АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2981/2020

г. Белгород

31 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио и видеозаписи помощником судьи Татаринцевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к АО "СГСТУ ВИОГЕМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 174 250 руб. 83 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности № 41-109 дов от 05.11.2020, диплому, удостоверению;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 15.06.2020, паспорту; представитель ФИО3 по доверенности от 13.04.2020, паспорту.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к АО "СГСТУ ВИОГЕМ" о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка № 319 от 11.12.2006 за период с 01.10.2014 по 29.01.2018 в сумме 522 912 руб. 25 коп., пени за период с 26.03.2013 по 11.02.2020 в сумме 651 338 руб. 58 коп. с начислением пени на сумму основного долга с 12.02.2020 по день фактического исполнения денежного обязательства исходя из процентной ставки 0,1% за каждый день просрочки.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, считают, что договорные отношения в спорный период были прекращены, заявили о пропуске срока исковой давности, представили контррасчет платы за пользование земельным участком.

В судебном заседании 18.05.2021 объявлялся перерыв до 24.05.2021 10-45.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.

Согласно материалам дела, 11.12.2006 между МУ «Городская недвижимость» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №319, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108010:14, площадью 6826 кв.м. для эксплуатации нежилого здания, по адресу: 

<

...>.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.06.2006.

Согласно п. 2.1 договор аренды заключен сроком на 5 лет до 16.06.2011 и распространяется на отношения, возникшие между сторонами с 16.06.2006.

В соответствии с п.2.3 договора арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Согласно расчету на момент заключения договора арендная плата составляла 30 054 руб. 41 коп. в год исходя из 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

17.07.2007 к указанному договору заключено дополнительное соглашение, по условиям которого в договор включены иные арендаторы, в том числе ответчик АО «СГСТУ ВИОГЕМ».

14.06.2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия до 16.06.2016.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей истец направил ответчику претензию от 23.08.2019, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015  и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

В данном случае, договор аренды земельного участка заключен в 2006 году на 5 лет до 16.06.2011 и продлен дополнительным соглашением до 16.06.2016, соответственно 16.06.2016 договор аренды безусловно прекратился.

При этом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от  14.06.2011 не влечет его недействительность.

Поскольку распоряжение администрации города Белгорода о прекращении договора аренды 30.01.2018 противоречит законодательству, соответственно, установленная в нем дата прекращения договора не имеет правового значения.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования п. 3 ст. 202 ГК РФ и ч. 5 ст. 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию ("Обзор практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). 

Исковое заявление поступило в суд 24.04.2020.

Соответственно, по требованиям до 24.04.2017 минус 30 дней с учетом приостановления срока исковой давности, срок исковой давности пропущен.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске в части требований, заявленных за пределами срока исковой давности (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Поскольку срок договора аренды истек 16.06.2016, в марте 2017 года между сторонами отсутствовали договорные правоотношения.

Вместе с тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает фактического землепользователя от обязанности в силу статей 1, 65 Земельного кодекса РФ вносить плату за пользование землей и не лишает лицо, имуществом которого пользовался ответчик, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования.

Из материалов дела следует, что ответчик собственником спорного земельного участка не является, соответственно, обязан уплачивать за пользование земельным участком арендную плату.

При этом, неосновательное обогащение за пользование земельным участком в данном случае рассчитывается аналогично арендной плате.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) также предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрены особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено на право аренды. В соответствии с данными нормами права в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, следует иметь в виду, что в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками. Поскольку содержащиеся в нем ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что Распоряжением Администрации г. Белгорода № 1849 от 04.11.1992 ПИИ НПО «ВИОГЕМ» был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 0,75 га под принадлежащим ему зданием по пр. Б.Хмельницкого, 131.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 16.07.2001 по делу № А08 - 510/98-15-11 утверждено мировое соглашение от 12.07.2001, в соответствии с которым за ответчиком было признано право собственности на нежилое помещение площадью 283,75 кв.м. на 5 этаже здания по пр. Б.Хмельницкого, 131.

Исходя из положений пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено: если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Впоследствии указанный срок продлен до 01.07.2012 года.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

На основании изложенного, ответчик обладал правом на переоформление права бессрочного пользования на право аренды.

Поскольку ответчик не имел возможности повлиять на форму и порядок оформления земельных правоотношений, суд расценивает дополнительное соглашение от 17.07.2007 к договору аренды № 319 от 11.12.2006 в качестве переоформления права бессрочного пользования на право аренды земельного участка.

При этом, способ оформления указанного права истцом в виде дополнительного соглашения к действовавшему договору аренды, заключенному с ФИО4, правового значения не имеет.

В противном случае, ответчик был бы лишен установленного законом права на льготную ставку арендной платы.

Также право ответчика на льготную ставку не может быть поставлено в зависимость от действий (бездействий) конкурсного управляющего ОАО «ПИИ ВИОГЕМ».

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика о наличии у него права на льготную ставку арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Указанная позиция не противоречит п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), поскольку в данном случае ответчик до 01.07.2012 года переоформил право бессрочного пользования на право аренды земельного участка.

На основании изложенного, распоряжение администрации города Белгорода от 16.06.2006 г. №1732 о прекращении права бессрочного пользования на земельный участок не имеет правового значения, как и установленная в договоре аренды № 319 от 11.12.2006 ставка арендной платы, поскольку право ответчика на льготную ставку арендной платы также не может зависеть от волеизъявления первого арендатора.

Ответчиком представлен контррасчет подлежащей уплате арендной платы.

Поскольку ответчиком допущены ошибки в количестве дней в периоде, а также не учтен 30-дневный срок приостановления срока исковой давности, верный расчет платы за пользование земельным участком выглядит следующим образом:

81002776,80 х 0,02 х 310/365 х 337/10 000 = 46 369 руб. 10 коп., где:

310 - количество дней в периоде с 25.04.2017 по 29.01.2018 + 30 дней.

На основании изложенного, с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение за пользование земельным участком в сумме 46 369 руб. 10 коп.

Поскольку суд посчитал договор аренды прекратившимся в силу закона за пределами срока исковой давности, договорная неустойка взысканию не подлежит.

Требование о взыскании иных мер ответственности истцом в данном деле не заявлено.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично.

На основании ст. 110 АПК РФ с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 977 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрация города Белгорода удовлетворить частично.

Взыскать с АО "СГСТУ ВИОГЕМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в бюджет городского округа «Город Белгород» неосновательное обогащение за пользование земельным участком в сумме 46 369 руб. 10 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с АО "СГСТУ ВИОГЕМ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 977 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Кретова Л. А.