АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9631/2023

04 июня 2024 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Кочетовой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Махортовой Е.А. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ»

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

об урегулировании разногласий, возникших между ООО «АНТЕЙ ИНВЕСТ» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 19-2023/06/В от 23.06.2023,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «СОБУР»,

при участии представителей:

от истца:  ФИО1 по доверенности № 01 от 09.01.2024 (срок до 31.12.2024);  

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 18.01.2023 № 391/07.01-14 (срок 3 года);

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об урегулировании разногласий, возникших между ООО «АНТЕЙ ИНВЕСТ» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 19-2023/06/В от 23.06.2023.

Определением суда от 20.10.2023 исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства.

Определением от 12.12.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «СОБУР».

Определением от 11.01.2024 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ» ФИО3.

Определением суда от 12.01.2024 производство по делу приостановлено до получения заключения экспертизы.

14.02.2024 от общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ» поступило заключение эксперта №2282/24 от 12.02.2024.

Определением от 15.02.2024 суд возобновил производство по делу, назначил дело к судебному разбирательству.

11.03.2024 представитель общества с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» представил заявление об уточнении исковых требований, в судебном заседании просил пункт 2 уточненного заявления не рассматривать. 

С учетом положения статьи 49 АПК РФ, пункты 1 и 3, указанные в заявлении об уточнении исковых требований, суд принял к производству, пункт 2 судом не рассматривается.

25.04.2024 от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании 23.05.2024 суд, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы, о чем объявлено протокольное определение. Мотивы принятия судом данного протокольного определения будут приведены в мотивировочной части решения.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что стоимость нежилого помещения, указанная в договоре купли-продажи, является явно завышенной. 

Ответчик в письменном отзыве с заявленными требованиями не согласился, указав, что рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена на основании отчета ООО «Независимая оценочная компания «СОБУР» №726 от 14.04.2023. Результаты проведения оценки объекта оценки в установленном законодательством порядке обжалованы не были. 

Общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания «СОБУР» в письменном мнении отметило, что отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1988 № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьями 121-123, 156, 170 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

12.01.2023 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» (далее – Арендатор) был заключен договор аренды объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) №5503.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи объект недвижимости (здание, строение, сооружение) с кадастровым номером 46:29:102181:1163, расположенный по адресу: ул. Запольная (около дома №41), общей площадью 10,00 кв.м, для торгово-офисного использования сроком с 12.01.2023 по 10.01.2024.

Факт передачи нежилого помещения подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 12.01.2023.

24.02.2023 общество с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о предоставлении арендуемого помещения в собственность с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет и зачетом неотделимых улучшений (капитального ремонта) в счет оплаты приобретаемого имущества.

Рассмотрев обращение истца, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска решил приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество.

С целью определения рыночной стоимости имущества, ответчик обратился в организацию, производящую оценку стоимости недвижимого имущества.   

Согласно отчету  ООО «Независимая оценочная компания «СОБУР» от 28.03.2023 №726 рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:102181:1163, расположенного по адресу: 

<

...> (около дома №41), общей площадью 10 кв.м, составляет 449 387 руб. 00 коп.

Письмом от 27.06.2023 №7656/07.01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска направил в адрес ООО «АНТЕЙ ИНВЕСТ» копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества от 23.06.2023 №20 и проект договора купли-продажи муниципального имущества №19-2023/06/В от 23.06.2023.

Из условий договора, предложенных ответчиком, следует, что с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, цена выкупаемого имущества составила 360 997 руб. 00 коп.

Не согласившись с выкупной ценой нежилого помещения, истец обратился к специалистам общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102181:1163.

Согласно отчету ООО «Независимая оценка» от 14.07.2023 №1166-14/07-23 итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 28.03.2023 составляет 225 000 руб.

Ссылаясь на указанный отчет, ООО «АНТЕЙ ИНВЕСТ» направил в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества №19-2023/06/В от 23.06.2023, в котором предлагал изложить абзацы 1, 4, 15 пункта 3 договора в следующих редакциях соответственно:

 «Согласно отчету №1166-14/07-23 от 28.03.2023 года об определении рыночной стоимости имущества, стоимость Имущества, подлежащая уплате по настоящему договору, составляет 225 000,00 (двести двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

Итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате по настоящему Договору за Имущество, составляет 136 610, 00 (сто тридцать шесть тысяч шестьсот десять) рублей 00 коп.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стоимость имущества, определенная в размере 225 000,00 (двести двадцать пять тысяч) рублей 00 коп., является начальной продажной ценой заложенного Имущества без учета НДС».

Письмом от 20.07.2023 №8692/07.01-14 ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества № 19-2023/06/В от 23.06.2023.

Ссылаясь на наличие разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в части выкупной цены, общество с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением (с учетом уточнений).

 

Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Отношения, возникшие между контрагентами при заключении договора, регулируются статьями 432 – 449.1 главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации «Заключение договора». 

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 статьи 432 ГК РФ закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 №178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В силу пункта 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 №178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены федеральным законом.

В частности, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона №209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела усматривается, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» возникли разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №19-2023/06/В от 23.06.2023 в части выкупной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 46:29:102181:1163.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, арбитражный суд в порядке ст. 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ» ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (около дома № 41) с кадастровым номером 46:29:102181:1163, общей площадью 10 кв.м по состоянию на 28.03.2023.

В соответствии с заключением эксперта №2282/24 от 12.02.2024 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (около дома № 41) с кадастровым номером 46:29:102181:1163, общей площадью 10 кв.м по состоянию на 28.03.2023, составляет 212 000 руб. 00 коп.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

Оспаривая результаты судебной экспертизы, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска полагал, что заключение является ненадлежащим доказательством по делу.

Так, ссылаясь на то, что предметом оценки эксперта ООО «ЭКСПЕРТ» являлось только нежилое помещение без учета права общей долевой собственности на земельный участок, передаваемого совместно с объектом недвижимости, ответчик полагал выводы эксперта в отношении рыночной стоимости объекта недостоверными.

Оценивая доводы Комитета, арбитражный суд принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи муниципального имущества №19-2023/06/В от 23.06.2023 Продавец продает на основании решения комитета по управлению муниципальным  имуществом города Курска об условии  приватизации арендуемого имущества от 23 июня 2023 года №20, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 10,0 кв.м (кадастровый номер 46:29:102181:1163), расположенное  по адресу: 

<

...> около д.  41. Нежилое здание находится на земельном участке (кадастровый номер 46:29:102181:1), расположенном под многоквартирными жилыми домами. При покупке здания у приобретателя возникает право общей долевой собственности и на земельный участок, на котором оно находится.

Оценив условия договора купли-продажи муниципального имущества №19-2023/06/В от 23.06.2023, арбитражный суд приходит к выводу о том, что земельный участок не является предметом выкупа по настоящему договору.

Более того, суд отмечает, что Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит прямого указания на одновременную приватизацию земельного участка вместе с арендуемым недвижимым имуществом.

Нахождение нежилого помещения у общества с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» в аренде предоставляет истцу преимущественное право лишь на приобретение арендуемого имущества, поэтому для целей определения выкупной цены арендуемого имущества (нежилого помещения) во внимание принимается исключительно рыночная стоимость этого имущества, без учета земельного участка, на котором он расположен.

Ввиду указанного доводы Комитета о том, что заключение эксперта №2282/24 от 12.02.2024, не может быть признано достоверным доказательством, так как оценка стоимости выкупаемого объекта недвижимости осуществлена без учета права общей долевой собственности на земельный участок, судом отклоняются как необоснованные.

Из исследований эксперта следует, что для «очистки» единого объекта недвижимости (далее – ЕОН) от вклада в стоимость земельного участка экспертом использовалась методика, описанная саморегулируемой организацией оценщиков «Экспертный совет», в соответствии с которой очистить ЕОН от вклада земельного участка можно через долю стоимости земельного участка.

Согласно данным исследования, проведенного Ассоциацией развития рынка недвижимости СтатРиелт на 01.01.2023, доля земельного участка находится в диапазоне от 8% до 14% (стр. 51 заключения).

С учетом указанных значений, принимая во внимание, что объектом исследования являлось только нежилое помещение без учета прав на земельный участок, экспертом была произведена корректировка стоимости объектов-аналогов, находящихся на земельных участках, принадлежащих Продавцам на праве собственности или аренды.

При этом, поскольку корректировка на долю установлена на основании статистических данных, дополнительного исследования стоимости, размера и других характеристик земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, не требуется.

С учетом указанного, доводы Комитета о неверном определении экспертом корректировки на долю земельного участка судом признаются необоснованными.

Ссылки ответчика на некорректное избрание экспертом ООО «ЭКСПЕРТ» аналогов оцениваемого объекта судом отклоняются по следующим основаниям.

Из заключения №2282/24 от 12.02.2024 следует, что использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения, несмотря на указание «торговые помещения», имеют сходное с исследуемым свободное назначение, расположены в границах одного и того же населенного пункта г. Курска, что подтверждается описаниями объектов недвижимости, отраженными на стр. 45-48 заключения эксперта.

Выбор аналогов с заведомо заниженной или завышенной стоимостью комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска не доказан (статья 65 АПК РФ).

В заключении эксперта на странице 35 отражено, что в рассматриваемый период не было опубликовано достаточное количество объявлений о продаже торговой недвижимости для районного анализа.

По причине малого количества объявлений о продаже офисных помещений доступна информация только о Центральном районе г. Курска, медианная цена предложения – 62 800 руб./кв.м с учетом НДС.

Наиболее дорогие помещения свободного назначения расположены в Сеймском округе с медианной ценой предложения 78 500 руб./кв.м с учетом НДС, самые доступные предложения таких помещений зафиксированы в Центральном районе, медиана составила 62 800 руб./кв.м с учетом НДС.

Таким образом, разница цены квадратного метра нежилого помещения свободного назначения находится в зависимости от состояния рынка недвижимости, местонахождения самого объекта. Следовательно, с учетом характеристик конкретного объекта недвижимости среднее значение стоимости аналогов может отличаться и быть, в том числе, ниже рыночной стоимости по городу.

Поскольку обстоятельств, по которым стоимость выбранных аналогов должна быть приближена к рыночному значению, ответчиком не приведено, доводы ответчика признаются судом несостоятельными.

Довод ответчика относительно необходимости учета коэффициента корректировки местоположения объекта в пределах города является неосновательным, поскольку не указано, в соответствии с каким действующим нормативным регулированием подлежит применению вышеуказанный коэффициент.

Напротив, суд обращает внимание, что поскольку объекты-аналоги в полной мере не были идентичны предмету оценки, экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Экспертом также был принят во внимание фактор расположения объектов аналогов внутри кварталов, относительно «красной линии» (внутриквартального расположения). Описание введенной корректировки эксперт приводит на стр. 52 заключения.

Ссылки Комитета на  то, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства по причине отсутствия анализа несущественных показателей, судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО №6), утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки.

В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться, в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки (пункт 11 ФСО №6).

Таким образом, в отчете обязательно должна быть приведена информация, лишь существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. Анализ иных показателей, сведений может быть произведен по желанию эксперта.

Поскольку несущественные показатели в силу своей природы не влияют на окончательный результат исследования, то объективная необходимость их анализа, вопреки доводам ответчика, отсутствует. 

Как следует из данных, отраженных экспертом на стр. 48 заключения, в оценочной практике принято выделять следующие девять параметров сравнения, по которым рекомендуется проводить корректировку: отчуждаемые права собственности; условия финансирования (оплаты) и налогообложения сделки; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; способ использования; дополнительные характеристики и компоненты, не связанные с недвижимостью.

Руководствуясь вышеуказанными сведениями, эксперт произвел оценку объекта недвижимости по всем существенным показателям (влияющим на конечный результат исследования). Результаты оценки отображены на стр. 49-58 заключения.

Принимая во внимание, что экспертом в полной мере произведен анализ показателей, имеющих значение для конечного результата исследования, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны эксперта ООО «ЭКСПЕРТ» нарушений требований ФСО №6.

Ссылки ответчика на отсутствие в экспертном заключении документального подтверждения отсутствия коммуникаций, с учетом наличия на стр. 16-21 заключения фотографического материала, подтверждающего отсутствие систем водоснабжения, санузла, подведение света к объекту воздушным путем от жилого дома, судом признаются несостоятельными и несоответствующими содержанию экспертного заключения.

В отношении доводов комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о превышении коэффициента вариации допустимого значения (34,66% согласно расчету ответчика) арбитражный суд отмечает следующее.

Коэффициент вариации представляет собой отношение среднего квадратического отклонения к средней арифметической, выраженное в процентах, применяется для сравнений колеблемости одного и того же признака в нескольких совокупностях с различным средним арифметическим, который используется в оценочной практике всего мира для подтверждения достоверности и правильности выборки аналогов.

Среднее арифметическое значение ряда данных представляет собой число, равное отношению суммы этих чисел к их количеству:

(a1 + a2 + … + an) / n,

где a1, a2, …, an – числа, среднее арифметическое значение которых необходимо найти, а n – их количество.

В свою очередь, стандартное отклонение — это мера того, насколько широко разбросаны точки данных относительно их среднего значения. Эта величина является корнем квадратным из среднего арифметического числа квадратов разности всех величин ряда и их среднего арифметического и представляет собой следующую формулу:

, где x — выборочное среднее арифметическое значение, а n — размер выборки.

Выборка (по канонам статистики) считается однородной, если коэффициент вариации ниже 33% (стр. 58 заключения).

Согласно заключению эксперта коэффициент вариации составил 28,30% (5979,7/21128,1).

Проверив математические расчеты эксперта (стр. 58 заключения), арбитражный суд признает их арифметически верными, соответствующими формулам и правилам математического округления чисел.

Исходя из вышеизложенного, доводы ответчика о превышении коэффициента вариации допустимого значения судом отклоняются как необоснованные.

Кроме того, возражая против выводов, изложенных в экспертном заключении №2282/24 от 12.02.2024, Комитет указал, что на скриншотах объектов-аналогов отсутствуют сведения о дате публикации, в связи с чем, отсутствует объективная возможность проверки информации.

Согласно пункту 8 ФСО №6 подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. 

В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования).

Изучив заключения эксперта, суд отмечает, что в скриншотах публикаций аналогов №1-4, размещенных на стр. 45-48 заключения, отражена информация об объектах-аналогах, их основные характеристики, цена, а также источник информации. Вместе с тем, из информации, отраженной в скриншотах, установить дату получения сведений и размещения информации не представляется возможным, в связи с чем, суд соглашается с доводом ответчика.

В тоже время, арбитражный суд принимает во внимание, что эксперт 22.05.2024 представил дополнения к заключению №2282/24, а именно: скриншоты объектов-аналогов, содержащие сведения о дате фиксации информации (дата изготовления скриншота), а также о дате размещения информации о продаже нежилых помещений на сайтах-источниках.

Ввиду указанного, с учетом представленных экспертом дополнений, отсутствие сведений о датах публикаций в скриншотах, отображенных в экспертном заключении, само по себе, не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта.

В отношении доводов ответчика о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка арбитражный суд отмечает следующее.

Описывая объект исследования, раскрывая его основные характеристики, экспертом на стр. 15 заключения была указана кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:102181:1163 в размере 57 352 руб. 46 коп.

Указанная информация взята на основании данных, отображенных в Фонде данных государственной кадастровой оценки, размещенных на информационном ресурсе: https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

В свою очередь, в обоснование своих доводов, комитет по управлению муниципальным имуществом ссылался на сведения, отраженные на публичной кадастровой карте, в соответствии с которыми, кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 365 081 руб. 08 коп.

Между тем, сведения, отраженные в открытых источниках, как в Фонде данных государственной кадастровой оценки, так и на публичной кадастровой карте, не являются абсолютно достоверными.

С целью установления кадастровой стоимости нежилого здания и сравнения с рыночной стоимостью, определенной экспертом ООО «ЭКСПЕРТ», судом был направлен запрос в ППК «Роскадастр» в лице филиала по Курской области.

Согласно ответу на запрос от 02.05.2024 №КУВИ-001/2024-119736548 кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020 составляла 217 329 руб. 60 коп.

Таким образом, как сведения, отраженные в экспертном заключении, так и информация, представленная ответчиком, не соответствуют фактической кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020.

В тоже время, арбитражный суд отмечает, что кадастровая стоимость была указана экспертом в качестве одной из характеристик земельного участка и не учитывалась при расчете рыночной стоимости, ввиду чего, указанные сведения на конечный результат судебной экспертизы не повлияли.

Кроме того, принимая во внимание Определения Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 №305-ЭС16-11170 по делу №А41-19310/2014, от 22.02.2018 №306-ЭС17-17171 по делу №А12-44790/2015, содержащие правовую позицию о недопустимости существенного превышения кадастровой стоимости над стоимостью, определенной в результате проведения экспертизы, суд принимает во внимание несущественную разницу (2,45%) между кадастровой стоимостью здания (217 329 руб. 60 коп.) и рыночной стоимостью, определенной в заключении эксперта №2282/24 от 12.02.2024 (212 000 руб. 00 коп.).

При указанных обстоятельствах, доводы ответчика о нарушении экспертом законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, в связи с чем, отклоняются судом.

Судом установлено, что в материалах дела не имеется допустимых и бесспорных доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Оценив представленное экспертное заключение №2282/24 от 12.02.2024 по правилам главы 7 АПК РФ, арбитражный суд признает его допустимым и достоверным доказательством.

25.04.2024 от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение (часть 4).

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности выводов, содержащихся в экспертном заключении, или установления противоречий в выводах эксперта.

При этом из смысла указанной нормы сомнения в обоснованности заключения эксперта должны носить объективный характер, а противоречия неустранимый и существенный характер.

Материалы дела свидетельствуют, что судебная экспертиза назначена судом с соблюдением требований статей 82 - 86 АПК РФ.

Судом установлено, что в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, в том числе указаны сведения об эксперте, которому поручено проведение судебной экспертизы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Содержащиеся в экспертном заключении выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Заключение эксперта №2282/24 от 12.02.2024, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, признано судом допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ. 

Сомнений в обоснованности заключения эксперта, полноте проведенных им исследований и однозначности сделанных выводов у суда не возникло, следовательно, основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют. Несогласие ответчика с выводами эксперта, само по себе, не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении ходатайства комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о проведении по делу повторной экспертизы судом отказано, о чем объявлено протокольное определение.

Само по себе, наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта №2282/24 от 12.02.2024, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости изложения абзацев 1, 4, 15 пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества № 19-2023/06/В от 23.06.2023 в редакции истца.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По рассматриваемой категории дел удовлетворение исковых требований определяется самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора.

Поскольку судом в ходе рассмотрения дела было установлено несоответствие предложенных комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска условий договора купли-продажи в части размера выкупной стоимости объекта недвижимости, что свидетельствует о принятии решения в пользу истца, поскольку им достигнута цель обращения в суд, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная ООО «АНТЕЙ-ИНВЕСТ» при подаче искового заявления.

Противоположные доводы ответчика о необходимости возложения бремени расходов на истца, основаны на ошибочном толковании норм права, в связи с чем отклоняются судом.

Кроме того, в соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам отнесены расходы на оплату услуг эксперта.

Принимая во внимание, наличие в материалах дела доказательств несения истцом расходов на оплату судебной экспертизы, с учетом положений статьи 106 АПК РФ, расходы на оплату услуг эксперта в размере 25 000 руб. подлежат возмещению с ответчика.

На основании статей 422, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь статьями  16, 17, 28, 102, 110, 156, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 19-2023/06/В от 23.06.2023.

Изложить условия абзаца 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Согласно заключению эксперта № 2282/24 от 12.02.2024 года по делу № А35-9631/2023 стоимость имущества, подлежащая уплате по настоящему договору, составляет 212 000,00 (двести двенадцать тысяч) рублей 00 копеек».

Изложить условия абзаца 4 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Итоговая сумма основного долга, подлежащая уплате по настоящему Договору за Имущество, составляет 123610, 00 (сто двадцать три тысячи шестьсот десять) рублей 00 коп».

Изложить условия абзаца 15 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции:

«В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стоимость Имущества, определенная в размере 212 000,00 (двести двенадцать тысяч) рублей 00 коп., является начальной продажной ценой заложенного Имущества без учета НДС».

Остальные условия Договора № 19-2023/06/В от 23.06.2023 купли-продажи муниципального имущества оставить неизменными.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АНТЕЙ ИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области.

 

Судья                                                                                                           И.В. Кочетова