﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39779/2017

г. Краснодар

01 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – открытого акционерного общества акционерная фирма «Кубаньпассажиравтосервис» (ОГРН 1022301424716, ИНН 2309008827) – Капитана М.Б. (доверенность от 28.12.2018), в отсутствие представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Гаарди» (ОГРН 1022301442789, ИНН 2309068061), ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 10223011228399, ИНН 2308077553), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510,  ИНН 23090540), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, открытого акционерного общества акционерная фирма «Кубаньпассажиравтосервис», общества с ограниченной ответственностью «Гаарди» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-39779/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Гаарди» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края  иск к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), к открытому акционерному обществу акционерная фирма «Кубаньпассажиравтосервис» (далее – акционерное общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 08.10.2015 № 00000003952 аренды земельного участка площадью 6372 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305040:34, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Привокзальная площадь, 5 (далее – договор аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:34), о применении последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 ходатайство общества о назначении по делу экспертизы  отклонено, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2018 изменено, договор аренды признан недействительным (ничтожным) в той его части, которой в аренду переданы части площадью 107,69 кв. м и 954,28 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, находящиеся за красной линией, координаты характерных точек границ которых приведены в табличной форме. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован недопустимостью предоставления в индивидуальное арендное пользование конкретному лицу территории общего пользования и нарушением режима последней оспариваемой сделкой.

Департамент, акционерное общество и общество обжаловали постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Департамент и акционерное общество настаивают на избрании обществом ненадлежащего способа  судебной защиты. Судебным актом суда апелляционной инстанции не могут быть восстановлены нарушенные права общества. Образование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 частично за счет территории общего пользования не является нарушением действующего законодательства. Территория общего пользования создана в границах уже существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, предоставленного акционерному обществу в аренду для эксплуатации расположенных на нем объектов капитального строительства. Общество в своей кассационной жалобе указывает на то, что, независимо от прохождения утвержденной красной линии, режим общего пользования распространяется на всю территорию от границы принадлежащего ему земельного участка площадью 276 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305040:120, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Привокзальная площадь, 5/1, (далее – земельный участок с кадастровым номером  23:43:0305040:120) до проезжей части Привокзальной площади, представляющую собой часть улицы, тротуар, пешеходные переход и пандусы. Эта территория незаконно предоставлена акционерному обществу в аренду. В результате этого ограничен доступ общества к принадлежащему ему земельному участку с кадастровым номером  23:43:0305040:120. Суд неверно определил территорию общего пользования. Заключение судебной экспертизы имеет неустраненные пороки.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием возможности обеспечения участия в судебном заседании процессуального представителя. Оценив приведенные обществом доводы, суд кассационной инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства отклоняет. Отложение судебного разбирательства является правом, но не обязанностью суда (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса). Неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса). 

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 05.04.2019  подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судом апелляционной инстанции установлено, что акционерное общество является собственником магазина площадью 23,3 кв. м (литера О), туалета площадью 100, 6 кв. м (литера З; 1950 года постройки), кафе-магазина площадью 387, 1 кв. м (литера М; 1977 года постройки), гостиницы площадью 170, 2 кв. м (литеры И, и, и1; 1965 года постройки), сарая площадью 112, 2 кв. м (литеры Г, г; 1973 года постройки), основного здания автовокзала с пристройкой площадью 799, 2 кв. м (литеры А, а; 1913 года постройки), приватизированных по плану приватизации от 28.12.1992, а также нежилого строения навеса площадью 936, 2 кв. м (литера Г-8), нежилого здания диспетчерской площадью 28,8 кв. м (литера Н), возведенных хозяйственным способом и принятых в эксплуатацию по акту государственной комиссии от 06.12.2004 (далее – комплекс автовокзала).

Администрация города Краснодар (далее – администрация, арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 05.06.2002 № 4300001460 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34. Вступившим в законную силу судебным актом суда апелляционной инстанции по делу № А32-14578/2013 договор аренды от 05.06.2002 № 4300001460 квалифицирован как ничтожная сделка, совершенная администрацией в отсутствие полномочий по распоряжению находящимся в региональной собственности земельным участком с кадастровым номером 23:43:0305040:34.

 Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:34 находится в собственности Краснодарского края, соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.04.2005.На основании приказа департамента от 08.10.2015 № 1357 департамент (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор от 08.10.2015 № 0000003952 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 на 49 лет в целях разработки проекта реконструкции и дальнейшей эксплуатации комплекса автовокзала. Договор зарегистрирован 29.10.2015, а объект аренды передан арендатору с 08.10.2015 без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3). 

По данным утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 в редакции от 26.02.2009 № 53 п. 9 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, часть земельного с кадастровым номером 23:43:0305040:34 находится за красной линией и относится к территории общего пользования. В результате проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы (заключение от 07.12.2018 № 244/08-18) установлено, что в границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 включена территория общего пользования. За утвержденной красной линией расположены две части площадью 107,69 кв. м и 954,28 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, координаты характерных точек границ которых приведены экспертами в табличной форме.

Смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:34 является земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305040:120 с разрешенным использованием для строительства гостиницы, принадлежащий на праве собственности обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серии 23-АК № 274485). Департаментом архитектуры и градостроительства администрации обществу выдано разрешение от 02.07.2012 № RU23306000-2300-p на строительство двухэтажного здания гостиницы с магазином и подвалом площадью застройки 259 кв. м со сроком действия до 02.11.2016, продленным до 02.11.2016. В границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 общество возвело трехэтажное здание с подвалом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 по делу № А32-44297/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.11.2018, выданное обществу разрешение от 02.07.2012 № RU23306000-2300-р на строительство двухэтажного здания гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120 признано незаконным. Судебные акты мотивированы тем, что разрешение на строительство от 02.07.2012 № RU23306000-2300-р продлено департаментом архитектуры без внесения в него изменений параметров строящегося объекта. В проектной документации 2012 года размещение автомобильной парковки, необходимой для нужд проектируемого здания, предусмотрено за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 на территории Привокзальной площади. Утвержденной схемой организации движения и размещения транспортных средств на территории Привокзальной площади не предусмотрены свободные места для стоянки автотранспорта персонала и посетителей гостиницы и магазина. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2018 по делу № А32-18862/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2019, по иску администрации к обществу снесено самовольно возведенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120 четырехэтажное здание гостиницы с подвалом и магазином (литеры А, под/А) общей площадью 1186,9 кв. м, а обществу отказано в признании права собственности на него. Проектная документация признана не соответствующей действующим нормативным требованиям, а строительство здания в соответствии с проектом на основании разрешения на строительство от 02.07.2012 № RU 23306000-2300-р – невозможным без использования смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 и без нарушения безопасности пассажирского автовокзала, жизни и имущества пребывающих в нем граждан.

Считая невозможным осуществление на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305040:120 строительных работ в связи с включением в границы смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 территории общего пользования и необеспечением беспрепятственного доступа неограниченного круга лиц к запроектированной гостинице с магазином, общество предложило департаменту и акционерному обществу внести изменения в договор аренды, касающиеся исключения из объекта аренды территории общего пользования (площадью 213 кв. м) и уменьшения срока договора до 10 лет. В ответных письмах от 14.08.2017 № 960/24, от 17.08.2017 № 52-27891/17-33-23 акционерное общество и департамент указали на отсутствие, по их мнению, оснований для внесения в договор аренды изменений. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьям 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется установленными законом способами. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Поскольку оспариваемый договор заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. 

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

Территории общего пользования представляют собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не закрытые для общего доступа, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, собственником соответствующего участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс). 

Красные линии определяются законодателем как линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17.02.2003, в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Пунктом 9 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921, предусмотрено обязательное включение в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельных участков любым из предусмотренных Земельным кодексом способов, раздела, содержащего сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользованием участком.

Установление красных линий по границам уже сформированных для эксплуатации объектов недвижимости земельных участков противоречит нормам законодательства о градостроительной деятельности (аналогичная правовая позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 2438/10).

Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не учел следующее. В обжалуемом судебном акте отсутствует оценка ситуационного плана, зарегистрированного 13.03.1996 под регистрационным номером 2943 управлением главного архитектора города Краснодара, на котором указана красная линия, существовавшая до образования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 (19.07.2002). Образование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 частично за счет территорий общего пользования (площади, тротуаров, проездов), само по себе не нарушает действующее законодательство, права и законные интересы неограниченного круга лиц. Такие нарушения повлекла передача этого участка в индивидуальное арендное пользование акционерному обществу. В целях недопущения этих нарушений департамент как представитель публичного собственника обязан был до заключения договора аренды откорректировать конфигурацию и площадь уже существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, исключив из него тротуары Привокзальной площади, существующие проходы, проезды.

Интерес общества в оспаривании договора аренды заключается в обеспечении доступа (прохода или проезда от территории общего пользования) к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120. Такому доступу препятствует обременение в виде аренды в пользу акционерного общества в отношении находящихся в проекции фасадной границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, расположенных как за утвержденной красной линией, так и перед ней. Признанием недействительным договора аренды только в вышеназванной части, расположенной за утвержденной красной линией, не обеспечен доступ (проход или проезд от земель общего пользования) к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120. Находящаяся в проекции фасадной границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, расположенная перед красной линией, представляет собой часть улицы, тротуар, элемент пешеходного пандуса, то есть также является территорией общего пользования, а сохранение ее обременения арендой в пользу акционерного общества нарушает права и законные интересы общества. Общество также могло иметь интерес в оспаривании договора аренды в части включения в объект аренды примыкающего к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0305040:120 проезда. Суду апелляционной инстанции в этой связи следовало установить, существовал ли этот проезд в режиме общего пользования до образования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34 (19.07.2002). 

Вместе с тем, общество не является органом, осуществляющим земельный контроль на территории города Краснодара и надзор за соблюдением законодательства при обороте земель, находящихся в пределах муниципального образования, а также обладающим полномочиями на обращение в арбитражный суд в защиту публичных интересов. Оно нормативно не обосновало наличие у него такого права с учетом пункта 2 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса. Удовлетворяя исковые требования в отношении частей земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:34, находящихся за красной линией вне проекции фасадной границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305040:120 и примыкающего к нему проезда, суд апелляционной инстанции не раскрыл интерес общества в оспаривании соответствующей части договора аренды, не предложил обществу представить соответствующее фактическое о правовое обоснование.    

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 158, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2019  по делу № А32-39779/2017 отменить.

Дело № А32-39779/2017 направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Гаарди» об отложении судебного разбирательства отклонить. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                      Н.С. Мазурова

Судья								                                 А.И. Мещерин