ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-10975/2015

11 мая 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  03 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  11 мая 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей  Грязниковой А.С., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3676/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) на решение Арбитражного суда Омской области от 20.02.2018 по делу № А46-10975/2015 (судья Пермяков В.В.), принятое

по исковому заявлению Департамента (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новые проекты», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее – ООО «Новые проекты», Общество, ответчик)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028,

при участии в судебном заседании представителей:  

от Департамента – ФИО2 по доверенности № Исх-ДИО/4846 от 28.03.2018 сроком действия 1 год (удостоверение);

от ООО «Новые проекты» – ФИО3 по доверенности от 09.01.2018 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации), директор ФИО4 на основании выписки из ЕГРЮЛ (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Новые проекты» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 в размере 4 397 835 руб. 11 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.02.2018 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано в полном объеме.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы по договору аренды № ДГУ-Ц-12-1028 устанавливается и может изменяться Департаментом в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора, однако в данном случае Департамент, осуществляя перерасчет арендной платы по договору, неверно применил положения нормативно-правовых актов.

Суд первой инстанции указал, что в дополнительном соглашении к договору аренды от 15.06.2010 сторонами согласовано использование в расчете арендной платы Сап по пункту 8 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утвержденному постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, что в материалах дела отсутствуют доказательства изменения разрешенного вида использования земельного участка после подписания указанного дополнительного соглашения, и что при начислении арендной платы за период с 18.09.2012 по 20.01.2015, а также с 21.01.2015 по 10.05.2015 должна применяться ставка арендной платы в размере 0,03, установленная для земельного участка, предназначенного для размещения производственных административных зданий, строений, сооружений промышленности коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в то время как применение истцом при расчете арендной платы ставки арендной платы равной 0,07, исходя из вида разрешенного использования, указанного в пункте 9 приложения № 1 к названному выше Положению, является необоснованным.

По мнению суда первой инстанции, Департаментом также неправомерно в одностороннем порядке исключен коэффициент 0,25 из расчета размера арендной платы за периоды с 18.09.2012 по 20.01.2015 и с 21.01.2015 по 10.05.2015, поскольку применение указанного коэффициента согласовано сторонами путем подписания дополнительного соглашения, а также в связи с тем, что в материалы дела не представлено доказательств завершения строительства до 10.05.2015.

Суд первой инстанции также указал на неправомерность взыскания истцом арендной платы за период с 11.05.2015 по 31.08.2015 в размере, рассчитанном исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату 14.09.2015, сославшись на то, что до указанной даты арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 20.02.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, её податель настаивает на том, что размер арендной платы по договору аренды № ДГУ-Ц-12-1028 за период с 18.09.2012 должен рассчитываться с учетом изменений, внесенных 29.08.2012 в постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п в части применения понятия «вид использования», а не вид разрешенного использования, то есть исходя из фактического вида использования земельного участка, и на том, что с 11.05.2015 арендная плата по договору № ДГУ-Ц-12-1028 рассчитывается по правилам постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, то есть исходя из рыночной стоимости арендуемого земельного участка.

Департамент указывает, что с 11.05.2015 арендная плата не может рассчитываться исходя из величины кадастровой стоимости и должна быть определена исходя из рыночной стоимости участка, определенной на указанную дату, что заключение экспертизы № 19ПЭ-03/2017 от 14.04.2017 является ненадлежащим и недопустимым доказательством, поскольку содержит методологические ошибки и неточности, и что расчеты величины арендной платы, изложенные в исковом заявлении и в приложении к заявлению являются верными и соответствуют нормам законодательства, действующим в соответствующих периодах начисления, поскольку изменения регулируемой арендной платы применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела копии заключения ООО «Земство» об оценке от 18.09.2015.

Учитывая, что экземпляр указанного выше документа представлялся истцом в материалы дела в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и имеется в деле (т.2 л.д.104-115), и что копия заключения от 18.09.2015, представленная ответчиком в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе, представляет собой более удобную для чтения копию этого же документа, суд апелляционной инстанции удовлетворил указанное выше ходатайство и приобщил к материалам дела дополнительно представленный документ.

ООО «Новые проекты» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представители в устном выступлении в суде апелляционной инстанции выразили несогласие с доводами жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на неё, и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

10.10.2008 между ООО «Новые проекты» (арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) заключен договор аренды № ДГУ-Ц-12-1028 (далее – Договор) земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, общей площадью 4 368 кв.м., местоположение участка установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, Центральный административный округ, 

<

...> (т.1 л.д.11-15).

Согласно пункту 2.1 Договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к Договору – т.1 л.д.19) и составляет 253 361 руб. 52 коп. в год.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области;

2) изменения кадастровой стоимости участка.

Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора не позднее чем за тридцать дней до даты указанного изменения. В случае направления уведомления по почте заказным письмом датой вручения этого уведомления считается шестой день, начиная с даты отправки заказного письма. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок и заключить с арендодателем дополнительное соглашение.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 10.10.2008 земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1023, общей площадью 4 368 кв.м., передан в аренду ООО «Новые проекты» (т.1 л.д.18).

Дополнительным соглашением от 15.06.2010 к Договору раздел 2 Договора изложен в редакции:

«2.1. Размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы.

2.2. Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска;

2) изменения кадастровой стоимости участка».

Приложение к Договору «Расчет арендной платы за аренду земельного участка» изложен в редакции: «Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п.

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Сап х 0,25/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023 составляет: 56 631 120 руб.;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015 (пункт 8 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске);

0,25 – коэффициент, который применяется со значением Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства;

12 - количество месяцев в году.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 17 697 руб. 23 коп.» (т.1 л.д.22-23).

С 18.09.2012 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, кадастровая стоимость такого участка составила 23 604 743 руб.

Постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п в постановление Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» внесены изменения в части определения значения коэффициента Сап: определение данного коэффициента «ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка» изменено на «ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка».

С учетом указанных изменений, внесенных в постановление Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П, в период с 18.09.2012 по 20.01.2015 расчет арендной платы по Договору произведен Департаментом с применением коэффициента Сап в размере 0,07 (пункт 9 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске).

Кроме того, с 18.09.2012 при расчете арендной платы по Договору Департаментом не применяется коэффициент 0,25, который соотносится со значением Сап при предоставлении земельных участков в аренду для строительства.

С учетом указанного, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 за период с 18.09.2012 по 20.01.2015 рассчитан Департаментом в размер 137 694 руб. 33 коп. в месяц.

С 21.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, кадастровая стоимость такого участка составила 24 784 032 руб.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы за период с 21.01.2015 по 10.05.2015, по расчету Департамента, составил 144 573 руб. 52 коп. в месяц.

Кроме того, 11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», согласно пункту 5 которого размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер рыночной стоимости определен Департаментом на основании отчета № 0812/39 от 18.09.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023 и составил 24 800 000 руб. на дату оценки 14.09.2015 (т.2 л.д.104-115, копия отчета, приобщенная в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции).

В соответствии с указанными изменениями порядка исчисления арендной платы в соответствии с целью использования участка Департаментом произведен перерасчет арендной платы по Договору, по результатам которого с 11.05.2015 по 31.08.2015 ее размер в месяц составил 170 500 руб.

Таким образом, по расчетам Департамента, размер арендной платы по Договору за период с 18.09.2012 по 20.01.2015 в месяц составил 137 694 руб. 33 коп., с 21.01.2015 по 10.05.2015 – 144 573 руб. 52 коп., с 11.05.2015 по 31.08.2015 – 170 500 руб. 

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО «Новые проекты» по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 за период с 18.09.2012 по 31.08.2015 составила 4 397 835 руб. 11 коп.

При этом 20.04.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, общей площадью 4 368 кв.м., зарегистрировано ограничение (обременение) в пользу Омской области на срок 7 лет в виде резервирования земель для государственных нужд Омской области в целях размещения 1, 2 линий Омского метрополитена на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 22.10.2010 № 43-п (т.2 л.д.140).

Указывая на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 в размере 4 397 835 руб. 11 коп., Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с соответствующим исковым заявлением.

20.02.2018 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда) и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2010 размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска;

2) изменения кадастровой стоимости участка.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.06.2010 к Договору размер арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, перерасчет арендной платы по договору от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028, по результатам которого у ООО «Новые проекты» возникла задолженность по арендным платежам за период с 18.09.2012 по 31.08.2015 в сумме 4 397 835 руб. 11 коп., осуществлен Департаментом:

- в связи с изменением значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023 на 23 604 743 руб. (с 18.09.2012), на 24 784 032 руб. (с 21.01.2015),

- в связи с принятием постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п, которым внесены изменения в постановление Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» в части определения значения коэффициента Сап: определение данного коэффициента «ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка» изменено на «ставка арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка»;

- а также в связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», которым изменен порядок определения размера арендной платы за указанные земельные участки, к числу которых относится и рассматриваемый участок с кадастровым номером 55:36:090102:1023 (земельный участок, находящийся в государственной собственности).

Так, в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Более того, пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, а также то, что объектом аренды по Договору является земельный участок, находящийся в государственной собственности, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что размер арендной платы по договору аренды от 17.05.2007 № ДГУ-Ц-34-257 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков, вне зависимости от условий такого договора.

В рассматриваемом случае Обществом, как арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, по существу не оспаривается правомерность осуществленного Департаментом в одностороннем порядке перерасчета предусмотренной Договором арендной платы по основаниям изменения значения кадастровой стоимости земельного участка, изменения значения коэффициента Сап (с 0,015 на 0,03) и вступления в силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Рассматриваемый в данном случае спор по поводу обоснованности доначисления Обществу задолженности по арендным платежам по Договору в сумме 4 397 835 руб. 11 коп. возник между сторонами Договора в связи с несогласием ответчика с осуществленным Департаментом расчетом арендной платы по Договору за период с 18.09.2012 по 10.05.2015 исходя из коэффициента Сап, установленного пунктом 9 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П, и без применения коэффициента 0,25, предусмотренного для расчета платы за аренду земельных участков для строительства, а также с расчетом арендной платы по Договору за период с 11.05.2015 по 31.08.2015 исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, определенной по состоянию на 14.09.2015.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи друг с другом и с нормативными положениями законодательства, суд первой инстанции заключил правильный вывод об обоснованности обозначенных выше возражений ответчика относительно перерасчета арендной платы по договору от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 и начисления Обществу задолженности по такому договору, по следующим основаниям.

Как уже указывалось выше, в период с 18.09.2012 по 10.05.2015 размер ежемесячной арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 рассчитывался в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п.

При этом в дополнительном соглашении от 15.06.2010 к Договору его сторонами прямо согласовано, что размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Сап х 0,25/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015 (пункт 8 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске);

0,25 – коэффициент, который применяется со значением Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства;

12 - количество месяцев в году.

Таким образом, соглашением между ООО «Новые проекты», как арендатором, и Департаментом, как арендодателем, прямо определено, что арендная плата по Договору рассчитывается по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П, с условием о применении коэффициента Сап по пункту 8 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, и с учетом применения коэффициента 0,25, учитывающего предоставление участка в аренду для целей строительства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно исходил из того, приведенные выше разъяснения и правоприменительные выводы по вопросу о порядке изменения величины регулируемой арендной платы применительно к рассматриваемому случаю должны учитываться, как допускающие одностороннее изменение величин коэффициентов и значений, предусмотренных указанной выше формулой расчета арендной платы.

В то же время изменение условий, характеризующих целевое назначение земельного участка (вида функционального использования) и самой аренды, влияющих, в том числе, и на определение значений ставок коэффициентов арендной платы, возможно только в общем порядке, предусмотренном 29 ГК РФ (то есть либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон договора).

Иными словами, применительно к рассматриваемому случаю Департаментом в одностороннем порядке могли быть изменены применяемые при расчете арендной платы значения Сап в связи с изменением постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п значения указанного коэффициента, предусмотренного пунктом 8 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске (с 0,015 на 0,03), в то время как изменение категории ставки арендной платы с определенной пунктом 8 указанного приложения № 1 (определена для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) на определенную пунктом 9 того же приложения (определена для земельных участков, предназначенных для размещения объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) и относящихся к иным видам использования земельного участка), то есть ставки в зависимости от функционального назначения земельного участка, могло быть осуществлено только по соглашению сторон Договора.

Так, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 08.09.2008, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023 определено как «для размещения гостиничного комплекса» (т.1 л.д.16-17).

Пунктом 1.4 Договора также предусмотрено, что целевым назначением аренды участка является размещение гостиничного комплекса (т.1 л.д.11).

Таким образом, изменение категории ставки коэффициента Сап, определенной в соответствии с пунктом 8 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, допустимо только в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023 и изменения условий Договора о целевом назначении аренды соответствующего участка.

В то же время определение постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 № 181-п значения коэффициента Сап, как ставки арендной платы в зависимости от вида использования земельного участка, само по себе не изменяет вид использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, согласованный сторонами при заключении договора от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 (с учетом дополнительного соглашения от 15.06.2010), и как следствие, вопреки ошибочной позиции Департамента, не является основанием для расчета с 18.09.2012 арендной платы по Договору исходя из ставки Сап, определенной по пункту 9 приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

Сформулированная выше позиция согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 № 1709/11 по результатам рассмотрения аналогичного спора по вопросу о порядке применения правил об одностороннем изменении размера регулируемых арендных платежей.

По аналогичным основаниям суд первой инстанции также обоснованно заключил вывод о неправомерности одностороннего исключения Департаментом с 18.09.2012 из согласованной сторонами Договора в дополнительном соглашении от 15.06.2010 формулы расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1023 коэффициента 0,25, применяемого в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П со значением Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства.

Так, приложением № 4 к Договору, подписанным как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, установлено, что на земельном участке, передаваемом в аренду, находится объект незавершенного строительства: нежилое помещение 6П, степень готовности объекта – 76% (т.1 л.д.20).

При этом пунктом 1.4 Договора, как уже указывалось выше, предусмотрено, что участок с кадастровым номером 55:36:090102:1023 передан в аренду для целей строительства гостиничного комплекса (т.1 л.д.11).

При таких обстоятельствах, поскольку в материалах дела отсутствуют и Департаментом не представлены доказательства завершения строительства объекта, расположенного на спорном участке, в период до 10.05.2015, постольку суд первой инстанции заключил правильный вывод об отсутствии оснований для исключения коэффициента 0,25 из расчета размера арендной платы, как это осуществлено Департаментом с необоснованной ссылкой на использование спорного земельного участка под гостиничный комплекс.

Таким образом, размер арендной платы за период с 18.09.2012 по 20.01.2015, а также за период с 21.01.2015 по 10.05.2015 правильно определен судом первой инстанции путем расчета по формуле: Кс × 0,03 (Сап, установленный пунктом 8 приложения № 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.07.2008 № 179-П) × 0,25 / 12, и исчислен за период с 18.09.2012 по 20.01.2015 в размере 14 752 руб. 96 коп. в месяц., а за период с 21.01.2015 по 10.05.2015 в размере 15 490 руб. 02 коп. в месяц.

При этом судом первой инстанции установлено и по существу не оспаривается Департаментом (в том числе, в апелляционной жалобе), что в течение обозначенных выше периодов Общество уплачивало арендные платежи по Договору исходя из размера ежемесячного платежа в сумме 17 697 руб. 23 коп.

Как следствие, сумма переплаты ООО «Новые проекты» по арендным платежам, исчисленным в соответствии с приведенным выше расчетом, составленным судом первой инстанции и не оспоренным подателем апелляционной жалобы, за период с 18.09.2012 по 20.01.2015 составила 91 236 руб. 36 коп., за период с 21.01.2015 по 10.05.2015 – 8 116 руб. 84 коп.

Иными словами, основания для доначисления Обществу арендных платежей по Договору за период с 18.09.2012 по 10.05.2015 у Департамента отсутствовали.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также поддерживает позицию суда первой инстанции о незаконности доначисления Обществу арендных платежей за период с 11.05.2015 по 31.08.2015 в связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» и расчетом размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, определенной на основании отчета № 0812/39 от 18.09.2015 об оценке.

Так, с 11.05.2015 на территории Омской области введено в действие постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в соответствии с которым изменен порядок исчисления арендной платы за указанные земельные участки.

В соответствии с пунктом 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п (далее – Порядок), арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Таким образом, с 11.05.2015 арендная плата по Договору за пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:090102:1023 действительно должна исчисляться как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и усматривается из материалов дела, что значение рыночной стоимости, примененное Департаментом для расчета размера арендной платы по Договору за период с 11.05.2015 по 31.08.2015, определено на основании отчета № 0812/39 от 18.09.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023 в размере 24 800 000 руб. установлена по состоянию на 14.09.2015 (т.2 л.д.105), то есть на дату за пределами рассматриваемого периода начисления платежей (с 11.05.2015 по 31.08.2015).

Экспертное заключение № 19ПЭ-03/2017 от 17.04.2017, составленное по результатам проведения судебной экспертизы, также содержит вывод о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по состоянию на 14.09.2015 (т.3 л.д.76).

С учетом указанного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1023, определенной по состоянию на момент начала рассматриваемого периода (то есть на 11.05.2015) или на дату в пределах указанного периода, отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции заключил правильный вывод о том, что за период до 14.09.2015 арендная плата по Договору может быть начислена Обществу только исходя из кадастровой стоимости земельного участка и с применением максимальной процентной ставки (против чего не возражал ответчик, ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции), определенной пунктом 2 Порядка, то есть исходя из ставки в размере 2 процентов.

Таким образом, по расчету суда первой инстанции, не оспоренному истцом в апелляционной жалобе и не опровергнутому со ссылками на материалы дела, арендная плата по Договору за период с 11.05.2015 по 31.08.2015 составила 41 306 руб. 72 коп. в месяц, а задолженность Общества за период с 11.05.2015 по 31.08.2015, с учетом оплат, составила 86 821 руб. 99 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку за период с 18.09.2012 по 20.01.2015 и за период с 21.01.2015 по 10.05.2015 у Общества имелась переплата по арендным платежам в размере 91 236 руб. 36 коп. и в размере 8 116 руб. 84 коп. соответственно, постольку задолженность по Договору по арендным платежам за период с 18.09.2012 по 31.08.2015 у ООО «Новые проекты» перед Департаментом отсутствует.

Как следствие, оснований для удовлетворения искового заявления Департамента о взыскании с ООО «Новые проекты» основного долга по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № ДГУ-Ц-12-1028 в размере 4 397 835 руб. 11 коп. не имеется.

В целом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, поскольку выводы, изложенные в решении суда, полностью соответствуют положениям законодательства и обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от её уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 20.02.2018 по делу № А46-10975/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

А.С. Грязникова

 О.Ю. Рыжиков