﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-135203/2018

24 июля 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Самарчук Ю.В.

при участии:  

от истца: Подошкин Л.И. (доверенность от 17.08.2018)

от ответчика: Барбашин А.В. (доверенность от 10.01.2019)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-10930/2019, 13АП-11898/2019) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и общества с ограниченной ответственностью "Байконур" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.03.2019 по делу № А56-135203/2018 (судья Егорова Д.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Байконур" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Байконур» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка №13/ЗД05928.

            Решением от 07.03.2019 урегулированы разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007115:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, участок 1 (западнее дома 4, литера Б по ул. Ольги Берггольц),  пункты 3.10, 4.3.1 и 6.3.1 договора изложены в редакции общества с ограниченной ответственностью «Байконур»: 

«3.10 Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы по договору, зачитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы того периода, который указан арендатором в платежном документе»;

«в пункте 4.3.1 исключить слова «и условием пользования участком, установленным п.1.4 договора»; 

«в пункте 6.3.1 исключить слова «или нарушении арендатором условия пользования участком, установленного п.1.4 договора». 

Пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 6.3.3, 7.21 изложить в редакции проекта договора аренды № 13/ЗД-05928, предложенной Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и полученной обществом с ограниченной ответственностью «Байконур» 05.09.2018. 

Пункты 1.4, 4.1.5, 4.2-1, 4.3.6-2, 4.3.12, 6.3.7, 7.11, 7.12, 7.20 исключить из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007115:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, участок 1 (западнее дома 4, литера Б по ул. Ольги Берггольц). 

С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Байконур» взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением стороны обратились с апелляционными жалобами.

Учреждение в жалобе просило решение отменить в удовлетворении требований отказать. Сославшись на ст. 421 ГК РФ, указало, что пункты договора, которые предложены истцом к исключению, возлагают на арендатора предусмотренные законом обязанности, отвечают общим принципам разумности и соразмерности меры ответственности за нарушение договорных обязательств, не нарушаю баланса интересов сторон.

Общество просило решение изменить и принять по делу новый судебный акт, которым пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4. 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.7, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10. 6.3.11. 6.3.12, исключить из проекта договора аренды земельного участка №13/ЗД-05928; пункты 6.3.3 и 7.21 проекта договора аренды земельного участка №17/ЗД-07079 изложит в редакции изложенной истцом и протоколе разногласий к проекту договора аренды земельного участка №13/ЗД-05928.

В судебном заседании представители истца и ответчика доводы своих жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалобы, поданной другой стороной.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости (коммерческий объект не связанный с проживанием населения, встроенная газовая котельная) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, уч. 1, площадью 335,2 кв. м, кадастровый номер 78:12:0007115:3407 (далее – здание). 

Здание расположено на земельном участке площадью 1 740 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, уч. 1 (западнее дома 4, литера Б по ул. Ольги Берггольц), кадастровый номер 78:12:0007115:3376, вид разрешенного использования – для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес центров; отдельных офисов различных фирм, компаний и других). 

Общество обратилось в Комитет с заявлением вх. № 6793-32/19 о предоставлении на условиях договора аренды на срок 49 лет указанного участка. 

В установленный срок проект договора аренды, либо решение об отказе в предоставлении участка Комитетом не были подготовлены и не были направлены Обществу. 

05.09.2018 истец получил от ответчика для подписания проект договора аренды земельного участка № 13/ЗД-05928 (далее – проект договора) в отношении указанного участка. 

17.09.2018 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора (сопроводительное письмо исх.№ 060/9-18-д от 14.09.2018). 

В протоколе истец предложил пункты 1.4., 4.1.5, 4.2-1., 4.3.6-2., 4.3.12., 5.2., 5.2-1., 5.3, 5.4., 5.5., 6.3.5., 6.3.5-1., 6.3.6., 6.3.7., 6.3.8., 6.3.9, 6.3.10., 6.3.11., 6.3.12., 7.11., 7.12.,7.20., исключить из проекта договора; принять пункты 3.10., 4.З.1., 6.З.1., 6.3.3.,7.21. проекта договора в редакции, изложенной истцом в протоколе разногласий к проекту договора. 

Протокол разногласий получен Комитетом 20.09.2018.

Поскольку от Комитета извещения о принятии договора в редакции, предложенной истцом, либо об отклонении протокола разногласий не поступило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал решение  подлежащим изменению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В части пунктов 1.4, 3.10, 4.1.5, 4.2-1,  4.3.1,  4.3.12, 4.3.6-2, 6.3.1, 6.3.7, 7.11, 7.12, 7.20 суд принял редакцию истца. Апелляционный суд с решением суда в указанной части согласен.

Вместе с тем выводы суда относительно пунктов 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.7, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12. 6.3.3, 7.21 являются ошибочными.

Согласно п.1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Вопросы ответственности за неисполнение обязательств (в том числе возникших из договоров) регулируются положениями главы 25 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 393 ГК РФ установлено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права и по своему характеру является универсальной мерой гражданско-правовой ответственности.

В силу статьи 329 ГК РФ неустойка также является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, причем дополнительным, применяемым только в предусмотренных законом или договором случаях.

Таким образом, неустойка не может применяться во всех случаях нарушения гражданско-правовых обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. 

 

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с  п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора об ответственности определяются по усмотрению сторон, если содержание соответствующих условий не предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Положениями главы 34 ГК РФ для договора аренды условие о неустойке при неисполнении или просрочке исполнения обязательства не предусмотрено в качестве существенного. Также в Земельном Кодексе РФ и иных федеральных законах отсутствуют императивные нормы об обязательности установления в договоре аренды земельного участка неустойки при неисполнении или просрочке исполнения обязательств арендатором обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56, в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон, при этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Исходя из положений названных норм, условие о неустойке (штраф) за неисполнение указанных в спорных пунктах обязательств, при отсутствии согласия истца на установление неустойки, не может быть включено в пункты 5.2., 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5 договора.

Поскольку стороны не достигли соглашения  по поводу договорной неустойки (штрафа) установленной пунктами 5.2, 5.2-1, 5,3, 5.4, 5.5. договора в редакции ответчика, закон не предусматривает ответственности в виде неустойки (штрафа) за указанные нарушения, а истец возражает против включения в договор условия о договорной неустойке,  суд не вправе был самостоятельно устанавливать такую ответственность за разрешении преддоговорного спора и данные пункты подлежат исключению из договора.

Утверждение Комитетом Распоряжением от 01.03.1995 №102-р примерной типовой формы не исключает возможность заключения договора аренды на иных условиях, так как распоряжение носит рекомендательный характер. Кроме того,  заключаемый сторонами договор не является договором присоединения (ст. 428 ГК РФ) и его условия могут быть изменены исходя из положений ст. 1 и ст. 421 ГК РФ.

Отсутствие в договоре неустойки не ухудшает положения ответчика и не лишает его права при неисполнении (ненадлежащем) исполнении истцом обязательств по договору взыскать причиненные этим убытки, а при неисполнении денежных обязательств - проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, договор не предусматривает для ответчика уплаты неустойки при нарушении им условий договора.

Истец предложил пункт 6.3.3. изложить как: «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Предложенная редакция истца соответствует перечисленным нормам права, в связи с чем данный пункт договора подлежит принятию в редакции истца.

Предложенные ответчиком пункты 6.3.5, 6.3.5-1., 6.3.6, 6.3.7, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12 устанавливают дополнительные условия расторжения  договора по основаниям, указанным в данных пунктах.

Между тем перечисленные в них основания не содержатся в статье 619 ГК РФ и Земельном кодексе РФ и в соответствие с положениями статьи 421 ГК РФ и частью 2 статьи 450 ГК РФ могут быть включены в договор только при согласии истца.

Кроме того, названные пункты противоречат положениям ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, пункту 9 ст. 22 ЗК РФ, поскольку согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума №11, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства. подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Включение перечисленных условий в договор противоречит перечисленным нормам нрава и разъяснениям, данным Пленумом №11, нарушает права истца, в связи с чем, пункты 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.7, 6.3.5, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12 подлежат исключению из договора.

Отсутствие в договоре дополнительных оснований для его расторжения не ухудшает положений ответчика и не лишает его права на расторжение договора аренды в порядке и по основаниям, предусмотренными действующим законодательством, в том числе пунктом 9 статьи 22, статьей 46 ЗК РФ, статьями 450, 619 ГК РФ.

При это договор не предусматривает для истца каких-либо дополнительных основании для расторжения договора, помимо предусмотренных действующим законодательством.

Редакция пункта 7.21 соответствует положениям п. 1 ст. 611 ГК РФ в связи с чем подлежит принятию.

Доводы, изложенные в жалобе Учреждения, не опровергают выводов суда и доводов истца, подлежат отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.03.2019 по делу № А56-135203/2018 изменить. 

Пункты 5.2, 5.2-1, 5.3. 5.4. 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1. 6.3.6, 6.3.7. 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11. 6.3.12, исключить из проекта договора аренды земельного участка №13/ЗД05928; пункты 6.3.3 и 7.21 проекта договора аренды земельного участка №17/ЗД07079 изложить в редакции, изложенной истцом в протоколе разногласий к проекту договора аренды земельного участка №13/ЗД-05928. 

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» – без удовлетворения. 

Взыскать с Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Байконур" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобой.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

 Е.В. Жиляева