АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-4735/2020

15 августа 2022 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 15 августа 2022  года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Ялты Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Службы государственного строительного надзора Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Ялтинский рынок» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2, о сносе самовольной постройки, 

по встречному иску товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» к администрации города Ялты Республики Крым о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО3, по доверенности от 10.01.2022 № 10/021-42;

от ответчика (истцу по встречному иску) – ФИО4, по доверенности от 13.04.2020 № 82АА1954021;

от третьих лиц:

от Министерства жилищной политики и строительного надзора Республики Крым – ФИО5 по доверенности от 24.09.2021 б/н;

от иных лиц – представители не явились. 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ялты Республики Крым (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» (далее - ТСН «ТСЖ «Садовая 33», товарищество, ответчик) о понуждении ТНС «ТСЖ «Садовая 33» привести земельный участок с кадастровым номером 90:25:010108:412, расположенный по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние путем сноса самовольно возведенного четырехэтажного здания; в случае невыполнения товариществом решения суда в сроки, установленные для добровольного исполнения, предоставить администрации право самостоятельно снести самовольно взведенное четырехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...>.

Одновременно с иском администрацией заявлено о принятии обеспечительных мер в виде запрета Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр) совершения регистрационных действий по соответствующему земельному участку с кадастровым номером 90:25:010108:412, а также запрета на осуществление всех видов строительных работ на нем. 

Определением от 26.03.2020 Арбитражный суд Республики Крым принял данное исковое заявление к производству и возбудил производство по делу № А83-4735/2020. 

Одновременно суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Госкомрегистр и Службу государственного строительного надзора Республики Крым (далее – Служба).

Кроме того, определением Арбитражного суда Республики Крым от 26.03.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020, приняты обеспечительные меры в виде запрета товариществу осуществлять все виды строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412 и запрета Госкомрегистру совершать любые регистрационные действия в отношении указанного земельного участка.

Определением от 14.05.2020 суд окончил подготовку дела и перешел к судебному разбирательству (часть 2 статьи 137 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства суд по собственной инициативе привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым (далее – Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым, определение от 15.12.2020) и общество с ограниченной ответственностью «Ялтинский рынок» (определение от 15.01.2021), кроме того, по ходатайству ООО «Ялтинский рынок» (том 3 л.д. 114) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» и ФИО2 (определение от 05.04.2021).

19.07.2021 от ТСН «ТСЖ «Садовая 33» поступило встречное исковое заявление к администрации о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ул. Садовая, д. 33, литер «Л», г. Ялта, Республика Крым (том 4 л.д. 50-52), которое принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском определение от 20.07.2021).

После привлечения третьих лиц и принятия встречного иска рассмотрение дела начиналось с самого начала.

Производство по делу приостанавливалось на основании пункта 1 статьи 144 АПК РФ в связи с назначением определениями от 13.08.2020 и от 06.05.2022 судебной строительно-технической и повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которых поручалось, соответственно, эксперту обособленного подразделения общества с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертов» в городе Севастополе ФИО6 и негосударственному эксперту общества с ограниченной ответственностью «Крымская экспертиза» ФИО7, на разрешение которых ставились следующие вопросы:

1. Возведен ли объект недвижимости, под которым понимается многоквартирный жилой дом, обозначенный в Техническом паспорте на жилой дом под литером «Л» и расположенный на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, по адресу: 

<

...>, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412 с соблюдением градостроительного регламента, проекта планировки и межевания территории, правил землепользования и застройки, а также иной землеустроительной документации? Соответствует ли объект назначению и виду разрешенного использования земельного участка, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке? 

2. Соответствует объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, по адресу: 

<

...>, предъявляемым градостроительным и строительным нормам и правилам к многоквартирным жилым домам? Допущены ли при его возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, если да, то какие? 

3. Соответствует ли указанный объект недвижимости, предъявляемым к многоквартирным домам экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным правилам и нормативам, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности?

4. Какова этажность многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, по адресу: 

<

...>? 

5. Каково текущее состояние и прочность подпорной стены являющейся границей земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412, расположенного по адресу: ул. Садовая, д. 33, г. Ялта, Республика Крым, может ли она выполнять функции подпорной стены? Какую нагрузку оказывает объект недвижимости на подпорную стену и сможет ли подпорная стена длительное время выдержать конструктивные элементы объект недвижимости? 

6. Создает ли многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, по адресу: 

<

...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

Судебное разбирательство откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ, в том числе по ходатайству сторон и для предоставления сторонами дополнительных доказательств и позиций по делу, по делу объявлялись перерывы.

В итоговом судебном заседании 02.08.2022, продолженном после перерыва 08.08.2022, принимали участие (до перерыва) представители истца и ответчика, а также представитель третьего лица Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым, которые свои требования и возражения, соответственно, поддержали. 

Иные третьи лица явку своих полномочных представителей не обеспечили, о начавшемся судебном процессе извещены надлежащим образом, Госкомрегистр в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ известил суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие (том 1 л.д. 144-146), с учетом чего суд, руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело без участия неявившихся представителей третьих лиц по материалам, имеющимся в деле.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик с нарушением целевого использования, градостроительных и строительных норм и правил и без соответствующей разрешительной документации возвел на земельном участке по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 90:25:010108:412 объект капитального строительства - четырехэтажное здание, которое является самовольной постройкой и подлежит сносу на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик, возражая против удовлетворения иска (том 1 л.д. 57-61) и заявляя встречный иск (том 4 л.д. 50-52) указывает на то, что земельный участок, на котором осуществлено строительство спорного объекта, предоставлен для обслуживания и реконструкции многоэтажного дома, а не многоквартирного как указывал истец и Служба, строительство осуществлялось на основе полученных в установленном порядке исходных и разрешительных документов, единственный признак самовольного строения, по мнению ответчика, это отсутствие ввода в эксплуатацию, которое не может быть основанием для сноса, поскольку снос является крайней мерой.

Третье лицо Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым предоставило письменные пояснения (том 3 л.д. 69-78, том 4 л.д. 20-22), в которых указывало на то, что спорное строение представляет собой многоквартирный жилой дом, возведенный на земельном участке, не предоставленном для целей строительства (земельный участок предоставлен для обслуживания и реконструкции существовавшего строения – многоэтажного жилого дома), разрешительная документация оформлена на иное лицо и в упрощенном (уведомительном) порядке как разрешительная документация на индивидуальный жилой дом, что не соответствует целевому назначению земельного участка и характеристикам спорного объекта, в связи с чем полагает обоснованным вывод о его самовольном характере.

Госкомрегистр в предоставленных суду пояснениях (том 1 л.д. 144-146) указал на отсутствие информации по спорному объекту, который не ставился на кадастровый учет.

Иные третьи лица правом предоставления отзывов и своей позиции относительно доводов и возражений лиц, участвующих в деле, не воспользовались.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 05.03.2020 № 01-34/1286 (том 1л.д.37) Служба уведомила администрацию о выявлении самовольной постройки.

Уведомление от 05.03.2020 № 01-34 (том 1 л.д. 37 (на обороте)-38) содержит информацию о том, что по результатам проведенной с 28.02.2020 по 05.03.2020 проверки на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, расположенном по адресу: 

<

...> – выявлен факт возведения (создания) здания без необходимой разрешительной документации, о чем составлен акт проверки от 05.03.2020 № 98 (том 1 л.д. 38 (на обороте)-41).

В акте зафиксировано, что в ходе проведения проверки документ, дающий право на строительство, договор между застройщиком и техническим заказчиком, договор между застройщиком и лицом, осуществляющим строительство, проектная документация, ее экспертиза не предоставлены, лица, осуществляющие авторский надзор и строительный контроль отсутствовали. 

По итогу сделан вывод о нарушении ответчиком обязательных требований, а именно о возведении объекта капитально строительства «Строительство четырехэтажного здания» без разрешения на строительство объекта капитального строительства, чем нарушены требования части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

К такому заключению проверяющие пришли на основе того, что уведомление о начале выполнения строительных работ, зарегистрированное инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым 16.01.2011 за № 2/1-4536 на строительство жилого дома выдавалось для строительства индивидуального жилого дома, тогда как в предоставленном при проверке государственном акте на право собственности на земельный участок серии ЯЛ № 497032 целевое назначение земельного участка указано как реконструкция и обслуживания многоквартирного жилого дома и на нем не мог возводиться индивидуальный жилой дом, притом, что в соответствии с законодательством Украины, действовавшем в 2011 г. для строительства подобных объектов застройщику необходимо было получать разрешение на строительство или регистрировать декларацию о начале выполнения строительных работ в установленном порядке.

По имеющейся у Службы информация такая декларация на выполнение строительных работ по адресу: 

<

...> по объекту «Строительство четырехэтажного здании» не выдавалось.

По результатам проверки вынесено постановление от 18.06.2020 № 167 о привлечении товарищества к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением штрафа в размере 500 000,00 рублей, которое в настоящее время оспаривается ТСН «ТСЖ «Садовая 33» в суде в рамках дела № А83-13216/2020.

Департамент муниципального контроля администрации, рассмотрев письмо Службы от 05.03.2020 № 01-34/1286, провел в рамках муниципального контроля осмотр территории по адресу: 

<

...> с оформлением соответствующего акта от 19.03.2020 № 1587 (том 1 л.д. 43-45).

При этом в ходе муниципального контроля было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 90:25:010108:412 площадью 1 710 кв.м, выделенный для целей малоэтажной многоквартирной жилой застройки огражден капитальным забором со стороны проезжей части по ул. Садовая в г. Ялте находится в собственности, на земельном участке находится четырехэтажный жилой дом, имеющий вид оконченного строительством, собственник объекта на момент осмотра отсутствовал, разрешающая и правоустанавливающая документация не предоставлена, при изучении материалов инвентарного дела ГУП РК «БТИ г. Ялта» установлено, что указанный жилой дом значится под литерой «Л» и имеет штамп с отметкой о самовольном возведении.

Администрация передала возникший спор о самовольной постройке на разрешение суда.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 там же лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлены случаи, когда судом может быть признано право собственности на самовольную постройку, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно, если одновременно соблюдаются следующие условия:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Такие условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке, независимо от предъявления требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Как отмечает Конституционный Суд Российской Федерации в своих определениях от 24.03.2015 № 658-О, от 28.06.2018 № 1515-О, от 28.01.2021 № 75-О, приведенные положения, определяющие признаки самовольной постройки, т.е. возведенной с нарушением законодательных норм, и условия допуска ее участия в гражданском обороте, направлены на защиту прав граждан, на поддержание баланса публичных и частных интересов и тем самым – на реализацию требований статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации 

При таких обстоятельствах при рассмотрении дела суд исходит из того, что в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие факты: установление лица, которое возвело постройку; наличие у этого лица прав на земельный участок, на котором возведена постройка; создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Обращаясь с иском в суд, администрация в данном случае действовала в целях защиты публичных интересов, исходя из полномочий, следующих из подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации пункта 1 статьи 8 ГрК РФ, наделяющих ее правом на осуществление контроля за строительством недвижимых объектов и соблюдением порядка их размещения в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22). 

Ответчиком по делу определено товарищество, которое согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц зарегистрировано 25.03.2005 как юридическое лицо украинского права, регистрационный номер 3338582 и после принятия Республики Крым в состав Российской Федерации привело свои учредительные документы в соответствие с российским законодательством, в связи с чем сведения о нем внесены в ЕГРЮЛ 01.03.2015, государственный регистрационный номер записи 

<

***>. Таким образом, товарищество представляет собой одно лицо с Объединением совладельцев многоквартирного дома «Садовая 33» (далее – ОСМД «Садовая 33»), которое было зарегистрировано на основании решения исполнительного комитета Ялтинского городского совета от 25.03.2005 № 472 «О государственной регистрации ОСМД «Садовая 33» (том 5 л.д. 19) и действовало на основании Свидетельства о государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома от 25.03.2005 № 57 (том 5 л.д. 19) и Устава ОСМД «Садовая 33», утвержденного учредительным собранием от 02.03.2005 (протокол № 1) и зарегистрированного решением исполнительного комитета Ялтинского городского совета от 25.03.2005 № 472, регистрационный № 57 (том 2 л.д. 44-51).

Деятельность ОСМД «Садовая 33» регулировалась согласно пункту 1.2 Устава Законом Украины от 29.11.2001 «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», который определял объединение совладельцев многоквартирного дома как юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Согласно части 4 статьи 4 указанного Закона Украины основная деятельность объединений состояла в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества обоснованными ценами и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

Так, ОСМД «Садовая 33» создано собственниками квартир и помещений многоквартирного дома № 33 по ул. Садовой в г. Ялта (пункт 1.1 Устава ОСМД «Садовая 33») с целью обеспечения прав его членов и соблюдения ими обязанностей по надлежащему содержанию использованию неделимого и общего имущества указанного дома, обеспечения своевременного поступления денежных средств для оплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и учредительными документами (пункт 2.1 Устава ОСМД «Садовая 33»).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 № 2768-III, согласно которой земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими зданиями (часть 1), а в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников (часть 2), решением 28 сессии 5 созыва Ялтинского городского совета от 25.11.2009 № 378 ОСМД «Садовая 33» в собственность предоставлен земельный участок площадью 0,1710 га кадастровый номер 0111900000:01:008:0152 по адресу: Автономная 

<

...> с целевым назначением: для реконструкции и обслуживания многоэтажного жилого дома, что подтверждается Государственным актом на право собственности на земельный участок серии ЯЛ № 497032 от 24.11.2010, зарегистрированным Ялтинским отделением Крымского регионального филиала Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» 20.12.2010 (том 1 л.д.62, перевод – там же л.д. 63).

05.11.2015 данный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 90:25:010108:412.

Постановлением администрации от 21.03.2017 №1293-п «Об установлении категории земель и вида разрешенного использования земельному участку площадью 1 710 кв.м, расположенному по адресу: 

<

...>, находящемуся в собственности товарищества собственников жилья «Садовая 33» (том 1 л.д. 114) земельном участку площадью 1 710 кв.м с кадастровым номером 90:25:010108:412 установлен вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)», и категория земель – «Земли населенных пунктов».

Одновременно (пункт 2 указанного постановления администрации) на товарищество возложены обязанности:

- соблюдать Правила содержания, использования, воспроизводства и охраны зеленых насаждений, произрастающих на территории муниципального образования городской округ Ялта Республик Крым, утвержденные решением 2 сессии Ялтинского городского совета 1 созыва от 13.02.2015 № 18;

- соблюдать требования статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- проект строительства согласовать с Государственным комитетом по охране культурного наследия Республики Крым.

Сведения о категории и виде разрешенного использования земельного участка внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 26.07.2017 № 90/021/015/2017-747 (том 2 л.д. 54-55).

В то же время, сведения о правах на земельный участок в ЕГРН отсутствуют. Имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) от 28.11.2019.

Отсюда, применительно к правам ТСН «ТСЖ «Садовая 33» на соответствующий земельный участок, выделенный для реконструкции и обслуживания жилого дома № 33 по ул. Садовой в г. Ялта, суд отмечает, что в отличии от украинского законодательства пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) относит земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, которое принадлежит последним на праве общей долевой собственности.

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводной закон) указано, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Разъяснения этих положений в пункте 66 Постановления № 10/22 сводятся к тому, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, в силу закона земельный участок с кадастровым номером 90:25:010108:412 относится к общему имуществу жилого дома № 33 по ул. Садовой в г. Ялта и соответственно принадлежит собственникам помещений в таком доме.

Это нашло свое закрепление и в Уставе товарищества, утвержденном решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 298612, 

<

...> (протокол № 19 от 24.05.2020), зарегистрированном в ЕГРЮЛ 04.06.2020 за № 2209100206478 (том 2 л.д. 100-128), согласно пункту 5.1 которого земельный участок с кадастровым номером 90:25:010108:412, на котором расположен многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 24 Постановления № 10/22 и по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В данном случае в материалы дела предоставлена разрешительная документация на имя ФИО8, которая заказывала у ООО «Европа-Архпроект» Эскизный проект (том 2 л.д. 16-28), согласовывала с Главным управлении градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета градостроительные условия и ограничения (письмо последнего от 13.05.2011 № 01.2-2/1128, том 1 л.д. 67), по ее же обращению решением исполнительного комитета Ялтинского городского совета от 08.09.2011 № 1012 «Об утверждении градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка гр. ФИО8» были утверждены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка по адресу: 

<

...> под индивидуальный жилой дом (том 1 л.д. 68-69), она же получала Технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации от 08.06.2011 № 5/0724 (том 1 л.д. 78), Технические условия на производство работ по озеленению и комплексному благоустройству для строительства жилого дома по адресу: 

<

...> от 09.06.2011 № 15 (том 1 л.д. 72), Технические условия отдела по вопроса надзорно-профилактической деятельности г. Ялта ГУ МЧС Украины в Автономной Республике Крым от 09.06.2011 № 5 (том 1 л.д. 73), Технический условия на строительство индивидуального жилого дома коммунального предприятия Ялтинского городского совета «Дорожно-эксплуатационный участок» от 09.06.2011 № 347 (том 1 л.д. 77), Технические условия коммунального предприятия Ялтинского городского совета «Горсвет» на проектирование наружного освещения объекта «Индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

...>» от 10.06.2011 № 49 (том 1 л.д. 70), Технические условия на присоединение электроустановок к сетям ПАО «Крымэнерго» от 15.06.2011 № 0152 и 0153 (том 1 л.д. 74, 75), технические условия КРП «Противооползневое управление» на проектно-изыскательские работы для строительства индивидуального жилого дома от 16.06.2011 № 1758 (том 1 л.д. 76), Строительный паспорт от 23.09.2011 (том 2 л.д. 13-15), она же направляла Уведомление о начале выполнения строительных работ от 16.12.2011, зарегистрированное в инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республики Крым 16.12.2011 за № 7/4-4536вх (том 1 л.д. 123-124, перевод - там же л.д. 125-126, далее - Уведомление).

В то же время, из материалов дела усматривается, что фактически заказчиком строительства выступало ОСМД «Садовая 33», которое заключило соответствующие договоры на оказание услуг от 20.07.2011 с главным архитектором проекта ФИО9 ООО «Европа-Архпроект» на разработку строительного паспорта объекта по адресу: 

<

...> на земельном участке (ЯЛ № 497032, далее – объект) (том 5 л.д. 22-23), от 20.12.2011 – с главным архитектором проекта ФИО9 ООО «Европа-Архпроект» на осуществление авторского надзора объекта (том 5 л.д. 24-25), от 20.12.2011 – с главным архитектором проекта ФИО10 на осуществление технического надзора объекта (том 5 л.д. 26-27), от 20.07.2011 – с главным архитектором проекта ФИО9 ООО «Европа-Архпроект» на разработку эскизного проекта жилого дома по адресу: 

<

...> на земельном участке (ЯЛ № 497032) (том 5 л.д. 28-29), от 20.12.2011 – с ФИО11 ООО «Строймаркет» на производство строительных работ объекта (том 5 л.д. 30-31), от 20.07.2011 – с ФИО12 на выполнение работ по составлению сметной стоимости проектируемого объекта (том 5 л.д.47-51).

Данные договоры подписаны от имени ОСМД «Садовая 33» опять же ФИО8

При этом, ФИО8 действовала как председатель правления ОСМД «Садовая 33», что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей Украины от 20.10.2005, 05.03.2008 (том 5 л.д. 20, 21) и подписывала все вышеуказанные договоры от имени ОСМД «Садовая 33».

К выводу о том, что фактически застройщиком являлось ОСМД «Садовая 33» суд пришел также с учетом протоколов общих собраний ОСМД «Садовая 33» от 22.04.2011 № 13 (том 5 л.д. 52-55), которым председатель ОСМД «Садовая 33» уполномочен на сбор документов для получения разрешения на строительство жилого дома и гаражей (пункт 3), от 15.08.2011№ 15 (том 5 л.д. 41-43), согласно которому ФИО8 был представлен отчет по сбору документов, а именно были предоставлены вышеуказанные техусловия инженерных служб города (КРП «Противооползневое управление» от 16.06.2011 № 1758, КП ЯГС «Горсвет» от 10.06.2011 № 49, КП ЯГС РБУ «Зеленстрой» от 09.06.2011 № 15, КП ЯГС «ДЭУ» от 09.06.2011 № 347, ПАО «Крымэнерго» от 15.06.2011 № 0152, 0153, КРП ППВКХ ЮБК от 08.06.2011 № 5/0724, ОНПД ГУ МЧС Украины в АРК от 09.06.2011 № 5, эскизные проект жилого дома, предварительную смету на строительство дома), от 26.05.2013 № 17 (том 5 л.д. 33-35).

Что касается протоколов собраний совладельцев многоквартирного дома «Садовая 33» от 22.01.2006 (том 2 л.д. 34-39), от 20.01.2011 № 12 (том 2 л.д. 40-41), согласно которым за собственниками квартир закрепляется придомовая территория и собственнику квартиры 4а в доме 33 по ул. Садовой в г. Ялта ФИО8 дано согласие на сбор документов на строительство жилого дома на принадлежащей ей придомовой территории, суд оценивает их критически с учетом вышеизложенного, а также протокола годового собрания собственников помещений в многоквартирном доме – членов товарищества в форме очного голосования от 15.01.2022 № 23, на котором осуществлялось распределение площадей в спорном доме между шестью собственниками, что опровергает строительство спорного объекта ФИО8

При таких обстоятельствах суд заключил, что администрацией верно определен ответчик по требованию о сносе самовольного строения, в пользу чего косвенно свидетельствует и иск товарищества о признании права собственности на такое самовольное строение. Из вышеуказанного протокола от 15.01.2022 № 23, кроме того, следует, что собственникам помещений в доме 33 по ул. Садовой в г. Ялта известно о начавшемся деле и они уполномочили товарищество на представление их интересов при его рассмотрении судом, в том числе на предъявление встречного иска.

Особый порядок ведения строительства объектов недвижимости устанавливается законодателем в целях защиты публичных интересов, обязывая застройщиков получать необходимые разрешения.

Получению разрешения на строительство предшествует сбор исходной и подготовка проектной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Между тем, доказательства создания спорного объекта, на отведенном для этих целей земельном участке, с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введения его в эксплуатацию, в установленном законом порядке в материалы дела не предоставлены.

Так, отношения в сфере градостроительной деятельности на момент начала строительства спорного объекта регулировались Гражданским, Хозяйственным и Земельным кодексами Украины, законами Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности», от 16.11.1992 № 2780-XII «Об основах градостроительства», от 20.05.1999 № 687-XIV «Об архитектурной деятельности», другими нормативно-правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков по общему правилу в таком порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведения в случаях, предусмотренных законом, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроения.

В силу части 1 статьи 34 там же право на выполнение строительных работ возникало в зависимости от категории объекта после:

1) направления заказчиком уведомления о начале выполнения строительных работ Государственной архитектурно-строительной инспекции или ее территориальному органу по местонахождению объекта строительства – относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, которые не требуют регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на выполнение строительных работ согласно перечню объектов строительства, утвержденному Кабинетом Министров Украины.

2) регистрации соответствующей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ – по объектам строительства, относящимся к I-III категориям сложности;

3) выдачи заказчику соответствующей инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ – по объектам строительства, относящимся к IV и V категориям сложности.

В данном случае в качестве разрешительного документа на строительство предоставлено Уведомление о начале выполнения строительных работ от 16.12.2011 (на имя ФИО8).

Уведомление о начале выполнения строительных работ направлялось в отношении объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта как основания застройки приусадебных, дачных и садовых земельных участков (часть 1 статье 27 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности»).

Конкретный Перечень объектов, строительство которых осуществляется после подачи уведомления о начале выполнения строительных работ, был утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 № 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ», которым к таким объектам были отнесены:

1. индивидуальный (усадебный) жилой дом, садовый, дачный дом не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) площадью до 300 кв.м.

2. хозяйственные здания и сооружения, в том числе гаражи, которые расположены на приусадебных, дачных и садовых земельных участках. 

При этом законодательство Украины различало индивидуальные (усадебные) и многоквартирные жилые дома, понимая под усадьбой как объектом гражданско-правовых отношений (статья 381 Гражданского кодекса Украины) земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями и устанавливая, что в случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом.

Понятие индивидуального жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) в настоящее время раскрывается в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ и в целом совпадает с применявшимся на момент начала строительства, а именно: отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Как следует из вышеизложенного, строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, предоставленном для реконструкции и обслуживания уже существовавшего многоквартирного дома, на основании разрешительной документации, оформленной в упрощенном порядке как для строительства индивидуального жилого дома.

Относительно того, что в государственном акте конкретно указано на реконструкцию и обслуживание «многоэтажного» дома, суд заключает, что это не изменяет правового статуса последнего, поскольку на земельном участке по сей день размещается многоквартирный жилой дом, в пользу чего свидетельствует и организационно-правовая форма собственника – объединение совладельцев многоквартирного дома, созданного собственниками квартир (помещений) в таком доме в условиях, когда законодательство Украины не предусматривало возможности отвода земельного участка под ним собственникам квартир, в том числе совместную (общую или долевую) собственность.

Основания предоставления такого земельного участка бесплатно в собственность не предполагали строительство новых объектов, но, как указано и в государственном акте, реконструкцию и обслуживание существующих.

При таких обстоятельствах суд заключает, что строительство осуществлялось на земельном участке, не отведенном для этих целей.

В настоящее время механизм возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами также не предполагает иного.

Применительно к характеру возведенного (спорного) строения судом установлено, что в Уведомлении было указан жилой дом формально отвечающий признакам индивидуальных (усадебных) домов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта путем направления уведомления о начале выполнения строительных работ: общей площадью 237,4 кв.м, категория сложности ІІ.

При этом, хотя в силу части 2 статьи 27 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование на основании строительного паспорта производится без получения градостроительных условий и ограничений, в материалы дела предоставлены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка под индивидуальный жилой дом, утвержденные решением исполнительного комитета Ялтинского городского совета от 08.09.2011 № 1012 «Об утверждении градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка гр. ФИО8» (том 1 л.д. 68-69), которыми установлены следующие основные технико-экономические показатели объекта строительства (исходные данные): этажность здания – три этажа, количество квартир: одна; площадь дома 130 кв.м; площадь новой застройки 65 кв.м; градостроительные условия и ограничения: предельно допустимая высота зданий – 12, максимально допустимый процент застройки земельного участка – 65 %.

В то же время, согласно Техническому паспорту на жилой дом литера «Л» по адресу: ул. Садовая, 33 в г. Ялта (спорный объект), выданному муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации» муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым по состоянию на 05.02.2016 (том 1 л.д. 98-102) общая площадь жилого дома литера «Л» составляет 257,7 кв.м, жилая площадь 98,1 кв.м, при этом он состоит из 4 квартир (помещений) №№1-4: на подвальном этаже, 2 этажах и мансардном этаже.

При проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы (Заключение эксперта от 15.06.2022, том 5 л.д. 102-120) установлено, что спорный объект имеет следующие показатели:

- этажность здания – 4 этажа;

- площадь дома – 257,7 кв.м;

- высота здания – более 12 м.

Таким образом, из материалов дела объективно усматривается, что параметры спорного строения не соответствуют исходным данным на строительство и разрешительной документации. Ответчик, предъявляя встречный иск о признании права собственности на спорный объект как на самовольную постройку, фактически признал факт такого несоответствия.

Относительно действующих на дату рассмотрения дела градостроительных регламентов, эксперт при проведении повторной экспертизы (Заключение от 15.06.2022) исходил из того, что земельный участок находится в функциональной зоне ТЗ-02 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Однако согласно действующей редакции Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципального образования городской округ Ялта, утвержденной решение 42 сессии Ялтинского городского совета Республики Крым второго созыва от 22.04.2022 № 10, спорный земельный участок находится в Зоне многофункциональной застройки (ТЗ-05), а именно в подзоне 1, номер по порядку 203 (ТЗ-05/1-203), что подтверждается и письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 20.07.2022 № 01.1-19/128 (том 6 л.д. 23-32), при этом такой вид разрешенного использования как «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» действующей редакцией ПЗЗ (статья 41) в данной зоне не предусмотрен.

Таким образом, на сегодняшний день земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон (пункт 1 статьи 85 ЗК РФ).

В то же время, согласно пункту 8 статьи 36 ГрК РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ такие земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 № 61482) вид разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1.) предполагает размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

Установленные статьей 61 ПЗЗ предельные параметры по виду разрешенного использования с кодом 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» предусматривают следующее.

Минимальный размер земельных участков – не подлежит установлению;

Максимальный размер земельных участков - не подлежит установлению;

Минимальный отступ от красной линии улиц до зданий, строений, сооружений при осуществлении строительства – не менее 5 м; от красной линии проездов – не менее 3 м. В отдельных случаях в условиях сложившейся застройки допускается размещение зданий по красной линии улиц.

Минимальное расстояние от границ соседнего земельного участка по санитарно-бытовым условиям до:

- основного строения – 3 м;

- других построек (сарай, баня, автостоянка и др.) – 3 м;

- стволов высокорослых деревьев – 4 м;

- стволов среднерослых деревьев – 2 м;

- кустарников – 1 м.

От основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих строений – в соответствии с требованиями действующих СП, СНиП, СанПиН, технического регламента о требованиях пожарной безопасности.

Максимальное количество надземных этажей – до 4, включая мансардный;

Параметры застройки:

Максимальный коэффициент застройки земельного участка (Кз) – 0,4.

Максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка (Кпз) – СП 42.13330.2016.

Количество парковочных мест по СП 42.13330.2016 (Таблица 11.8).  

В данном случае экспертом при проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы установлено, что помещения жилого дома литер «Л», обозначенные на поэтажном плане 1 этажа как помещения №№ 2-1, 2-2, 3 и 2-4, 2 этажа - №№ 3-1, а5 и 3-3 и мансардного этажа - №№ 4-14-3 и 4-4 выступают за границы земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412 со стороны ул. Киевской (рынка), что привело к увеличению пятна застройки дома и как следствие – выходу контура дома литер «Л» за пределы границ земельного участка, то есть установлен факт наложения контура здания литер «Л» на земли администрации. Ширина полосы выхода жилого дома литер «Л» со стороны ул. Киевской (рынка) за переделы границ земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412 составляет 0,56 м, площадь выхода контура жилого дома литера «Л» - 6,81 кв.м.

Таким образом, спорное строение не соответствует и действующим градостроительным нормам: не выполнены требования об отступе от границ земельного участка, более того, допущен заступ на соседний земельный участок, применительно к чему суд отмечает, что правовой интерес Ааминистрации в данном случае является в том числе имущественным, поскольку спорный объект создает препятствия в пользовании соответствующим муниципальным земельным участком с кадастровым номером 90:25:000000:277, площадью 14 026,00 кв.м с разрешенным использованием: рынки, расположенным по адресу: 

<

...> и переданным в аренду третьему лицу ФИО2 (том 4 л.д. 159-171).

Как следует из положений подпункта 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угроза их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, в том числе путем сноса незаконно возведенного строения (статья 62 ЗК РФ).

Кроме того, по результатам проведенного исследования эксперт в Заключении от 15.06.2022 пришел к выводу о том, что в исследуемом доме литер «Л» имеется несоответствие строительным нормам и правилам, в том числе:

- отсутствует противодымная защита (дымоудаление из коридоров и иных помещений);

- отсутствует противопожарный водопровод;

- отсутствует площадка для мусорных баков;

- отсутствует ограждение склона со стороны ул. Киевской (рынок).

Отсутствует или выполнено со значительными нарушениями требования ГОСТ Р 54964-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости»:

- экологические сертификаты на используемые при строительстве на строительные и отделочные материалы эксперту не предоставлены;

- класс энергетической эффективности зданию не присвоен;

- социально-бытовая инфраструктура при строительстве здания не создана;

- недоступность зданий для маломобильных групп населения;

- нет оборудованных мест временного накопления отходов.

Отсутствует или выполнено со значительными нарушениями требования СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»:

- не созданы эвакуационные пути, обеспечивающие безопасную эвакуацию людей при пожаре (эвакуация с мансардного и со второго этажей осуществляется по винтовой лестнице);

- не выявлено применение объемно-планировочных решений и средств, обеспечивающих ограничение распространения пожара за пределы очага;

- не обеспечена защита людей посредством применения систем коллективной защиты;

- не обеспечен въезд специального транспорта.

Согласно Заключению эксперта ФИО13 от 28.03.2020 жилой дом литер «Л» выполнен в соответствии с действующими нормами Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не представляет техногенную угрозу.

На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что техническое состояние подпорной стены, являющейся границей земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412 на момент обследования, квалифицируется как работоспособное.

Согласно проведенным исследованиям и изучению поведения нагрузок, создаваемых жилым домом литер «Л» на подпорную стену в динамике (основываясь на данных первичного осмотра, проведенного ФИО13 - Заключение от 28.03.2020) эксперт пришел к выводу, что объект недвижимости не оказывает критических нагрузок на подпорную стену и подпорная стена сможет длительное время выдержать конструктивные элементы объекта недвижимости, выполняя функцию ограждения откоса, безопасной эксплуатации здания и восприятия бокового давления грунта с пригружающими эксплуатационными нагрузками. 

По результатам проведенного экспертного исследования установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, по адресу: 

<

...>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом вызванный в судебное заседание в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ эксперт ФИО14 пояснил, что вывод об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сделан им в отношении строительного объекта, в то же время эксплуатация спорного объекта по назначению или приведение его в соответствие с учетом выявленных нарушений противопожарных норм невозможно.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 71 АПК РФ с учетом возражений ответчика, предоставленной им Рецензии индивидуального предпринимателя ФИО13 от 24.07.2022 (том 6 л.д. 8-22), который пришел к выводу о недопустимости Заключения от 15.06.2022 в качестве доказательства по делу, а также в контексте Заключения первоначальной судебной экспертизы от 12.10.2020 № 55/16-К с учетом дополнения от 12.10.2020 № 55/16-К (том 4 л.д. 2-13), в котором содержится обратный вывод о том, что спорный объект недвижимости соответствует предъявляемым градостроительным, строительным нормам и правилам к жилым домам, при возведении жилого дома не было допущено нарушений вышеуказанных норм и правил, что жилой дома соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным правилам и нормативам, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности, предъявляемые к жилым домам не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (том 3 л.д. 12-30), суд исходит из следующего.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Критерии, которым должно соответствовать заключение экспертизы, установлены статьей 71 АПК РФ: относимость, допустимость, достоверность, достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Анализируя Заключение первичной судебной строительно-технической экспертизы от 12.10.2020 № 55/16-К и делая вывод о наличии предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы по делу, суд учитывал очевидные противоречия между выводами, содержащимися в таком заключении, и материалами дела, в том числе в части расположения спорного строения в границах земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412, в частности, со справкой общества с ограниченной ответственностью «Европейский центр судебных экспертов» от 14.09.2021 исх. № 376/п (том 4 л.д. 86), эксперту которой поручалось проведение экспертизы, согласно которой вопреки выводам, содержащимся в Заключении от 12.10.2020 № 55/16-К, спорный жилой дом частично выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 90:25:010108:412, а именно нависающей своей частью - балконами и накладывается на земельный участок с кадастровым номером 90:25:000000:277, расположенный по адресу: ул. Киевская, 24, г. Ялта, Республика Крым. Площадь данной части составляет 6,5 кв.м, протяженность наложения составляет 6, длина нависания над опорной стеной составляет 0,5 м.

Проведенный судом анализ разрешительной и действующей градостроительной документации также не позволяет согласиться с выводами Заключения от 12.10.2020 № 55/16-К.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает признаков недопустимости Заключения от 15.06.2022, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным.

Доводы ответчика и рецензента, по сути, сводятся к несогласию с выводами эксперта, не свидетельствуя о наличии существенных сомнений в обоснованности заключения повторной судебной экспертизы и были разъяснены путем получения пояснений от эксперта в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, содержащихся в Заключении от 15.06.2022, в том числе, об отсутствии или возможности устранения выявленных нарушений суду в нарушение статьи 65 АПК РФ не предоставлено, что служит суду основанием для принятия такого заключения в качестве доказательства по делу, не входящего в противоречение с иными материалами дела.

В то же время, судом отклоняются ссылки Заключения от 15.06.2022 на несоблюдение отступов от красных линий с учетом отсутствия доказательств установления таких линий, на что указано в письме Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 20.07.2022 № 01.1-19/232(том 6 л.д. 38), а также исходя из соответствующих пояснений самого эксперта.

При разрешении спора суд также учитывает, что в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации гарантии права собственности, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11.03.1998 № 8-П; определения от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 29.09.2011 № 1071-О-О, от 20.11.2014 № 2590-О, от 28.01.2016 № 141-О и др.).

Обращаясь к вопросу о правовой природе обязанности по сносу самовольной постройки, Конституционный Суд Российской Федерации подчеркивал, что эта обязанность представляет собой санкцию за правонарушение, которое может состоять в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку (определения от 20.12.2018 № 3172-О, от 29.09.2020 № 2206-О и др.). Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что норма пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, допускает возложение на него бремени сноса при наличии его вины и не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности снести за свой счет самовольную постройку (Определение от 17.01.2012 № 147-О-О).

В данном случае ответчик, получая разрешение в обход установленного порядка, возводя объект, на земельном участке, не предоставленном для строительства новых объектов и не соответствующего такой разрешительной документации, с существенным нарушением строительных норм, которые приводят к невозможности эксплуатации объекта по назначению без создания угрозы жизни и здоровью жителей такого жилого дома, а также нарушая права и законные интересы смежного землепользователя, не мог не осознавать, что действовал недобросовестно (пункт 6 части 1 статьи 3 Гражданского кодекса Украины, пункты 3, 4 статьи 1, статья 10 ГК РФ).

Несоблюдения требований о добросовестности и разумном пользовании правами и исполнении обязанностей является основанием для отказа лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применения иных мер, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения встречных требований, исходя также из следующего.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае эти условия не выполняются.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Доказательства того, что ответчик предпринимал какие-либо меры к легализации спорного строения, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию не предоставлены.

Поскольку иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, основания для удовлетворения встречных требований в любом случае отсутствовали.

Удовлетворяя при таких обстоятельствах первоначальные исковые требования и определяя применительно к требованиям части 1 статьи 174 АПК РФ срок для сноса ответчиком самовольной постройки, суд с учетом характера такой самовольной постройки, а также по аналогии с правилами пункта 4 статьи 222 ГК РФ, согласно которой такой срок не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, полагает необходимым установить ответчику шестимесячный срок для сноса.

При этом, в части 3 статьи 174 АПК РФ указано на право арбитражного суда указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика. Отсюда в случае невыполнения товариществом решения суда в течение установленного срока, право снести самовольную постройку следует предоставить администрации.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

При этом в силу части 3 там же государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу иска и заявления о принятии обеспечительных мер 9 000 рублей (6 000+3 000) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

При этом, поскольку при подаче встречного иска истцом было оплачено 55 700 рублей (платежное поручение от 08.07.2022 № 6, том 4 л.д. 53), тогда как иск неимущественного характера оплачивается государственной пошлиной в размере 6 000 рублей, ответчику надлежит вернуть на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ государственную пошлину в размере 40 700 рублей за вычетом 6 000 рублей, подлежащих уплате за встречный иск и 9 000 рублей – по первоначальному иску   (55 700–6 000–9 000).

Кроме того с ответчика в пользу администрации подлежат взысканию понесенные ею судебные расходы на оплату повторной экспертизы 50 000 рублей (платежное поручение от 15.04.2022 № 630765, том 4 л.д. 158).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить полностью. 

Обязать товарищество собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» снести расположенное на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010108:412, находящимся по адресу: 

<

...>, самовольно возведенное четырехэтажное здание в течение шести месяцев с даты вступления решения суда в законную силу. 

В случае невыполнения товариществом собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» решения суда в течение установленного срока, предоставить администрации города Ялты Республики Крым право самостоятельно снести самовольно возведенное четырёхэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» в пользу администрации города Ялты Республики Крым судебные издержки на проведение судебной экспертизы в размере 50 000,00 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать полностью. 

Возвратить товариществу собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья «Садовая 33» из федерального бюджета 40 700,00 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                   

 

Судья                                                                                                                  В.Н. Шкуро