АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2185/2025

29 июля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от Департамента сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области: ФИО2, представитель по доверенности                      от 20.03.2025 № 15

от Главы КФХ ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности без номера от 29.10.2024

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента сельского хозяйства Правительства Еврейской автономной области, Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3

на решение от 06.02.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025

по делу № А16-1034/2024 Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 

к Департаменту по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области, Департаменту сельского хозяйства Правительства Еврейской автономной области 

третье лицо: Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3

о возложении обязанности заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО5, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Департаменту по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>,                ИНН 

<

***>, адрес: 679016, 

<

...>; далее – Департамент имущества), Департаменту сельского хозяйства Правительства Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>,             ИНН 

<

***>, адрес: 679016, 

<

...>; далее – Департамент сельского хозяйства) о возложении обязанности заключить без проведения торгов новый договор аренды в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (пашня), площадью 1 499 836 кв.м, с кадастровым номером 79:02:0000000:103, расположенного в ЕАО, Октябрьский район, в 9 400 м              на север от с. Полевое (с учетом привлечения соответчика в порядке статьи 46 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен: Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Глава КФХ ФИО3).

Решением суда от 06.02.2025, оставленным постановлением                 Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 без изменения,                в удовлетворении иска отказано.

Департамент сельского хозяйства и Глава КФХ ФИО3,                       не согласившись с мотивами суда апелляционной инстанции относительно неправомерности отказа истцу в заключении без проведения торгов договора аренды испрашиваемого земельного участка со ссылкой на несоответствие цели использования земельного участка, указанной в заявлении, виду его разрешенного использования, а также о возобновлении договора аренды                   от 08.11.2013 № 49Д на неопределенный срок, обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами, в которых                просят изменить мотивировочную часть апелляционного постановления               от 30.04.2025.

Заявители настаивают на отсутствии оснований для предоставления истцу спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения              на льготных основаниях, в том числе ввиду его длительного неиспользования арендатором по назначению.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ путем использования системы веб-конференции, представители заявителей поддержали доводы поданных жалоб и настаивали на их удовлетворении.

Остальные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом             о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению кассационных жалоб по существу           (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность принятых по делу судебных актов с учетом доводов поданных жалоб, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены или изменения не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается  материалами дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района ЕАО (арендодатель)                    и главой КФХ ФИО6 (арендатор) на срок с 11.11.2013 по 10.11.2023 был заключен договор аренды от 08.11.2013 № 49д в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения (пашня)              с кадастровым номером 79:02:0000000:103 площадью 1 499 836 кв.м, расположенного: ЕАО, Октябрьский район в 9 400 м на север от с. Полевое,  с кадастровым номером 79:02:0000000:103.

Земельный участок передавался арендатору для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору                (пункт 1.2 договора).

На основании соглашения от 28.04.2015 права и обязанности арендатора по договору от 08.11.2023 перешли к ИП ФИО5

Также к новому арендатору перешло преимущественное право                   на продление договора аренды либо заключение нового договора аренды указанного земельного участка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Договор аренды от 08.11.2013 и соглашение о передаче прав и обязанностей от 28.04.2018 зарегистрированы в установленном законом порядке.

До истечения срока действия договора аренды (08.11.2023) предприниматель обратился в Департамент имуществ с заявлением                        от 12.10.2023 по вопросу о заключении без проведения торгов нового договора аренды в отношении спорного земельного участка сроком на 49 лет для целей ведения сельскохозяйственного производства.

Письмом от 09.11.2023 № 7107/23 Департамент имущества отказал              в предоставлении испрашиваемого земельного участка по мотиву нарушения пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ (указание несоответствующего вида разрешенного использования земельного участка).

После чего предприниматель 22.11.2023 и 23.11.2023 направил уточнение к заявлению о заключении нового договора аренды, с указанием цели использования земельного участка – для производства сельскохозяйственной продукции.

Письмом от 07.12.2023 № 7835 Департамент имущества вновь отказал в предоставлении земельного участка с учетом поступивших уточнений.

Истец 20.12.2023 повторно направил в Департамент имущества заявление о заключении без проведения торгов нового договора аренды                 на спорный земельный участок, в удовлетворении которого также было отказано ввиду того, что данное заявление подано после истечения срока действия договора аренды и земельный участок предоставлен в пользование новому арендатору – Главе КФХ ФИО3 (письмо от 01.02.2024                    № 697/24).

Полагая, что отказ Департамента имущества не соответствует закону             и нарушает преимущественное право предпринимателя на заключение нового договора аренды без проведения торгов, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Так, пунктом 5 статьи 9 указанного Закона № 101-ФЗ закреплено общее правило о том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Вместе с тем условия реализации указанного права определены в пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, предусматривающем, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти  и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ также установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Указанный подход раскрыт в пункте 2 Обзора судебной практики              по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020 (далее – Обзор ВС РФ от 23.12.2020), согласно которому арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды (пункт 3 Обзора ВС РФ от 23.12.2020).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, исследовав           и оценив все представленные сторонами в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом положениями           пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, признал правомерным как первоначальный оспариваемый отказ Департамента имущества от 09.11.2023 № 7107/23 в предоставлении истцу  испрашиваемого земельного участка по мотиву несоответствия заявленного вида разрешенного использования земельного участка целям использования участка, так и последующий отказ, выраженный в письме от 01.02.2024, по причине несоблюдения требований, предусмотренных положениями подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи несвоевременной подачей предпринимателем заявления (после истечения срока действия договора аренды – 10.11.2023). Кроме того, суд первой инстанции дополнительно указал на длительное неиспользование арендатором спорного земельного участка, что привело к ухудшению его состояния.

Апелляционный суд при повторном рассмотрении настоящего спора посчитал ошибочными указанные выводы суда первой инстанции.

В данном случае спорный земельный участок согласно первоначальному договору аренды от 08.11.2013 № 49д относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (пашня) и предоставлялся для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ            земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020                     № П/0412. В настоящее время действующий классификатор не предусматривает в качестве отдельных видов разрешенного использования земельных участков «производство сельскохозяйственной продукции» и «ведение сельскохозяйственного производства», указанные понятия являются составляющими единого вида «сельскохозяйственного использования» и не противоречат друг другу.

Проанализировав указанные правовые нормы, суд апелляционной инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств сделал верный вывод о том, что отказ Департамента имущества исключительно             со ссылкой на несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования участка, указанным в заявлении, является неправомерным и необоснованным.

Позиция Департамента сельского хозяйства, приведенная в кассационной жалобе, о том, что указанный истцом вид разрешенного использования испрашиваемого участка «производство сельскохозяйственной продукции» позволяет не только выращивать на нем сельскохозяйственные культуры, но и осуществлять строительство объектов переработки, судом округа не принимается, поскольку назначение спорного участка – пашня с учетом положений пункта 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ допускает использование такого участка только по его прямому назначению.

Далее, апелляционный суд с учетом положений пункта 2 статьи 621              ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73), принимая во внимание отсутствие в материалах дела достоверных доказательств, свидетельствующих об уведомлении арендатора о расторжении договора аренды от 08.11.2013 № 49д и об отсутствии намерения для его пролонгации, посчитал, что данный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Такой вывод в целом соответствует фактическим обстоятельствам         дела и не противоречит правовой позиции, отраженной в пункте 3 Обзора  ВС РФ от 23.12.2020

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, Департамент имущества               не представил доказательств направления предупреждения о прекращении договора аренды (письмо от 14.09.2023 № 1022) в адрес предпринимателя. При этом суд апелляционной инстанции критически отнесся к представленной копии реестра за сентябрь 2023 года, обоснованно указав,  что данный документ не содержит отметок Почты России о принятии корреспонденции для отправки адресатам.

Кроме того, в отсутствие в материалах дела актов уполномоченных органов государственного земельного надзора о нарушении предпринимателем земельного законодательства в период действия договора аренды от 08.11.2013, апелляционный суд также указал на ошибочность  вывода суда первой инстанции относительно непринятия истцом в период действия договора должных мер по использованию земельного участка.

Вместе с тем, несмотря на различную оценку правомерности отказа Департамента имущества, суда обеих инстанций пришли к единому выводу об отсутствии объективных оснований для удовлетворения иска в заявленном виде с учетом передачи спорного участка в аренду третьему лицу – Главе КФХ ФИО3

Так в абзаце втором пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор                  по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Данное обстоятельство означает, что в рамках избранного в настоящем деле способа судебной защиты (понуждение к заключению договора)                     не могут быть восстановлены нарушенные права заявителя, поскольку                 это не приведет к истребованию спорного участка у нового арендатора,                 в фактическом владении которого он находится (статья 398 ГК РФ и пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).

Установленное послужило основанием для обоснованного вывода судов о выборе ИП ФИО5 ненадлежащего способа защиты права, что, в свою очередь, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В любом случае реализация арендатором предоставленного ему законом преимущественного права на заключение нового договора аренды,         в том числе путем перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору, напрямую поставлена в зависимость от надлежащего и добросовестного исполнения им своих обязанностей по прекращенному договору.

Поэтому в случае, если истец намерен воспользоваться указанным способом защиты, он должен будет предоставить суду надлежащие доказательства использования спорного участка по своему назначению и отсутствие актов проверок уполномоченных органов государственного земельного надзора не может препятствовать суду в исследовании данного вопроса и оценки поведения истца.

В этой связи выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно использования/неиспользования истцом спорного участка носят преждевременный характер, что, однако, не повлияло на итоговый результат по делу.

С учетом изложенного оснований для изменения обжалуемого апелляционного постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.

В целом постановление суда апелляционной инстанции соответствует нормам материального права при отсутствии нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

При таких обстоятельствах принятые по делу решение и апелляционное постановление подлежат оставлению без изменения,                       а кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.02.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А16-1034/2024 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова