АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-4007/2017

г. Краснодар

05 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей истцов: администрации городского округа «город Дербент», муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений» администрации городского округа «город Дербент», ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Южный» (ИНН 0542028655, ОГРН 1060542001233), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата» в лице филиала по Республике Дагестан, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южный» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу № А15-4007/2017, установил следующее.

Администрация городского округа «город Дербент» (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Южный» (далее – общество) о взыскании 20 077 895 рублей 24 копеек, из которых: 14 382 446 рублей 45 копеек долга по договору аренды земельного участка от 14.04.2008 № 29 за период с 2008 года по 1-й квартал 2017 года; 5 695 448 рублей 79 копеек пени за период с 01.01.2014 по 31.03.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «Управление земельных и имущественных отношений» администрации городского округа «город Дербент» (далее – управление).

Определением от 20.11.2017 по ходатайству истца в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) процессуальное положение управления изменено на соистца.

Определением от 25.12.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан (далее – министерство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее –управление Росреестра), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата» в лице филиала по Республике Дагестан (далее – кадастровая палата).

Решением от 05.03.2018 в удовлетворении иска отказано в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцы не вправе обращаться о взыскании арендных платежей по договору аренды от 14.04.2008, поскольку с 02.11.2012 имущество находится в собственности Республики Дагестан. За период с 02.11.2012 по 1-й квартал 2017 года исковые требования не подлежат удовлетворению как заявленные неуполномоченными лицами. Относительно требований за период с 2008 года по 01.11.2012 по заявлению ответчика суд применил срок исковой давности.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.07.2018 решение от 05.03.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены частично: с общества взыскано 5 039 477 рублей 94 копейки, из которых: 4 584 060 рублей 75 копеек долга за период с 30.06.2014 по 31.03.2017 и 455 367 рублей 19 копеек пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что общество как арендатор обязано оплачивать пользование объектом аренды, вывод об отсутствии у истцов права на взыскание арендных платежей ошибочен. Срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 2008 по 30.06.2014 пропущен, поэтому взыскиваемые суммы подлежат уменьшению.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 17.07.2018 отменить, оставить в силе решение от 05.03.2018, указывая, что арендодателем выступило неправомочное лицо, взыскание задолженности по арендным платежам неправомерно. Земельный участок находится в собственности Республики Дагестан, данное право муниципальным образованием не оспорено. Апелляционной коллегией не исследован вопрос о недействительности сделки, не рассмотрено ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела в связи с отсутствием представителя по причине участия в другом судебном заседании. Кроме того, не учтен факт пересмотра кадастровой стоимости исследуемого земельного участка, повлекшего изменение размера подлежащей взысканию арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая его законным и обоснованным.

Определением от 31.10.2018 судебное разбирательство откладывалось до 28.11.2018 до 16 часов 00 минут. В назначенное время рассмотрение жалобы продолжено. От общества поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, мотивированное нахождением в командировке генерального директора и двух представителей.

В силу части 4 статьи 158 Кодекса суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса (часть 5 статьи 158 Кодекса).

Неявка в судебное заседание кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Кодекса).

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания; доводы, по которым заявитель не согласен с судебными актами, изложены в тексте кассационной жалобы, до отложения судебного разбирательства коллегия окружного суда заслушала представителей кассатора Ибрагимова Э.А. и Муратбекова М.К. В силу статей 286, 287 Кодекса окружной суд проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Кодекса). Представление в суд кассационный инстанции новых доказательств нормами Кодекса не предусмотрено, поэтому заявленное ходатайство отклоняется. Иные лица явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 11.03.2008 № 18/23 обществу предварительно согласовано место отвода земельного участка из земель населенных пунктов города Дербента площадью 13 608 кв. м (т. 1, л. д. 34).

Постановлением администрации от 24.03.2008 № 21/9 ответчику в арендное пользование сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 13 608 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный в кадастровом квартале № 55, для строительства объекта по оказанию услуг населению. Комитету по управлению имуществом (далее – комитет) поручено заключить договор аренды.

14 апреля 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 29 сроком на 49 лет (по 20.03.2057), по условиям которого ответчику в аренду передан земельный участок площадью 13 608 кв. м в кадастровом квартале № 55 для строительства объекта (т. 1, л. д. 27 – 29).

Участок передан по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 17.06.2008.

В соответствии с кадастровым паспортом от 24.04.2008 земельный участок площадью 13 608 кв. м, местоположение: г. Дербент, Федеральная трасса Ростов-Баку, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта по оказанию услуг населению, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 24.04.2008 под номером 05:42:000055:2.

Согласно пункту 1.3 договора, арендные платежи исчисляются с момента заключения договора (14.04.2008). Арендная плата на момент заключения договора составила 1 510 325 рублей в год, сумма ежеквартальных платежей – 377 581 рубль. Расчет приведен в приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. Арендные платежи вносятся ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет арендодателя для аккумуляции платежей по аренде (пункт 2.2).

В пункте 2.3 договора стороны установили, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента введения нормативных актов.

В силу пункта 2.5 договора в случае не внесения арендатором платежей более двух сроков, установленных договором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендатора. При этом арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленном Центральным Банком Российской Федерации на момент просрочки за каждый ее день.

Правительством Республики Дагестан издано постановление от 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» (далее – постановление № 13), которым установлено среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, в том числе, в кадастровом квартале 05:42:000055: в позиции «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» – 5724,85; в позиции «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» – 5274, 69 (т. 2, л. д. 67, 68).

Решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 24.01.2014 № 4-5 «Об аренде земельных участков на территории городского округа «город Дербент» утверждены поправочные коэффициенты к базовым ставкам по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение № 2), в соответствии с которым ставка земельного налога (в процентах) от кадастровой стоимости земельного участка категории земель «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» составила – 1,0%, поправочный коэффициент, учитывающий вид целевого использования земель под продовольственные, непродовольственные и вещевые рынки – 3 (т. 1, л. д. 42, 43).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра от 27.12.2016 № 104/АМ (т. 2, л. д. 64, 66) по итогам рассмотрения обращения общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 05:42:000055:2 на основании установления рыночной стоимости в размере 32 376 000 рублей по состоянию на 01.12.2012 в отчете об оценке от 18.12.2016 № А-0047/16, выполненном ООО «Сообщество экспертов и оценщиков» установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой, определенной в размере 77 903 758 рублей 08 копеек по состоянию на 01.12.2012, утвержденной постановлением № 13 (отчет об оценке от 18.12.2016 № А-0047/16 признан соответствующим федеральным стандартам оценки).

Виду не исполнения обществом обязательств по договору аренды, по расчетам истца задолженность составила 14 382 446 рублей 45 копеек. Вследствие нарушения сроков оплаты начислена пеня в размере 5 695 448 рублей 79 копеек (пункт 2.5 договора).

13 июня 2017 года в адрес ответчика истец направил претензию с предложением добровольно погасить задолженность, не исполнение которого послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд (т. 1, л. д. 23).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; далее – постановление № 73), изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договора подобных изменений.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно позиции, приведенной в абзаце 2 пункта 12 постановления № 73, наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество, в том числе права аренды, субаренды и т. п. не влияет на обязательство арендатора по уплате арендной платы за пользование имуществом.

Таким образом, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим. С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце шестом пункта 12 постановления № 73, пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, не подлежит удовлетворению, исходя из того, что арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства подлежат взысканию с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на взыскание арендных платежей правомерно признан апелляционной коллегией ошибочным.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно статье 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса, в силу которой, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Статья 199 Гражданского кодекса определяет, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку исковое заявление подано в арбитражный суд 13.06.2017, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о пропуске истцом срока исковой давности за период с 2008 по 30.06.2014, взыскав долг по арендной плате (с учетом частичного погашения), в размере 4 584 060 рублей 75 копеек.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 2.5 договора арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленном Центральным Банком Российской Федерации на момент просрочки за каждый день просрочки.

Установив просрочку исполнения ответчиком обязательств по арендной плате, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет пени за период с 20.10.2014 по 31.03.2017 на сумму долга 4 584 060 рублей 75 копеек, в результате которого сумма договорной неустойки составила 455 367 рублей 19 копеек.

В то же время коллегия окружного суда считает необходимым указать, что апелляционный суд при расчете не учел изменение кадастровой стоимости земельного участка (05:42:000055:2), которая утверждена и внесена в ЕГРН 12.01.2017 в размере 32 376 000 рублей (предыдущая – 77 903 758 рублей 80 копеек утверждена 12.02.2013, сведения о ней внесены в ЕГРН 21.02.2013).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

В силу приведенных норм апелляционное постановление от 17.07.2018 надлежит изменить, с учетом перерасчета заявленных требований за 1-й квартал 2017 года (исходя из кадастровой стоимости 32 376 000 рублей), уменьшив сумму присужденной ко взысканию задолженности до 4 242 602 рублей 50 копеек, пени – до 421 447 рублей 73 копеек, государственной пошлины – до 29 271 рубля 10 копеек (статья 110 Кодекса). В остальной части судебный акт второй инстанции следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 по делу № А15-4007/2017 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Южный» в пользу администрации городского округа «город Дербент» сумму долга до 4 242 602 рублей 50 копеек, пени – до 421 447 рублей 73 копеек, государственной пошлины – до 29 271 рубля 10 копеек. В остальной части постановление от 17.07.2018 по делу № А15-4007/2017 – оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин