ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-38384/2018

город Ростов-на-Дону

04 февраля 2019 года

15АП-21540/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель  ФИО2 по доверенности от 01.03.2018, паспорт;

от третьего лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.11.2018 по делу № А32-38384/2018

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Скат+»

при участии третьего лица Саракашиш Виктории Анатольевны

о расторжении договора, 

принятое в составе судьи Семушина А.В.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Скат+» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора от 31.07.2017 № 4900009732 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, д. 8/5, площадью 3 320 кв.м, с видом разрешенного использования земельного участка - «административное здание». 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018 в удовлетворении иска отказано. 

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию, следовательно, нарушает условия договора. 

В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке главы 34 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 по делу № А32-39193/2015 и решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2017 по делу № А32-39193/2015 между муниципальным образованием город - курорт Сочи и обществом заключен договор от 31.07.2017 № 4900009732.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 27.09.2017, номер регистрации 23:49:0303008:2044-23/050/2017-1.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок, площадью 3 320 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, д. 8/5, с видом разрешенного использования - «административное здание», в территориальной зоне «Ж5». Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации на 5 лет (п. 2.1 договора).

Пунктом 5.2.7 договора закреплена обязанность арендатора использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных п. 1.1 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

Согласно п. 4.1.1 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

Во исполнение поручения Главы города Сочи от 08.12.2016 № 1926 «О проведении мониторинга на предмет целевого использования земельных участков» управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044.

В ходе осмотра земельного участка было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:2044 функционирует СТО, шиномонтаж, автомойка.

Истец мотивирует свои исковые требования тем, что в результате обследования земельного участка выявлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды, указывает, что арендатор использует предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению, способами, не соответствующими его разрешенному использованию, следовательно, нарушает условия договора.

В рамках досудебного урегулирования спора администрацией письмом от 11.01.2018 № 041/02-05-16 в адрес ответчика направлена претензия об устранении нарушений в части использования земельного участка по назначению в 30-дневный срок со дня получения претензии.

Истец указывает, что в связи с не устранением нарушений в установленный срок, письмом от 23.03.2018 № 4918/02-05-16 обществу была направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Спорные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, о чем в ЕГРН от 14.03.2014 сделана запись регистрации № 23-23-19/2006/2014-341.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ право аренды земельного участка прекращается принудительно, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

В обоснование своих требований о расторжении договора истец указывает, что ответчиком допущены нарушения в виде использования спорного земельного участка не по целевому назначению в соответствии с договором аренды.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 2 и 3 ст. 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 1, 7, 42 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст. 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном ст. 39 ГрК РФ порядке (ч. 6 ст. 37 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок, предоставленный обществу, имеют вид разрешенного использования - «административное здание».

Градостроительный регламент территориальной зоны - «Ж5», в которую входит участок под строением общества, относит такой вид использования как: мастерская автосервиса (п. 20А); автомобильные мойки (п. 20.10); кафе (п. 6.2) относятся к числу разрешенных (таблица № 9 правил землепользования и застройки, утвержденных Решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202).

Таким образом, судом установлено, что объекты недвижимости не подвергались конструктивным изменениям. Административное здание и здание склада используются по своему назначению. Кафе расположено в части административного здания, здание склада только частично используется под ремонтную мастерскую автомобилей.

Согласно градостроительному плану земельного участка, выданному администрацией города Сочи от 27.02.2018, основными видами разрешенного использования земельного участка являются, в том числе, обслуживание и хранение автотранспорта (мастерская автосервиса, автомобильная мойка) (стр. 4).

То обстоятельство, что часть помещений здания склада используется в качестве помещений, предназначенных для ремонта транспортных средств, помимо административного здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Функциональное назначение этого здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Установленный вид разрешенного использования «административное здание» не ограничивает право собственника использовать это здание или его часть в определенных им целях. Вследствие этого, эксплуатации здания склада в качестве ремонтной мастерской не подтверждают использование обществом земельного участка для иных целей, установленных для категории земель населенных пунктов.

Тем самым, по заявленным администрацией основаниям, не может быть расторгнут договор аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости.

Таким образом, довод администрации о существенном нарушении условий договора в части нецелевого использования земельного участка не имеет правовых оснований.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2018 по делу № А32-46544/2017.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 05.05.2018 собственником здания склада, лит. «Ф», площадью 329,5 кв. м, а также здания конторы лит. И площадью 529,7 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, является ФИО3.

Таким образом, ФИО3 является стороной спорного договора аренды в силу закона, а общество является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Судом первой инстанции было предложено истцу заменить ответчика на ФИО3, однако представитель администрации пояснил, что не намерен заменять ответчика, поскольку проверка проводилась в отношении общества.

В соответствии со ст. 47 АПК РФ если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не было.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018 по делу             № А32-38384/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий В.В. Ванин

СудьиН.В. Ковалева

 Б.Т. Чотчаев