АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4682/2018

г. Белгород

06 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Л.А. Кретовой,  при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарём судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО "Белгородский земельный фонд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "Белгранкорм-Холдинг" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, ООО «Белгранкорм», о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 24.01.2020г., паспорт РФ.

от ответчика: не явился, извещен,

от Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области: ФИО3, представитель по доверенности №08/03 от 09.01.2020г., паспорт РФ.

от ООО «Белгранкорм»: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

АО "Белгородский земельный фонд" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Белгранкорм-Холдинг" о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, № 474/2 от 03.08.2010 за 2017 год в сумме 2 874 286 руб. 23 коп., процентов в сумме 94 497 руб. 07 коп. за период с 02.12.2017 по 08.05.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, ООО «Белгранкорм».

Определением от 22.10.2018 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А08-3919/2018.

Определением от 22.04.2019 материалы дела переданы судье Кретовой Л.А. для их дальнейшего рассмотрения в установленном законом порядке.

Определением от 27.12.2019 производство по делу возобновлено.

24.01.2020 от истца поступило ходатайство об увеличении исковых требований в части процентов, в котором истец просил взыскать сумму основного долга в размере 2 874 286 руб. 23 коп.,  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 459 544 руб. 77 коп. за период с 02.12.2017 по 03.02.2020.

На основании  ст. 49 АПК РФ увеличение исковых требований принято судом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области в судебном заседании поддержал позицию истца.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании и письменном отзыве возражал против исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением Правительства Белгородской области от 10.02.2006 года N 36-пп "О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области", АО "Белгородский земельный фонд" определено уполномоченной организацией по управлению и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, и действует на основании заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области договора поручения.

В соответствии с указанным Постановлением Правительства Белгородской области 03.08.2010 между арендодателями (Белгородской областью, от имени и в интересах которой действовал ОАО «Белгородский земельный фонд», ООО «Белгранкорм» и физическими лицами) и ООО "Белгранкорм-Холдинг" (арендатор) был заключен договор аренды № 474/2 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, по условиям которого арендодатели предоставили арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 4 724,1 га с кадастровым номером 31:11:0000000:214, расположенный по адресу: Белгородская область, Ракитянский район, с северной стороны с. Зинаидино, с северо-восточной стороны урочища Вилы, с южной стороны урочища Соляников Лес, с южной и северной сторон балки ФИО4

Договор заключен сроком на 25 лет с  03.08.2010 по 03.08.2035 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.1).

По акту приема-передачи от 03.08.2010 земельный участок передан ответчику.

В 2015 году земельный участок был преобразован, из него был выделен земельный участок с кадастровым номером 31:11:0000000:470 площадью 191 га. 

В результате указанного преобразования площадь арендованного земельного участка уменьшилась до 4 257,31 га, о чем между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 19.10.2015 года.

Соглашением от 07.04.2016 арендная плата, подлежащая уплате ответчиком в бюджет Белгородской области за использование земельного участка, была уставлена в размере 9 898 772 рубля 15 копеек.

Распоряжением Правительства Белгородской области от 19.12.2016 № 627-рп утверждены результаты оценки рыночной стоимости арендной платы за 1 га земель сельскохозяйственного назначения по Белгородской области с установленным видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» в размере 2 800 руб., применяемые с 01 января 2017 года.

Ответчику направлено уведомление № 276 от 23.03.2017 о размере ставок арендной платы.

По условиям договора аренды арендная плата в пользу Белгородской области вносится арендатором единовременным платежом не позднее 01 декабря года использования.

27.03.2017 на основании распоряжения Правительства Белгородской области от 27.03.2017 № 138-рп «О продаже земель сельскохозяйственного назначения» между Белгородской областью и ООО «Белгородские гранулированные корма» был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлась доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:11:0000000:214 площадью 2 833 га. 

Доля Белгородской области в праве общей собственности на земельный участок после заключения договора купли-продажи уменьшилась до 1 424,31 га.

Согласно выписке из ЕГРН государственная регистрация перехода права собственности на долю в праве к покупателю ООО «Белгородские гранулированные корма» произведена 20.10.2017.

В связи с заключением указанного  договора купли-продажи истец произвел  перерасчет арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения в 2017 году с учетом даты регистрации перехода права собственности, о чем направил ответчику уведомление № 1146 от 15.11.2017.

По расчету истца арендная плата за использование земель сельскохозяйственного назначения по договору аренды до момента регистрации перехода права собственности за период с 01.01.2017 по 19.10.2017 составила 7891897 руб. 79 коп, после регистрации перехода права собственности за период с 20.10.2017 по 31.12.2017 – 588 893 руб. 13 коп. Общая сумма арендной платы за использование земельного участка в 2017 году составила 8 480 790 руб. 92 коп.

Платежными поручениями №35889 и №35891 от 28.11.2017 ответчик оплатил арендную плату по договору аренды в общей сумме 5 606 504 руб. 69 коп.

По состоянию на 01.12.2017 задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды составила 2 874 286 руб. 23 коп. 

Претензию истца № 1298 от 06.12.2017 об уплате задолженности ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Обязательства сторон возникли из договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, № 474/2 от 03.08.2010, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Порядок управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, урегулирован постановлением Правительства Белгородской области от 10.02.2006 N 36-пп.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, № 474/2 от 03.08.2010 заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы. 

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации. 

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 Земельного кодекса РФ  размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Доля в праве собственности на арендуемый ответчиком земельный участок принадлежит Белгородской области, соответственно, арендная плата за использование такой доли определяется в порядке, установленном Правительством Белгородской области.

Распоряжением Правительства Белгородской области от 19.12.2016 № 627-рп утверждены результаты оценки рыночной стоимости арендной платы за 1 га земель сельскохозяйственного назначения по Белгородской области с установленным видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» в размере 2 800 руб., применяемые с 01 января 2017 года.

Ответчик извещен истцом об изменении ставок арендной платы путем направления соответствующего уведомления, а также публично путем опубликования названного Распоряжения Правительства Белгородской области.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик полагает, что с момента передачи земельной доли покупателю ООО «Белгородские гранулированные корма» по акту приема – передачи от 01.06.2017 обязательства ответчика по уплате арендной платы в пользу истца прекратились.

Между тем, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Часть 3 статьи 433 ГК РФ предусматривает, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным только с момента его регистрации.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом, исполнение сторонами договора купли продажи-недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Указанные нормы в полной мере относятся к переходу права собственности на земельную долю.

Таким образом, законодатель связывает момент прекращения обязательств по уплате арендной платы за земельную долю прежнему собственнику с моментом государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Исходя из смысла п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик обязан уплачивать арендные платежи истцу до момента регистрации перехода права собственности на земельную долю к покупателю ООО «Белгородские гранулированные корма».

На основании изложенного, заключение между ООО "Белгранкорм-Холдинг" и ООО "Белгранкорм" дополнительного соглашения от 02.06.2017 к договору аренды об изменении размера арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю к покупателю правового значения не имеет.

Доводы ответчика о том, что при предоставлении земельного участка в аренду Белгородская область выступала не как публично-правовое образование, а как участник общей долевой собственности в указанном земельном участке и поэтому обладает в настоящем случае правами, равными с иными участниками — субъектами гражданско-правовых отношений безотносительно к наличию у нее властных полномочий, которые предоставляют исключительное право передавать в аренду земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, не состоятельны.

В силу положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Белгородская область, являясь участником общей долевой собственности, не утрачивает статус публично-правового образования, выступая продавцом земельной доли.

Так же ответчик полагает, что поскольку ООО "Белгранкорм" и Белгородская область являются равноправными участниками общей долевой собственности, и при этом Белгородская область не наделена в данном случае властно-распорядительными функциями по предоставлению в собственность земельного участка, решение достигнуто на основании соглашения сторон, а также учитывая, что предметом договора является доля в праве (а не земельный участок), к отношениям сторон после заключения договора купли- продажи и до регистрации перехода права собственности на земельную долю подлежат применению нормы Гражданского кодекса в части возмещения убытков, неосновательного обогащения либо применения норм об ответственности одной из сторон в связи с несвоевременной регистрацией перехода права собственности на земельную долю.

Данный довод не основан на нормах действующего законодательства.

Факт использования обществом земельного участка в заявленный период ответчиком не оспорен, доказательства надлежащего исполнения арендных обязательств не представлены. 

Постановление Правительства области от 10.02.2006 года N 36-пп и Распоряжение Правительства Белгородской области от 19.12.2016 № 627-рп, результаты оценки рыночной стоимости арендной платы за 1 га земель сельхозназначения в установленном порядке не оспорены и являются действующими. Поэтому ответчик должен вносить арендную плату в порядке и в размерах, установленном Правительством Белгородской области, за период до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю к покупателю.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, № 474/2 от 03.08.2010 за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 2 874 286 руб. 23 коп. подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 459 544 руб. 77 коп. за период с 02.12.2017 по 03.02.2020.

На основании ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку ответчик своевременно не уплатил арендные платежи, требование истца о взыскании процентов правомерно.

Расчет процентов судом проверен и признан правильным, ответчиком не оспорен.

В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

По настоящему делу доказательств наличия обстоятельств непреодолимой силы ответчиком не представлено, как и не представлено доказательств, свидетельствующих об иных обстоятельствах, освобождающих должника от ответственности за нарушение договорных обязательств. 

Довод ответчика о невозможности регистрации перехода права собственности на земельную долю в кратчайшие сроки, в отсутствие доказательств отказа в регистрации перехода права собственности, основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение обязательства не является.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению полностью.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец при подаче иска расходов по уплате госпошлины не понес.

Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

            Судом разъяснено сторонам, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (п.2 ст.268 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с ООО "БГК-Холдинг" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в бюджет Белгородской области основной долг по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, №474/2 от 03.08.2010 за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 2 874 286 руб. 23 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2017 по 03.02.2020 в сумме 459 544 руб. 77 коп., а всего 3 333 831 руб.

Взыскать с ООО "БГК-Холдинг" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 39 669 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.