Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6294/2024

г. Хабаровск

03 октября 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 03.09.2024 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.П. Медведевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи П.С. Жуковым,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной  ответственностью «Ремстрой - Хабаровск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680041, 

<

...>)

к Администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

о взыскании 107 746,25 руб.,

и по встречному иску Администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной  ответственностью «Ремстрой - Хабаровск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680041, 

<

...>)

 

о признании нежилого помещения общим имуществом собственников

 

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 08.01.2024 (до перерыва)

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 28.12.2023 №09-13/16814 (до перерыва)

Общество с ограниченной  ответственностью «Ремстрой - Хабаровск»  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Городскому округу «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества в сумме 107 746,25 руб.

Определением от 22.04.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело №А73-6294/2024.

Определением от 15.08.2024 принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск Администрации города Хабаровска к ООО «Ремстрой - Хабаровск» о признании нежилого помещения V (1) с кадастровым номером 27:23:0051502:295 площадью 14,3 кв.м.,  расположенное на пятом этаже в МКД №52 по ул. Мате Залки в г. Хабаровске, общим имуществом собственников МКД.

В судебном заседании 20.08.2024 объявлялся перерыв до 29.08.2024, до 03.09.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ.

В судебном заседании представители сторон  поддержали свои правовые позиции и возражения.

Ответчик заявил о попуске срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ремстрой - Хабаровск» оказывает услуги в г. Хабаровске по управлению многоквартирными домами по ул. Мате Залки,52  и ул. Автобусная ,10 на основании договоров управления от 31.03.2008 №41, от 30.12.2016 №7/16.

В указанных многоквартирных домах имеются нежилые помещения, являющиеся  собственностью муниципального образования Городской округ «Город Хабаровск», а именно: нежилое помещение V (1) площадью 14,3 кв.м. по адресу ул. Мате Залки,52, нежилое помещение 0 (13-24) площадью 253,5 кв.м. по ул. Автобусная,10.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 31.07.2023 по делу №А73-21341/2022 установлено, что нежилое помещение V (1) с кадастровым номером 27:23:0051502:295 площадью 14,3 кв.м. по адресу ул. Мате Залки,52 является муниципальной собственностью.

Нежилое помещение 0 (13-24) площадью 253,5 кв.м. по ул. Автобусная,10 передано Городскому округу «Город Хабаровск» на основании приказа заместителя министра обороны РФ от 29.11.2022 №1145, согласно пункту 5 данного приказа, право собственности возникло с 25.01.2023.

На основании договора купли-продажи от 23.10.2023 №6 право собственности на данное помещение 03.11.2023 зарегистрировано за  ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

За оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества в отношении  нежилых помещений у ответчика образовалась задолженность в сумме 107 746,25 руб., в том числе:

- ул. Мате Залки,52, пом. V (1) площадью 14,3 кв.м за период с 01.11.2020 по 31.10.2023 в сумме 18 205,47 руб.

- ул. Автобусная,10, пом. 0 (13-24) площадью 253,5 кв.м. за период с 25.01.2023 по 02.11.2023 в сумме 89 540,78 руб.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлялись претензии от 14.11.2023 №1054, от 01.12.2023 №1117 об оплате задолженности по указанным помещениям.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения послужило основанием истцу обратиться с настоящим иском в суд.

 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

 

Статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

 

В соответствии с частями 1 статей 36, 37 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ.

 

На основании пункта 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

 

Согласно части 2 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

 

Как следует из материалов дела, в заявленный период  истец оказывал услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов по ул. Мате Залки,52 и ул. Автобусеая,10.

Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, техническому обслуживанию и содержанию многоквартирных домов в спорный период, а также доказательств оплаты задолженности ответчиком  суду не представлено.

Ответчиком не оспорен факт владения помещением  0 (13-24) площадью 253,5 кв.м.  по ул. Автобусная,10, а также расчет задолженности.

В связи с чем, за указанное помещение с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг в сумме   89 540,78 руб. за период с 25.01.2023 по 02.11.2023.

В отношении помещения  V (1) площадью 14,3 кв.м по ул. Мате Залки,52 ответчик заявил о несоблюдении истцом претензионного порядка, что не соответствует действительности и опровергается материалами дела.

Так, в материалы дела представлена претензия от 14.11.2023 №1054 с расчетом задолженности по пом. V (1) площадью 14,3 кв.м по ул. Мате Залки,52, которая была направлена в адрес Администрации г. Хабаровска 14.11.2023.

При этом, неполучение ответчиком данной претензии, на что указывает администрация,  не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка.

Кроме того, Администрация г. Хабаровска, возражая против взыскания задолженности по пом.   V (1) площадью 14,3 кв.м по ул. Мате Залки,52 указывает на то, что данное помещение не зарегистрировано за городским округом «Город Хабаровск», объект снят с кадастрового учета 22.12.2023.

Полагая, что данное помещение является общим имуществом собственников МКД по ул. Мате Залки,52, Администрация г. Хабаровска обратилась в суд со встречным иском.

 

В силу части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

 

Понятие общего имущества и объем прав собственников многоквартирного дома определены в статье 36 ЖК РФ, в соответствии с частью 1 которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление от 23.07.2009 № 64) указано, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В состав общего имущества включаются также внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т.д.

 

Согласно пункту 3 Постановления от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с правовым подходом, приведенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в государственной или в муниципальной собственности.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.

 

По сведениям Управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации г. Хабаровска, данным в ответе от 17.06.2024 №1-36/2756, первая приватизация в МКД №52   по ул. Мате Залки состоялась 27.01.1993.

 

Согласно письму КГБУ «Хабкрайкадастр» от 19.09.2023 №2.3-28-6137, на дату первичной инвентаризации жилого дома от 15.01.1974, на дату инвентаризации от 19.10.1993 назначение спорного помещения – «щитовая».

 

Таким образом, так как спорное помещение в МКД на дату первичной приватизации использовалось для обслуживания жилого дома в целом, то мнению Администрации г. Хабаровска,  имеются основания для отнесения помещения к объектам общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

 

Однако, доказательства того, что на момент приватизации спорное помещение жилого дома использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалах дела отсутствуют.

 

Судом установлено, что между ПАО «Ростелеком» (ранее – ОАО «Дальсвязь») и ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных  отношений» министерства обороны РФ, ТУ «Росимущества» по Хабаровскому краю  был заключен договор аренды федерального имущества  от 25.12.2007 №0539.

 

Спорное помещение было освобождено ПАО «Ростелеком» 01.09.2015 в связи с  тем, что арендные отношения прекратились по причине передачи жилого дома в муниципальную собственность.

 

На протяжении многих лет помещение является пустующим, данное помещение собственниками помещений МКД не использовалось и используется. Доказательств обратного Администрацией г. Хабаровска не представлено.

 

Согласно акту осмотра от 04.07.2024, помещение  V (1) площадью 14,3 кв.м. представлено одной комнатой, с одним окном и дверным проемом, ведущим на лестничную площадку пятого этажа, в котором отопление, горячее, холодное  водоснабжение отсутствуют, электричество – потолочное освещение (один электро-патрон), инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения отсутствует.

 

С учетом технического состояния данного помещения отнести его к «щитовой» не представляется возможным.

 

Истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что спорное помещение используется как «щитовая» и обслуживает более одного помещения МКД.

 

Кроме того, доводы Администрации г. Хабаровска уже являлись предметом рассмотрения в рамках дела №А73-21341/2022. Суд кассационной инстанции в постановлении указал, что администрацией в материалы дела не представлено документального подтверждения, вхождения спорного помещения в состав общего многоквартирного дома, в связи с чем, соответствующие доводы, изложенные в дополнении к кассационной жалобе, подлежат отклонению.

На основании изложенного, встречные требования Администрации г. Хабаровска о признании нежилого помещения V (1) площадью 14,3 кв.м, расположенного на пятом этаже МКД №52  по ул. Мате Залки, общим имуществом собственников МКД  удовлетворению не подлежат.

Согласно расчету, задолженность по пом. V (1) площадью 14,3 кв.м по ул. Мате Залки,52 за период с 01.11.2020 по 31.10.2023  составляет 18 205,47 руб.

Поскольку, решением по делу №А73-21341/2022 установлен факт нахождения в муниципальной собственности нежилого помещения V (1) площадью 14,3 кв.м. по адресу ул. Мате Залки,52, оснований для признания данного помещения общим имуществом собственников МКД суд не установил, поэтому  требования о взыскании задолженности за данное помещение правомерно предъявлены к Администрации г. Хабаровска.

 

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

 

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

 

Согласно статье 203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

 

В пункте 16 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 №43 даны разъяснения о том, что если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 ГК РФ).

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что   гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

 

Таким образом, с учетом указанных разъяснений, направления претензии 14.11.2023 и установленным законом 30 дневным сроком, обращением с иском в суд 15.04.2024, расчет задолженности следует производить за период с 01.02.2021 по 31.10.2023, что составит 16 706,26 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг в сумме 106 247,04 руб., в том числе по пом. V (1) площадью 14,3 кв.м по ул. Мате Залки,52 за период с 01.02.2021 по 31.10.2023  в сумме 16 706,26  руб., по пом. 0 (13-24) площадью 253,5 кв.м. по ул. Автобусная,10  за период с 25.01.2023 по 02.11.2023 в сумме 89 540,78 руб.

Расходы по госпошлине распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ,

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Городского округа «Город Хабаровск» в лице администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью «Ремстрой - Хабаровск» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) долг в сумме 106 247,04 руб., расходы по госпошлине в сумме 4 173 руб.

В остальной части требований отказать.

Во встречном иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                                                О.П. Медведева