, 6, всего общей площадью 180,9 кв.м (договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31173 от 25.06.2018, № 31983.2 от 21.06.2022, т. 1 л.д. 45-47, 66-68);

- площадью 179,6 кв.м, помещения №1, 1а, 2, 3, 3а, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 19, 19а (договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда № 31896 от 04.03.2019, № 31983 от 30.04.2019, № 31983.1 от 01.12.2020, т. 1 л.д. 50-52, 55-57, 61-63).

28.04.2018 ООО «Экстрадент» обратилось в Управление, указав, что помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, невозможно использовать как стоматологическую клинику, т.к. помещение требует ремонта, просило разрешения выполнить ремонт указанного помещения с освобождением общества от арендных платежей (т. 4 л.д. 14).

Письмом от 17.05.2018 исх. № 14510 Управление запросило у ООО «Экстрадент» фотографии, дефектную ведомость и смету затрат по планируемому ремонту (т. 4 л.д. 15).

Письмом исх. № 004 от 06.06.2018 «Экстрадент» представило в Управление дефектную ведомость от 05.06.2018, смету и фотографии объекта на день предъявления для выполнения за счет собственных средств работ в арендуемом помещении (т. 4 л.д. 16).

ООО «Сириус» 28.05.2018, выполнявший строительные работы в арендуемых помещениях, направил в адрес истца письмо, где указал объемы и перечень выполняемых работ (т. 4 л.д. 28).

28.05.2018 между ООО «Экстрадент» и ООО «Сириус» заключен договор подряда № 7 (т. 4 л.д. 52-55) на выполнение комплекса работ в спорных помещениях. После их выполнения стороны подписали акт выполненных работ за период с 01 октября по 31 октября 2019 года (форма КС-2) на сумму 1 847 852,5 руб. (т. 1 л.д. 74-75)

Письмом от 27.08.2019 № 27962 Управление уведомило ООО «Экстрадент», что не возражает против узаконения выполненной перепланировки в арендуемом нежилом помещении за счет собственных средств и рекомендовало обратиться за оформлением разрешительной документацией (т. 4 л.д. 19).

10.12.2019 ООО «Экстрадент» обратилось в Управление за разрешением переоборудования центрального водяного отопления на электрическое в арендуемом помещении по договору аренды № 31983 от 30.04.2019 по причине высокого тарифа по оплате услуг отопления ООО «БашРТС» (т. 4 л.д. 20).

Письмом от 23.12.2019 исх. № 42350 Управление сообщило, что не возражает против переоборудования за счет собственных средств существующей системы центрального отопления на электрическую в арендуемом нежилом помещении (т. 4 л.д. 21).

Общество выполнило за счет собственных средств переоборудование системы центрального отопления на электрическую, стоимость неотделимых улучшений составила, с учетом материалов, 210 000 руб.

Письмом от 16.10.2020 № 29603 Управление, ссылаясь на условия п. 2.2.5 договора аренды № 31983 от 30.04.2019, уведомило истца о необходимости выполнения работ по ремонту фасада здания, расположенного по адресу: 

<

...>, за счет собственных средств, совместно с другими пользователями, находящимися в данном здании (т. 4 л.д. 23).

ООО «Экстрадент» письмом исх. № 3 от 30.03.2021 в связи с объявленной пандемией в период 2020, 2021 годов, просило Управление дать отсрочку по срокам выполнения работ по ремонту фасада здания до 01.10.2021 из-за отсутствия возможностей выполнить данные работы в срок до 01.05.2021.

В результате произведённой ООО «Экстрадент» перепланировки площадь арендуемых помещений изменилась и составила 180,9 кв.м, помещению 30.12.2021 присвоен кадастровый номер 02:55:020503:3725 с погашением ранее существовавших кадастровых номеров: 02:55:020503:3722, 02:55:020503:1743, 02:55:020503:1744.

В период, начиная с августа 2020 года по декабрь 2020 года, ООО «Экстрадент» принимало меры к оформлению и узаконению перепланировки, произведенной в арендуемых помещениях, о чем свидетельствуют обращения ООО «Экстрадент» № 1/2007 от 20.07.2020, № 3/2210 от 22.10.2020, № 4/0111 от 12.11.2020, № 4/0111 от 12.11.2020, № 5/2112 от 21.12.2020.

По заказу ООО «Экстрадент» 30.04.2021 РЭОА «АТЛАС» было подготовлено экспертно-техническое заключение по результатам строительно-технической экспертизы нежилых помещений второго этажа отдельно стоящего жилого дома (Административно-бытовое) по адресу: 

<

...>, согласно которому отсутствуют отрицательные влияния производственных перепланировок на конструкции отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания, отсутствуют нарушения прав третьих лиц, отсутствует угрозу их жизни и здоровью; сохранение нежилых помещений на втором этаже отдельно стоящего двухэтажного нежилого здания в перепланированном и переустроенном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т. 4 л.д. 66-90).

26.01.2023 ООО «Экстрадент» обратилось в Управление с заявлением о реализации имущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности субъектов и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ, Закон № 159-ФЗ).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2023 № 536 утверждены Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа двухэтажного нежилого здания (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1 (далее также – Условия приватизации, т. 1 л.д. 20-24).

Согласно п. 1.6 Условий приватизации рыночная стоимость объекта согласно отчёту № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленному ООО «Новосибирская оценочная компания», составляет 11 157 800 руб., в том числе НДС 20 % – 1 859 633 руб. 33 коп. Стоимость объекта без учёта НДС за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 321 828 руб., составляет 9 029 976 руб. 67 коп.

19.04.2023 Управление направило истцу письмо исх. № 2722 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...>, Литера А (т. 1 л.д. 34).

Управление (продавец) направило ООО «Экстрадент» (покупатель) для подписания проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 18.04.2023 на приобретение в собственность объекта муниципального нежилого фонда – нежилые помещения второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м, с кадастровым номером 02:55:020503:3725 (т. 1 л.д. 25-30).

Пунктом 3.1 проекта договора предусмотрено, что стоимость объекта по настоящему договору составляет 9 029 976 руб. 67 коп., без учёта НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленным ООО «Новосибирская оценочная компания».

Согласно 3.3. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 902 997 руб. 67 коп., перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

Не согласившись с предложенной ценой выкупа арендуемого помещения, с определенной стоимостью неотделимых улучшений, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа с предложением установить выкупную цену в размере рыночной стоимости – 4 466 320 руб. 70 руб., без учета НДС 20%,  определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно отчету № 640/НИ/РС от 10.05.2023, составленному ООО «Агентство «Башоценка»; изложить п. 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 446 632 руб. 07 коп., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца» (т. 1 л.д. 36-41).

В протоколе разногласий истец указал, что считает обоснованным включить в зачет цены объекта стоимость всех неотделимых улучшений, оплата которых произведена истцом при выполнении ремонтных работ в период с 2018 по 2021 годы в арендуемых нежилых помещениях, а именно: сумма 1 847 852,5 руб., что подтверждается договором строительного подряда № 7 от 28.05.2018, заключенным между ООО «Экстрадент» и ООО «Сириус» на выполнение ремонтных работ. Локальным сметным расчетом №1 на капитальный ремонт нежилого помещения. Актом выполненных работ за период с 01 октября по 31 октября 2019 (форма КС-2); сумма 749 820,20 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2018 год;  сумма 368 505,50 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2019 год; сумма 226 546,80 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2020 год; сумма 771 356,7 руб., что подтверждается платежными документами (авансовые отчеты) за 2021 год.

Письмом от 09.06.2023 № 17133 Управление отклонило предложенный ООО «Экстрадент» протокол разногласий к проекту договора купли-продажи; указало, что Управлением было согласовано проведение ремонтных работ в указанном объекте, что ООО «Экстрадент» было освобождено на пять месяцев от арендной платы на период с 24.04.2019 по 23.09.2019 на сумму 228 666 руб. 50 коп.; что неотделимые улучшения согласно акту о приемке выполненных работ за октябрь 2019 года, после завершения ремонтных работ составили 550 494 руб. 50 коп., с учетом освобождения от арендной платы на сумму 228 666 руб. 50 коп. подлежащая зачету сумма в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения составила 321 828 руб. (т. 1 л.д. 43-44).

Не согласившись с редакцией договора, предложенной Управлением в части вышеуказанных пунктов, в связи с уклонением Управления от подписания договора в предложенной истцом редакции, ООО «Экстрадент» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора судом первой инстанции, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству сторон на основании статьи 82 АПК РФ определением от 31.10.2023 была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО1.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725)? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости. 

2. Определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), без учета НДС 20% по состоянию на 26.01.2023, с учетом неотделимых улучшений (при наличии). 

3. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений (при наличии) объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 проведение экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 по делу № А07-22883/2023, прекращено.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2023 назначена аналогичная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Консалт» ФИО2 и ФИО3.

По результатам проведенной судебной экспертизы ООО «Консалт» в материалы дела представлено экспертное заключение № 30209079-23 от 01.04.2024 (т. 7 л.д. 1-258).

При ответе на первый вопрос эксперты пришли к выводу, что отчет № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725) не соответствует действующим на дату оценки федеральным стандартам оценки.

При ответе на второй вопрос эксперты пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20%, по состоянию на 26.01.2023, с учетом неотделимых улучшений составляет 8 657 271 руб.

При ответе на третий вопрос эксперты пришли к выводу, что в результате расчета сметная стоимость неотделимых улучшений, без учета их фактического состояния, износа, степени повреждений и т.д., объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер: 02:55:020503:3725) составила: 6 512 340,56 руб., с учетом НДС 20 %; 5 426 950,47 руб., без учета НДС 20 %. Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа 12 % составила 5 730 859,69 руб., с учетом НДС 20 %; 4 775 716,41 руб., без учета НДС 20 %.

С учетом ходатайств сторон, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2024 была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Консалт» ФИО2 и ФИО3 по вопросу определения стоимости неотделимых улучшений по состоянию на 26.01.2023 в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.02.2010 № Д06-362.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.09.2024 произведена замена эксперта ФИО3 на эксперта ФИО4. 

В материалы дела поступило дополнение № 31106832-24 от 02.10.2024 к заключению экспертов № 30209079-23 от 01.04.2024 (т. 8 л.д. 104-119), согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20%, по состоянию на 26.01.2023 (с учетом письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.02.2010 № Д06-362) составляет  4 775 716,41 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы и дополнения к ней, пояснения эксперта, а также учитя, что производство работ по улучшению арендованного имущества было произведено с согласия арендодателя, пришел к выводу о необходимости урегулирования возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 4 110 221,09 руб. (без НДС), определенной в результате зачета стоимости неотделимых улучшений.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в виду обращения истца в Управление с заявлением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и арендуемого ООО «Экстрадент», постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2023 № 536 были утверждены Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа двухэтажного нежилого здания (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1. Выкупная стоимость объекта муниципального нежилого фонда была определена Управлением на основании отчёта об оценке № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, составленного ООО «Новосибирская оценочная компания», в размере 11 157 800 руб., в том числе НДС 20 % – 1 859 633 руб. 33 коп. Стоимость объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 321 828 руб., составила 9 029 976 руб. 67 коп.

Соответствие ООО «Экстрадент» условиям для приватизации указанного объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, Управлением при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалось (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

ООО «Экстрадент», не согласившись с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, получило отчет об оценке № 640/НИ/РС от 10.05.2023, согласно которому рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания (кадастровый номер: 02:55:020503:3725), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, составляет 4 466 320 руб. 70 руб., без учета НДС 20%.

В силу изложенного, имеющихся между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 31.10.2023 была назначена судебная экспертиза.

Согласно полученному экспертному заключению № 30209079-23 от 01.04.2024 рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20%, по состоянию на 26.01.2023, с учетом неотделимых улучшений, составила 8 657 271 руб. В результате расчета сметная стоимость неотделимых улучшений, без учета их фактического состояния, износа, степени повреждений и т.д., объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер: 02:55:020503:3725) составила: 6 512 340,56 руб., с учетом НДС 20 %; 5 426 950,47 руб., без учета НДС 20 %. Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа 12 % составила 5 730 859,69 руб., с учетом НДС 20 %; 4 775 716,41 руб., без учета НДС 20 %.

Согласно дополнению № 31106832-24 от 02.10.2024 к заключению экспертов № 30209079-23 от 01.04.2024 (т. 8 л.д. 104-119) рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта нежилого фонда - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), без учета НДС 20%, по состоянию на 26.01.2023 (с учетом письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 10.02.2010 № Д06-362) составила 4 775 716,41 руб.

Заключение экспертов № 30209079-23 от 01.04.2024 и дополнение к нему № 31106832-24 от 02.10.2024 носят утвердительный, а не вероятностный характер, основаны на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертами и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и его неотделимых улучшений достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно признал заключение экспертов № 30209079-23 от 01.04.2024 и дополнение к нему № 31106832-24 от 02.10.2024 в качестве надлежащих доказательства по делу и урегулировал возникший между сторонами преддоговорной спор на основании выводов экспертов ООО «Консалт».

Несогласие подателя апелляционной жалобы с результатами проведенных по делу судебных экспертиз по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта и его неотделимых улучшений не принято судебной коллегией, поскольку само по себе несогласие стороны спора с результатом проведенной по делу судебной экспертизы не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, которые позволили бы иначе установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципальной собственности - нежилых помещений второго этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, 6/1, общей площадью 180,9 кв.м (кадастровый номер 02:55:020503:3725), апеллянтом  в материалы дела не представлены. Отчет № 3263-8Н/2023 от 17.02.2023, подготовленный ООО «Новосибирская оценочная компания», на основании которого утверждались Условия приватизации объекта, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в силу чего не может в настоящем случае использоваться для определения выкупной стоимости спорного объекта.

Доводы апеллянта о том, что в счет выкупной стоимости объекта недвижимости была неправомерно зачтена стоимость все неотделимых улучшений, которые не были согласованы с арендодателем, так как арендодателем не давалось согласие на проведение таких улучшений, были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Принимая во внимание специфику сложившихся отношений, в которых арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит уменьшению на стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2015 № 309-ЭС15-16645).

Из материалов дела усматривается, что 28.04.2018 ООО «Экстрадент» обращалось в Управление, указав, что помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, невозможно использовать как стоматологическую клинику, т.к. помещение требует ремонта, просило разрешения выполнить ремонт указанного помещения с освобождением общества от арендных платежей (т. 4 л.д. 14).

Письмом от 17.05.2018 исх. № 14510 Управление запросило у ООО «Экстрадент» фотографии, дефектную ведомость и смету затрат по планируемому ремонту (т. 4 л.д. 15).

Письмом исх. № 004 от 06.06.2018 «Экстрадент» представило в Управление дефектную ведомость от 05.06.2018, смету и фотографии объекта на день предъявления для выполнения за счет собственных средств работ в арендуемом помещении (т. 4 л.д. 16).

Письмом от 27.08.2019 № 27962 Управление уведомило ООО «Экстрадент», что не возражает против узаконения выполненной перепланировки в арендуемом нежилом помещении за счет собственных средств и рекомендовало обратиться за оформлением разрешительной документацией (т. 4 л.д. 19).

Далее, 10.12.2019 ООО «Экстрадент» обратилось в Управление за разрешением переоборудования центрального водяного отопления на электрическое в арендуемом помещении по договору аренды № 31983 от 30.04.2019 по причине высокого тарифа по оплате услуг отопления ООО «БашРТС» (т. 4 л.д. 20).

Письмом от 23.12.2019 исх. № 42350 Управление сообщило, что не возражает против переоборудования за счет собственных средств существующей системы центрального отопления на электрическую в арендуемом нежилом помещении (т. 4 л.д. 21).

Далее, письмом от 16.10.2020 № 29603 уже сам арендодатель - Управление, ссылаясь на условия п. 2.2.5 договора аренды № 31983 от 30.04.2019, уведомил истца о необходимости выполнения работ по ремонту фасада здания, расположенного по адресу: 

<

...>, за счет собственных средств, совместно с другими пользователями, находящимися в данном здании (т. 4 л.д. 23).

ООО «Экстрадент» выполнило указанные требования арендодателя.

В результате произведённой ООО «Экстрадент» перепланировки площадь арендуемых помещений изменилась и составила 180,9 кв.м, помещению 30.12.2021 присвоен кадастровый номер 02:55:020503:3725 с погашением ранее существовавших кадастровых номеров: 02:55:020503:3722, 02:55:020503:1743, 02:55:020503:1744.

Вышеуказанная переписка сторон верно оценена судом первой инстанции с позиции легального произведения истцом неотделимых улучшений в арендуемом помещении с согласия арендодателя.

Указанное обстоятельство подтверждается и последующим поведением Управления, которое не возражало против постановки на кадастровый учет нового, реконструированного помещения с кадастровым номером 02:55:020503:3725, а также утвердило истцу Условия приватизации.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что согласно представленным договору подряда № 7 от 28.05.2018 на выполнение ремонтных работ; локальному сметному расчету № 1 на капитальный ремонт нежилого помещения; акту выполненных работ за период с 01.10.2019 по 31.10.2019 (форма КС-2) общая стоимость произведенных работ составила всего 1 847 852,50 руб., отклонен судебной коллегией, поскольку Управлением сознательно не учитываются и иные виды работ по производству неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя (например, по ремонту фасада здания).

Кроме того, по смыслу части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается не стоимость выполненных работ, а стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, то есть та величина, на которую подорожало (увеличилось в цене) арендуемое имущество в результате выполнения таких улучшений.

Довод апеллянта о том, что зачету подлежали только те работы, которые были согласованы с арендодателем в 2018 - 2019 годах, не основан на фактических обстоятельствах дела, поскольку с учетом имеющейся переписки сторон судом первой инстанции не было установлено, а Управлением – доказано того, что какие-либо неотделимые улучшения арендуемого имущества был произведены истцом без согласия ответчика.

Довод апеллянта о том, что в качестве неотделимых улучшений были приняты работы, выполненные в рамках приведения помещения в соответствие с медицинской деятельностью, в том числе, обеспечение дополнительными энергоресурсами, коммунальными ресурсами, дизайна помещений, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку указанные работы были выполнены истцом с согласия ответчика.

По тем же мотивам апелляционный суд отклонил доводы апеллянта о том, что ряд работ был отнесен к неотделимым улучшениям при осуществлении капитального ремонта.

Преддоговорной спор был разрешен судом первой инстанции верно, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Заявив возражения относительно определенной судебными экспертами стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, Управлением не было представлено достоверных, допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих иную, возможную стоимость таких улучшений, которой мог бы руководствоваться суд первой инстанции, тогда как в силу части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ во всяком случае стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества должна быть засчитана в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2025 по делу № А07-22883/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Н.В. Зорина

Ю.С. Колясникова