АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30543/24

23 января 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 января 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            23 января 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассматривает в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>,

к Администрации города Шахты ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

о признании незаконным постановления  № 2228 от 02.07.2024, об обязании предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования участка,

третьи лица: ФИО2, Комитет по управлению имуществом г. Шахты

при участии

от заявителя: представитель (адвокат) Мельников П.Б. по доверенности от 12.08.2024,

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности № 6 от 22.01.2024.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с требованием к Администрации города Шахты о признании незаконным постановления  № 2228 от 02.07.2024, об обязании изменить разрешенный вид использования земельного участка.

В судебном заседании заявитель доложил основание и предмет требований.

Заинтересованное лицо в  отзыве на заявление указало на недопустимость изменения разрешенного вида использования земельного участка, поскольку договор аренды заключен на торгах.

Позиция Администрации города Шахты поддержана КУИ г. Шахты.

ФИО2 поддержала позицию заявителя, указав, что к нему вследствие покупки объекта недвижимости перешло право аренды земельного участка.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судом установлено, что КУИ г. Шахты по результатам торгов 12.09.2013 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030232:9 площадью 2115 кв. м, расположенного в 

<

...> для строительства автостоянки на срок до 10.09.2016. Арендатором явился предприниматель ФИО4.

23.05.2014 Администрация г. Шахты выдала арендатору разрешение на ввод в эксплуатацию на указанном участке объекта площадью 12 кв. м (пункт охраны). Объект поставлен на кадастровый учет с номером 61:59:0030232:308, на него зарегистрировано право собственности.

Впоследствии объект был отчужден ФИО2, в связи с чем администрацией города вынесено постановление от 21.10.2014 № 6615 об изменении договора -  указан новый арендатор и исключено указание на  предоставление участка для строительства, в договор внесены соответствующие изменения.

11.11.2014 Администрация г. Шахты вынесла постановление № 7059 об изменении срока договора, продлении его до 10.09.2062, договор был изменен.

29.11.2022 ФИО1 по договору купли-продажи приобрел у ФИО2 указанный выше объект недвижимости – пункт охраны, в связи с чем в договор аренды земельного участка внесены изменения, арендатором указан покупатель.

10.10.2023 ФИО1 подал в Администрацию города Шахты заявление об изменении разрешенного вида использования земельного участка. просил установить для него условно разрешенный вид использования – магазины.

По этому вопросу проведены публичные слушания, по результатам которых комиссия выдала заключение о целесообразности изменения вида использования, однако постановлением Администрации г. Шахты от 2.07.2024 № 2228 в удовлетворении заявления предпринимателя отказано.

Постановление является предметом оспаривания.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Доказывая законность своего решения, Администрация г. Шахты указывает на то, что изначально договор был заключен на торгах для строительства и правомерно утверждает, что цель  договора строительства автостоянки не достигнута.

Строительство на участке площадью 2 115  кв. м.  лишь пункта охраны площадью 12 кв. м не может быть признано исполнением договора о застройке участка.

Аргумент ответчика об устройстве на участке мощения документально не подтвержден, более того, он не имеет  значения, ввиду следующего.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Таким образом, право собственности на сооружение, как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если оно создано и индивидуализировано именно как объект недвижимости в установленном порядке.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанных положений объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Площадки, покрытые асфальтом или обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства данного участка.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 окончательно исключена возможность различного судебного толкования характера замощений земельного участка ввиду содержащегося в нем указания на то, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08, следует, что асфальтовое покрытие как объект не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, указанной в Определении от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520, конструктивные элементы площадки (щебень, асфальтовое покрытие) ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением (частью) земельного участка.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, асфальтовое покрытие не является сооружением, не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земли, является элементом благоустройства земельного участка (его составной частью) и призвано обслуживать земельный участок, на котором расположено.

Таким образом, в силу вышеизложенных правовых позиций, из установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу о том, что основная часть участка занята объектом, который представляет собой  самостоятельно не существующую вещь, а потому соглашается с доводом администрации города о том, что цель застройки участка не достигнута.

Из этого следует, что первоначальный арендатор не приобрел права на аренду земельного участка без проведения торгов после окончания срока первого договора, а потому и последующие владельцы объекта площадью 12 кв. м не имеют на это право.

Постановления Администрации города Шахты от 21.10.2014 № 6615 об изменении арендатора и цели  предоставления участка и от 11.11. № 7059 об изменении срока договора, продлении его до 10.09.2062 суд при разрешении спора не применяет.

Согласно  статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не применяет правовые акты государственных и муниципальных органов, противоречащие закону.

Постановление 21.10.2014 № 6615  прямо противоречат статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающей передачу прав по договорам, заключенным на торгах.

Так, согласно пункту 7 названной статьи, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Постановление Администрации города Шахты от 11.11. № 7059 об изменении срока договора, продлении его до 10.09.2062 входит в противоречие с нормой статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2).

По правилам статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указано выше, на земельном участке площадью 2115 кв. м имеется лишь постройка площадью 12 кв. м, площадь учаска превышает площадь постройки в 176,25 раз, что  с очевидностью влечет вывод о недопустимости предоставления участка в аренду для эксплуатации этого объекта.

Суд приходит к выводу, что переход прав арендатора и продление срока договора аренды противоречат закону, а потому договор аренды, заключенный на торгах, прекратился в момент истечения его срока 10.09.2016, последующие сделки аренды ничтожны в силу статьи 168 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации на основании следующего.

В силу названной нормы сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из описанного выше следует, что договор аренды, на котором основывает свое право заявитель, заключен вследствие нарушения норм статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд оценивает совокупность заключенных сделок и принятых актов муниципального органа как действия, совершенные в обход закона с противоправной целью – завладения земельным участком для целей иной хозяйственной деятельности, чем определялась на торгах.

Между тем, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо устанавливает, что  не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Испрашивая разрешенный вид использования участка «магазины», заявитель признает, что на участке отсутствуют объекты недвижимости, соответствующие этому назначению, а потому для реализации испрашиваемого вида использования земельного участка он должен будет создать такие объекты, однако участок на торгах предоставлялся для иной цели. Следовательно, строительство магазина будет неправомерным.

Довод заявителя о возможности размещения на участке нестационарных торговых объектов суд отклоняет, поскольку их произвольное размещение недопустимо, эта деятельность регулируется нормами Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и требует включения территории в схему размещения нестационарных торговых объектов, утверждаемую муниципальным органом.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть признаны судом недействительными ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица.

Из описанного выше следует, что заявитель не доказал своего права, о нарушении которого заявил, поскольку основывает его на ничтожной сделке, что влечет вывод о необходимости  отказа в удовлетворении заявленных требований.

При этом суд полагает необходимым указать, что право собственности заявителя на объект  с кадастровым номером 61:59:0030232:308 не оспорено и его юридическая судьба данным судебным актом не разрешена, вопрос о законности его размещения и допустимости предоставления под ним земельного участка подлежит самостоятельному рассмотрению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  на заявителя относятся понесенные им судебные расходы.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.