АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4332/2022

г. Новосибирск

21 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена  13 октября  2022 года.

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ламановой М.В.,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело иску  Общества с ограниченной ответственностью "Краснообское Казачье Общество" (ИНН

<

***>)

к Администрации рабочего поселка р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области ИНН: 

<

***>

       третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО 2) ЗАО "МОСРЕГИОНСТРОЙ", 3) ФИО1 4) МУП Г. Новосибирска «Горводоканал»  г. Новосибирска  5)  АО «Энергетик» ИНН: 

<

***>,

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: ФИО2, по доверенности от 15.02.2022 , паспорт, диплом УВ № 657454 от 19.06.1996,

от ответчика:  ФИО3, по доверенности от 30.09.2022 №1, паспорт, диплом от 19.01.2005, ФИО4 по  доверенности  от 11.10.2022, паспорт, диплом от 23.06.2015,

от третьего лица: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен, 3) ФИО2, по доверенности от 06.05.2022, паспорт, диплом от 19.06.1996, 4) не явился, извещен, 5) не явился, извещен.

Установил:

общество с ограниченной ответственностью "Краснообское Казачье Общество" (ИНН: 

<

***>) (далее истец, ООО «Краснообске Казачье Общество» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области (ИНН: 

<

***>) (далее-ответчик) о признании права собственности на здание Административно-складского корпуса площадью 1035 кв. м, здание склада площадью 716,1 кв.м, здание склада площадью 889,6 кв. м, и здание склада площадью 230,3 кв.м, расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п.Краснообск, на земельном участке площадью 6000 кв. м, с кадастровым номером: 54:19:180601:62.

        В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО, 2) ЗАО "МОСРЕГИОНСТРОЙ", 3) ФИО1 4) МУП Г. Новосибирска «Горводоканал»  г. Новосибирска  5)  АО «Энергетик» ИНН: 

<

***>.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, просил отказать в иске, поскольку одно из зданий возведено без разрешительной документации, три здания возведены с грубыми нарушениями, что приведет к отказу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Подробная позиция ответчика изложена в отзыве.

Третьим лицом ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО представлен отзыв, в котором  третье лицо просит отказать в иске, поскольку истец не предпринимал надлежащие меры к легализации построенных объектов, согласно технического плана подготовленного кадастровым инженером, а также чертежа градостроительного плана земельного участка, объекты частично располагаются за границами места допустимого размещения здания, строений, сооружений в нарушение требований Правил землепользования и застройки р.п. Краснообска, с нарушением  минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий за пределами которых запрещено строительство.

Третьим лицом АО «Энергетик»  представлен  отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо возражений  против удовлетворения иска не заявил, указывая об отсутствии нарушений прав и интересов третьего лица.

Третьи лица ЗАО "МОСРЕГИОНСТРОЙ", ФИО1, МУП г. Новосибирска «Горводоканал» письменный отзыв на исковое заявление не представили.

Представитель третьего лица ФИО1 (одновременно участвующий в деле в качестве представителя истца) в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявившиеся третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

       Общество с ограниченной ответственностью «Краснообское казачье общество» в 2015 году завершило строительство Административно-складского корпуса площадью 1035 кв. м, Здания склада площадью 716,1 кв. м и Здания склада площадью 889,6 кв. м, а в 2020 году Здания склада площадью 230,3 кв. м (далее - Нежилые здания).

Нежилые здания расположены на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, площадью 6000 кв. м, земли населенных пунктов - для строительства производственных и складских помещений ООО «Краснообское казачье общество» с кадастровым номером: 54:19:180601:62, адрес местоположения: Новосибирская область, Новосибирский район, южнее улицы С-100 рядом со складом СибНИИРСа, МО р.п. Краснообск. 

Земельный участок принадлежит Истцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка № 21-рз от 17.07.2009, заключенным от имени собственника Территориальным управлением Федерального  агентства по управлению государственным имуществом, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

01.12.2021 Истец обратился в Администрацию р.п. Краснообска Новосибирского района Новосибирской области с заявлениями о выдаче разрешения на ввод нежилых зданий в эксплуатацию. Администрация отказала в выдаче Истцу разрешения, указывая на необходимость предоставления Истцом пакета документов, установленного законодательством о градостроительной деятельности.

В настоящее время у Истца отсутствует возможность предоставления всех необходимых документов, так как здания уже построены и функционируют длительное время.

Истец полагает,  что нежилые здания не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан,  используются по назначению.

В связи с тем, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, выслушав представителей истца, третьего лица, ответчика, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить  правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, с последующим вводом в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 55 ГрК РФ.

За выдачей разрешений на строительство Здания склада, площадью 230,3 кв.м   на земельном участке с кадастровым № 54:19:180601:62  истец не обращался.

Истец указывает, что обращался за выдачей разрешений на строительство заявленных в иске: Здания административно-складского корпуса, площадью 1035 кв.м, здания склада, площадью 716,1 кв.м, здания склада, площадью 889,6 кв.м в установленном порядке.

Вместе с тем, истцу выдавалось разрешение на строительство от 28.06.2011 №37 на здание административно-складского корпуса, площадью 1012,32 кв.м сроком действия до 28.06.2014, тем самым разрешение на здание административно-складского корпуса, заявленной истцом площадью 1035,0 кв.м  не  выдавалось, площадь данного объекта истцом увеличена.

Истцу выдавалось разрешение на строительство от 03.04.2012 здания склада размерами 60*15 административно-складского комплекса, площадью 900 кв.м сроком действия до 03.04.2015.

Также выдавалось разрешение на строительство от 03.04.2012 здания склада размерами в плане 48*15 административно-складского комплекса, площадью 720 кв.м сроком действия до 03.04.2015г.

Срок действия всех вышеуказанных трех разрешений на строительство истек, однако  истцом не предпринимались меры по продлению разрешений на строительство в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае, когда истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09, Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2020 № 306-ЭС19-19642 по делу № А55-12718/2018).

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В противном случае при удовлетворении требований на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и  здоровью, имели бы правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Истец не представил доказательств, подтверждающих, что по не зависящей от него причине он был лишен возможности получить и представить разрешение на строительство и документы на строительство- здания склада 230,3 кв.м в порядке, предусмотренном нормативными актами, а также не имел возможности обращения за продлением срока и внесением изменений  в разрешения на строительства остальных трех объектов.

Истец обращался в орган местного самоуправления за предоставлением разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию 02.12.2021, однако истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, которые  возведены  в 2015 году  и здания, площадью 230,3 кв.м в 2020 году.

Формальное обращение истца 01.12.2021 за получением разрешения на ввод объектов  в эксплуатацию без принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала строительства одного из зданий  и в течение  периода строительства, в том числе ввиду необходимости обращения в административном порядке с заявлением по продлению разрешений, срок действия которых истек, не может свидетельствовать о достаточно добросовестном соблюдении установленного порядка осуществления строительства, однако формально обращение за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию истцом производилось.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства:

-наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, права аренды на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;

-соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц;

-отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19.03.2014 года, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вместе с тем, истцом не представлена вся совокупность доказательств, предусмотренных ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку, а именно соответствие самовольно возведенных объектов требованиям градостроительных, строительных норм и правил.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности.

Данный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2), условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).

В обосновании  соблюдения при возведении складов градостроительных норм и правил истцом в дело представлено заключение кадастрового инженера ФИО5, схема расположения спорных объектов на земельном участке с кадастровым № 54:19:180601:62 от 17.02.2022, согласно выводам которого:

Земельный участок с кадастровым номером 54:19:180601:62 расположен в территориальной зоне: Производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур (П), реестровый номер 54:19-7.257.

Согласно Правилам землепользования и застройки рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным Решением 33 сессией Совета депутатов рабочего поселка Краснообск Новосибирского района Новосибирской области от 04.04.2019 года № 7, для данной территории основными являются виды разрешенного использования «Склады (6.9)», что соответствует виду разрешенного использования земельного участка «Для строительства производственных и складских помещений общества с ограниченной ответственностью «Краснообское казачье общество»» и наименованию зданий, расположенных в границах участка «административно-складской корпус» и «склады».

Для данного вида разрешенного использования установлен предельный минимальный размер земельных участков: 1 000 кв. м, максимальный размер - не устанавливается. Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:19:180601:62 составляет 6 000 кв. м.

Минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства составляет 3 метра. Минимальные отступы от границ земельного участка до нежилых зданий с северной стороны - 0,13 м, с восточной стороны - 2,62 м, с южной стороны - 2,26 м, с западной стороны - 1,52 м.

Максимальный процент застройки составляет 70%, минимальный процент - не устанавливается. Площадь застройки нежилого здания склада (№1 на Схеме) - 243,3 кв. м, нежилого здания склада (№2 на Схеме) - 786,7 кв. м, нежилого здания склада (№3 на Схеме) - 998 кв. м, нежилого здания административно-складского корпуса (№4 на Схеме) - 392,3 кв. м, что в сумме составляет 40 % от площади земельного участка.

Из выводов  данного заключения  кадастрового инженера  усматриваются выводы о несоответствии построенных объектов истца правилам землепользования и застройки р.п. Краснообска Новосибирской области в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка до спорных объектов.

Вместе с тем одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Наличие нарушений устанавливается судом  на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Согласно заключения кадастрового инженера и схемы расположения объекта на земельном участке минимальный отступ от границ земельного участка до объектов капитального строительства должен быть не менее 3 м.

Расстояния от контура нежилого здания -склада до границ земельного участка приведены ниже и составляют менее 3 м:

-                     до общей границы с земельным участком с кадастровым номером 54:19:180601:18 от здания, общей площадью 889,6 кв.м отступ  – 1,52 м и 2,31 м; т.е. менее установленной нормы;

-                     до общей границы с земельным участком с кадастровым номером 54:19:180109.12637 от здания, площадью 1035, 0 кв.м отступ  составляет 0,13 м и 0,16 м соответственно, а также 2,62 м и 2,70 м до границ участка истца, т.е. менее установленной нормы,

- до общей границы с земельным участком с кадастровым номером 54:19:180601:66 от здания, площадью 230,3 кв.м отступ составляет 2,26 м и 2,32 м,

-  от здания, площадью 716,1 кв. до границ земельного участка истца  составляет 2,73 м и 2,96 м.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что из заключения кадастрового инженера, схемы расположения складов усматривается, что здания построены  с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка, в то время как правилами землепользования и застройки р.п. Краснообска Новосибирской области от 04.04.2019 года предусмотрены минимальные отступы – 3 м, суд пришел к выводу о том, что данные нарушения имеют существенный характер, поскольку их устранение без конструктивных изменений здания невозможно, что приведет к изменению параметров объекта, здание не будет существовать в том виде, требование о признании права собственности на которое заявлено истцом, что само по себе исключает возможность признания на него права собственности.

При этом перестройка здания ведет к созданию нового объекта, что не изменяет его статуса как самовольной постройки, при этом исключит возможность применения выводов судебных экспертиз к нему относительно его соответствия нормам и правилам, отсутствия безопасности в его эксплуатации.

В период возведения здания склада, площадью 230,3 кв.м в 2020 году на данную постройку распространяются Правила землепользования и застройки рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным Решением 33 сессией Совета депутатов рабочего поселка Краснообск Новосибирского района Новосибирской области от 04.04.2019 года № 7.

Согласно схеме расположения зданий, подготовленной  кадастровым инженером  от 10.10.2020,  расположение здания склада, площадью 230,3 кв.м (на которое не было получено разрешение на строительство)  на земельном участке истца нарушает права и интересы собственника  смежного земельного участка  №54:19:180601:66, которым согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2022 является  Российская Федерация, данный участок представлен в аренду  третьему лицу ФИО1, являющимся директором истца.

Документов, подтверждающих согласие собственника земельного участка  №54:19:180601:66 (Российская Федерация) на расположение истцом указанного здания с грубым нарушением отступов до границ указанного земельного участка, истцом не представлено.

Кроме того, на данном земельном участке на незначительном расстоянии по отношению к границам участка истца, располагается  объект незавершенного строительства с кадастровым №45:19:180601:459.

Согласно заключения кадастрового инженера от 11.07.2022 минимальное расстояние от здания склада общей площадью 230,3 кв. м до объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:459, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 54:19:180601:66, расположенного обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО р.п. Краснообск, ГНУСННИР и СО РАСХН, (МО р.п. Краснообск, научная зона р.п. Краснообск, южнее ул. С-100 между ГУК ПЭТС СО РАСХН и ПГК "Холодок"), составляет 4,6 м, однако документов, подтверждающих соблюдение противопожарного разрыва между зданием, возведенным истцом и объектом незавершенного строительства с кадастровым №45:19:180601:459 на земельном участке с кадастровым №54:19:180601:66 не имеется. В представленных истцом экспертных заключениях данные обстоятельства не отражены и не исследованы, тем самым истцом не представлено в материалы дела неоспоримых доказательств о соблюдении противопожарной безопасности при строительстве спорного объекта.

В отношении иных зданий, заявленных возведенных истцом суд также отмечает, что исходя из положений части 8 статьи 36 ГрК РФ и части 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

На данное законодательство также имеется ссылка в заключении кадастрового инженера.

На  период начала возведения Административно-складского корпуса площадью 1035 кв. м, здание склада площадью 716,1 кв.м, здание склада площадью 889,6 кв. м и окончания строительства - в 2015 году действовали Правила землепользования и застройки рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным решением №5   54-й сессии Совета депутатов рабочего поселка Краснообска от 22.122009г., кроме того истцу выдан Градостроительный план земельного участка 20.05.2011, в котором зафиксированы градостроительные нормы, необходимые к соблюдению застройщиком и место допустимого расположения трех объектов истца, планируемых к строительству.

Истцом представлено дополнительное заключение кадастрового инженера ФИО5, в котором  указано, что  все четыре  объекта капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым №54:19:180601:62 соответствуют требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, указанным в Градостроительном плане от 20.05.2011  и могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с действующим градостроительным  регламентом, однако мотивированного обоснования, в соответствии с которым кадастровый инженер пришел к данному выводу в заключении отсутствует, инженером не проанализирован ни процент застройки земельного участка, не описано наличие на земельном участке охранных зон, тогда как таковые имеются на земельном участке и согласно Градостроительного плана земельного участка 20.05.2011  объекты должны были быть возведены  при соблюдении регламентированных отступов до объектов водопровода и теплотрассы, образующие охранные зоны на данном участке.

На схеме, приложенной к заключению, также отсутствует отображение соблюдение необходимого расстояния в пределах охранных зон, в связи с чем заключение вызывает сомнение, кроме того, выводы  заключения кадастрового инженера  в заключении от 10.10.2022 противоречат выводам, сделанным в   заключении от 17.02.2022, с учетом того, что объект-склад, площадью 230,3 кв.м построен в 2020 году, в связи с чем правила землепользования и застройки рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, утвержденным решением №5   54-й сессии Совета депутатов рабочего поселка Краснообска от 22.12 2009г. и правила градостроительного плана от 20.05.2011 не подлежат применению и анализу по отношении к данному объекту, в связи с чем кадастровым инженером обоснованно приводились иная редакция Правил землепользования и застройки в заключении от 17.02.2022 по отношению к объекту, площадью 230,3 кв.м.

Процент  застройки земельного участка с кадастровым №54:19:180601:62 рассчитан кадастровым инженером в заключении от 17.02.2022  и составил в сумме 40%  от площади земельного участка, тогда как  в Кадастровом плане земельного участка от 20.05.2011 года максимально допустимый процент застройки составляет  32.75 %, тем самым данное правило истцом при строительстве не соблюдено.

При  этом кадастровым инженером не учитывается в расчете площадь незавершенного строительством  объекта, который упоминается как уже существующий на земельном участке в договоре аренды земельного участка  от 17.07.2009 (п.1.3 договора)-44,6 кв.м, по данному обстоятельству пояснений кадастрового инженера в заключении нет.

Кроме того, согласно схеме, подготовленной кадастровым инженером, а также чертежа градостроительного плана земельного участка 2021, объекты частично располагаются за границами места допустимого размещения зданий, строений, сооружений на земельном участке в нарушение требований Правил землепользования и застройки р.п. Краснообска, что недопустимо на участке, который не принадлежит истцу на праве собственности.

В представленном Градостроительном плане 2021 года, на который также ссылается истец, отсутствует указание расстояния от границ здания до границ объектов, по отношению к которым установлены охранные хоны на земельном участке.

Так, выводы кадастрового инженера о том что возведенные  объекты капитального строительства –склады не расположены в границах зон с особыми условиями использования земельного участка, отсутствуют.

На  земельном  участке, на котором осуществлено строительство спорных объектов,   расположены  зоны с особыми условиями использования территории: охранная зона тепловых сетей в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 №197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей», а также охранная зона  водопроводных сетей, СП 42.133330.2016 Градостроительство. Планировка застройка городских и сельских поселений; охранная зона канализации СП 42.133330.2016, актуальная редакция  СНиП 2.07.01-89, однако заключения кадастрового инженера об отсутствии нарушений при расположении объектов по отношению к  имеющимся охранным зонам, суду не представлено.

Согласно требованиям Приказа Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей" в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается: производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений.

Представленные заключения ООО «СтройТехПроект» по инженерному техническому обследованию строительных конструкций зданий, в которых имеется указание  о том, что здания  складов расположены вне зон с особыми условиями использований территории, суд не может принять во внимание ввиду не представления суду документов, что лица, подписавшие заключения  от имени ООО «СтройТехПроект» имеют специальные полномочия, статус эксперта, т.е.  являются экспертами в области безопасности строительных конструкций  и обладают  полномочиями на выдачу экспертных заключений относительно оценки отсутствия нарушений зон с особыми условиями использования земельного участка.

В иных экспертных заключениях, выводы  о соблюдении Охранных зон водопровода, канализации со ссылкой на требования  СП 42.13330.2016 отсутствуют, тем самым отсутствие нарушение прав иных лиц не подтверждено.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:180601:18, указанный земельный участок находится в собственности третьего лица  Закрытого акционерного общества «Мосрегионстрой»  (ИНН5406697670), по отношению к границам данного участка имеется нарушение отступов от границ здания истца, площадью 889,6 кв.м.

Кроме того, относительно расстояния от границ здания истца  (от границ территории места допустимого размещения объекта)  до здания на земельном участке с кадастровым номером 54:19:180601:18 в градостроительном плане имелись требования о соблюдении 9 метров, на схеме усматривается, что граница допустимого размещения объекта совпадает с границей данного здания, площадью 889,6 кв.м, тогда как в ходе заседания истец пояснил, что  проектировщик отразил 6 метров от данного здания истца до объекта на участке с кадастровым номером 54:19:180601:18.

Кроме того, у суда отсутствуют сведения о том, что с указанным лицом до проведения строительства и во время строительства имелось согласование расположения объекта с нарушением отступов до границ указанного смежного земельного участка, в том числе на период обращения в суд.

В материалы дела правообладатель данного земельного участка ЩАО «Мосрегионстрой» отзыв не представил, однако данное обстоятельство не означает получение согласия правообладателя данного земельного участка на размещение объекта истца с нарушением правил землепользования и застройки в части соблюдения отступов, а также не означает отсутствие нарушение прав данного третьего лица.

Кроме того, суд полагает, что в настоящем случае отсутствие возражений со стороны третьих лиц в отношении удовлетворения заявленных требований на день обращения в суд не может подменять собой соблюдение установленного законом порядка получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, чего истцом также сделано не было.

Частью 1 ст. 40 ГрК РФ установлено, что правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Истцом не получалось и  регламентированное ст. 40 ГрК РФ отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в части получения  разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий.

 

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не подтвердил факт соответствия спорного объекта правилам землепользования и застройки р.п. Краснообска Новосибирской области как на период возведения объектов в 2015 году, так в 2020 году, что не позволяет сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В качестве доказательства соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

-экспертные заключения по инженерному техническому обследованию строительных конструктивных элементов завершенного строительством здания № ИТО-213/21, ИТО-214/21, ИТО-215/21 и ИТО-216/21, выполненные ООО «СтройТехЭкспертПроект» от 2022 года, согласно выводам которых, строительные конструктивные элементы зданий Административно-складского корпуса площадью 1035 кв. м, здание склада площадью 716,1 кв.м, здание склада площадью 889,6 кв. м, и здание склада площадью 230,3 кв.м, расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п.Краснообск выполнены с соблюдением основных требований строительных норм и правил, соответствует их функциональному назначению и нормативным требованиям, предъявляемым к данному классу зданий. Здания на момент проведения обследования имеют эксплуатационную надежность, работоспособное состояние, необходимую несущую способность, при этом не создается угрозы для жизни и здоровья граждан, сохранение построек не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Нежилые здания соответствуют требованиям градостроительных регламентов, нормативных документов по планировке и застройке территорий, параметрам разрешенного использования земельного участка и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

Нежилые здания завершены строительством, имеют полную строительную готовность, являются капитальными строениями, пригодны для эксплуатации и рекомендуются к эксплуатации по заявленному назначению и оформлению в установленном порядке.

-экспертные заключения по результатам обследования на соответствие требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения пожарной безопасности завершенных строительством зданий от 11.01.2022, от 12.01.2022 и от 14.02.2022, выполненных ООО «Корпорация Услуг Безопасности», согласно которым  фактическое состояние объектов капитального строительства не представляет собой угрозы для жизни и здоровья людей.

-экспертное заключение  ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» № 5-9-10-17-36 от 04.02.2022, согласно выводам которого размещение зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:19:180601:62, соответствуют требованиям: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция» и СанПиН 2.1.3684-21, СанПиН 1.2.3685-21, СанПиН 2.1.4.1110-02, СП 2.2.3670-20.

Ввиду тех обстоятельств, что судом установлены нарушения Правил землепользования и застройки р.п. Краснообска в части нарушения минимальных отступов до границ смежных земельных участков, тогда как признание права собственности на самовольную постройку согласно ч.3 ст.222 ГК РФ возможно: если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, судом подлежало установление, в том числе  обстоятельство значительности выявленных нарушений по отношению к иным лицам, имеющим здания, находящиеся  на смежных земельных участках, однако суду не представлены экспертные заключения, в которых имеется анализ соблюдения противопожарных разрывов от границ спорных объектов истца до иных зданий и объектах  на смежных земельных участках и землях населенного пункта, в связи с чем представленные истцом экспертные заключения по результатам обследования на соответствие требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения пожарной безопасности завершенных строительством зданий от 11.01.2022, от 12.01.2022 и от 14.02.2022, выполненных ООО «Корпорация Услуг Безопасности» не являются достаточными для установления данных обстоятельств, т.к. данный анализ экспертами на соблюдение противопожарных разрыв  не проводился.

Так, например п. 4.3 СП 4.13130.2013 определяет  Минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4 - 4.13.

В силу п. 4.3 СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния между объектами защиты допускаете» уменьшать в случаях, оговоренных нормативными документами по пожарной безопасности, а также при условии подтверждения нераспространения пожара между конкретными зданиями, сооружениями по методике в соответствии с Приложением А, либо на основании результатов исследований, испытаний или расчетов по апробированным методам, опубликованным в установленном порядке. Указанное уменьшение противопожарных расстояний должно проводиться при обязательном учете требований к устройству проездов и подъездов для пожарной техники, а также обеспечении нормативной величины пожарного риска на объектах защиты.

В соответствии с п.А.1.1 Методика определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями предназначена для расчетной оценки возможности сокращения противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми, общественными зданиями и сооружениями и в конкретных случаях может применяться для обоснования сокращения значений, указанных в таблице 1 настоящего свода правил, но не менее чем 6 м, а до (от) зданий и сооружений IV степени огнестойкости класса С2-СЗ и V степени огнестойкости - не менее чем 10 м.

Суд отмечает, что в отношении здания, площадью 230,3 кв.м установлено расстояние до иного здания на смежном земельном участке 4 м, что следует из заключения кадастрового инженера.

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не подтвердил факт соответствия спорного объекта правилам землепользования и застройки р.п. Краснообска, как во время начала строительства здания, так и на период окончания строительства объекта и на период обращения с иском в суд, что не позволяет сделать достаточный вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, выявленные нарушения по отступам имеют существенный характер, поскольку их устранение без конструктивных изменений здания невозможно, что приведет к изменению параметров объекта, здания не будут существовать в том виде, требование о признании права собственности на которое заявлено истцом, что само по себе исключает возможность признания на него права собственности.

При этом в ходе судебного заседания истцу  судом задавался вопрос о достаточности по мнению истца представленных в дело доказательств с учетом представленных возражений ответчика и третьего лица (Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО)-собственника земельного участка, на котором возведены объекты относительно требований землепользования и застройки,  на что истец просил рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам, однако в нарушение статьи 65 АПК РФ, истцом не представлены надлежащие доказательства существования обстоятельств, совокупность которых в силу части 3 статьи 222 ГК РФ создает возможность признания права собственности на самовольно возведенную постройку, что не позволяет признать за истцом право собственности на самовольно возведенные объекты и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

А.А. Богер