АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А77-1103/2021

г. Краснодар

13 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.03.2022), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Герменчук-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 28.04.2022), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Герменчук-Агро» на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 24.02.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу № А77-1103/2021, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к ООО «Герменчук-Агро» (далее – общество) о взыскании 483 600 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2021, 1 174 738 рублей 80 копеек неустойки за период с 15.04.2015 по 29.08.2021; о расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2013 № 1808 и возврате земельного участка с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 площадью 500 га, расположенного по адресу: Чеченская Республика, Шалинский муниципальный район, с. Герменчук, по акту приема-передачи; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (далее – управление) обязанности по аннулированию записи о государственной регистрации договора от 09.09.2013 № 1808 (уточненные требования; т. 1, л. д. 64 – 66).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление.

Решением от 24.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2022, исковые требования удовлетворены частично: с общества в доход бюджета Чеченской Республики взыскано 483 600 рублей основного долга по договору аренды от 09.09.2013 № 1808 за период с 01.01.2015 по 31.06.2021, 1 146 690 рублей неустойки за период с 15.04.2015 по 29.08.2021, а также 35 082 рубля 64 копейки судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску; договор аренды земельного участка от 09.09.2013 № 1808 расторгнут; на ответчика возложена обязанность по возврату объекта аренды по акту приема-передачи арендодателю; в остальной части иска отказано. При разрешении спора судебные инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 408, 452, 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), установили факт заключения между сторонами договора аренды и передачи объекта аренды (земельного участка) арендатору. Поскольку общество как арендатор обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 09.09.2013 № 1808 не исполнило, суды взыскали основной долг и договорную неустойку. Расчет, произведенный истцом, признан составленным без учета положений статей 193, 194 Гражданского кодекса; суд произвел перерасчет подлежащей взысканию неустойки. Признав допущенное арендатором нарушение условий договора аренды (неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд) существенным, суды удовлетворили требование о расторжении договора от 09.09.2013 № 1808, возложив на общество обязанность по возврату спорного земельного участка. В аннулировании реестровой записи суды отказали, поскольку такой способ защиты не предусмотрен законом.

В кассационной жалобе ответчик просит решение от 24.02.2022 и апелляционное постановление от 13.05.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что, общество было лишено возможности пользоваться арендуемым земельным участком по независящим от него обстоятельствам. Земельный участок с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 находился в фактическом пользовании ГУП «Госхоз "Герменчукский"», о чем свидетельствуют материалы дела. Общество неоднократно обращалось к министерству с требованием о расторжении договора, поскольку так и не смогло получить в пользование объект аренды. В свою очередь арендодатель не предпринимал никаких действий по фактической передаче спорного участка арендатору. Об отсутствии земельного участка (20:12:1402000:2109) в пользовании общества помимо его воли министерство было осведомлено. Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, – он не обязан вносить арендную плату.

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы и законность принятых по делу судебных актов.

В возражениях на отзыв общество ссылается на необоснованность требований министерства о взыскании арендной платы и неустойки.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей. Третье лицо явку процессуального представителя в суд округа не обеспечило, извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, аргументы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, 09.09.2013 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 1808 аренды земельного участка, согласно которому обществу в аренду предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 площадью 500 га, расположенный по адресу: Чеченская Республика, Шалинский район, с. Герменчук, находившийся в пользовании ГУП «Госхоз "Герменчукский"», сроком на 10 лет, с 09.09.2013 по 09.09.2023 (т. 1, л. д. 12 – 16).

Между сторонами подписан акт приема-передачи от 09.09.2013 (т. 1, л. д. 17).

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 74 тыс. рублей. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15-го числа следующего месяца за кварталом в размере 18 600 рублей (пункт 3.2).

В силу пункта 3.5 не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы за землю.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором одного из условий договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, тем самым, не допускать образование задолженности (пункт 4.4.4).

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в установленный договором срок определена сторонами в виде начисления неустойки из расчета 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес общества министерство направило претензию от 01.06.2021 № 4406 о необходимости погашения задолженности и уплате договорной неустойки, предложив ответчику явиться для расторжения договора аренды, сохранив также за собой право на расторжение договора в судебном порядке (т. 1, л. д. 25).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды в силу закона (части 2 статьи 622 Гражданского кодекса) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что общество как арендатор земельного участка с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 в нарушение договорных обязательств не вносило арендную плату в заявленный период с 15.04.2015 по 29.08.2021, в связи с чем признали обоснованными требования истца о взыскании долга и пени, расторжении договора аренды от 09.09.2013 № 1808 и возврате спорного участка арендодателю. Судами указано, что объект аренды сторонами согласован, передан по акту обществу, которое пользовалось участком и вносило арендную плату с 09.09.2013 по 14.04.2015, при этом, вопрос о расторжении договора аренды в судебном порядке не инициировало, о невозможности использования спорного участка заявило только после предъявления иска; акт приема-передачи (возврата) спорного земельного участка в адрес министерства не направлен.

Суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Статья 71 Кодекса возлагает на арбитражный суд обязанность оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано, что решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Исходя из изложенного, судебный акт может быть признан законным и обоснованным только в том случае, если арбитражный суд оценил все представленные по делу относимые и допустимые доказательства, на основании такой оценки правильно установил фактические обстоятельства спора и применил к спорным правоотношениям нормы материального права.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Суды исходили из того, что, получив без возражений по акту приема-передачи земельный участок, общество не обращалось к арендодателю о возврате объекта аренды и не инициировало судебный процесс по данному вопросу.

Однако суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что в пункте 4.3.3 договора аренды от 09.09.2013 № 1808 сторонами согласовано право арендатора досрочно, при мотивированной необходимости расторгнуть договор, направив не менее чем за 3 (три) месяца уведомление об этом арендодателю.

В материалах дела имеются письма общества от 21.01.2015 № 05/15 и от 22.04.2015 № 6/15, адресованные министерству, в которых арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о расторжении договора вследствие фактической невозможности использования объекта аренды, поскольку на земельном участке сельскохозяйственные работы проводит ГУП «Госхоз "Герменчукский"».

Также в материалах дела содержится письмо министерства сельского хозяйства Чеченской Республики от 18.03.2015 № 496, адресованное министерству, из которого следует, что земельные участки категории пашня общей площадью 1000 га и пастбища площадью 50 га, ранее находившиеся в пользовании ГУП «Госхоз "Герменчукский"» в период с 2011 – 2012 годы, по имеющимся данным использовались по целевому назначению в качестве посевных площадей и, соответственно, под выпас скота. В настоящее время в ГУП «Госхоз "Герменчукский"» функционирует животноводческий комплекс на 300 голов КРС. В севообороте у госхоза находится 300 га пахотных земель. Для обеспечения кормовой базой указанного поголовья, исходя из норм потребности, необходимо 934 га. В связи с этим руководством ГУП «Госхоз "Герменчукский"» было принято решение засеять яровыми культурами под урожай 2015 года земли площадью 1000 га, находящиеся в аренде (т. 1, л. 

<

...>, 101).

Кроме того, министерство сельского хозяйства Чеченской Республики направило суду заверенные копии годовых бухгалтерских отчетов, представленных ГУП «Госхоз "Герменчукский"».

Приведенные документы не получили надлежащей правовой оценки. В этой связи вывод судебных инстанций о фактическом использовании обществом объекта аренды, не основан на имеющихся в деле доказательствах.

Отсутствие формального двустороннего акта возврата объекта аренды не свидетельствует о нарушении какого-либо права арендодателя. Судам надлежало исследовать в совокупности все представленные доказательства и определить момент, с которого использование земельного участка было для общества невозможным.

Коллегия суда округа также считает необходимым указать следующее.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

Разрешая спор, возникший из договора аренды от 09.09.2013 № 1808, судебные инстанции не дали оценку данной сделке на предмет действительности и заключенности; не исследовали процедуру заключения данного договора, тогда как эти обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения исковых требований министерства (о взыскании с общества арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка). Вывод судов о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения исковых требований министерства не основан на всестороннем и полном исследовании всех обстоятельств по делу.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку договору аренды от 09.09.2013 № 1808 на предмет действительности и заключенности (проверить процедуру его заключения), после чего правильно квалифицировать правоотношения сторон; установить факт реальной возможности/невозможности пользования обществом спорным участком; спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 24.02.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу № А77-1103/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чеченской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Т.Н. Драбо