Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96475/2024

20 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола и видеозаписи секретарем Никифоровым И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22», адрес: 191186, Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Националь», адрес: 190000, Санкт-Петербург, улица Беринга, дом 32, корпус 2, квартира 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;

о взыскании денежных средств,

при участии: от истца: ФИО1 (доверенность от 08.01.2024); от ответчика: ФИО2 (доверенность от 12.11.2024); 

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22» (далее – ООО «Мойка 22»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Националь» (далее – ООО «Националь»), о взыскании 1 406 981,11 руб. долга, 5 374 667,84 руб. пеней, 537 108,16 руб. штрафа по договору от 01.06.2016 № 0617/ДА-16 (далее - договор).

Определением от 08.10.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 19.12.2024, которое было отложено на 21.01.2025.

В суд поступил отзыв ООО «Националь», в котором возражает против удовлетворения иска, указывает на незаконное отключение электроснабжении, просит снизить размер неустойки (пеней и штрафа) по правилам статьи 333 ГК РФ.  

В судебное заседание, состоявшемся 21.01.2025, представитель ООО «Мойка 22» поддержал исковые требования, представитель ООО «Националь» просил принять встречный иск о признании договора в редакции дополнительных соглашений от 01.06.2016, от 01.06.2018 № 4, от 11.09.2019 № 6, от 01.10.2019 № 6 в части аренды частей помещений, расположенных вблизи помещения 18Н - 19 кв. м., вблизи помещения 51Н - 16 кв. м., площади в проезде здания, вблизи помещений 18Н и 19Н, здания, расположенного в Санкт-Петербурге, наб. Канала ФИО3, дом 26, литера А, недействительным, поскольку у ООО «Мойка 22» отсутствует право собственности на земельный участок, переданный в аренду, договор и дополнительные соглашения к договору не имеют государственной регистрации.

Определением от 21.01.2025 в порядке статьи 132 АПК РФ суд, приняв к производству встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском, отложил предварительное судебное заседание на 06.03.2025.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ. 

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

ООО «Мойка 22» (арендодатель) и ООО «Националь» (арендатор) 01.06.2016 заключили договор аренды № 0617/ДА-16, согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду помещения общей площадью 129,4 кв.м, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, дом 26а: часть нежилого помещения 18Н (комната 1,2,4) площадью 44,8 кв. м., часть нежилого помещения 51Н (комнаты № 1-5) площадью 46,7 кв.м. на 1-м этаже, а также часть нежилого помещения 51Н (комнаты № 6-9) площадью 37,9 кв. м. на 2-м этаже. 

Стороны 01.06.2016 и 12.09.2016 заключили дополнительные соглашения к договору, по которым арендодатель дополнительно передал, а арендатор принял помещения площадью 84 кв. м.: часть нежилых помещений 18Н площадью 19 кв. м. и 51Н площадью 16 кв.м. на первом этаже; пристройки в проезде первого и второго этажа 20 кв. м. и 32 кв. м., помещения площадью 109,3 кв.м.: часть нежилого помещения 18Н (помещения № 1-4) площадью 47,9 кв. м. на 2-м этаже; часть нежилого помещения 25Н (помещения № 5,6) площадью 61,4 кв. м. на 3 этаже.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 01.10.2019 № 6 стороны уточнили предмет договора, в состав которого включены только нежилые помещения общей площадью 193,3 кв. м., а именно: часть нежилого помещения 18Н (комнаты № 1,2,4), площадью 44,8 кв.м. и часть нежилого помещения 51Н (комнаты № 1-5) площадью 46,7 кв.м. на 1-м этаже; часть нежилого помещения 51Н (комнаты № 6-9) площадью 37,9 кв.м. на 2-м этаже, часть нежилого помещения 18Н (комнаты (№ 1-4) площадью 47,9 кв. м. на 2-м этаже, часть нежилого помещения 51Н площадью 16 кв.м. на 1-м этаже (далее – имущество). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, а также из суммы платежа за выполнение работ, указанных в пункте 2.1.11 договора (эксплуатационные услуги арендодателя). 

Оплата фиксированной части арендной платы выполняется в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 3.1.2 договора). 

Переменная часть арендной платы, являющаяся возмещением затрат арендодателя на содержание имущества: электроснабжение, теплоснабжение, водопотребление, уплачивается арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 3.1.3 договора). 

За выполнение работ, указанных в пункте 2.1.11 договора, оплата производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 3.1.4 договора).

Дополнительным соглашением от 01.10.2019 № 6 к договору стороны уточнили ставку для расчета фиксированной части арендной платы, которая стала составлять 1 500,38 руб. за 1 кв. м. в месяц, а кроме этого налог на добавленную стоимость 20% в размере 310,08 руб. (пункт 2), а также сумму тарифа, применяемого при расчете суммы платы за выполнение работ, предусмотренных пунктом 2.1.11 договора, размер которого стал составлять 85 руб. (пункт 3).

При этом условия об индексации фиксированной части арендной платы на 10% относительно размера фиксированной части арендной платы, установленной в предыдущем году аренды (пункт 3.4 договора), остались без изменения (пункт 6 дополнительного соглашения от 01.10.2019 № 6). 

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае, если любая оплата арендодателю не произведена в течение 5-ти рабочих дней после наступления надлежащей даты выплаты, арендодатель вправе начислить арендатору неустойку за задержку оплаты (в дополнение к причитающейся сумме) в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день задержки платежа, а в случае нарушения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7 договора, а также в течение одного месяца с момента получения письменного уведомления вправе начислить арендатору штраф в размере 100% ежемесячной арендной платы.

На основании пункта 4.4 договора при просрочке внесения любых платежей более чем на 15 календарных дней арендодатель имеет право приостановить обеспечение арендатора до погашения задолженности в полном объеме, электроэнергией и водой без дополнительного извещения арендатора, а также ограничить доступ арендатора на объект и удерживать имущество арендатора, находящееся на объекте, до погашения арендатором задолженности по арендной плате, пени или иные платежи. При этом арендодатель не несет ответственности за возникшие в результате отключения электроэнергии и воды убытки арендатора.

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если арендатор по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату при возникновении задолженности, без учета суммы обеспечительного платежа, допуская просрочку на срок более, чем 15 (пятнадцать) рабочих дней

Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 1-го месяца с момента направления арендатору уведомления (пункт 6.3 договора).

По состоянию на июнь 2023 года за арендатором числилась задолженность по арендной плате за период январь-июнь 2023 года, то есть за шесть месяцев.

Арендодатель 27.06.2023 направил арендатору уведомление от 27.06.2023 об одностороннем отказе от исполнения договора, предложил передать помещения до 31 июля 2023 года, а также потребовал погасить задолженность по договору.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80110684940793 письмо с уведомлением от 27.06.2023 вручено арендатору.

Таким образом, договор расторгнут 27 июля 2023 года.

ООО «Мойка 22», ссылаясь на неисполнение ООО «Националь» принятых денежных обязательств, обратилось в суд с иском, предварительно направив в адрес последнего претензию о погашении 1 406 981,11 руб. задолженности, 5 374 667,84 руб. пеней за период с 16.08.2023 по 01.09.2024, 537 108,16 руб. штрафа за невнесение арендной платы. 

В свою очередь, ООО «Националь» предъявило встречный иск о признании договора в редакции дополнительных соглашений недействительным, аргументируя тем, что в рамках дела № А56-43204/2019 установлено, что истец не является собственником земельного участка, ранее переданного в аренду.  

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Таким образом, закон не предусматривает таких последствий для отсутствия государственной регистрации сделки, подлежащей госрегистрации, как признание ее незаключенной или недействительной (ничтожной).

Из материалов дела, в том числе из договора в редакции дополнительных соглашений следует, что сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и имущество, в состав которого включены дополнительным соглашением от 01.10.2019 № 6 только нежилые помещения общей площадью 193,3 кв. м., принято без претензий и замечаний со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах достигнутое сторонами соглашение связало их обязательством исполнять договор по предусмотренным в нем условиям, в том числе по внесению установленной арендной платы, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

Арендатор за период с января по июнь 2023 г. владел и пользовался предоставленным имуществом, систематически задерживал и вносил только фиксированную часть арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 406 981,11 руб. по обязательствам, предусматривающим исполнение в виде периодических платежей, состоящих из переменной части, а также из суммы платежа за эксплуатационные услуги.

Поскольку совершенные распорядительные действия арендодателя, наделенного правом на односторонний отказ при просрочке внесения любых платежей и приостановление обеспечения арендатора электроэнергией и водой, соответствуют условиям пунктов 4.4 и 6.2.1 договора, не противоречат императивным нормам права, установленным главой 34 ГК РФ, суд считает их правомерными. 

ООО «Националь», ссылаясь на дело № А56-43204/2019 указало, что участок, где располагалась без оформленных в установленном порядке документов принадлежавшая Обществу конструкция летнего кафе площадью 150 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, дом 26а, занят истцом самовольно, 08.10.2018 снесена конструкция, причинен арендатору материальный ущерб. 

Действительно, в производстве Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области находилось дело № А56-43204/2019 по иску ООО «Националь» к Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга о взыскании суммы за незаконный демонтаж принадлежащего истцу летнего кафе в размере 1 500 000 руб., принято решение от 11.03.2020 об оставлении иска без удовлетворения. 

Суд отмечает, что площадь участка невозможно идентифицировать с участком, ранее представленным по дополнительному соглашению от 12.09.2016, учитывает, что ООО «Националь» не направляло в адрес ООО «Мойка 22» заявление о переплате, а также о зачете излишне уплаченных платежей, вплоть до января 2023 года ООО «Националь» надлежащим образом исполняло обязательства по уплате арендной платы по договору, считает, что довод не обоснован, в связи с чем подлежит отклонению.  

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Суд, учитывая выше обстоятельства, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, признал право арендодателя требовать взыскания долга в размере 1 406 981,11 руб. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договора определена ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере 1% и штрафа в размере 100% ежемесячной арендной платы, что, в свою очередь, соответствует принципам свободы договора (статья 421 ГК РФ).

На основании пункта 4.1 договора ООО «Мойка 22» начислило ООО «Националь» пени в сумме 5 374 667,84 руб., исчисленные на сумму долга, за просрочку платежей за период с 16.08.2023 по 01.09.2024, а также штраф в размере 537 108,16 руб. за невнесение 100-процентной арендной платы за май 2023 г.  

Расчет истца, произведенный в соответствии с условиями договора, проверен и признан арифметически правильным.  

ООО «Националь» заявлено ходатайство о снижении неустойки (пеней и штрафа) до разумного размера, определенного ключевой ставкой, устанавливаемой Банком России. 

На основании статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Разрешая ходатайство, суд, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»», принимая во внимание размер задолженности, обстоятельства, послужившие причиной для отказа от исполнения договора, пришел к выводу о несоразмерности пеней в сумме 5 374 667,84 руб. последствиям нарушения обязательства, что может привести к получению истцом необоснованной выгоды, в связи с чем в порядке статьи 333 ГК РФ подлежит снижению до 1 075 000 руб. 

Поскольку в материалах дела имеются доказательства немотивированного неисполнения ответчиком своих договорных обязательств, в результате чего истец в значительной мере лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что штраф в размере 537 108,16 руб. соразмерен последствиям просрочки исполнения обязательства.

В части требований по встречному иску.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В соответствии с п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. 

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

 В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Договор аренды (допсоглашения к нему) в части является недействительным правового значения не имеет, поскольку свидетельствуют о злоупотреблении ООО «Националь» правом, поскольку длительное время после заключения договора поведение ООО «Националь» давало основание ООО «Мойка 22» полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ). 

Кроме того, Все требования ООО «Националь» заявлены после истечения сроков исковой давности (которая, по логике ООО «Националь» должна исчисляться с момента начала исполнения ничтожных сделок, несмотря на то, что о применении последствий ничтожных сделок ООО «Националь» не заявило), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (п. 2 ст. 199 ГК РФ). 

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения тебования по встречному иску. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ООО «Националь» в пользу ООО «Националь» подлежат взысканию судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины по иску в сумме 59 594 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Р Е Ш И Л:

исковое заявление удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Националь», адрес: 190000, Санкт-Петербург, улица Беринга, дом 32, корпус 2, квартира 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мойка 22», адрес: 191186, Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 22, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 1 406 981,11 руб. задолженности, 1 075 000 руб. пеней, 537 108,16 руб. штрафа по договору от 01.06.2016 № 0617/ДА-16, а также 59 594 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

В остальной части требований отказать. 

В удовлетворении встречного искового заявления отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.