АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24095/2022

Дело № А57-14026/2021

г. Казань

02 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц?связи помощником судьи Гильмутдиновой Д.Х.,

при участии в судебном заседании в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022),

акционерного общества «Специализированный застройщик «Шэлдом» ? ФИО2 (доверенность от 25.01.2022 № 56),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой» в лице внешнего управляющего ФИО3 и общества «Специализированный застройщик «Шэлдом» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.02.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022

по делу № А57-14026/2021

по исковому заявлению Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о расторжении договора, взыскании задолженности и пени, при участии третьих лиц: временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой» ФИО3, акционерного общества «Специализированный застройщик «Шэлдом»,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой» (далее – ООО «ТСУ Энгельсстрой») о расторжении договора аренды от 18.11.2012 № 10425/1 на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010304:64, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Банный остров, д. 7, взыскании задолженности по данному договору за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 в размере 261 529,94 руб., пени за период с 12.10.2020 по 01.03.2021 в размере 24 845,34 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.02.2022, с учетом определения от 04.04.2022 об исправлении опечатки, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022, удовлетворены исковые требования в части расторжения договора аренды от 18.01.2012 № 10425/1. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «ТСУ Энгельсстрой» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 728 руб.

В кассационной жалобе ООО «ТСУ Энгельсстрой» просит отменить судебные акты в части расторжения договора аренды от 18.01.2012 № 10425/1 и в удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

В обоснование жалобы указывается, что суды не учли, что в результате расторжения договора аренды имущественным правам кредиторов ответчика, находящегося в процедуре банкротства, будет причинен вред.

Заявитель жалобы также утверждает, что судами не дана надлежащая правовая оценка доводам ответчика о фактическом наличии на спорном земельном участке трех полуразрушенных зданий, а также наличие забора из железобетонных плит по периметру земельного участка.

Суды также необоснованно не учли, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу арендная плата и неустойка, взысканный решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.02.2021 по делу № А57-33336/2020, а также за спорный и текущий периоды были уплачены.

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Шэлдом» (далее – АО «Специализированный застройщик «Шэлдом») в своей кассационной жалобе просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что в связи с тем, что между АО «Специализированный застройщик «Шэлдом» и ООО «ТСУ Энгельсстрой» был заключен договор о замене стороны в обязательстве по оспариваемому договору аренды, АО «Специализированный застройщик «Шэлдом» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Заявитель жалобы утверждает, что судами не принято во внимание наличие на спорном земельном участке объектов собственности, принадлежащих ООО «ТСУ Энгельсстрой», с кадастровыми номерами 64:50:010304:270, 64:50:010304:271, 64:50:010304:235.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалоб оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 18.01.2012 между Комитетом и ООО «ТСУ Энгельсстрой» был заключен договор аренды № 10425/1, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок: кадастровый номер 64:50:010304:64, площадью 11 766,00 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Банный остров, д. 7.

Условием пункта 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от 12.01.2012 № 53 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11 766 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым № 64:50:010304:64, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Саратовская область, г. Энгельс, Банный остров, д. 7 в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Из пункта 1.4 договора следует, что земельный участок предоставляется для использования «под автобазу». Приведенное описание именуется в дальнейшем «разрешенным использованием».

Пунктом 1.7 договора срок аренды земельного участка установлен с 12.01.2012 по 11.01.2061.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Договором предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором условий договора, а также требований к использованию земель, установленных законодательством Российской Федерации (пункт 3.1.4 договора).

Пунктом 6.4 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя при существенном нарушении арендатором условий договора, в том числе при использовании земельного участка с нарушением его целевого назначения, принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования, при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного пунктом 2.2 договора (10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом).

Дополнительным соглашением от 15.11.2012 к указанному договору стороны определили изложить пункт 1.4 раздела I договора «Предмет договора» в следующей редакции: «1.4. Земельный участок предоставляется для использования «под многоэтажную жилую застройку». Приведенное описание именуется в дальнейшем «разрешенным использованием».

Комитет надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал должнику указанный выше земельный участок.

В обоснование исковых требований Комитет указал, что ответчик не выполнил принятые на себя обязательства, не уплачивал арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок.

За период с 01.04.2018 ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 64:50:010304:64, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Банный остров, д. 7.

Согласно расчету истца на 01.03.2021 задолженность должника за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 составляет 286 375,28 руб., где основной долг по арендной плате – 261 529,94 руб., пени за период с 12.10.2020 по 01.03.2021 – 24 845,34 руб.

В соответствии с решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 28.06.2018 № 443/56-05 «О внесении изменений в отдельные положения об органах администрации Энгельсского муниципального района, наделенных статусом юридического лица» Комитет выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключает договоры аренды таких земельных участков.

Комитет направил в адрес ответчика претензию от 02.03.2021, в которой заявлял требования о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы, которая последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 424, 432, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, принимая во внимание факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд, установив соблюдение истцом предусмотренного статьями 452, 619 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, пришел к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды земельного участка от 18.01.2012 № 10425/1. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал ввиду полной уплаты задолженности и пени после подачи иска в суд.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции не имеется.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.4 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в судебном порядке по существенном нарушении арендатором условий договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного пунктом 2.2 договора.

Судами установлены обстоятельства систематического нарушения ответчиком договора и закона в части внесения платы, факт просрочки внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.01.2012 № 10425/1 более двух раз подряд, и не опровергается сторонами.

Судами также установлено соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, правил пункта 2 статьи 452, подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В материалах дела имеются претензии от 04.09.2020 № 0110/11140, 02.03.2021 № 0110/2433 о расторжении договора в случае неоплаты задолженности по арендной плате и необходимости возврата земельного участка, оставленные ответчиком без удовлетворения.

Суды пришли к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие им допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора; материалами дела доказано нарушение ответчиком условий вышеназванного договора о невнесении арендной платы и соблюдение истцом предусмотренного статьями 452, 619 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.

За оформлением нового градостроительного плана на земельный участок ответчик обратился уже после того, как собственником земельного участка была начата процедура расторжения договора аренды в судебном порядке.

Суды также указали, что установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде неосвоения земельного участка направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).

Доказательств, свидетельствующих о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на земельном участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчиком в ходе рассмотрения дела не приведено. Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению земельного участка.

Актом осмотра земельного участка от 29.11.2021 № 1007 зафиксировано, что на момент осмотра на земельном участке расположены три полуразрушенных здания, земельный участок огорожен забором из железобетонных плит.

Из выписок из ЕГРН от 13.01.2022 № КУВИ-001/2022-2947781 усматривается, что здания с кадастровыми номерами 64:50:010304:560, 64:50:010304:210, 64:50:010304:299, 64:50:010304:559, расположенные по адресу: 

<

...>, сняты с кадастрового учета соответственно 03.03.2014, 27.02.2014, 26.02.2014, 28.02.2014.

Исходя из вышеизложенного, суды пришли к обоснованному выводу о существенном характере допущенных арендатором нарушений (неосвоение земельного участка более 8 лет, систематическое нарушение ответчиком договора в части внесения арендной платы), и наличии оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Лишь после оглашения решения по настоящему делу ответчик обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлением от 24.05.2022 № 112 о кадастровой ошибке, и 16.06.2022 с заявлением № 144 о восстановлении в ЕГРН аннулированных сведений об объектах капитального строения.

Утверждение заявителя жалобы о том, что судами не принято во внимание наличие на спорном земельном участке объектов собственности, принадлежащих ООО «ТСУ Энгельсстрой», с кадастровыми номерами 64:50:010304:270, 64:50:010304:271, 64:50:010304:235, не является основанием к отмене судебных актов, так как из выписок из ЕГРН, имеющихся в материалах дела, следует, что указанные объекты сняты с кадастрового учета 16.06.2022.

В отношении доводов ответчика о восстановлении сведений о правах на объекты капитального строения суд апелляционной инстанции также отметил, что в случае возникновения права собственности ответчика на какие-либо объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010304:64, ответчик вправе заключить новый договор аренды земельного участка, размер которого должен быть обоснован функциональным назначением объектов, расположенных на нем. Возможное приобретение ответчиком в будущем прав на расположенные на земельном участке объекты не влияет на законность решения суда о расторжении договора аренды, которым земельный участок был предоставлен для использования под многоэтажную жилую застройку, в связи с систематическим нарушением сроков уплаты арендной платы.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2021 по делу № А57-19078/2020 в отношении должника – ООО «ТСУ Энгельсстрой», введена процедура наблюдения.

Вместе с тем само по себе введение процедуры банкротства в отношении арендатора не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды на основании статей 450, 619 ГК РФ, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ. Нормы действующего законодательства не содержат запрета на расторжение договора с предприятием, находящимся в стадии банкротства, и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Возврат арендованной вещи (в данном случае земельного участка) по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Данная позиция содержится в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4) по делу № А17-4841/2015.

Абзацем 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции от 25.01.2013 установлено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Со ссылкой на данный пункт судами не принят довод ответчика об устранении им нарушений в разумный срок.

Судами установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более одного года, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Исследовав и оценив представленные доказательства и установив фактические обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о расторжении договора аренды от 18.01.2012 № 10425/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010304:64, расположенного по адресу: 

<

...>.

Доводы заявителей являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителями кассационных жалоб обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.02.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 по делу № А57-14026/2021 оставить без изменений, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Э.Р. Галиуллин

 

                                                                                     Р.А. Нафикова