АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № А45-17504/2024

г. Новосибирск

16 марта 2026 года

Резолютивная часть решения оглашена 02 марта 2026 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 марта 2026 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ветошкина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Желтовой Е.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Собер» (ИНН 

<

***>),

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новосибирский государственный педагогический университет» (ИНН 

<

***>),

об установлении сервитута,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Мэрии г. Новосибирска (ИНН 

<

***>), 2) Территориального управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по НСО (ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 (паспорт, руководитель), ФИО2 (доверенность от 09.10.2025, диплом, паспорт),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 14.01.2026, диплом, паспорт),

от третьих лиц: 1) ФИО4 (удостоверение, доверенность от 24.12.2025 года, диплом), 2) не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью Группа компаний «Собер» (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новосибирский государственный педагогический университет» (далее по тексту - ответчик) об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании у Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный педагогический университет» и обязании ответчика заключить с обществом с ограниченной ответственностью Группа компаний «Собер» соглашение об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно просительной части истец просил: установить право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:49, площадью 526,70 кв.м., находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании у ответчика в границах, определенных заключением № 122/24 от 02.11.2024 для осуществления проезда к земельному участку с кадастровым номером 54:35:072115:223, за плату в размере 105 429 рублей в год, без ограничения срока действия. Судом уточнения приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены Мэрия г. Новосибирска, Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по НСО.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что здание находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 является самовольной постройкой, в связи, с чем проход или проезд к самовольной постройке не может быть обеспечен. Кроме того ответчик указывал, что имеются альтернативные проезды к зданию истца, которые не потребует дополнительных затрат на устройство проездов.

От Мэрии города Новосибирска также поступил отзыв, согласно которому просит в удовлетворении исковых требованиях отказать, указывая на то, что истец не является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223 для осуществления проезда к которому просит установить сервитут. Указанный земельный участок ранее предоставлялся истцу в аренду по договору аренды земельного участка № 117492р от 10.02.2021, который был расторгнут 14.05.2025 года с 27.09.2024 года, по соглашению сторон.

Более того, возведенное истцом на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 здание, на основании Решения Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-9351/2024 признано самовольной постройкой и должно быть снесено. Таким образом, у истца нет никаких прав ни на земельный участок, ни на здание находящееся на нем, в связи с чем представитель Мэрии г. Новосибирска просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как указал истец в своем исковом заявлении, на основании договора аренды земельного участка № 117492р от 10.02.2021, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.12.2021 у него находится в аренде земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:223, площадью 3219 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - общественное питание (4.6) - рестораны, местоположение: 

<

...>. Земельный участок используется истцом для строительства.

В целях использования вышеуказанного земельного участка истец обращался в департамент транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии города Новосибирска за выдачей технических условий на присоединение земельного участка к дорогам местного значения.

Департаментом были выданы технические условия № 24/01-17/01828-ТУ-З5 от 25.02.2022, согласно которым, движение к земельному участку с кадастровым номером 54:35:072115:223 осуществляется с улицы Выборная через существующие проезды, а также смежный земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49, который находится в федеральной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Новосибирскому государственному педагогическому университету.

По мнению истца, единственно возможным способом обеспечения беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером 54:35:072115:223 возможно через земельный участок, находящийся в пользовании у ответчика, путем установления сервитута.

Истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области с заявлением об установлении публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49 (являющейся федеральной собственностью).

В ответе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области от 22.02.2024 № 54-АЛ/1640/05 указано, что с указанным запросом истцу необходимо обратиться в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Истец обратился в мэрию города Новосибирска с аналогичным заявлением, на которое был получен ответ от 07.03.2024 № 30/05.6/04149, котором указано, что отсутствуют основания для установления публичного сервитута в соответствии со ст. 23 ЗК РФ.

27.03.2024 ответчику было направлено письмо с предложением заключить соглашение об установлении сервитута сроком на 5 лет с возможностью пролонгации с приложением схемы расположения части земельного участка, на которую предполагается установление сервитута.

Письмом от 23.04.2024. исх №. 913/68-14 ответчиком было отказано в установлении сервитута для обеспечения прохода или проезда к земельному участку используемого истцом. Отказ был мотивирован тем, что в настоящее время у истца отсутствует действующее разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223, а также ответчик указал на наличие спора, согласно которому Мэрией города Новосибирска подано исковое заявление в Арбитражный суд Новосибирской области к истцу об обязании снести самовольную постройку на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223.

Поскольку ответчик оставил обращение истца об установлении сервитута без удовлетворения, соглашение об установлении сервитута не заключил, истец обратился в суд с требованием об установлении сервитута в судебном порядке.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В статье 1 ГК РФ предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (статья 23 ЗК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и невозможность достижения соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества.

Из положений пункта 1 статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (согласно положений статьи 9, 65 АПК РФ).

Из положений указанных норм следует возможность установления сервитута исключительно для обеспечения основных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без его установления.

Как указано в пунктах 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В обоснование заявленных требований, истец указывает на то, что для проезда и (или) прохода к принадлежащему ему объекту недвижимости необходимо воспользоваться объектом ответчика (земельным участком).

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 23.07.2024 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Новая заря» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены ряд вопросов касающиеся предмета спора.

05.11.2024 в суд поступило заключение эксперта.

С учетом результата проведенной экспертизы, местоположения границ земельных участков истца и ответчика, возникла необходимость пояснений со стороны эксперта.

Для разрешения возникших у суда и ответчика вопросов в судебном заседании была опрошен эксперт ООО "Новая Заря" ФИО5. Суд, лица, участвующие в деле, задали эксперту вопросы. Показания эксперта приобщены к материалам дела.

Истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 24.03.2025 производство по делу было приостановлено в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Новая заря» ФИО6.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Определить через какие земельные участки возможен доступ (проход и проезд) к земельному участку истца с кадастровым номером 54:35:072115:223?

Подготовить все возможные варианты установления сервитута.

Указать, какой вариант является наиболее приемлемым и наименее обременительным, по мнению эксперта (с указанием оснований выводов эксперта)?

Рассчитать размер рыночной платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута по состоянию на текущую дату.

2. Определить соответствует ли имеющийся (въезд) проезд к земельному участку с кадастровым номером 554:35:072115:49 с ул. Выборной, г. Новосибирска техническим условиями № 24/01-17/01828-ТУ-35 от 25.02.2022 г., выданным Мэрией города Новосибирска на присоединение к автомобильным дорогам местного значения?

06.11.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта № 147/25 от 01.11.2025.

Экспертам сделаны следующие выводы по результатам проведенной экспертизы:

- по первому вопросу: изложены два возможных варианта доступа к спорному объекту.

При выполнении иной схемы благоустройства возможно организовать проезд без становления сервитутов, используя земли общественного назначения, при этом сохраняя имеющиеся выезды на ул. Выборная.

При отказе от варианта без установления сервитута, два варианта заезда со стороны ул. Выборная осуществляются через землю общественного назначения, захватывая частично земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:072115:49 и 54:35:072115:215.

Вариант 1. Установление сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:49 согласно приложенной схеме, площадью 695,52 кв.м.

Вариант 2. Установление сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:215 согласно приложенной схеме, площадью 125,95 кв.м.

Экспертом проведен сравнительный анализ двух возможных вариантов проезда, в ходе которого эксперт пришел к выводу, что наименее обременительным является Вариант 2, то есть установление сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:215.

Также экспертом отмечено, что при выполнении иной схемы благоустройства возможно организовать проезд без установления сервитута, используя земли общественного назначения, при этом сохраняя имеющиеся выезды на ул. Выборная.

По смыслу норм действующего законодательства регулирующих порядок установления сервитута, суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Кроме того, при установлении сервитута в судебном порядке необходимо установить факт возможности исполнения истцом своих обязательств перед третьими лицами иным способом или другими альтернативными путями. Задачей суда при осуществлении выбора из таких альтернативных вариантов является соблюдение баланса интересов сторон и определение из них варианта наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Исходя из вышеуказанных норм права, истец для установления частного земельного сервитута в силу статьи 65 АПК РФ обязан представить доказательства, подтверждающие, что нужды истца как собственника принадлежащего ему недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления требуемого им сервитута.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, и не отрицалось представителем истца в судебном заседании, договор аренды № 117492р от 10.02.2014 года земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223, заключенный между Мэрией города Новосибирска и истцом, в целях строительства ресторана по ул. Выборная, 14.05.2025 года расторгнут с 27.09.2024 года, согласно соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 117492р.

Таким образом, как установлено судом, каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:072115:223 истец с 27.09.2024 года не имеет (не является ни собственником, ни арендатором земельного участка).

Так же судом установлено, что Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.06.2025 по делу № А45-9351/2024 нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223, признано самовольной постройкой и на истца возложена обязанность по ее сносу.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2025 года Решение от 03 июня 2025 года (в редакции определения об исправлении опечатки от 04 июня 2025 года) Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-9351/2024 изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции -

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» о признании права собственности отказать.

Встречные исковые требования Мэрии города Новосибирска удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью группы компаний «СОБЕР» в течение трех месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу снести своими силами или за свой счет самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1256,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223.

Постановлением ФАС ЗСО от 17.02.2026 года Постановление от 02.10.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-9351/2024 оставлено без изменения.

В соответствии со ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как уже было отмечено судом, согласно положений статьи 274 ГК РФ сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Из системного толкования приведённых выше норм права и позиций высших судебных инстанций следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как уже отмечалось судом, согласно пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

В процессе рассмотрения дела судом установлено, что истец собственником, пользователем недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) к которому требуется предоставление права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), не является.

Истец не является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223.

Истец не является арендатором или иным пользователем земельного участка с кадастровым номером 54:35:072115:223.

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:072115:223 отсутствуют объекты недвижимости принадлежащие истцу.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что у истца отсутствуют какое-либо право или охраняемый законом интерес подлежащий защите в рамках заявленных истцом требований.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.А. Ветошкин