ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

10.04.2024

Дело № А41-17763/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.04.2024

Полный текст постановления изготовлен 10.04.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В., 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «РантьеВенера»: ФИО1 по доверенности от 29.03.2024

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: ФИО2 по доверенности от 09.01.2024 № 11/2

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха

на решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу № А41-17763/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РантьеВенера»

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РантьеВенера» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и комитетом при заключении в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988, общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413 (далее – объект), установив спорные условия договора в следующей редакции: - п. 2.1 договора: «Рыночная стоимость имущества, в соответствии с заключением эксперта ООО ОФ «Рассвет» ФИО3 б/н от 30.06.2023 составляет 1 704 940 (один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок) рублей»; - абзац 1 п. 2.2: «Плата по настоящему договору производится покупателем в рассрочку посредством ежемесячных платежей в размере 28 415 (двадцать восемь тысяч четыреста пятнадцать) рублей 67 копеек. Оплата производится покупателем, начиная со второго месяца после заключения настоящего договора, не позднее 10 (десятого) рабочего дня месяца»; - исключить из договора таблицу в п. 2.2 договора; - абзац 3 п. 2.2 договора: «Цена имущества - 1 704 940 (Один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок), перечисляется на счет продавца, по следующим реквизитам:»; - п. 4.1 договора: «В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ имущество находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи имущества по акту приема-передачи»; - п. 4.2 договора: «Обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации имущества переходят с продавца на покупателя после перехода права собственности на имущество»; - исключить из договора п. 4.3 договора; - п. 5.3 договора: «Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права по настоящему договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от покупателя, возлагается на него. Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права, а также снятия залога с имущества по настоящему договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от продавца, возлагается на него»; - п. 5.4 договора: «Стороны обязаны осуществить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права по настоящему договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после заключения настоящего договора. Продавец обязан осуществить все необходимые действия по государственной регистрации снятия залога с имущества по настоящему договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после полной оплаты покупателем стоимости имущества»; - исключить из договора п. 6.1 договора; - исключить из договора п. 6.2 договора; - п. 7.1 договора: «Покупатель обязан оплатить стоимость имущества на условиях договора»; - исключить из договора п. 7.2 договора; - исключить из договора п. 8.4 договора; - исключить из договора п. 8.5 договора; - внести в договор п. 8.6: «В случае нарушения продавцом сроков подачи необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продавец обязан уплатить за каждый день просрочки покупателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату неисполнения продавцом обязательства, от цены имущества» (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023, заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований общества в полном объеме. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Указывает, что у судов не было оснований для назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта, поскольку доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, предъявленного комитетом, не представлено; также обозначает, что возложение на него обязанностей по государственной регистрации права не соответствует обычаям делового оборота; указывает, что согласованная редакция пункта 4.1 договора купли-продажи нарушает установленный пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок передачи имущества; кроме того, полагает, что внесение в договор пункта 8.6, а также исключение пунктов 7.2, 8.4, 8.5 не несет за собой установление равной договоренности сторон, что может повлечь за собой злоупотребление своими правами со стороны истца.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет». 

Отводов составу суда не поступило. 

До рассмотрения кассационной жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от общества поступил отзыв на кассационную жалобу, содержащий возражения относительно ее удовлетворения, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы кассационной жалобы, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы и возражал против удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Судом округа отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы поскольку установление обстоятельств и исследование новых доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов. 

Как следует из материалов дела, 04.02.2019 между обществом (арендатором) и комитетом (арендодателем) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 2451 в отношении нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413. 

Общество, включенное в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, обратилось в адрес комитета с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. 

По результатам обращения комитетом направлен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости от 24.11.2022 № X/2022 , который подписан обществом с протоколом разногласий, который отклонен комитетом.

Изложенное послужило основанием для обращения общества в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 217, 421, 445, 446 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснения, данные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ  истец вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд  руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы, в рамках настоящего дела проведенной на основании определения суда первой инстанции от 06.06.2023 экспертом ФИО3 экспертной организации общества с ограниченной ответственностью ОФ «РАССВЕТ», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 13.10.2021 составляет 1 704 940 руб.

Суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами спора и иными доказательствами по делу, противоречий и неясностей заключение не содержит.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, ответчиком не опровергнуты. Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, также не представлено.

Также суд отметил, что условия договора, касающиеся выкупной цены имущества, подлежат принятию в соответствии с уточненным иском общества, а также условий и порядка оплаты (пункт 2.2) с учетом того, что в предложенной ответчиком таблице (графике платежей) указаны прошедшие даты и указание иных дат зависит от даты вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Делая вывод о возможности удовлетворения требований истца в части урегулирования разногласий по вопросу передачи имущества (пункты 4.1, 4.2, 4.3, 6.2, 7.1 и 8.5 договора), суд первой инстанции исходил из того, что имущество было передано ответчиком истцу по акту приема-передачи после заключения договора аренды 04.02.2019, с тех пор находится у истца. 

Как указал суд, данное обстоятельство исключает возможность составления акта приема-передачи по договору, кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ имущество считается переданным ответчиком истцу по договору с момента его заключения. Соответственно, данные спорные пункты подлежат принятию в редакции истца. А заявленные об обратном доводы ответчика в указанной части противоречат фактическим обстоятельствам и положениям закона.

Соглашаясь с редакцией, предложенной истцом, по поводу разногласий относительно пунктов 5.3 и 5.4 договора раздела 5 «Возникновение права собственности», суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению обеих сторон договора. 

Кроме того, как установлено судом, у ответчика имеются оригиналы таких документов, как постановление администрации городского округа Балашиха от 16.11.2022 № 1103-ПА, решения об условиях приватизации имущества, заключение об оценке рыночной стоимости имущества, документ, подтверждающий полномочия подписанта договора. 

И поскольку все эти документы в регистрирующий орган обязан представить ответчик, а не истец, в целях соблюдения принципа разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства суд первой инстанции счел обоснованным включение в условия договора пункт 8.6 в редакции истца. 

Делая вывод о возможности исключения из условий договора пункта 7.2 об обязанности покупателя предоставить необходимые документы, подтверждающие выполнение условия(-ий) договора, и пункта 8.4, касающегося ответственного покупателя, суд первой инстанции отметил, что договор уже содержит в пункте 8.2 общую для обеих сторон санкцию за нарушение обязательств в виде возмещению убытков, включая упущенную выгоду. Также в пункте 8.3 договора содержится специальная санкция для истца за просрочку платежей в виде пени. 

Учитывая эти обстоятельства, суд пришел к выводу, что пункт 8.4 договора в редакции ответчика является излишним и подлежит исключению из договора. Кроме того, в целях соблюдения принципа правовой определенности и законной силы судебного акта в части его окончательности и неопровержимости суд первой инстанции исключил пункт 7.2 из условий договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства. 

Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы подлежит отклонению.

В силу статьи 82 АПК РФ АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

 При этом заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление Пленума № 23) не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Статьей 64 АПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума № 23 заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Судом первой инстанции ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы удовлетворено в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Довод кассационной жалобы комитета о том, что возложение на него обязанностей по государственной регистрации права не соответствует обычаям делового оборота, подлежит отклонению, как несостоятельный.

Как указали суды, оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации, находятся у ответчика; в изложенных обстоятельствах возложение такой обязанности на истца значительно усложнило бы процесс государственной регистрации права.

Иные доводы кассационной жалобы повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, которые были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с указанием в судебном акте подробных мотивов их отклонения. 

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, заявитель не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судом апелляционной инстанции доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства. 

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены. 

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу № А41-17763/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      З.А. Аталикова

 

Судьи:                                                                                                         С.В. Краснова

 

И.В. Лазарева