Арбитражный суд Чеченской Республики

364024, Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Шейха Али Митаева, 22 «Б»

www.chechnya.arbitr.ru

e-mail: info@chechnya.arbitr.ru

тел: (8712) 22-26-32

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А77-16/2021

18 февраля 2021 года

г. Грозный

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  18 февраля 2021 года.

 

Судья Арбитражного суда Чеченской Республики  Ташухаджиев Р.Н-А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Талгаевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики  (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, адрес: 364020, 

<

...>) к  обществу с ограниченной ответственностью «Терек» ( ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>; адрес: 366124, 

<

...>); третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>, адрес 364020, 

<

...>) о расторжении договора  аренды и взыскании неустойки,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 директор,

третье лицо- не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее – МИЗО ЧР, истец) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением о взыскании неустойку (пеня) за период с 16 января 2018 по 30 сентября 2020 в сумме  574 865 руб. 18 коп. и расторжении договора аренды с общества с ограниченной ответственностью «Терек»  (далее – ООО «Терек», ответчик) 

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против их удовлетворения, по доводам отзыва, просил оставить требование о расторжении договора без рассмотрения, снизить размер взыскиваемой неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом, в суд не явился, отзыв не представлен, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Согласно п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 года № 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству", если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции с соблюдением требований ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела (часть 4 статьи 137 АПК РФ, пункт 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»). 

В определении арбитражный суд разъяснил, что суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, если лицами, участвующими в деле, не заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие. 

Истец и ответчик возражений против завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания в первой инстанции, не заявили. Руководствуясь положениями части 4 статьи 137 АПК РФ, арбитражный суд определил завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции. Определение о завершении подготовки дела к судебному разбирательству и открытии судебного заседания вынесено арбитражным судом в виде протокольного определения (части 2 и 5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав доказательства, суд считает предъявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. 

Как следует из материалов дела,   соответствии с договором аренды № 3458 от 13.06.2017 г. заключенного между МИЗО ЧР и ООО «Терек», последнему передан в аренду для ведения сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 20:08:0000000:1544 общей площадью 172 951 138 кв.м., расположенный по адресу: ЧР, Наурский муниципальный район, с. Новотерское. 

Согласно п. 3.1. договора аренды № 3458 годовой размер арендной платы составляет 1 023 200 руб. и вносится за каждое полугодие в размере 511 600 руб. 

Пунктом 5.2. договора установлено, что в случае просрочки арендатором сроков платежей, установленных договором, начисляются пени по 0,2% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. 

Согласно расчету истца за период с 16.01.2018 г. по 30.09.2020 г. просил взыскать  574 865 руб. 18 коп.

Пеня (договорная неустойка) за просрочку арендных платежей по вышеуказанному договору аренды на день подачи искового заявления 

Истец направлял в адрес ответчика претензию от 10 ноября  2020 года, в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также указал на то, что в том случае если ответчик не оплатит задолженность, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды. 

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения. Поскольку в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- -ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Судом признается договор заключенный и установлен факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, что подтверждается материалами дела. 

Истец просит взыскать с ответчика пеню за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 16 января 2018 по 30 сентября 2020 в сумме  574 865 руб. 18 коп. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ответчик в письменном ходатайстве заявил о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, обосновав заявление явной несоразмерностью суммы неустойки последствиям нарушении обязательства.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Включение в договор условия, имеющего своей целью обеспечение надлежащего исполнения сторонами принятых на себя обязательств и устанавливающего ответственность за их ненадлежащее исполнение, не противоречит нормам гл. 30 ГК РФ.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки размера возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Указанная норма в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определение Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 24.10.2013 № 1664-О).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных на установление баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствиях, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 данного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. 

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», также действующего в настоящее время, критерием для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в том числе является чрезмерно высокий процент неустойки.

Суд приходит к выводу о том, что согласованный в анализируемом договоре размер неустойки является чрезмерно высоким, превышающим в несколько раз учетной ставки Банка России (см. абз.2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", что является достаточным основанием для снижения размера неустойки.

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (п. 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Учитывая заявление ответчика о снижении неустойки, высокий процент неустойки, суд считает возможным, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить размер взыскиваемой суммы неустойки, начисленной на основании п. 5.2. договора до 20 000 рублей.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 3458 от  13.06.2017 и об аннулировании записи о регистрации договора. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. 

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

При этом, в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Более того, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В этой связи требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению в суд по истечении срока на добровольное устранение обстоятельств, влекущих расторжение договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил материалы дела претензию, направленную ответчику 10 ноября  2020 года. 

Данная претензия не содержит предложения расторгнуть спорный договор аренды земельного участка. В данном документе изложено только требование о необходимости полного погашения обществом задолженности по спорному договору, а также указание лишь на то, что в том случае если ответчик не оплатит сумму задолженности, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды. 

Между тем, положениями пункта 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, то есть законодателем установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров.

Доказательство того, что истец направлял в адрес ответчика иные претензии, с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор аренды, а также письменное предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательства в разумный срок в суд не представлено.

Таким образом, доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в отношении требования о расторжении спорного договора в материалах дела отсутствуют.

 Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. 

Учитывая изложенное, исковое заявление МИЗО ЧР в части требования о расторжении договора и аннулирование записи о регистрации договора, следует оставить без рассмотрения

Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления).

Такой способ защиты нарушенного права как погашение регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен, в связи с чем, в удовлетворении заявленного требования суд отказывает истцу. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению. 

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терек»  в доход бюджета Чеченской Республики договорную неустойку в размере 20 000 руб. 

Заявление в части расторжении договора аренды  Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терек» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 497 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия через Арбитражный суд Чеченской Республики.

 

Судья                                                                                           Р.Н-А.Ташухаджиев