АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-14931/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зюкова В.А.,

судей                                                                  Доронина С.А.,

ФИО1 -

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк, кредитор) на определение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.09.2022 (судья ФИО2) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 (судьи Усанина Н.А., Апциаури Л.Н., Кудряшева Е.В.) по делу № А27-14931/2016 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (ИНН 

<

***>, далее - должник), принятые  по результатам рассмотрения финансового управляющего имуществом должника  об утверждении положения об определении начальной цены, о порядке, сроках  и условиях реализации имущества, разногласия должника, управляющего и кредиторов  по положению о порядке продажи имущества.

Суд установил:

производство по делу о признании должника банкротом возбуждено на основании заявления публичного акционерного общества «МДМ Банк», принятого определением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.08.2016.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.01.2018 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4 (далее - управляющий).

В Арбитражный суд Кемеровской области поступили возражения кредитного потребительского кооператива «Единство» на Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ФИО3 (далее - Положение).

ФИО3 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения Положения в части начальной продажной цены имущества.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.09.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, разрешены разногласия, установлена начальная продажная стоимость имущества должника, исходя из заключения эксперта от 28.06.2022 № 047-02/ССТЭ, полученного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу № А27-14931/2016 на основании определения от 19.04.2022; внесены изменения о цене имущества в пункты 2.1, 2.2, 3.1.1, 3.2, 4.1, 4.1.3 Положения; установлена цена отсечения в размере 20 % от начальной продажной цены имущества, внесены соответствующие изменения в пункт 4.1.5 Положения; определен организатором торгов финансовый управляющий ФИО5, предоставлено организатору торгов право выбора электронной торговой площадки, внесены соответствующие изменения в пункты 2.4, 2.5 Положения.

Не согласившись с принятыми судебными актами Банк обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой и постановление апелляционной инстанций в части внесения в Положение следующих изменений: установить начальную продажную стоимость имущества должника исходя из отчета об оценке от 22.03.2022, составленного обществом с ограниченной ответственностью «ЭсАрДжи-Консалтинг» (далее – ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг»); внести соответствующие изменения о цене имущества в пункты 2, 3.1.1, 3.2, 4.1, 4.1.3, 4.1.5 Положения.

В обоснование жалобы податель указывает на то, что отсутствуют основания для реализации в рамках процедуры банкротства должника объекта недвижимого имущества, созданного в результате самовольной постройки/реконструкции, поскольку права должника в установленном законом порядке не оформлены, указание данного объекта в качестве предмета Положения о торгах может вызвать как затягивание процедура реализации имущества, так и последующие негативные последствия, такие как невозможность оформления лицом, приобретшим имущество на торгах, права собственности на данный объект. Полагает, что заключение эксперта от 28.06.2022 № 047-02/ССТЭ является ненадлежащим доказательством, поскольку имеет ряд существенных недостатков. По мнению кассатора, документом, подтверждающим рыночную стоимость недвижимого имущества должника являться представленный Банком отчет об оценке от 22.03.2022, составленный ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1262 определена в размере 1 577 910 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), стоимость здания кафе общей площадью 172,8 кв. м, кадастровый номер 42:36:0102001:25586 - в размере 3 316 742 руб. без НДС. Неопределенность в документации на объект недвижимости, входящего в конкурсную массу, может повлечь негативные последствия при последующей его продаже на торгах и явиться основанием для оспаривания торгов, что в свою очередь, приведет к затягиванию процедуры реализации имущества должника.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в конкурсную массу должника включено следующее имущество:

- земельный участок, кадастровый номер: 42:36:0102001:1262, площадью: 894 кв. м, адрес (месторасположение): 

<

...> (далее – земельный участок);

- кафе, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:25586, общей площадью: 172,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – кафе, нежилое помещение).

-самовольная постройка (пристройка) площадью 392,1 кв.м.

Нежилое помещение находится в залоге у Банка по договору об ипотеке от 22.10.2007 № 121/2007-1/00-39-ЗН.

Банк как залоговый кредитор представил управляющему проект Положения о порядке продажи предмета залога, кафе общей площадью 172,8 кв. м, а также земельного участка под ним. При этом Банк руководствовался необходимостью продажи названных объектов недвижимости единым лотом исходя из единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Начальная продажная стоимость имущества определена банком в размере 2 822 000 руб. за кафе и 556 000 руб. за земельный участок исходя из залогового заключения от 18.04.2019 (представлено в материалы дела по системе «Мой арбитр» 05.10.2020).

ФИО3 возразил на условия проекта Положения, предложенного Банком, указав, что за период нахождения кафе в залоге у Банка, должником осуществлена его реконструкция (возведена пристройка к кафе), площадь здания увеличена фактически до 564, 9 кв. м. Вместе с тем, по состоянию на текущую дату государственная регистрация права собственности должника на «пристройку», площадь которой составила 392,1 кв. м, не проведена. Нежилому зданию общей площадью 564,9 кв. м. присвоен кадастровый номер 42:36:0102001:24866, данный объект включает в себя здание кафе общей площадью 172,8 кв. м, с кадастровым номером: 42:36:0102001:25586 и самовольную постройку (пристройку), права собственности должника на которую не зарегистрированы.

Финансовым управляющим принимались меры по надлежащему оформлению нового объекта недвижимости и регистрации права собственности должника на него: подавалось заявление на выдачу разрешения на строительство (отказ от 22.11.2019, том 15, листы дела 90-95), заключен договор подряда от 11.02.2020 № 250г на выполнение кадастровых работ (исправление реестровой ошибки, том 15, листы дела 109-111).

Кроме того, 25.09.2020 управляющий обратился в Юргинский городской суд Кемеровской области с заявлением о прекращении права собственности должника на кафе общей площадью 172,8 кв. м, с кадастровым номером: 42:36:0102001:25586, признать за должником право собственности на самовольно реконструированную постройку - зданию общей площадью 564,9 кв. м, кадастровый номер 42:36:0102001:24866.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области по делу от 01.10.2021 № 2-115/2021 требования управляющего о прекращении права собственности должника на здание кафе общей площадью 172,8 кв. м. удовлетворены, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Кемеровским областным судом Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 01.10.2021 № 2-115/2021 отменено, в удовлетворении требований ФИО3 отказано в полном объеме.

Банк полагает, что самовольная постройка (пристройка) площадью 392,1 кв. м. представляет собой реконструкцию имеющегося кафе площадью 172,8 кв. м.

Финансовый управляющий, со ссылкой на пункт 1.1.2 договора об ипотеке от 22.10.2007 № 121/2007-1/00-39-ЗН, считает самовольную постройку (пристройку) иным зданием (строением), на который не распространяется обременения кафе площадью 172,8 кв. м.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка; кафе (в залоге), общей площадью: 172,8 кв. м; кафе (без залога), общей площадью: 564,9 кв. м, кадастровый номер: 42:36:0102001:24866, площади которого не оформлены надлежащим образом, указанное здание включает в себя здание кафе общей площадью 172,8 кв. м, кадастровый номер: 42:36:0102001:25586; а также определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимого имущества в целом, судом первой инстанции по ходатайству должника, на основании статьи 82 АПК РФ назначалась судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Кемеровский центр судебных экспертиз».

Изучив заключение эксперта от 28.06.2022 № 047-02/ССТЭ суд первой инстанции установил, что указанная в нем стоимость самовольной постройки в размере 9 855 511 руб. (разница между ценой здания общей площадью 564,9 кв. м. и ценой здания кафе площадью 172,8 кв. м.) рассчитана с учетом применения дисконта к стоимости 1 кв. м. оформленной части помещения в 40 %.

Разрешая разногласия, суды сделали вывод о том, что сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не могут быть приняты во внимание для установления обременения для такого имущества до признания судом права собственности на него в предусмотренном законом порядке; оценив проект Положения, предложенный управляющим (в редакции от 16.03.2022), проект Положения в редакции залогового кредитора, пришли к выводу об утверждении Положения в редакции залогового кредитора с внесением соответствующих изменений в части цены имущества, которая определяется исходя из заключения эксперта от 28.06.2022 № 047-02/ССТЭ, полученного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 213.1 Закона о банкротстве положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к отношениям, связанным с несостоятельностью (банкротством) индивидуальных предпринимателей, с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи и настоящим Федеральным законом.

В силу положений пункта 6 статьи 18.1 и абзаца 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), порядок продажи заложенного имущества определяет залоговый кредитор.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления № 58, основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложение по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (абзац третий пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Рассмотрение таких разногласий в первую очередь преследует цели выявления и своевременного устранения возможных недостатков положения о продаже имущества должника.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения сторон, суды утвердили проект Положения в редакции залогового кредитора, с внесением соответствующих изменений в части цены имущества, которая определена исходя из заключения эксперта от 28.06.2022 № 047-02/ССТЭ, полученного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Отклоняя доводы Банка относительно того, что объект, являющийся самовольной постройкой, не может выступать предметом гражданского оборота и, соответственно, не может быть реализован на торгах, указание данного объекта в качестве предмета Положения о торгах может вызвать как затягивание процедура реализации имущества, так и последующие негативные последствия (невозможность оформления лицом, приобретшим имущество на торгах, права собственности на данный объект), в пункте 2.1 Положения объект кафе фактически разделено на заложенную (по договору об ипотеке с Банком) и на незаложенную его части; ипотека Банка должна распространяться на все здание площадью 564,9 кв. м, созданное путем реконструкции здания кафе площадью 172,8 кв. м, суды исходили из следующего.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что объект самовольной постройкой является именно пристройкой к помещению 172,8 кв. м, а не реконструированным объектом из площади: 172,8 кв. м. до 564,9 кв. м, границы заложенного помещения - 172,8 кв. м. какими были на дату заключения договора об ипотеке от 22.10.2007 № 121/2007-1/00-39-ЗН, такими же и остались на дату рассмотрения спора.

Судами установлено, что разрешение на строительство (реконструкцию) должнику не выдавалось, какая-либо проектная документация на пристрой у должника отсутствовала. Принятые управляющим действия для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство результатов не принесли.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение не введено в гражданский оборот и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 указанного Кодекса не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты во внимание для установления обременения для такого имущества до признания судом права собственности на него в предусмотренном законом порядке, указанное свидетельствует об отсутствии залога на самовольную постройку (пристройку) площадью 392,1 кв. м.

Руководствуясь указанными выше нормами суды первой и апелляционной инстанций обоснованно оценили пристройку как совокупность строительных материалов, установив начальную цену со значительным дисконтом, стоимость самовольной постройки подлежит установлению с учетом предполагаемых затрат покупателя на введение ее в гражданский оборот, либо затрат на снос.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение экспертов от 28.06.2022 № 047-02/ССТЭ является ненадлежащим доказательством, а также имеет ряд существенных недостатков, фактически сводятся к несогласию Банка с ее результатами и сделанными на ее основе выводами судов, что не может свидетельствовать о незаконности и необоснованности обжалуемых судебных актов.

Суды верно указали, что при определении рыночной стоимости объектов эксперт уменьшил стоимость самовольной пристройки на 40 %, что соразмерно размеру будущих возможных затрат покупателя на приведение объекта в соответствие с нормами строительства и оформление необходимых документов.

Вопреки возражениям Банка, в экспертном заключении приведены обоснование выбора объектов, используемых для сравнения, в качестве объектов-аналогов экспертами использованы объекты, реализуемые посредством открытого доступа к информации; примененного сравнительного подхода методом сравнительного анализа сделок с использованием действующей нормативной и информационной базы, а также невозможность применения иных подходов - затратного и доходного; приведены пояснения к произведенным корректировкам.

Проанализировав экспертное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу о том, что оно каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется; выводы эксперта являются полными и обоснованными, в связи с чем экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не следует.

Противоречий выводов экспертов иным, имеющимся в деле доказательствам, суды не усмотрели.

Таким образом, экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе в области оценочной деятельности), содержит достоверные сведения и является надлежащим доказательством по делу (статьи 65, 67, 68 АПК РФ).

Оснований для иных выводов судом кассационной инстанции не установлено.

Само по себе несогласие Банка с выводами экспертов, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

Более того, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, действительная (реальная) продажная цена имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на это имущество. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же, как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества.

Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2014 № 301-ЭС14-769.

Довод кассационной жалобы о том, что созданный в результате самовольной реконструкции объект, не может выступать предметом гражданского оборота получил оценку нижестоящими судами. Так, суды указали, что произведенную реконструкцию (постройку) нельзя оценивать иначе, как совокупность строительных материалов, учитывая, что при продаже имущества использование пристройки в качестве единицы объекта недвижимости невозможно, следовательно, должен учитываться объект в целом - здание общей площадью 564,9 кв. м. кадастровый номер 42:36:0102001:24866, включающее в себя здание кафе общей площадью 172,8 кв. м, с кадастровым номером: 42:36:0102001:25586 и самовольную постройку (пристройку), права собственности должника, на которую не зарегистрированы; стоимость самовольной постройки подлежит установлению с учетом предполагаемых затрат покупателя на введение ее в гражданский оборот либо затрат на снос.

Кассационный довод о том, что заключение эксперта составлено с грубыми нарушениями законодательства, суд округа отклоняет как направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Суды, приняв во внимание отсутствие противоречий и неясных суждений в заключении судебной экспертизы, доказательств нарушения экспертами требований действующего законодательства, обоснования им примененных подходов к оценке, учитывая, что рыночная стоимость имущества, установленная в заключении № 047-02/ССТЭ от 28.06.2022, определена на текущую дату, то есть дату, более близкую к моменту продажи актива, пришли к правомерному выводу о достоверности содержащихся в нем выводов относительно стоимости имущества.

При этом, суды верно учли, что стоимость имущества, определенная экспертом, выше той, что указана залоговым кредитором, следовательно, позволит в перспективе получить наибольшее удовлетворение требований кредиторов в результате его продажи.

Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции нет.

Таким образом, поскольку суд округа не усмотрел нарушения судами норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а определение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены принятых судебных актов, не установлено, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.09.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022 по делу № А27-14931/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                       В.А. Зюков

 

Судьи                                                                                    С.А. Доронин

 

ФИО1