Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47360/24

27 декабря 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 10 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Волоколамского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473, о расторжении договора аренды от 20.10.2017 № 204/2017

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО1 с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473, о расторжении договора аренды от 20.10.2017 № 204/2017.

В судебном заседании суд приобщил к материалам дела заключение эксперта. Представитель истца поддержал требования, изложил позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно отзыву.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 площадью 1169,4 кв.м с назначением – автостоянка открытого типа на 20 единиц легкового автотранспорта.

Материалами дела также подтверждается, что строительство сооружение осуществлено на основании разрешения на строительство от 31.07.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2014, на основании которого предприниматель поставила сооружение на кадастровый учет и зарегистрировала право собственности.

Сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:07:0030304:96 площадью 1200+/-12 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для автостоянки легкового транспорта на 20 машиномест.

Указанный земельный участок сроком с 20.10.2017 по 19.10.2020 предоставлен в аренду ИП ФИО1 по договору от 20.10.2017 № 204/2017. Дополнительным соглашением от 16.10.2020 срок договора аренды продлен до 15.10.2023.

При этом в рамках осуществления муниципального земельного контроля составлен акт обследования от 19.09.2023, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030304:96 огорожен, на участке отсутствуют объекты капитального строительства. из фотоматериалов, приложенных к акту обследования усматривается, что земельный участок порос травяной и древесно-кустарниковой растительностью.

Актом обследования от 03.05.2024 также подтверждается отсутствие в границах участка объектов капитального строительства.

В этой связи, полагая, что сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 не является объектом недвижимости, а земельный участок с кадастровым номером 50:07:0030304:96 не используется по целевому назначению более трех лет, Администрация Волоколамского городского округа направила в адрес ИП ФИО1 уведомление от 26.03.2024 с предложением расторгнуть договора аренды от 20.10.2017 № 204/2017.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку договор аренды не расторгнут по соглашению сторон, Администрация Волоколамского городского округа обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения иска, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При этом в соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума № 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исследовав документы, оценив доводы сторон в части применения срока исковой давности, суд считает, что рассматриваемые требования заявлены в пределах срока на судебную защиту в связи со следующим.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, поскольку требования Администрации в части признания отсутствующим права собственности не связаны с лишением владения и носят негаторный характер, суд приходит к выводу, что срок исковой давности не подлежит применению к данному требованию.

При этом наличие государственной регистрации права собственности предпринимателя на сооружение автостоянки нарушает права органа местного самоуправления тем, что сохранение данного сооружения на кадастровом учете в качестве объекта недвижимости, влечет для Администрации обязанность по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Определением от 30.10.2024 суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «ЦСТиЭ», экспертам ФИО2, ФИО3

Перед экспертами суд поставил вопрос:

Определить с выездом на место и по результатам обследования строительно-технических характеристик, является ли сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба целевому назначению.

По результатам экспертизы в материалы дела представлено заключение, в котором эксперты пришли к выводу, что сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба целевому назначению.

Исходя из исследовательской части заключения, эксперты пришли к указанному выводу, поскольку согласно нормативной документации линейные объекты – автомобильные дороги является объектами капитального строительства. Ввиду конструктивной особенности объекта осуществить перемещение без нанесения несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно, так как объект при перемещении будет разрушен, существующие слои дорожной одежды не подразумевают повторное использование.

Суд, исследовав заключение экспертов с позиции статьи 71 АПК РФ, не принимает выводы судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертами не исследовалась глубина и состав основания сооружения. В заключении отсутствует обоснование отнесения автостоянки к автомобильным дорогам и (или) линейным объектам. Из приложенных к заключению фотоматериалов следует, что покрытие автостоянки частично разрушено, покрыто земляным слоем, травяной и древесно-кустарниковой растительностью.

Суд отказал в удовлетворении ходатайств о вызове в судебное заседание экспертов и о проведении по делу дополнительной экспертизы за нецелесообразностью ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 ГК РФ.

В соответствии с изложенной позицией вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик, влияющих на возможность перемещения таких сооружений без несоразмерного ущерба их назначению. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела. Основными признаками недвижимости в силу действующего законодательства являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 разъяснено, что судам при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1.4. Приказа Минстроя России от 29.12.2021 N 1042/пр "Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований", в соответствии с пунктом 3.12 "СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП Ш-10-75" к объектам благоустройства относятся территории различного функционального назначения, на которых осуществляется деятельность по благоустройству.

В Правилах благоустройства территорий муниципальных образований к объектам благоустройства муниципального образования рекомендуется относить территории муниципального образования, на которых осуществляется деятельность по благоустройству, например: - территории, прилегающие к многоквартирным домам, с расположенными на них объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации таких домов, и элементами благоустройства этих территорий, в том числе парковками (парковочными местами), тротуарами и автомобильными дорогами, включая автомобильные дороги, образующие проезды к территориям, прилегающим к многоквартирным домам (далее - дворовые территории); - площадки, предназначенные для хранения транспортных средств (в том числе плоскостные открытые стоянки автомобилей и других мототранспортных средств, коллективные автостоянки (далее - автостоянки), парковки (парковочные места), площадки (места) для хранения (стоянки) велосипедов (велопарковки и велосипедные стоянки), кемпстоянки.

При этом автопарковка относится к элементам благоустройства, класс "Плоскостные и линейные" в соответствии с пунктом 3.1. Приложения N 1 "Классификация и набора характеристик элементов благоустройства" "Общих рекомендации к процессу инвентаризации территории поселений, городских округов в целях формирования муниципальных программ формирования современной городской среды на 2018 - 2022 гг.", утвержденных Минстроем России.

Согласно Перечню видов объектов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации N 1300 от 03.12.2014, элементы благоустройства относятся к таким объектам, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Пунктами 3.7 и 3.10 СП 113.13330.2012. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (действовавшего на момент постановки на кадастровый учет спорного объекта) определено, что надземная автостоянка открытого типа: автостоянка, в которой не менее 50% площади внешней поверхности ограждений на каждом ярусе (этаже) составляют проемы, остальное - парапеты.

Плоскостная автостоянка: специальная площадка для открытого или закрытого (в отдельных боксах или металлических тентах) хранения автомобилей в одном уровне.

Указанная площадка не является объектом недвижимого имущества ввиду отсутствия у нее признаков, указанных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленной в материалы дела документации по строительству автостоянки, сооружение представляет собой замощение состоящее из слоев уплотненного грунта, слоя песка толщиной 100 мм, слоя щебня толщиной 100 мм, слоя черного щебня толщиной 100 мм, которое не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества (благоустройства) участка и обслуживает только земельный участок, на котором оно расположено, поэтому не может относиться к недвижимому имуществу.

Данный вывод соответствует судебной практике по данному вопросу, которая нашла свое отражение в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации, в частности, в определениях от 06.12.2016 N 306-КГ16-16301, от 30.10.2019 N 306-ЭС19-20245, от 25.02.2020 N 307-ЭС19-28015, от 22.10.2021 N 305-ЭС21-19120.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 3 части 1 статьи 22 Федерального закона от Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции по состоянию на 12.04.2013) Необходимыми для кадастрового учета документами являются технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте капитального строительства) - копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ.

Судом установлено, что право собственности ИП ФИО1 на сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2014.

Между тем, сооружение поставлено на кадастровый учет 12.04.2013, на основании технического плана сооружение, составленного до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2014, что не соответствует требованиям законодательства.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 относится к движимому имуществу, поскольку не является объектом недвижимости и не создавалось в качестве такового в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

В этой связи суд приходит к выводу, что требования Администрации Волоколамского городского округа о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО1 на сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд не находит достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды от 20.10.2017 № 204/2017, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора срок данного договора истек, что также подтверждается обращением предпринимателя за заключением договора на новый срок.

Суд также принимает во внимание, что договор не подлежит возобновлению между сторонами на прежних условиях на неопределенный срок ввиду следующего.

Положениями пункта 3 статьи 610 ГК РФ предусматривается, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Статьей 39.8 ЗК РФ определены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2022 по делу № А40-112530/21 поддержан подход, согласно которому гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора. Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01 марта 2015 г. и действующие на 01 марта 2015 г. без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались,. Условия заключенных после 01 марта 2015 г. договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, к договорам аренды, заключенным после 01.03.2015, установлен пресекательный срок действия договора (Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2022 N 302-ЭС22-5166, Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2022 N 304-ЭС22-2208).

Договор аренды земельного участка от 20.10.2017 № 204/2017 заключен после вступления в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (то есть после 01.03.2015), требующего обязательное проведение торгов для заключения договоров аренды. Следовательно, вопреки доводам заявителя, договор аренды не мог быть возобновлен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, то есть на неопределенный срок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) на сооружение с кадастровым номером 50:07:0030304:473, назначение – автостоянка открытого типа на 20 единиц легкового автотранспорта.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                               Ю.С. Таранец