АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-1940/2022 

Дата принятия решения –  03 августа 2022 года.

Дата объявления резолютивной части –  02 августа 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с участием:

от истца – представителя ФИО2, действующего по доверенности от 21.02.2021, 

от ответчика – представителя ФИО3, действующего по доверенности от 01.09.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-1940/2022  по исковому заявлению Палаты земельных и имущественных отношений «Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к частному общеобразовательному учреждению современному модульному центру «Развитие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о  взыскании 277 355 руб. 01 коп. по договору аренды муниципального имущества № ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. – основной долг за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 30 171 руб. 31 коп. – пени, начисленные за период с 01.01.2021 по 31.12.2021,

УСТАНОВИЛ:

Палата земельных и имущественных отношений «Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан»  (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан к частному общеобразовательному учреждению современному модульному центру «Развитие»  (далее – ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 277 355 руб. 01 коп. по договору аренды муниципального имущества № ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. – основной долг за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 30 171 руб. 31 коп. – пени, начисленные за период с 01.01.2021 по 31.12.2021.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик ходатайствовал о проведении строительной судебной экспертизы в целях выяснения вопроса давности затопления помещения и установления факта невозможности использования спорного помещения по назначению.

Истец оставил вопрос разрешения ходатайства на усмотрение суда.

Руководствуясь статьей 82 АПК РФ, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства.

Истец исковые требования поддержал, ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 12.04.2018 заключен договор аренды муниципального имущества №ТО 11-014-0754, согласно которому арендодатель сдает, а  арендатор принимает в аренду  имущество муниципального образования «город Чистополь» Чистопольского муниципального района Республики Татарстан нежилое здание (назначение: нежилое, кадастровый номер 16:54:080202:198, общей площадью 163,9 кв.м.), находящееся по адресу: 

<

...>, сроком на 5 лет до 12.04.2023.

Имущество передано арендатору 12.04.2018, о чем между сторонами составлен и подписан акт приема-передачи.

Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы устанавливается Решением Чистопольского городского Совета от 25.08.2016 №8/8 «О внесении изменений и дополнений в решение Чистопольского городского Совета от 12.04.2016 №5/4 «О порядке сдачи в аренду имущества, находящего в собственности муниципального образования «город Чистополь» Чистопольского муниципального района Республики Татарстан» а также протоколом №1 заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды  муниципального имущества муниципального образования «город Чистополь» Чистопольского муниципального района Республики Татарстан, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства от 02.04.2018 и составляет 411 228 руб. в год без НДС.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата за пользование имуществом вносится в следующем порядке:

-  первый год аренды 0% размера годовой арендной платы;

- во второй год аренды 0% размера годовой арендной платы;

- в третий год аренды 25% размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость;

- в четвёртый год аренды 50% размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость;

- в пятый год аренды 75% размера годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

Из искового заявления следует, что ввиду невнесения ответчиком арендных платежей по договору на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 12.04.2020 по 31.12.2021 в сумме 247 163 руб. 70 коп. 

Истец  20.12.2021 направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование оплатить образовавшийся долг.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на невозможность использования помещения по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из данных норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, также указано, что регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса.

Как следует из материалов дела, ответчик заявлял о невозможности пользования арендуемым помещением письмом от 23.04.2020, в котором просил расторгнуть договор в связи со сложившейся ситуацией и в связи с тем, что после капитального ремонта по зданию растекается канализация.

В ответном письме от 13.05.2020 истец сообщил ответчику о необходимости внесения арендных платежей в связи с досрочным расторжением договора.

Ответчик 25.06.2020 направил в адрес истца письмо,  в котором указал на невозможность пользования помещением по причине непреодолимой силы, которой является эпидемия.

Между сторонами 29.06.2020 подписано дополнительное соглашение об условиях отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году и ее уплаты в 2021-2022 годах.

Ответчик 11.04.2022 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды в связи с его непригодным состоянием.

Истец 12.04.2022 направил в адрес ответчика письмо, в котором просил устранить допущенные нарушения при эксплуатации арендуемого имущества и возвратить помещение в первоначальном состоянии с учетом износа.

Сторонами 26.04.2022 составлен акт технического осмотра здания, из которого следует, что в помещениях требуется капитальный ремонт. Требуется капитальный ремонт мягкой кровли пристроя. Использование в целях оказания услуг образовательной деятельности без  осуществления капитальных ремонтных работ невозможно. Причиной, по которой помещение пришло в непригодное состояние является разрушение покрытия мягкой кровли пристроя, в результате которого произошло затопление части помещений, а также повреждение канализационной трубы на участке от здания до водного колодца (впоследствии труба заменена в ходе проведения капитального ремонта жилого дома). 

В спорный период ответчик истца для составления соответствующего акта о фиксации нарушений не вызывал.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу  о недоказанности наличия обстоятельств, препятствующих использованию спорного помещения в период с 12.04.2020 по 31.12.2021, поскольку переписка сторон о выявленных недостатках помещения, состоявшаяся в 2020 году, нивелируется заключенным между сторонами 29.06.2020 дополнительным соглашением об отсрочке внесения арендных платежей. Последующее поведение ответчика свидетельствовало о намерении использовать помещение. После заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки в июне 2020 года о намерении расторгнуть договор по причине ненадлежащего состояния объекта заявлено только в апреле 2022 года.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств ухудшения условий пользования арендованным имуществом в спорный период, а также доказательств того, что ухудшение состояния имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества, по причине затопления, возникло по вине арендодателя.

Довод ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца не нашел подтверждения материалами дела. 

Таким образом, учитывая факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и отсутствия доказательств оплаты задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу, требование истца о взыскании 247 163 руб. 70 коп. основного долга за период с 12.04.2020 по 31.12.2021 подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 30 436 руб. 90 коп. пени, начисленных за период с 01.01.2021 по 31.12.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.1.1 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные в пунктах 4.3, 4.4 договора, на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Расчет пени, произведенный истцом, судом скорректирован  с учетом пункта 4.4 договора.

Согласно расчету суда, пени за период с 02.02.2021 по 31.12.2021 составляют 24 641 руб. 17 коп.

Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению в сумме 24 641 руб. 17 коп.

В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»), и исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 8 373 руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра «Развитие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Палаты земельных и имущественных отношений «Чистопольский муниципальный район Республики Татарстан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 271 804 руб. 87 коп. по договору аренды муниципального имущества № ТО 11-014-0754 от 12.04.2018, в том числе: 247 163 руб. 70 коп. – основной долг за период с 12.04.2020 по 31.12.2021, 24 641 руб. 17 коп. – пени, начисленные за период с 02.02.2021 по 31.12.2021.

Взыскать с частного общеобразовательного учреждения современного модульного центра «Развитие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 376 (Восемь тысяч триста семьдесят шесть) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                      Е.А. Холмецкая