Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого д.7, г.Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Липецк                                                                                Дело № А36-1360/2017

«24»  июля 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена «17» июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен «24» июля 2018 года

 

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Серокуровой У.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прибытковой Т.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Липецкий банный комплекс» (398020, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (398019, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении к заключению    договора на иных условиях

при участии в судебном заседании: 

от истца: директор ФИО1, представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2018 г.,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 02.03.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Липецкий банный комплекс» (далее – ООО «Липецкий банный комплекс», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (далее – Управление, ответчик) об обязании заключить в редакции истца договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017 г., предметом которого является нежилое помещение (баня), расположенное по адресу: 

<

...>.

Иск заявлен на основании статей 12, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В ходе рассмотрения дела суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об уточнении предмета иска, в котором истец просил изложить пункт 2.1. договора муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017 г. между администрацией города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий Банный Комплекс» (покупатель) в следующей редакции: «Цена недвижимого имущества равна оценочной стоимости недвижимого имущества, согласно экспертному заключению Липецкого филиала Федерального бюджетного учреждения «Воронежский  региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.03.2018 г. № 698/9-3 и дополнения к нему от 11.07.2018 г. № 701/9-3 по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, и составляет: бани- 9586697 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет,  земельного участка - 988489 руб. 32 коп. с единовременной оплатой. В счёт стоимости недвижимого имущества (бани) засчитывается стоимость произведённых покупателем неотделимых улучшений имущества в сумме 2565287 руб. Подлежащая оплате покупателем цена недвижимого имущества (бани) составляет 7021410 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет, согласно графику ежемесячных платежей   (Приложение №1 к договору).

Определением суда от 16.03.2017 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро» ФИО4, перед экспертом поставлены вопросы об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, здания бани и земельного участка по состоянию на 23.05.2016 г. Экспертные заключения № 01-039/17 от 01.08.2017г. и № 01-039/2/17 от 27.07.2017г. приобщены к материалам дела (л.д. 4-240 т.4).

В судебном заседании 27.11.2017 г. эксперт ФИО4 ответил на вопросы суда и участвующих в деле лиц.

По итогам заданных вопросов и приведенных сторонами замечаний эксперт направил дополнения к экспертным заключениям № 01-039/17 и № 01-039/2/17 от 30.11.2017 г., которые также приобщены к делу (л.д. 41-54 т.5). 

По ходатайству ответчика суд определением от 12.12.2017 г. назначил дополнительную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Липецкого филиала Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации ФИО5, перед которым поставил вопросы об определении рыночной стоимости (без НДС) здания бани и земельного участка по состоянию на 23.05.2016 г.

Экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации от 28.03.2018 г. № 698/9-3 приобщено к материалам дела (л.д. 93-133 т.5).

В судебном заседании 02.07.2018г. суд заслушал пояснения эксперта ФИО5 по данному им экспертному заключению.

От эксперта ФИО5 поступили дополнения к экспертному заключению от 11.07.2018 г. № 701/9-3 (приобщены к делу в судебном заседании 17.07.2018 г.).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска с учетом уточнения его предмета.

Представитель ответчика возражал против установления цены выкупаемого имущества, определенной без учета стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений имущества на сумму 2565287 руб., ссылаясь на то, что арендодатель не давал согласия на производство реконструкции объекта. Против остальных параметров выкупной стоимости имущества не возражал с учетом экспертного заключения от 28.03.2018 г. № 698/9-3  и дополнения к нему от 11.07.2018 г. № 701/9-3, равно как не оспаривал размер стоимости неотделимых улучшений, определенный в экспертном заключении № 01-039/17 от 01.08.2017г. и дополнении к нему с учетом сделанных истцом корректировок. 

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Муниципальное образование город Липецк является собственником нежилого помещения (бани), расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами (л.д. 102-103 т.1).

03.02.2012г. между ООО «Липецкий Банный Комплекс» (арендатор) и МУП Банно-прачечного хозяйства г. Липецка был заключен договор №1 аренды имущественного комплекса (нежилого помещения общей площадью 817 кв.м., решетка бани, шкаф каменки, шкаф каменки), расположенного по адресу: 

<

...>; срок действия договора: с 03.02.2012г. по

23.12.2016г. Государственная регистрация договора произведена 02.04.2012г. Из приложения №1 к договору аренды следует, что нежилое помещение 1971 года постройки, его состояние удовлетворительное (л.д. 146-152 т. 1).

В 2015-2016 г.г. истцом были проведены работы по капитальному ремонту и реконструкции арендуемого помещения общей стоимостью 3500902 руб.89 коп., что подтверждается договором подряда №14/2015 от 03.08.2015г., 02-07/2012 от 02.07.2012г., актами КС-2, КС-3 от 31.10.2015г. на сумму 2591265,01руб., договором подряда №08-16/15 от 15.08.2016г., актами КС-2, КС-3 от 30.11.2016г. на сумму 909637,88руб. Выполненные работы оплачены ООО «Липецкий Банный Комплекс» в полном объеме, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось ответчиком (л.д. 19-62 т.2).

В результате капитального ремонта и реконструкции арендуемого нежилого помещения общая площадь помещения изменилась с 817 кв.м. до 812,3 кв.м, что подтверждается данными технических паспортов бани по состоянию на 12.01.2012г. и на 14.04.2015г. (л.д. 63-82, 83-103 т.2) 

По заключению МБУ «Земельные ресурсы города Липецка» от 23.06.2015г. №377-02-31 разрешения на строительство не требовалось, так как реконструкция не затрагивала конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания бани и не превышала предельные параметры разрешенного строительства (л.д. 104 т. 2).

На основании статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец 23.05.2016г. обратился к правопредшественнику ответчика с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, с рассрочкой оплаты на 7 лет с ежемесячными платежами равными долями (л.д. 116 т. 2).

Письмом от 20.06.2016г. №2549-0505/3 администрация города Липецка в лице Департамента экономического развития сообщила, что при рассмотрении вопроса о предоставлении преимущественного права выкупа указанного арендуемого нежилого помещения установлено, что ООО «Липецкий Банный Комплекс» соответствует требованиям, определенным Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; дальнейшие действия будут осуществляться в соответствии с действующим законодательством (л.д. 117 т.2).

09.12.2016г. истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017г.

По условиям проекта договора продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: баню, назначение: нежилое, площадь 81,.3 кв.м., Литер (а) А, под. А, этажность: 3, подземных 1. Кадастровый (или условный) номер: 48:20:0021002:569. Адрес (местоположение): Россия, 

<

...> дом №21, а также земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - для культурно-бытового использования, площадь 691 кв. м., кадастровый (или условный номер) 48:20:0021002:50. Адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Россия, 

<

...> дом №21.

Право собственности муниципального образования город Липецк на недвижимое имущество подтверждается записями о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2003г. №48-01/20-2/2003-3003, от 08.06.2007г. №48-48-01/010/2007-1234, выписки от 05.08.2016г. №48/001/003/2016-53778, от 26.08.2016г. №48/001/003/2016-61958 (п.п. 1.1, 1.2 проекта договора).

Цена недвижимого имущества определена на основании отчета ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» от 28.10.2016г. №4175/1-0-16 равной 10805498 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет (баня), 1310000 руб. с единовременной оплатой (земельный участок) (п. п. 2.1, 2.2 проекта договора, приложение к проекту договора) (л.д. 10-17 т.1).

Не согласившись с размером выкупной стоимости имущества, истец направил ответчику протокол разногласий к пункту 2.1. договора, где предложил покупную стоимость имущества в сумме 6075683,11 руб., исходя из оценки, произведенной ООО «Советник» с зачетом суммы стоимости неотделимых улучшений  (л.д. 19-20 т.1).

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, настаивая на стоимости, определенной в отчете ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» от 28.10.2016г., а также возражая против зачета стоимости неотделимых улучшений (л.д. 144-145 т.1).

Истец не подписал протокол согласования разногласий.

    В деле имеется отчет ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» от 28.10.2016г. №4175/1-0-16 (л.д. 32-134 т.3). Истцом представлен также отчет № 1356-16 от 20.12.2016г., подготовленный ООО «Советник» по состоянию на 16.12.2016г. с определением рыночной стоимости - 9576586 руб. (без НДС) (баня), 447538руб. (земельный участок) (л.д. 21-142 т.1).

Полагая, что определенная в отчете от 28.10.2016г. №4175/1-0-16 рыночная стоимость имущества не соответствует действительной рыночной стоимости, а также ссылаясь на то, что при определении выкупной цены ответчиком не учтена стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений, истец обратился в суд с иском.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что требование истца обосновано, подтверждается материалами дела и подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона 159-ФЗ) и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. Данное обстоятельство не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно пункту 2 которой в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения правоотношений сторон) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

На основании статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ, величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Поскольку оспариваемая величина стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер, вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта), при этом отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 г. № 7240/12).

Как видно из материалов дела, истец обратился в суд с заявлением о реализации преимущественного права приобретения муниципального имущества 23.05.2016г. Однако отчеты, на основании которых сторонами определялась рыночная стоимость имущества, составлены по состоянию на 24.05.2016г. (отчет ответчика) и 16.12.2016г. (отчет истца), а значит не могут достоверно свидетельствовать об определенной в них стоимости на 23.05.2016г. – дату обращения ООО «Липецкий банный комплекс» с заявлением.

Согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ от 28.03.2018г. №698/9-3 и дополнения к нему  № 701/9-3 от 11.07.2018 г., рыночная стоимость спорного имущества составляет: бани - 9586697 руб., земельного участка – 988489,32 руб.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, при этом оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 23 от 04.04.2014г. «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Экспертное заключение ООО «Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро» № 01-039/2/17 от 27.07.2017г. (с учетом дополнения от 30.11.2017 г.) не позволяет сделать однозначный вывод о стоимости имущества (бани и земельного участка), поскольку указанное заключение не содержит необходимую и достаточную информацию, позволяющую прийти к однозначному выводу об обоснованности примененных корректировок применительно к каждому из использованных объектов–аналогов по критериям сравнения.

С учетом изложенного и положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части экспертной оценки стоимости здания бани и земельного участка суд признает надлежащим доказательством заключение Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ от 28.03.2018г. №698/9-3 (с учетом дополнения к нему  № 701/9-3 от 11.07.2018 г.), поскольку оно соответствует положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные данной нормой и статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ сведения и оно соответствует действующим стандартам оценки; содержит подробное описание методов проведенного исследования, имеет необходимое и достаточное обоснование и мотивировку, в том числе описательная часть заключения содержит обоснование избранного методологического подхода (метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода) и отказа от иных методов, для сравнительного исследования экспертом использованы объекты – аналоги с характеристиками наиболее приближенными к предмету исследования, выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и  методологическими условиями, с учетом представленного обзора рынка недвижимого имущества на территории Липецкой области (районных центрах). При этом экспертом применены корректировки и индекс инфляции, исходя из ретроспективности оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определена без учета налога на добавленную стоимость (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

В связи с этим суд в порядке статьи 12 Федерального закона № 159-ФЗ  признает достоверной стоимость недвижимого имущества, установленную Федеральным бюджетным учреждением Воронежский региональный центр судебной экспертизы МЮ РФ от 28.03.2018г. №698/9-3 (с учетом дополнения к нему  № 701/9-3 от 11.07.2018 г.).

Таким образом, цена выкупаемомего имущества должна составлять: бани - 9586697 руб., земельного участка – 988489,32 руб.

Суд считает неправомерным возражение ответчика о включении стоимости неотделимых улучшений спорного имущества в зачет выкупной стоимости в связи со следующим.   

В пункте 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Перед заключением договора аренды между истцом и ответчиком  арендатору были представлены:

-   копия технического заключения МУ «Административно-техническая инспекция г. Липецка» департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка от 22.02.2011г., согласно которому системы вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, оконные и дверные блоки, покрытия стен, пола и потолка помещения по ул. Гайдара, 21 находятся в ограниченно работоспособном состоянии и для восстановления эксплуатационной пригодности помещения необходимо выполнить их ремонт (л.д. 6-17 т.2);

-   письмо Департамента экономики администрации города Липецка от 23.12.2011г. №5978-15-05/2 председателю департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка об отсутствии возражений о передаче в аренду как имущественного комплекса бани №4 (ул. Гайдара, 21) с целью реконструкции и технического перевооружения без изменения их статуса. На данном письме имеется отметка о получении МУП «Банно-прачечного хозяйства» (л.д. 18 т.2).

Тем самым собственник имущества не только выразил согласие на сдачу имущества в аренду, но и предусмотрел, что цель сдачи в аренду - реконструкция и техническое перевооружение вышепоименованного имущества, что согласуется с положениями статей 18, 20 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», устанавливающих  порядок распоряжения имуществом муниципального предприятия, а также полномочия собственника имущества такого предприятия.

В этой связи не имеет правового значения письмо МУП «Банно-прачечного хозяйства» без номера и даты, поступившее ответчику 24.11.2017 г. о том, что не выдавалось письменного разрешения на проведение реконструкции спорного здания (л.д. 148 т.5).  

Достаточность согласия собственника имущества для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ подтверждается и сложившейся правоприменительной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2018г. №308-ЭС 16-8942 (дело №А63-3738/2015), от 03.08.2016г. №308-ЭС16-8561 (дело №А63-9213/2014), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.02.2015г. по делу №А54-9180/2012).

Рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 23.05.2016 г. определена экспертным заключением ООО «Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро» № 01-039/17 от 24.04.2017г. с учетом уточнения от 30.11.2017 г. и составляет 2857428 руб. (в том числе стоимость ремонта кровли – 267811 руб.).

Истец, согласившись с замечаниями ответчика, исключил из суммы  неотделимых улучшений 267811 руб. - стоимость ремонта кровли и 24330 руб. - стоимость окраски водными составами внутри помещений. В окончательной редакции просил включить в зачет выкупной стоимости 2565287 руб. (уточнение исковых требований приобщено в судебном заседании 17.07.2018 г.). Иных расхождений по поводу расчета стоимости неотделимых улучшений между сторонами не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает правомерным заявление истца о включении в зачет выкупной стоимости 2565287 руб. суммы стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в спорном здании.

  В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора), оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

При таких обстоятельствах период предоставленной истцу рассрочки платежа не может быть установлен менее пяти лет.

В предлагаемой редакции рассрочка составляет 7 лет, что не являлось спорным условием договора между сторонами.

С учетом изложенных обстоятельств требование истца о согласовании пункта 2.1. договора в редакции  ООО «Липецкий Банный Комплекс» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При обращении с иском в арбитражный суд истец оплатил государственную пошлину в размере 6000 руб., что соответствует установленному статьей 333.21. Налогового кодекса РФ размеру.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. 

На депозитный счет Арбитражного суда Липецкой области истец  перечислил денежные средства для проведения первоначальной  экспертизы по делу в сумме 40000 руб. Определением от 26.10.2017 г. суд перечислил экспертной организации 40000 руб.

За проведение дополнительной экспертизы ответчик перечислил на депозит суда денежные средства 44772 руб., которые суд определением от 07.05.2018 г.  перечислил экспертной организации. 

С учетом итога рассмотрения дела судебные расходы истца в общем размере 46000 руб. взыскиваются с ответчика, судебные расходы ответчика не возмещаются.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

         Изложить пункт 2.1. договора муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 09.01.2017 г. между администрацией города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Липецкий Банный Комплекс» (покупатель) в следующей редакции: «Цена недвижимого имущества равна оценочной стоимости недвижимого имущества, согласно экспертному заключению Липецкого филиала Федерального бюджетного учреждения «Воронежский  региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.03.2018 г. № 698/9-3 и дополнения к нему от 11.07.2018 г. № 701/9-3 по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, и составляет: бани- 9586697 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет,  земельного участка - 988489 руб. 32 коп. с единовременной оплатой. В счёт стоимости недвижимого имущества (бани) засчитывается стоимость произведённых покупателем неотделимых улучшений имущества в сумме 2565287 руб. Подлежащая оплате покупателем цена недвижимого имущества (бани) составляет 7021410 руб. с рассрочкой оплаты на 7 лет, согласно графику ежемесячных платежей   (Приложение №1 к договору).

         Взыскать с администрации города Липецка в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Липецка (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий банный комплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 46000 руб. судебных  расходов.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области. 

 

Судья                                                                           Серокурова У.В.