АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info.eao@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3595/2024

г. Биробиджан

11 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи  Столбовой С.К., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Дедешко А.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Развитие" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.04.2015 № 27, исходя из кадастровой стоимости равной 20 751 421,43 рубля;

при участии от истца -  Зубка М.Е., представителя по доверенности  от 26.0.7.2023; 

от ответчика – ФИО1, по доверенности № 91 от 05.02.2025;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Развитие" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области  об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.04.2015 № 27, заключенному с ООО «Развитие»,  за 2023 год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 79:03:0202001:138  равной 20 751 421,43 рубля.

          По мнению Общества, вступившим в законную силу решением Суда ЕАО признаны недействующими положения Решения, на основании которых производился расчёт арендной платы. В этой связи   арендная плата подлежит перерасчёту в соответствии с Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 г. № 747-03 (п. 10 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. № 2). При этом, кадастровая стоимость земельного участка решением ОГБУ «Облкадаетр» от 18.01.2024 г. № 102 установлена в размере 20 751 421,43 рубля. На требование о перерасчете арендных платежей за 2023- 2024 г. по Договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:03:0202001:138 ответчик ответил отказом.

       В судебном заседании представитель истца, пояснил, поскольку по административному иску  истца нормативный акт признавался недействующим,  то истец имеет право на перерасчет арендной платы за 2023  год по заключенному с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области  договору аренды. Просил обратить решение к немедленному исполнению, согласно ходатайству от 23.12.2024.

      Ответчик в судебном заседании,  указал,  что не оспаривает факт того, что истец был административным истцом в рамках дела  рассмотренного Судом ЕАО                     № 3а-64/2023, однако   размер арендной платы в отношении общества  определен верно. Решение суда общей юрисдикции   не может быть положено в основу для перерасчета арендной платы   за 2023 год, поскольку  решение Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО от 24.12.2021 № 285    «Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО»  признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления настоящего решения в законную силу.  Следовательно, перерасчет  должен  быть произведен с момента вступления решения   суда ЕАО в законную силу. 

          Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд усматривает основания для  удовлетворения иска в связи со следующим.

       Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет  по управлению муниципальным имуществом  администрации муниципального района (арендодатель) и  ООО «Новая эра» (арендатор) заключили на основании постановления администрации  № 236 договор  30.04.2015 аренды о земельного участка площадью 8000,1084 кв.м с кадастровым номером 79:03:0202001:15 категории земель  сельскохозяйственного производства расположенного по адресу: 

Село Преображеновка. Ленинский район, ЕАО.

        Пунктом 2.1 договоров предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату, рассчитанную в соответствии действующими нормативными правовыми актами, актом ЕАО от 24.12.20018 № 502-ОЗ.

         По расчету Комитета, размер арендной платы  подлежащей оплате в 2015 году составил 6024561 руб. 63 коп. год (753,06 руб. за га х8000,1084 га). Расчет осуществлен по формуле путем умножения площадь земельного участка на годовой размер арендной платы за единицу площади в годовом  исчислении.

         По акту от 30.04.2015 (приложение № 3 к договору) земельный участок передан арендатору. 

         Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору  аренды № 27 

права арендатора переданы новому арендатору  ООО «Развитие» (согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей от 29.05.2015 л.д. 21).

       В связи с отказом ООО «Развитие» от  неиспользуемых земель арендодатель  и арендатор подписали  соглашение от 14.06.2018; площадь земельных участков составила 2965,8620 га. Впоследствии соглашением от 06.12.2019 внесены изменения сторонами в  связи  разделом арендуемого земельного участка на 4 земельных участка: земельный участок № 1 площадью 1819,6725 га кадастровый номер 79:03:0202001:138; земельный участок № 2 площадью 884,7304 га кадастровый номер 79:03:0202001:135 , земельный участок № 3 площадью 910,1486 га кадастровый номер 79:03:0202001:136; земельный участок № 4 площадью 1146,1895 га кадастровый номер 79:03:0202001:136, общей площадью  4760, 7410 га.

     29.11.2022 стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора, исключив из договора аренды образованные путем раздела земельные участки кадастровый номер 79:03:0202001:135; кадастровый номер 79:03:0202001:136; кадастровый номер 79:03:0202001:137, оставив за собой земельный участок площадью 1819,6725  га кадастровый номер 79:03:0202001:138; составлен акт приема передачи земельных участков  арендодателю с кадастровыми номерами 79:03:0202001:135; 79:03:0202001:136; 79:03:0202001:137.

       Арендная плата по указанным договорам исчислялась Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп (далее - Постановление), и с применением ставок, определённых решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 г. № 285 (далее - Решение).

         Поскольку Решением Суда Еврейской автономной области от 07.12.2023 г. по делу № За- 64/2023 Решение собрания\ депутатов МО «Ленинский муниципальный район»  № 285  признано недействующим в части установления в приложении № 1 ставки арендной платы, равной 3,91, по видам разрешенного использования растениеводство (код 1.1), а также выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (код 1.1.1) ООО «Развитие» обратилось к  ответчику  с просьбой произвести перерасчет арендной платы за 2023 -2024 годы по договору в отношении земельного участка площадью с кадастровым номером 79:03:0202001:138 (л.д. 9).

      Письмом  от 18.09.2024 № 497 ответчик, сделал перерасчет и установил разницу в арендных платежах, однако  письмом от 17.12.2024  указал, что  перерасчет,  направленный  письмом от 18.09.2024 № 497 ошибочен, и при оплате арендной платы необходимо руководствоваться  актом сверки, направленным в адрес ООО «Развитие»  20.11.2024.

    Указанные выше обстоятельства послужили основанием  для обращения общества за судебной защитой  в виде требования об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.04.2015 № 27, заключенному с ООО «Развитие»,  за 2023 год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 79:03:0202001:138  равной 20 751 421,43 рубля.

         В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

         Так, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

         Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны 6 обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

         При этом в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения такой арендной платы, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 (далее – Постановление № 582). 

      Данные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 г. № 15837/11). 

        Одним из принципов, закрепленных в Постановлении № 582, является принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

      Суд Еврейской автономной области (дело № 3а-64/2023) проверяя содержание решения  собрания депутатов  МО «Ленинский муниципальный район» ЕАО от 24.121.2021 № 285 «Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного  использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности МО «Ленинский муниципальный район» ЕАО и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО»  на предмет его соответствия нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, установил отсутствие экономического обоснования для определения оспариваемого значения  ставки 3,91. Суд удовлетворил административное исковое заявление (административным истцом  по  делу, было в том числе и ООО «Развитие») и признал  решение Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО от 24.12.2021 № 285  «Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО» в части установления в приложении 1 ставки арендной платы в размере 3,91 по видам разрешенного использования земельного участка «Растениеводство» (код 1.1), «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» (код 1.1.1) противоречащим федеральному законодательству и не действующим со дня вступления настоящего решения в законную силу.

        Ответчик полагает, что  решение может быть применено только к правоотношениям, после вступления решения в силу как указано в резолютивной части решения.  

       Вместе с тем, оспоренный нормативный акт применялся и до дня вступления решения в законную силу  и на его основании были реализованы права и обязанности,  в том числе ООО «Развитие».

         Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 38 постановления Пленума ВС РФ № 50, если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу. 

          Конституционный Суд Российской Федерации  подчеркивал, что полномочие суда признать оспариваемый нормативный правовой акт недействующим со дня вступления решения суда в законную силу  или с иной определенной судом даты, вытекающее из принципа самостоятельности судебной власти и являющееся одним из дискреционных полномочий суда, необходимых для эффективного осуществления правосудия, призвано обеспечить при определении судом момента, с которого будет признан недействующим нормативный правовой акт, учет судом в целях реализации принципа правовой определенности всех обстоятельств, свидетельствующих как о моменте, с которого оспариваемый нормативный правовой акт вошел в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, так и о реализации на основании этого нормативного правового акта прав и свобод граждан и организаций (определения от 20 апреля 2017 г. № 793-О, от 30 июня 2020 г. № 1620-О). 

      Если нормативный правовой акт, определяющий арендную плату, не соответствует ставкам и правилам определения арендной платы, установленным Земельным кодексом, иными федеральными законами за некоторые виды пользования публичных земель, такой акт не подлежит применению с момента его принятия, при расчете платы применяются положения федеральных законов. 

      В случае признания судом общей юрисдикции нормативного правового акта, на основании которого ранее определялась арендная плата и производились расчеты по договорам аренды, недействующим ввиду противоречия имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, с момента вступления в законную силу судебного акта, такой нормативный акт не применяется при расчете арендной платы с данного момента, то есть на будущий период. 

        Однако установлены исключения из общего правила, которые указаны   в позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлениях от 06 июля 2018 г. № 29-П и от 11 января 2019 г. № 2-П.

         Согласно правой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлениях от 06 июля 2018 г. № 29-П и от 11 января 2019 г. № 2-П, для лица, которое являлось административным истцом и добилось признания нормативного правого акта недействующим, следует сделать исключение из общего правила и не применять такой акт при рассмотрении спора, правоотношения по которому основаны на данном акте, вне зависимости от того, с какого момента этот правовой акт признан недействующим. 

          Данная правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации  основана на том, что лицо, обратившееся с административным иском, отстоявшее свою позицию, понесшее временные и финансовые затраты в связи с рассмотрением административного иска, имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06 июля 2018 г. № 29-П). 

     Довод ответчика о том, что в резолютивной части решении Суда ЕАО указано на  признание недействующим решения депутатов со дня вступления решения в законную силу, судом отклоняется, поскольку  ответчиком не учтено, что решение собрания депутатов от 24.12.2021 № 285  в части установления  в приложении 1 ставки арендной платы 3,91 признано недействующим по административному иску  ООО «Развитие»,  следовательно, при расчете арендной платы по заключенным с ним договорам  аренды нормативный правовой акт в указанной части не подлежит применению с момента его принятия. 

        Формула расчета расчет арендной платы за пользование Земельным участком должна производиться исходя из его кадастровой стоимости.

        Как указано в п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 2016 г. № 2, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

       Ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 г. № 747-03 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 г. № 747-03), согласно которому ежегодный размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости участка и коэффициента по виду использования. При этом не имеет правового значения, что суд общей юрисдикции постановил признать недействующим оспариваемый нормативный правовой акт с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку, согласно практике высших судебных инстанций, такой нормативный правовой акт вне зависимости от момента его отмены не может применяться для расчета арендной платы.

         Поскольку вступившим в законную силу судебным актом признаны недействующими положения Решения, на основании которых производился расчет арендной платы, она подлежит перерасчету в соответствии с Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 г. № 747-03 (п. 10 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. № 2), исходя из кадастровой стоимости Земельного участка.

        Истцом верно  определен  размер кадастровой стоимости земельного участка в сумме 20751421,43 рубля. 

       Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В материалы дела представлены доказательства обращения ООО «Развитие»  с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере  рыночной стоимости в уполномоченный орган 20.12.2023.

      ОГБУ «Облкадастр»  принято соответствующее решение на основании отчета об оценке № 396/2023 от 18.12.2023. Таким образом, имеются правовые основания для применения при расчете  арендной платы по договору  исходя из стоимости земельного участка с кадастровым номером 79:03:0202001:138  равной                          20 751 421,43 рубля (л.д. 25)

       Результатами оспаривания  определения кадастровой стоимости по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд не располагает.

        В пункте  28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ). 

        Дата поступления заявления 20.12.2023, принимая во внимание вышеизложенное  требование о перерасчете аренды  за 2023 год  обоснованно.

        Расходы на возмещение государственной пошлины по настоящему делу  подлежат отнесению на ответчика  в размере 50 000 рублей.

          В соответствии с частью 3 статьи 182 АПК РФ арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

         Из содержания статьи 182 АПК РФ следует, что решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обращено к немедленному исполнению при наличии указанных в законе условий. К числу таких условий относится наличие особых обстоятельств, которые затягивают процесс исполнения, что может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. 

       Обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, принятие которой допускается в особых обстоятельствах, при наличии неопровержимых доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению либо о причинении взыскателю значительного ущерба. 

        В ходатайстве истцом указано, что  до  решения вопроса о правильном расчете арендной платы взаиморасчеты между сторонами приостановлены, как не отвечающие требованиям обеих сторон.

        Со стороны  ответчика это приводит к  невозврату денежных средств, которые  обществом необходимо потратить на приобретение семян и удобрения  для сельскохозяйственного сезона. В связи с чем, указанная процессуальная мера  должна способствовать  не только разрешению спора, но и отвечает разумным ожиданиям с обеих сторон по урегулированию вопроса арендной платы. 

       На основании вышеизложенного, суд приводит решение к немедленному исполнению в порядке ч. 3 ст. 182 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181, 182  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

Исковые требования  общества с ограниченной ответственностью "Развитие" удовлетворить.

        Обязать  Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области  произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.04.2015 № 27, заключенному с ООО «Развитие»,  за 2023 год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 79:03:0202001:138  равной 20 751 421,43 рубля.

         Взыскать  с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Развитие"  в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме  50 000 рублей, уплаченной по платежному поручению от 09.12.2024 № 47.

         Обратить решение суда к немедленному исполнению.

          Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья 

С.К. Столбова