АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4139/2020

г. Новосибирск

29 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена   25 июня 2020 года.

             Полный текст решения изготовлен   29 июня  2020 года.

             Арбитражный   суд    Новосибирской   области в  составе судьи  Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания   секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело  № А45-4139/2020 по  иску   

общества с ограниченной ответственностью «Техномаш - Нск» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  общество с ограниченной ответственностью «Радоница» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

о признании права собственности,

 при участии в судебном заседании представителей:  

 от истца:   ФИО2 (по доверенности от 11.03.2019 диплом),                     

                   ФИО3 (по доверенности от 18.02.2020, диплом);  

 от ответчика: не явился (извещён); 

 от третьего лица: не явился (извещен),

 

           Общество с ограниченной ответственностью «Техномаш - Нск» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с уточнёнными в ходе судебного разбирательства требованиями к  мэрии города Новосибирска о признании права собственности на  самовольно реконструированный объект – нежилое  здание производственного корпуса с административными помещениями, кадастровый номер    54:35:041260:29,    площадью   2017,5  кв. м., расположенное   по    адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Объединения, 59, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041260:35.

          Ответчик правопритязания истца отклонил, ссылаясь на отсутствие правовых оснований  для удовлетворения иска.

 Дело рассматривается по имеющимся в нём доказательствам, в порядке, обусловленном частями 1-3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее:  

По свидетельству истца,   ООО «Техномаш-Нск» принадлежит на праве собственности нежилое здание (склад), находящееся по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Объединения, 59, имеющее кадастровый номер 54:35:041260:29, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09. 2002 г. учинена соответствующая регистрационная запись № 54-01/00-23/2002-542.  

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041260:19, принадлежащем на праве общей долевой собственности истцу (4679/10000 долей) и третьему лицу (5321/10000 долей) на основании договора №19.26 купли-продажи от 17.10.2019г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 31.01.2020г.

Ранее данный участок был предоставлен истцу по Договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (кроме истца арендатором являлось третье лицо - ООО «Радоница»), заключенному с мэрией города Новосибирска 12.11.2009 г. за № 93828.

Согласно договору аренды земельный участок был предоставлен для эксплуатации здания (склад) по ул. Объединения, д. 59. Вид разрешенного использования участка - «для обслуживания производственной базы».

В период действия договора аренды Распоряжением от 18.05.2009 г. № 11452-р мэрии города Новосибирска   истцу  разрешено осуществить реконструкцию вышеуказанного здания (склад) путем строительства двух пристроек под производственный корпус с административными помещениями на занимаемой истцом части земельного участка. Другие арендаторы также дали свое письменное согласие на реконструкцию здания.

В 2010 г. истцом была произведена реконструкция принадлежащего ему здания путем строительства двух пристроек (Литер Ml и Литер М2 по Техническому плану).

В 2016 г. истцом была произведена реконструкция внутреннего пространства основного здания (Литер М по Техническому плану) путем устройства в нем перекрытия, разделившего здание, имевшее первоначальную высоту по внутреннему обмеру 8 метров, на два этажа: 1-й этаж (Литер М)  и  2-й этаж (Литер М) высотой по 3,5 метра каждый.

Проект реконструкции был выполнен проектной организацией ООО «Аркон» в 2008 г. для строительства двух пристроек и в 2014г. для реконструкции внутренней части основного здания.

        В результате реконструкции принадлежащий истцу объект получил следующие характеристики: нежилое здание производственного корпуса с административными помещениями, количество этажей 2, площадь помещений здания 1878,5 кв.м., площадь здания 2017,3 кв. м. 

         30.04.2019 истец обратился в  Управление архитектуры и строительства мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 13.05.2019 истцу было отказано в выдаче разрешения.

            По свидетельству истца, он   лишён возможности  зарегистрировать право собственности на самовольно реконструированный  объект недвижимости и получить правоустанавливающие документы, несмотря на то, что, по его мнению, указанное здание  соответствует строительным, противопожарным   нормам и эксплуатируется по назначению, что подтверждается заключениями соответствующих специальных субъектов.   

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Исковые требования нормативно обоснованы статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как указывает истец,  легализация самовольно построенного объекта  невозможна в отсутствие  правоустанавливающего документа, которым в соответствии со статьёй 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», может являться судебное решение.

 Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. 

Признание права в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьёй  12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным  способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке. 

        Иных способов формализации  отношений по поводу спорного объекта  кроме обращения за судебной защитой с данным иском   истец не усматривает.  

          Организуя защиту против иска, ответчик апеллировал к тому обстоятельству, что реконструированное здание  нарушает вид разрешённого использования земельного участка; представленные заключения о соблюдении противопожарных правил и норм не соответствует критериям   юридической актуальности.   

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав  доводы   истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к  убеждению о правомерности   исковых требований, при этом суд исходит из следующего: 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.    

           Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

         В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.   

        Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.  

 Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для признания права собственности в отношении такого объекта суду необходимо проверить наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом надлежащих мер к получению разрешений на строительство и установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В спорной правовой ситуации  истцом представлен Договор от 16.03.2020 с ООО «Радоница» о разделе земельного участка между собственниками, в результате чего после выкупа земельного участка с кадастровым номером 54:35:041260:19 по Договору купли-продажи с мэрией города Новосибирска от 17.10.2019 № 19126, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:041260:35 площадью 4389 +/-23 кв.м.

 Таким образом, земельный участок с кадастровым  номером  54:35:041260:35  принадлежит истцу на праве собственности и относится к категории земель: земли населённых пунктов с разрешённым использованием для эксплуатации и обслуживания производственной базы, что позволяет размещение на нём спорного объекта.  

           Как усматривается из кадастрового плана и Заключения кадастрового инженера  ООО ФИО4 , спорный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером  54:35:041260:35, а контур реконструированного Производственного здания полностью находится в границах земельного участка, пересечения границ (контура) и иных границ земельных участков не выявлено. Кадастровый инженер указал, что реконструированное нежилое здание производственного корпуса с административными помещениями с кадастровым номером 54:35:041260:29, площадью помещений 1878,5 кв.м., площадью здания 2017,5 кв.м.  и земельный участок, в пределах которого оно расположено, соответствует предельным размерам и параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска.

          В ходе судебного разбирательства судом установлено, что   истец своими силами за свой счёт посредством   осуществил реконструкцию спорного объекта   в 2010 и в 2016 году.

        Из Технического плана объекта по состоянию на 05.04.2019 усматривается, что площадь строения  после реконструкции составляет 2017,5 кв.м.

Истцом представлено Экспертное заключение ООО «Мэлвуд» от 17.06.2020  по результатам  технического обследования и оценки технического состояния строительных конструкций и по результатам визуально-инструментального обследования предмета спора  недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено, выполненная реконструкция объекта соответствует требованиям:

           - СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;

         - Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

         Согласно выводам указанного заключения, выполненная реконструкция здания соответствует требованиям нормативно – технических документов, что обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений, не нарушающую права и законные интересы граждан.             

           Заключением  ООО    «Автоматика – АСО» от 15.06.2020 № 211/06-2020 установлено, что здание расположенное по адресу: ул.Объединения,59 корпус 2 в Калининском районе г. Новосибирска по состоянию на 15 июня 2020г. соответствует требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности предусмотренным: Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Федеральным законом Российской Федерации № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», соответствует обязательным тоническим нормами и требованиям пожарной безопасности (сводам правил) соблюдены требований пожарной безопасности в части отступов от границ земельного участка и противопожарных разрывов до зданий на прилегающих участках. Нежилое здание расположенное по адресу: ул.Объединения,59 корпус 2 в Калининском районе г.Новосибирска не создает угрозы жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожара. 

        Реконструкция здания произведена на основании разрешения на реконструкцию от 18.05.2009 (Распоряжение мэрии города Новосибирска № 11452-р).

         Реконструированное здание в силу  неосуществления государственного строительно-архитектурного надзора  отвечает критериям   самовольной   постройки  и    легализация спорного объекта возможна только способом избранным истцом.

Исходя из положений пункта 2 статьи 7, пунктов 2 и 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок относится к категории земель – земли населённых пунктов. 

       Дальнейшая эксплуатация спорного нежилого здания с определённым назначением в качестве административного  не нарушает возможность эксплуатации земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием.

        После выкупа земельного участка по Договору № 19126 от 17.10.2019 и разделу его по Договору с ООО «Радоница» от 16.03.2020, земельный участок с кадастровым номером 54:35:041260:35 принадлежит истцу на праве индивидуальной собственности, размещение реконструированного объекта в пределах указанного земельного участка права ООО «Радоница» не нарушает, о чём третье лицо представило соответствующие пояснения.

Технические  и   конструктивные   характеристики  здания,   его   конфигурация  установлены  Техническим  паспортом  здания,  составленным  кадастровым  инженером    по состоянию на 05.04.2019   и паспортом здания, включенным в Технический отчет. 

По указанным причинам, истец обоснованно полагает, что  отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию восполнено представленными в суд документами.  

Таким  образом,     истцом  подтверждено  расположение  спорного  объекта недвижимости  в  границах  земельного участка,  принадлежащего истцу на праве собственности, истец настаивает на легализации реконструированного  объекта в отсутствии нарушений строительством здания обязательных требований к параметрам застройки земельного участка, техническая исправность строительных конструкций, отсутствие угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о правопритязания иных субъектов на предмет спора и доказательства, свидетельствующие о наличии зарегистрированных прав на спорный объект в ЕГРП за иными лицами. 

Суд полагает убедительной позицию истца, основанную на пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, где установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или восстановление несущий строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

          По смыслу указанной нормы изменение параметров объекта является его реконструкцией.

Таким образом, спорный объект реконструирован истцом  за свой счёт, на принадлежащем ему на праве собственности  земельном участке. 

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство  само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.  

Учитывая специфику данного вопроса, соискатели права должны в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

Применительно к спорной правовой ситуации судом исследованы се доказательства безопасности объекта и возможности его эксплуатации с учётом отсутствия нарушения прав третьих лиц.

Исследование и оценка представленных в материалы дела документов в соответствии с пунктом 26 Постановления № 10/22, позволили арбитражному суду сделать вывод о том, что созданный объект недвижимости не угрожает общественным интересам, жизни и здоровью людей. 

По указанным причинам суд полагает основанными на законе, подтверждёнными материалами дела требования истца, а способ защиты, избранный истцом – правильным и эффективным.

Вследствие указанных обстоятельств суд усматривает наличие правовых оснований для удовлетворения  иска и признания за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. 

           Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению   на    истца  на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                                                                                        

                                                  Р Е Ш И Л:   

            Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Техномаш - Нск»   удовлетворить.   

         Признать за  обществом с ограниченной ответственностью «Техномаш - Нск» (ОГРН 

<

***>)   право    собственности   на    нежилое  здание производственного корпуса с административными помещениями, кадастровый номер    54:35:041260:29,    площадью   2017,5  кв. м., расположенное   по    адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Объединения, 59, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041260:35.

 Судебные расходы отнести на истца.

          Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия.

         В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

       Жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

 

 

Судья

С.Ф. Шевченко