ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-24243/2016

город Ростов-на-Дону

01 октября 2025 года

15АП-1223/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко Н.В., судей Димитриева М.А., Николаева Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пилипенко Н.В.,  

при участии в судебном заседании: 

от ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 19.10.2023,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016 об удовлетворении заявления ФИО1 о взыскании первоначальной компенсации с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий»,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строй Старт»,  

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строй Старт» (далее - должник, ООО «Строй Старт») в Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО1 (далее - ФИО1) с заявлением о взыскании первоначальной компенсации с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - Фонд) в размере 1 227 604,46 руб.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016 с Фонда в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 1 227 604,46 руб.  

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016, Фонд обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд не применил положения ФЗ № 282-ФЗ от 08.08.2024, которым внесены изменения в положения параграфа 7 Закона о  

банкротстве, регулирующие порядок выплаты компенсации лицам, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика. Постановление КС РФ от 21.07.2022 № 34-П, которое предусматривало временный порядок расчета и выплаты Фондом компенсации лицам, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, и на которые суд первой инстанции ссылается в своем определении от 23.12.2024, в настоящее время не применяются. Судом не учтено, что права застройщика на земельный участок и расположенные на нем неотделимые улучшения переданы Фонду на основании судебного акта до вступления в силу Закона № 282-ФЗ, а требования кредиторов, ранее являвшихся обеспеченными залогом имущества должника, остались неудовлетворенными, поэтому при определении размера и порядка выплаты компенсации необходимо руководствоваться положениями статьи 5 ФЗ № 282-ФЗ от 08.08.2024. Апеллянт указал, что с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 282-ФЗ, расчет суммы первоначальной компенсации, подлежащей выплате ФИО1, составляет 56 519,85 руб.  

В отзыве и дополнении к отзыву на апелляционную жалобу ФИО1 просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.  

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.  

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое определение подлежит изменению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2017 (резолютивная часть объявлена 28.06.2017) в отношении ООО «Строй Старт» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3.  

Сведения о введении в отношении общества с ограниченной ответственностью «Строй Старт» процедуры банкротства – конкурсное производство опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 127 от 15.07.2017.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.08.2019 (резолютивная часть оглашена 06.08.2019) по делу № А53-24243/2016 требование ФИО4 как участника долевого строительства о передаче жилого помещения в виде квартиры № 45, расположенной во втором подъезде, на шестом этаже, состоящей из трех комнат, общей площадью, без учета площади лоджии 66,0 кв.м., инвестируемая площадь с учетом понижающего коэффициента (0,5) площади 2-х лоджий - 69,35 кв.м., жилой площадью 41,50 кв.м. многоквартирного жилого дома № 19 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок ХХ, на земельном участке площадью 1,6597 га с кадастровым номером 61:44:000000:1089, включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых  

помещений общества с ограниченной ответственностью «Строй Старт». Сумма, уплаченная по договору долевого участия в строительстве - 3 259 450 руб.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2023 по делу № А53-24243/2016 произведена замена кредитора ФИО4 как участника долевого строительства о передаче жилого помещения в виде квартиры № 45, включенного в реестр требований кредиторов ООО «Строй Старт», на индивидуального предпринимателя ФИО1.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 по делу № А53-24243/2016 удовлетворено заявление Фонда о передаче прав застройщика ООО «Строй Старт» в порядке статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве. Приобретателю - Фонду передано следующее имущество застройщика ООО «Строй Старт»: права на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:1089 со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства, расположенными по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, район Железнодорожный, бульвар Платова, дом 13, Ростовская область, город Ростов-на- Дону, район Железнодорожный, бульвар Платова, дом 15, 

<

...>; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Требования Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в размере 97 528 221,26 рублей включены во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Строй Старт». Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства переданы права ООО «Строй Старт» по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.  

В Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО1 с заявлением о взыскании компенсации с Фонда в размере 1 227 604,46 руб.  

В обоснование заявления ФИО1 указал, что на текущий момент имеет статус лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, перед которым у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан-участников долевого строительства, не возникли обязательства по выплате возмещения в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с этим Фонд должен выплатить заявителю компенсацию.  

Удовлетворяя заявление ФИО1 в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что согласно установленному в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П порядку, а также исходя из правовой позиции, которая изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-С22-24570 (6, 7) по делу № А60-31963/2020, ФИО1 обладает статусом залогового кредитора, что гарантировало бы ему удовлетворение требований из 60 % и 25 % чистой выручки от продажи предмета залога.   

Суд первой инстанции пришел к выводу, что приведенный Фондом расчет суммы компенсации противоречит положениям статьи 201.14 Закона о банкротстве, а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6,7) по делу № А60-31963/2020.  

 Суд первой инстанции, признавая обоснованным расчет суммы первоначальной компенсации, выполненный заявителем в соответствии с формулой, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309- ЭС22-24570 (6, 7) по делу № А60-31963/2020, исходил из того, что общая сумма требований залоговых кредиторов составляет 554 960 895,00 руб., требование ФИО1 составляют 0,5873% от общей суммы залоговых кредиторов.  

Стоимость объекта незавершенного строительства определена на основании отчета об оценке № 10-09/20 от 28.09.2020 в размере 200 507 000 руб.  

Из указанной суммы на погашение требований залоговых кредиторов подлежало бы направлению 60 %, что соответствует требованиям статьи 201.14 Закона о банкротстве.  

Соответственно, в случае реализации имущества на торгах залоговые кредиторы вправе были рассчитывать на получение денежных средств за счет 60 % от чистой выручки от продажи предмета залога, что составляет 120 252 600 руб., исходя из расчета: 200 421 000 руб. х 60 % = 120 252 600 руб.  

Исходя из изложенных обстоятельств кредитор ФИО1 вправе был рассчитывать на получение из указанных 60 % той части выручки, которая соответствует его требованию по отношению к иным залоговым кредиторам, а именно - 0,5873%. Таким образом, предполагаемая к распределению сумма денежных средств составляет 706 279,2 руб.. исходя из расчета: 120 252 600 руб. х 0,5873 % = 706 279,20 руб.  

Кредитор также представил расчет компенсации, исходя из 25 % размера чистой выручки. Расчет проверен судом первой инстанции и признан верным.  

Согласно представленному заявителем расчету, сумма компенсации требований ФИО1 из 25% чистой выручки составляет 521 325,26 руб.  

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что общая сумма, заявленная ФИО1 в качестве первоначальной компенсации, составляет 1 227 604,46 руб. (719 239,38 руб. + 521 325,26 руб.).  

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.  

Постановлением Конституционного Суда Российской № 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ от 27.06.19 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.  

Постановлением Конституционного Суда Российской № 34-П установлен временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у регионального фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрен механизм предоставления им со стороны фонда первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П.  

Федеральному законодателю предписано внести в правовое регулирование изменения, вытекающие из позиции, сформированной Конституционным Судом Российской Федерации.  

Федеральным законом № 282-ФЗ предусмотрен порядок удовлетворения требований лиц, не являвшихся участниками строительства, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.  

В пояснительной записке к проекту данного федерального закона указано, что законопроект разработан во исполнение пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.  

В соответствии со статьей 6 Закона № 282-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня официального опубликования (опубликован на официальном  

интернет-портале http://pravo.gov.ru - 08.08.2024). Закон № 282-ФЗ вступил в силу 08.09.2024.  

Статья 201.10 Закона о банкротстве регулирует вопросы погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, в том числе условия и порядок погашения требований кредиторов по текущим платежам и кредиторов первой и второй очереди. Законом № 282-ФЗ в Закон о банкротстве внесены изменения, в том числе, в данную статью Закона.  

Статьей 5 Федерального закона № 282-ФЗ во исполнение постановления Конституционного Суда Российской Федерации № 34-П внесены изменения в статью 201.15-2-2 Закона о банкротстве, регулирующую порядок передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства.  

В силу пункта 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) были переданы Фонду или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объекты незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (далее - лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым были переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены настоящей статьей.  

В пункте 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ установлено, что порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований фондами, предусмотренный настоящей статьей, применяется в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона размер требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и порядок удовлетворения таких требований не установлены вступившим в законную силу судебным актом.  

Согласно части 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором, требование которого не удовлетворено в деле о банкротстве застройщика, обратилось в суд, арбитражный суд с требованием к Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации о взыскании суммы задолженности по обязательству, ранее обеспеченному залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, в связи с передачей прав на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), однако соответствующий спор не разрешен по существу, такое требование рассматривается и разрешается судом, арбитражным судом в соответствии с положениями статьи 5.  

При этом, часть 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ не противоречит части 13 статьи 5 данного федерального закона.  

Так, часть 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ относится к требованиям, рассмотренным в суде первой инстанции, но не разрешенным в суде апелляционной инстанции  

(апелляционная жалоба не рассмотрена), соответственно судебный акт не вступил в законную силу.  

Часть 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ относится к требованиям, находящимся на рассмотрении в суде первой инстанции по существу о размере компенсации.  

Как следует из материалов дела, обособленный спор по заявлению ФИО1 рассмотрен судом первой инстанции 10.12.2024 (резолютивная часть) (в полном объеме определение изготовлено 23.12.2024), то есть, после вступления в законную силу Федерального закона № 282-ФЗ.  

На дату рассмотрения судом первой инстанции обособленного спора и на дату рассмотрения судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы Фонда на определение суда первой инстанции от 23.12.2024 действовала норма статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ.  

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции должна быть применена статья 5 Федерального закона № 282-ФЗ, предусматривающая порядок определения размера денежных средств, подлежащих выплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2025 по делу № А41-64236/2019, от 11.03.2025 по делу № А40-237648/2018.  

Таким образом, порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, предусмотренный статьей 5 Закона № 282-ФЗ, применяется, если на день вступления в силу данного федерального закона размер требований и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом.  

В рассматриваемом случае судебный акт принят судом первой инстанции 23.12.2024 (резолютивная часть от 10.12.2024), то есть после вступления в силу Федерального закона № 282-ФЗ, Фонд обратился с апелляционной жалобой, то есть определение суда от 23.12.2024 не вступило в законную силу, следовательно, вопрос об определении размера компенсации залоговому кредитору на момент вступления в законную силу Федерального закона № 282-ФЗ не был разрешен, следовательно, в силу части 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ расчет компенсации должен быть произведен в соответствии с пунктами 4 - 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, предусматривающей порядок определения размера денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы Фонда развития территорий о неправильном применении норм материального права судом первой инстанции при определении суммы компенсации, подлежащей выплате бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота, на основании временного механизма, установленного постановлением Конституционного Суда РФ № 34-П, в то время как подлежали применению положения статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ, предусматривающей новый порядок определения размера денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.  

При определении размера компенсации, подлежащей выплате ФИО1, судебная коллегия исходит из следующего.  

В соответствии с Федеральным законом № 282-ФЗ расчет залоговой компенсации производится следующим образом.  

Согласно части 4 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение  

требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, переданных ППК ФРТ или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 указанного Федерального закона, на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей стоимости таких объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика ППК ФРТ или Фонду субъекта Российской Федерации.  

Согласно части 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ в целях определения размера денежных средств, подлежащих уплате отдельному лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, общий размер денежных средств, определенный в соответствии с частью 4 настоящей статьи, распределяется между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, пропорционально размеру их требований по обязательствам, которые ранее были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве, при условии, что такие требования были включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.  

Размер средств, подлежащих выплате залоговым кредиторам, не может превышать размер средств, которые получили бы кредиторы при реализации земельного участка, с расположенными на нем объектами незавершенного строительства на торгах в деле о банкротстве застройщика по стоимости, определенной в судебном акте при передаче имущества Фонду.  

Таким образом, частью 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ фактически предусмотрена необходимость определения гарантированной квоты, как и в постановлении Конституционного Суда РФ № 34-П.  

Гарантированная квота считается исходя из 60-процентной части чистой выручки от продажи залогового имущества, если бы оно было реализовано на торгах, за вычетом расходов, понесенных на сохранность этого имущества, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы - залогодержатели.  

Основные изменения, введенные Законом № 282-ФЗ, затронули порядок выплаты установленной судом компенсации.  

Однако в обоих случаях используется одинаковая методика расчета. В обоих случаях к расчету принимаются одни и те же данные, и расчет производится по одной и той же схеме.  

Так, для определения размера компенсации необходимо установить стоимость переданного Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации имущества застройщика.  

Данная стоимость определяется арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду (пункт 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).  

Как следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается, стоимость объекта незавершенного строительства определена на основании отчета об оценке № 10-09/20 от 28.09.2020 в размере 200 507 000 руб.  

Стоимость переданного Фонду имущества застройщика согласно определению Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2021 составляет 200 507 000 руб.  

Далее определяется сумма, подлежащая распределению в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.  

Сумма, подлежащая распределению согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, составляет 60 % стоимости предмета залога за вычетом расходов на обеспечение сохранности предмета залога, его реализацию (пункт 4 статьи 201.14 Закона  

о банкротстве)): S1 = O - R; S = S1 * 60% (0,6), где: S1 – стоимость переданного имущества фонду за вычетом расходов на обеспечение сохранности предмета залога, S – сумма подлежащая распределению всем залоговым кредиторам, O – стоимость имущества, определенная арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду или Фонду субъекта РФ, R - расходы на обеспечение сохранности предмета залога.  

Оценочная стоимость предмета залога составляет 200 507 000 руб. Сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога - 82 000 руб. 

Стоимость переданного имущества Фонду за вычетом расходов на обеспечение сохранности предмета залога составила 200 425 000 руб. (200 507 000 руб. - 82 000 руб.).  

Сумма, подлежащая распределению всем залоговым кредиторам, составила 120 255 000 руб., исходя из расчета: (200 507 000 руб. - 82 000 руб.) х 60 %.  

С учетом изложенного и направления 60 процентов на погашение требований залоговых кредиторов, если бы предмет залога был реализован по рыночной стоимости, установленной на дату передачи объекта Фонду, в соответствии с требованиями статьи 201.14 Закона о банкротстве, судебная коллегия пришла к выводу, что объем компенсации в пределах гарантированной квоты, подлежащей выплате Фондом, составит 120 255 000 руб.  

Далее определяется совокупный размер требований всех бывших залоговых кредиторов, включая требования граждан - участников строительства в размере, произведенных им Фондом выплат возмещения.  

Из представленных в материалы дела сведений следует, что совокупный размер требований всех бывших залоговых кредиторов должника составляет 554 961 395 руб.  

Далее определяется доля требования кредитора, претендующего на получение компенсации, в общем размере требований бывших залоговых кредиторов (пункт 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ), исходя из формулы: D = (V / Q) *100, где D – доля требования кредитора, Q – совокупный размер требований всех бывших залоговых кредиторов, V – размер требования кредитора, включенного в РТК.  

Совокупный размер требований ФИО1 по основному долгу составляет 3 259 450 руб., в связи с этим доля ФИО1 в общем размере требований всех бывших залоговых кредиторов составляет 0,5873%, исходя из расчета: 3 259 450 руб. /554 961 395 руб. = 0,5873%.  

Общая сумма, подлежащая уплате кредитору, исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований этого лица, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве составляет 706 292,66 руб., исходя из расчета: 120 255 000 руб х 0,5873 % = 706 292,66 руб.  

Порядок удовлетворения требований, предусмотренных частью 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, определен в части 7 указанной статьи.  

В части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ законодатель предусмотрел порядок и сроки осуществления Фондом выплат в зависимости от того, будет ли Фонд осуществлять достройку и реализацию помещений в многоквартирном доме (подпункт «а» пункта 2 части 7) или не будет (подпункт «б» пункта 2 части 7).  

Требование, предусмотренное настоящей статьей, подлежит удовлетворению в следующем порядке:  

1) денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 настоящей части;  

2) оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается:  

а) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией;  

б) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 201.15-2-2 указанного Федерального закона, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.  

Таким образом, с учетом действующего законодательства первоначально выплате Фондом подлежат денежные средства в размере 10% от общей суммы компенсации, а вопрос оплаты оставшейся части компенсационной выплаты подлежит разрешению в соответствии с подпунктом «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ.  

При определении размера компенсации, подлежащей выплате в пользу ФИО1 в соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ (10 %), суд апелляционной инстанции исходит из того, что ФИО1, как бывшему залоговому кредитору причитается к уплате денежная сумма в размере 70 629,2 руб., что составляет 10 % от общей суммы, подлежащей уплате ФИО1  

В части определения размера компенсации, подлежащей выплате в соответствии с пунктом 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, апелляционная коллегия исходит из следующего.  

Выплата оставшейся части компенсации в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), осуществляется в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 201.15-2-2 указанного Федерального закона, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с  

такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества (подпункт «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 22 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий заключает с Фондом договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.  

Исходя из правового содержания нормы подпункта «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, оставшиеся 90% от общей суммы залоговой компенсации подлежат выплате бывшему залоговому кредитору в течение 3-х (трех) лет со дня заключения договора о передаче земельного участка, с находящимся на нем объектом незавершенного строительства Фонду.  

В соответствии с частью 8 статьи 5 Закона № 282-ФЗ в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 настоящей статьи, истекли, уплата соответствующих денежных средств осуществляется Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.  

Таким образом, законом установлены предельные сроки, в течение которых Фонд должен произвести бывшему залоговому кредитору выплату оставшейся части залоговой компенсации: 3 (три) года с даты заключения договора о передаче земельного участка, с находящимся на нем объектом незавершенного строительства Фонду (подпункт «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ); 6 (шесть месяцев) с даты вступления Закона в силу - при условии, что на дату вступления Закона в силу сроки, предусмотренные пунктом 2 части 7 настоящей статьи, истекли (часть 8 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).  

На момент рассмотрения настоящего обособленного спора срок, предусмотренный подпунктом «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, истек. Соответственно, имеются основания для выплаты ставшейся части залоговой компенсации.  

Вместе с тем, из фактических обстоятельств дела следует, что земельный участок и объект незавершенного строительства, переданные Фонду в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, не реализованы, поскольку земельный участок находится под обременениями, что подтверждается выпиской из ЕГРН; выплата ФИО1 не произведена.  

В письменных пояснениях Фонд указал, что на данный момент Фондом проводится работа по снятию обременений с земельного участка и расположенных на нем неотделимых улучшений.  

Согласно позиции Фонда, для выплаты последующей компенсации необходимо, чтобы объект незавершенного строительства был реализован Фондом и денежных средств, за вычетом расходов на его реализацию хватило на пропорциональное распределение между бывшими залоговыми кредиторами (бывают ситуации, когда расходы превышают сумму выручки от реализации объекта и в таком случае компенсация не может быть выплачена в принципе).  

Давая правовую оценку указанному доводу, судебная коллегия исходит из того, что в части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ законодатель предусмотрел порядок и сроки осуществления фондом выплат в зависимости от того, будет ли фонд осуществлять достройку и реализацию помещений в многоквартирном доме (подпункт «а» пункта 2 части 7) или не будет (подпункт «б» пункта 2 части 7).  

Размер последующей компенсации в случае, если решение о достройке принятого объекта не принято, определяется исходя из размера чистой выручки Фонда, полученной в результате реализации земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов,  

связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.  

Положения части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ не содержат прямого регулирования ситуации, когда в течение установленного настоящей статьей срока реализация Фондом объекта не осуществлена.  

Отсутствие в законе прямой нормы, регулирующей подобную ситуацию, обусловлено тем, что законодатель считает установленные законом сроки разумными, в пределах которых могут быть реализованы земельный участок, объект незавершенного строительства.  

Несмотря на отсутствие прямого регулирования данной ситуации, закон все же предусматривает случаи, когда Фонд вправе не осуществлять реализацию объекта.  

Так, согласно части 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, в случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о реализации (использовании) свободных помещений или земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями иным образом, чем продажа, денежная сумма, предусмотренная пунктом 2 части 7 настоящей статьи, подлежит уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации. В указанном случае требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, подлежат удовлетворению в пределах сроков, установленных пунктом 2 части 7 настоящей статьи, а в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона указанные сроки истекли, в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.  

Однако даже в этом случае закон устанавливает, что выплата залоговой компенсации должна быть произведена в пределах сроков, предусмотренных пунктом 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона указанные сроки истекли, в течение срока, предусмотренного частью 8 статьи 5 Закона.  

Таким образом, Законом четко определены сроки, в пределах которых Фонд вне зависимости от факта реализации объекта и земельного участка, обязан произвести выплату компенсации залоговому кредитору.  

В свою очередь, истечение указанных сроков в рассматриваемом случае не позволяет применить новый порядок двухэтапной выплаты, в связи с этим взысканию с Фонда подлежит вся сумма залоговой компенсации, исчисленная в соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ.  

В рассматриваемом случае выплата компенсации должна быть произведена за счет средств Фонда по аналогии с частью 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ на основании следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).  

В данном случае объект передан Фонду, с 10.01.2022 находится в его собственности и владении. Именно Фонд, как собственник, определяет судьбу объекта незавершенного строительства и земельного участка. При этом факт нереализации объекта Фондом по истечении предусмотренного законом срока позволяет квалифицировать рассматриваемую ситуацию как аналогичную случаю, когда Фонд намеренно выбирает иное, нежели реализация, использование объекта - т.е. предусмотренную частью 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ.  

В отсутствие прямой нормы, регулирующей сложившиеся правоотношения, суд апелляционной инстанции считает обоснованным применение в данном случае по  

аналогии части 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ: то есть выплата возмещения ФИО1 должна быть произведена за счет средств Фонда.  

На дату рассмотрения обособленного спора судом апелляционной инстанции Фонд не назвал примерные сроки реализации объекта, а также не может гарантировать ее фактическое осуществление, что нарушает права и законные интересы ФИО1, создавая для него ситуацию неопределенности.  

В рассматриваемом случае, с даты передачи Фонду объекта незавершенного строительства истек 3-х летний срок, при этом, в настоящее время Фонд не реализовал объект незавершенного строительства и земельный участок ввиду наличия обременений, вероятность реализации в ближайшее время документально не подтверждена, в связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что вышеуказанное обстоятельство не может являться основанием для нарушения прав ФИО1 и лишения его возможности получить компенсацию.  

Размер указанной компенсации определен в соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ и исходя из стоимости объекта, определенной на основании отчета об оценке и установленной в определении Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2021 по настоящему делу.  

Судебная коллегия пришла к выводу, что в рассматриваемом случае по аналогии подлежит применению пункт 10 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, в связи с этим в целях реализации права на судебную защиту, с учетом того, что установление механизмов выплаты компенсации должно обеспечивать восстановление имущественных прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и не создавать для них дополнительных процессуальных препятствий, ФИО1, как бывшему залоговому кредитору, подлежит выплате компенсация в размере 706 292,66 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с Фонда в пользу ФИО1  

Взыскание с Фонда в пользу заявителя вышеуказанной денежной компенсации в данном конкретном случае направлено на установление баланса в регулировании отношений сторон и соответствует правовым принципам справедливости, процессуальной экономии и правовой определенности.  

При этом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ФИО1 не вправе претендовать на выплату залоговой компенсации, которая исчислена им из 25 % от вырученных средств в результате «реализации объектов».  

Порядок определения залоговой компенсации, предусмотренный статьей 5 Закона № 282-ФЗ, в целях обеспечения баланса интересов лиц, вовлеченных в процедуру несостоятельности застройщика, ограничивает размер компенсации только гарантированной квотой.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве (то есть в распределении участвует только 60 %).  

Довод кредитора о необходимости проведения полной реконструкции процедуры распределения выручки при исчислении компенсации (с учетом подпунктов 2 - 4 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве) отклоняется судом апелляционной инстанции.  

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве 25 процентов выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 квадратных метров, вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов, а также на погашение требований федерального фонда,  

указанных в норме. Залогодержатели, не являющиеся участниками строительства, при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Сама по себе передача предмета залога фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения названных залоговых кредиторов.  

Соответствующая правовая позиции изложена в Определении Верховного Суда РФ от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7).  

 Вопреки выводам суда первой инстанции, ФИО1 не является участником строительства по смыслу Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ, вследствие чего данный кредитор не может претендовать на залоговую компенсацию, которая исчислена из 25 % от вырученных средств в результате реализации объекта. В рассматриваемом случае право требования к застройщику приобретено ФИО1 на основании договора уступки права требования от 07.08.2020, то есть после открытия конкурсного производства в отношении должника (28.06.2017) и вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2020 года N 202-ФЗ.  

Таким образом, ФИО1 не имеет права на компенсацию в размере 521 325,26 руб., которая исчислена из 25 % стоимости залогового имущества.  

Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, что в силу положений части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения определения Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016.  

В соответствии с абзацем 3 пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при частичном удовлетворении апелляционной жалобы арбитражный суд первой инстанции в исполнительном листе указывает резолютивную часть постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, которая воспроизводит в новой редакции резолютивную часть решения арбитражного суда первой инстанции.  

В связи с этим, определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016 подлежит изменению, резолютивную часть судебного акта следует изложить в следующей редакции: Заявление ФИО1 о выплате компенсации в связи с приобретением Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства права на имущество должника - общества с ограниченной ответственностью «Строй Старт» удовлетворить частично. Установить ФИО1 компенсацию в размере 706 292,66 руб. Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 компенсацию в размере 706 292,66 руб. Отказать ФИО1 в удовлетворении заявления в части выплаты компенсации в размере 521 325,26 руб.».  

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2024 по делу № А53-24243/2016 изменить, изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:  

"Заявление ФИО1 о выплате компенсации в связи с приобретением Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства права  

на имущество должника - общества с ограниченной ответственностью «Строй Старт» удовлетворить частично.  

Установить ФИО1 компенсацию в размере 706 292,66 руб.  

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 компенсацию в размере 706 292,66 руб.  

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявления в части выплаты компенсации в размере 521 325,26 руб.».  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Н.В. Сулименко  

Судьи М.А. Димитриев  

Д.В. Николаев