АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-30128/2022

город Новосибирск

11 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибжилстрой" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная компания Березка" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договоров участия в долевом строительстве № 21/17-1 от 22.08.2018 и № 21/1 от 24.06.2019 недействительным,

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 15.01.2020, паспорт, диплом);

от ответчика: ФИО2 (паспорт, директор),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Сибжилстрой" (далее по тексту – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная компания Березка" (далее по тексту – ответчик) о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договоров участия в долевом строительстве №21/17-1 от 22.08.2018 и № 21/1 от 24.06.2019 недействительным.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Между истцом (участником долевого строительства) и ответчиком (застройщиком) были заключены договоры участия в долевом строительстве №21/17-1 от 22.08.2018 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.11.2019) и №21/1 от 24.06.2019 ( в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.11.2019), по которым ответчик обязался в срок до IV квартала 2019 года своими силами или с привлечением других лиц построить объект Многоквартирный дом (№8 по генплану) с помещениями общественного назначения по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, улица Героев Революции, 23 стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу - двухкомнатную квартиру студию, строительный № 17 на 6 этаже, площадью 64,7кв.м.; - двухкомнатную квартиру, строительный №1 на 2 этаже, площадью 75,5кв.м. в срок не позднее IV квартала 2019 года.

Договор №21/17-1 от 22.08.2018 зарегистрирован 25.09.2018, номер записи: 54:35:083261:12-54/001/2018-91. Договор №21/1 от 24.06.2019 зарегистрирован 06.08.2019, номер записи: 54:35:083261:12-54/001/2019-180.

Пунктом 2.1 договоров сторонами определена цена:

- по договору №21/17-1 в сумме 3 250 000 рублей;

- по договору № 21/1 в сумме 4 075 000 рублей.

Истцом была произведена оплата по договорам долевого участия на основании актов взаимозачета:

- по договору № 21/17-1 актами от 28.09.2018 и 29.12.2018;

- по договору № 21/1 актами от  30.09.2018 и 31.12.2018, указанные акты подписаны сторонами, содержат оттиски печатей сторон.

Ответчиком в адрес истца 04.10.2022 были направлены уведомления об одностороннем отказе от договоров участия  в  долевом  строительстве  №21/17-1   от  22.08.2018 и  №21/1   от  24.06.2019 в связи с неоплатой долевого взноса истцом.

Пунктом 4.2.1 договоров предусмотрено, что застройщик вправе      в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при просрочке платежа участником долевого строительства в порядке и в соответствии со ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Поскольку участник долевого строительства полагает, что требование об оплате задолженности по договорам долевого участия в строительстве исполнены, то заявление застройщика об одностороннем расторжении договоров не соответствует закону, что послужило основанием обращения с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании пункта 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Так судом установлено и материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком были подписаны акты взаимозачета от 28.09.2018, 29.12.2018, 30.09.2019 и 31.12.2019.

Актами взаимозачета от 28.09.2018 и 29.12.2018 зачтена задолженность истца перед ответчиком на общую сумму 3 250 000 рублей по договору долевого участия в строительстве № 21/17-1 от 22.08.2018 и задолженность ответчика перед истцом по договорам №23/08-2015 от 23.08.2016 на сумму 1 249 951 рублей 74 копейки, № 07/04-2016 от 07.04.2016 на сумму 1 965 135 рублей 28 копеек и №17/07-2018 от 17.07.2018 на сумму 150 222 рубля 48 копеек, на выполнение ООО «ПСК Березка» для ООО «СибЖилСтрой» строительно-монтажных работ.

Актами взаимозачета от 30.09.2018 и 31.12.2018 зачтена задолженность истца перед ответчиком на общую сумму 4 075 000 рублей по договору долевого участия в строительстве № 21/1 от 24.07.2019 и задолженность ответчика перед истцом по договорам № 09/04-2018 от 09.04.2018 на сумму 2 236 665 рублей 78 копеек (за работы, выполненные в 218 году) и на сумму 1 339 754 рубля 50 копеек (за работы, выполненные в 2019 году) и №25/06-2019 от 25.06.2019 на сумму 1 527 430 рублей 80 копеек на выполнение ООО «ПСК Березка» для ООО «СибЖилСтрой» строительно-монтажных работ.

Таким образом, стороны произвели взаимозачет образовавшихся между друг другом обязательств.

Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие выполнение строительно-монтажных работ, а также судебные акты, подтверждающие наличие задолженности у ответчика перед истцом.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что оплата по договорам долевого участия в строительстве может быть осуществлена только в безналичной форме, в связи с чем зачеты встречных однородных требований недопустимы. 

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. 

В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление № 6), для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (активное требование), наступил срок исполнения.

Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Оценив правоотношения сторон, суд приходит к выводу, что в данном случае истец и ответчик выступают по отношению друг к другу одновременно и должником, и кредитором в связи с наличием между ними правоотношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве и договоров на выполнение строительно-монтажных работ. 

Однородность требований в настоящем случае подтверждается одними и теми же родовыми признаками (обязательства являются денежными). 

Статьей 411 ГК РФ недопустимость зачета спорных требований не устанавливает, часть 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ такого запрета не содержит.

Каких-либо предусмотренных законом оснований, при которых зачет требований не допускается (статья 411 Гражданского кодекса Российской Федерации), ответчиком не указано и судом не установлено.

Таким образом, суд исходит из того, что истец исполнил обязательства по уплате цены договоров долевого участия в строительстве в полном объеме, реализовав право на прекращение своего обязательства путем взаимозачета. 

Прекращение обязательства участника долевого строительства перед застройщиком по оплате по договорам долевого участия в строительстве №21/17-1 от 22.08.2018 и № 21/1 от 24.06.2019 зачетом не противоречит положениям Закона № 214-ФЗ. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2022 по делу А27-21219/2020. 

На основании вышеизложенного суд считает, что исковые требования о признании незаконным одностороннего отказа от договоров участия в долевом строительстве № 21/17-1 от 22.08.2018 и № 21/1 от 24.06.2019 подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 229, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сибжилстрой" удовлетворить.

Признать односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная компания Березка"  от исполнения договоров участия в долевом строительстве № 21/17-1 от 22.08.2018 и № 21/1 от 24.06.2019 недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная компания Березка" (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибжилстрой" (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины  в размере 9 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                     О.В. Суворова