ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-77065/2019

Дело № А40-81775/19

г. Москва

11 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2020 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Кинодом" 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2019 по делу № А40-81775/19, принятое судьей О.П. Буниной 

по иску ООО "Кинодом" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) к АО "Синема парк" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) о расторжении договора, 

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 08.02.2019 диплом ВСА 0246897 р/н 67 от 28.06.2005,

ответчика: ФИО3 по доверенности от 02.12.2019 диплом ВСА 0819130 р/н 15wn11-329 от 30.03.2009, ФИО4 по доверенности от 02.12.2019 диплом ВСА 0670216 р/н 74517 от 30.06.2010,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кинодом» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Синема Парк» о расторжении договора аренды части здания от 25.05.2016, снятии обременения с арендуемого имущества путем внесения записи о прекращении договора аренды. 

            Решением арбитражного суда от 29.10.2019 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме. 

            Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанное ходатайство ввиду того, что доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, указанных в ст. 82 АПК РФ для проведения экспертизы с учетом предмета заявленных требований истцом не представлено.

            В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.   

            Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

            Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Панорама» в качестве арендодателя и ООО «Вэри Кофе» в качестве арендатора заключен договор аренды части здания от 25.05.2016, во исполнение которого арендатору предоставлены помещения кинотеатра в здании ТРЦ «Колизей Синема», находящиеся по адресу: 

<

...>.

Соглашением от 28.09.2016 о замене стороны в договоре аренды от 25.05.2016 ООО «Вэри Кофе» передало свои права и обязанности по договору АО «Синема Парк», о чем арендатор уведомил арендодателя письмом № 08-2/05ВК от 12.10.2016.

В свою очередь, ООО «Панорама» реорганизовано путем выделения и образования общества с ограниченной ответственностью «Кинодом», которому переданы права по договору аренды здания.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств допускает просрочки два и более периода в оплате арендных платежей, не представляет сведения об оборотах, нарушает обязательства по компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей, сократил число субарендаторов и не учитывает оборот субарендаторов.

Истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия от 22.10.2018 № 30 с предложением о расторжении договора аренды части здания от 25.05.2016, на которую арендатор ответил отказом. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае существенного нарушения ответчиком условий договора аренды судом не установлено. Отказывая в удовлетворении требования истца о снятии обременения с арендуемого имущества путем внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости прекращении договора части здания от 25.05.2016 в течение (пятнадцати) рабочий дней с момента вступления решения суда в законную силу, суд первой инстанции исходил из того, что требование о снятии обременения с арендуемого имущества по своему характеру не может предъявляться в самостоятельном исковом порядке, поскольку является следствием разрешенного спора между субъектами обязательственных отношений, и осуществляется заинтересованной стороной в соответствии с законом о регистрации. 

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что на протяжении периода действия договора арендатор систематически допускает нарушение условий договора, выражающееся в том, что арендатор более двух раз допустил просрочку внесения базовой арендной платы и в течение всего периода действия договора аренды не уплачивал арендную плату с оборота субарендаторов; арендатор не предоставляет информацию, позволяющую проверить отчеты об обороте, тем самым неправомерно занижая размер арендной платы; до настоящего времени арендатор не заключил договор с управляющей компанией на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг в отношении помещения и мест общего пользования, а также выполнения работ, указанных в приложении № 3 к договору; арендатор нарушает обязательство по компенсации арендодателю расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, оказанных арендатору в помещении. 

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. 

При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). 

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вопреки доводам заявителя о наличии задолженности по базовой части арендной платы за июль, август, сентябрь, декабрь 2018 г.г. из представленных в материалы дела доказательств следует, что суммы за оспариваемые периоды были оплачены арендатором в соответствующих месяцах, что подтверждается платежными поручениями № 36481 от 20.07.2018 на сумму 2.600.000 руб., 38460 от 16.08.2018 на сумму 2.600.000 руб., 42287 от 10.09.2018 на сумму 2.686.666 руб., 57788 от 17.12.2018 на сумму 2.704.000 руб., также ответчик оплатил пени за просрочку оплаты базовой части арендной платы за июль 2018г. в сумме 10.400 руб. платежным поручением № 36976 от 31.07.2018, за август 2018г. в размере 20.800 руб. платежным поручением № 40350 от 29.08.2018, за сентябрь 2018г. в размере 8.060 руб. платёжным поручением № 46000 от 11.01.2018.

При наличии представленных в материалы дела доказательств вывод суда первой инстанции о том, что допущенная ответчиком просрочка не может быть расценена в качестве существенного нарушения договора с учетом того факта, что ответчик перечислял пению за нарушение сроков внесения арендной платы и таким образом компенсировал возможные убытки истца.  

Также не нашел документального подтверждения при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции и довод истца о том, что ответчик не предоставляет данные об оборотах субарендаторов для расчета оборотной части арендной платы.

На вопросы суда апелляционной инстанции представители ответчика поясняли, что у истца был доступ к отчетности.

Истец указывает, что субарендаторами ответчика являются ИП ФИО5 (аренда площади 5,5 кв.м для торгового оборудования по продаже кукол (п.п.2.1, 2.2) договор субаренды № СП-13741 от 01.07.2018), ИП ФИО6 (аренда площади 150 кв.м для развлекательного оборудования «PLAY DAY» (см. п.п. 2.1, 2.2) договор субаренды № СП-13945 от 06.10.2018), ИП ФИО7 (аренда площади 16,8 кв.м для аттракциона «Тир» (п.п.2.1, 2.2) договор субаренды № СП-12971 от 01.04.2018), ИП ФИО8 (аренда площади 1 кв.м для продажи аксессуаров к телефонии (п.п.2.1, 2.2) договор субаренды № СП-12272 от 01.12.2017), ИП ФИО9 (аренда площади 30 кв.м для аттракциона виртуальной реальности «Play VR» (п.п. 2.1, 2.2) договор субаренды № СП-13805 от 20.08.2018), ООО «Лазертаг Квазар» аренда площади 406,60 кв.м. для аттракциона «Лазертаг Арена» (п.п.2.1, 2.2) договор субаренды № СП-13863 от 01.08.2018). 

Истец в данном случае не учитывает, что с учетом характера деятельности субарендаторов оборотная часть арендной платы может не иметь положительное значение во всех отчетных периодах, в связи с чем оборотная часть не всегда подлежала оплате ответчиком истцу. Надлежащих доказательств обратного истцом при рассмотрении спора не представлено.

Как обосновано указал суд первой инстанции, выплата оборотной части арендной платы соответствовала общей посещаемости сети кинотеатров с учетом индекса посещаемости на зал в день 2014-2018, подготовленный НЕВАФИЛЬМ RESEARCH, что в целом совпадает с графиком выхода фильмов с большими кассовыми сборами и длительными выходными (январь и май), а именно (отчеты об оборотной части).

Следовательно, предоставленные истцу отчеты о размере оборотной части арендной платы соответствуют объективному индексу посещаемости кинотеатров и не имеют признаков сокрытия или не включения оборотов субарендаторов. 

Изложенные обстоятельства позволяют сделать выводы об отсутствии нарушений со стороны арендатора, влияющих на размер оборотной части арендной платы. Доказательств обратного истец не представил.

Доводы относительно незаключения ответчиком договора с управляющей организацией на оказание коммунальных услуг подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4.5 договора арендодатель принял на себя права и обязанности по оказанию указанных услуг. 

Согласно пояснениям ответчика, арендодатель непосредственно выставлял арендатору счета за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги, которые оплачивались арендатором на протяжении срока договора в отсутствие возражений арендодателя о ненадлежащем характере данных платежей.

Таким образом, арендатор не нарушает свои обязательства по договору по обеспечению объекта аренды коммунальными и/или эксплуатационными услугами, и, следовательно, не допускает ухудшения состояния инженерных систем и оборудования.

При этом, в связи с получением претензии № 30 от 22.10.2018 арендатор направил в управляющую организацию ООО «Деловой центр «Колизей» письмо № 153/2018 от 29.10.2018 о рассмотрении возможности заключения прямого договора между ООО «Деловой центр «Колизей» и АО «Синема парк» на возмещение услуг в отношении арендуемых помещений и мест общего пользования на период действия договора в целях приведения в соответствие с условиями договора порядка возмещения эксплуатационных и коммунальных услуг. Таким образом, ответчик предпринял соответствующие меры к заключению договора с управляющей организацией.

При этом, ответчик в полном объеме оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги в отношении помещения и мест общего пользования, а просрочка оплаты не повлекла и не могла повлечь существенного ухудшения состояния инженерных систем и оборудования.

Доводы о невнесении платы за коммунальные и эксплуатационные услуги за октябрь 2017г. в размере 1 317 441,55руб. опровергаются материалами дела - счет на оплату указанных услуг № 82 был выставлен только 28.11.2017, т.е. после направления претензии на сумму 1 257 938,41 руб. Указанный счет был полностью оплачен, что подтверждается платежными поручениями №27385 от 06.12.2017, 27386 от 06.12.2017, 27387от 06.12.2017, 27388 от 06.12.2017.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает. 

            Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

            В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2019 по делу № А40-81775/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                               В.В. Валюшкина

 

Судьи:                                                                                                                      Е.Б. Алексеева

 

           М.С. Кораблева