АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19213/23

18 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   04 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            18 сентября 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

обществу с ограниченной ответственностью «НОКС-оценка» (ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор,

 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 22.04.2023; представитель Коробейник А,В по доверенности  от 09.01.2023

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2024, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель) обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области (далее – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, обязании заключить договор, приостановлении начисления арендных платежей.

Впоследствии предприниматель заявила ходатайство об уточнении заявления, изложив его в следующей редакции:

1.Признать решение №173/1 от 16.11.2023 г. председателя КУИ г.Каменска ФИО4 незаконным и необоснованным в части нарушения сроков рассмотрения заявления ИП ФИО1 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества , согласно требований ФЗ №159.

2.Признать отчёт № 400/07/2023-Н-26 по заключенному муниципальному контракту №2023/66 от 03.08.2023 г.  с ООО «НОКС ОЦЕНКА» на проведение оценки рыночной стоимости комплекса объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м., литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв.м., литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 с указанием результатов оценки в размере 4275928,00 руб., без НДС незаконным и необоснованным.

3.Признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов недвижимости установленной отчетом  №400/07/2023-Н-26 об оценки рыночной стоимости ООО «НОКС ОЦЕНКА» от 03.08.2023 г.  с указанием результатов оценки в размере 4275928,00 руб., без НДС  -комплекс объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м., литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв.м., литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 на дату - 03 августа 2023 г. и установить стоимость в размере 1 791 992,08 рублей

4.Признать отчёт № 500/09/2023-Н по заключенному муниципальному контракту №2023/66 от 15 сентября 2023 с ООО «НОКС ОЦЕНКА» на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка, площадью 1117,0 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного: 

<

...> с разрешенным использованием – деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 с указанием результатов оценки в размере 4737163,00 руб. незаконным и необоснованным.

5.Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка установленной отчетом  №500/09/2023-Н об оценки рыночной стоимости ООО «НОКС ОЦЕНКА» от 15.09.23 г.  с указанием результатов оценки в размере 4737163,00 руб., без НДС, расположенного по адресу : г .Каменск-Шахтинский пр-кт Карла Маркса 26 с разрешенным использованием -деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:6689 площадью 1117,0 кв.м на дату - 15 сентября 2023 г. и установить стоимость в размере 2737773,70 руб.

6.Принять спорные условия договора купли-продажи арендуемого имущества от 23.11.2023 г. между КУИ г. Каменск-Шахтинского и ИП ФИО1 , в следующей редакции:

-  Считать договор купли-продажи арендуемого имущества заключенным от 17.08.2023 г.

- В разделе 2. «Цена и порядок расчетов» п.2.1. договора принять в редакции :

Цена продажи комплекса объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м., литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв.м., литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 составляет 1 791 992,08 рублей

Земельный участок, площадью 1117,0 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного: 

<

...> с разрешенным использованием – деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 составляет 2737773,70 руб.

Общая стоимость объекта недвижимости составляет 4 529 765,78 руб.

Право формулирования исковых требований является прерогативой заявителя, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное предпринимателем ходатайство подлежащим удовлетворению.

В процессе рассмотрения дела к участию в споре по ходатайству предпринимателя в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «НОКС-оценка».

В судебном заседании представитель заявителя доложил предмет и основание заявления,  заявленные требования поддержали.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области возражал против удовлетворения требований.

Общество с ограниченной ответственностью «Нокс-оценка» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в процессе рассмотрения дела направило отзыв на заявление, в котором по существу заявленных требований возражало.

В судебном заседании, состоявшемся 22.08.2024, судом объявлен перерыв до 04.09.2024, который впоследствии продлен до 17 часов 40 минут в пределах дня. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского и ИП ФИО1 заключен договор аренды муниципального имущества, составляющего муниципальную казну № 02-20 от 30.04.2020, согласно которому истец арендует комплекс объектов: нежилое здание - здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м, склад площадью 96,4 кв.м, гараж площадью 69,4 кв.м, склад площадью 52,8 кв.м., здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м, склад площадью 42,39 кв.м, склад площадью 64,1 кв.м, земельный участок площадью 1 117,0 кв.м., обшая площадь недвижимого имущества 450,3 кв.м.

27.02.2023 в Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского поступило заявление вх. № 56.06-308 ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 450,3 кв.м.

Рассмотрев указанное заявление Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества ввиду того, что арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего  предпринимательства в Российской  Федерации»  перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

28.04.2023 в Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского поступило заявление вх. № 56.06-883 ИП ФИО1 об отзыве ранее поданного заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества от 27.02.2023.

Также в Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского повторно поступило заявление вх. № 56.06-884 ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 450,3 кв.м.

В ответе № 56.06/1585 от 10.05.2023 на данное заявление Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского сообщил о том, что в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ комитетом будет заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости данного помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления. После получения ответа об оценке будет принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества, и в десятидневный срок с даты принятия указанного решения будет направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского и ООО «НОКС-ОЦЕНКА» 07.07.2023 заключен муниципальный контракт № 2023.824702 на оказание услуг по определению рыночной стоимости спорного имущества: зданий и земельного участка.

Согласно представленному отчету № 400/07/2023-Н-26 об оценке от 03.08.2023 величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 03.08.2023 составляет без учета НДС 4 275 298 руб., с учетом НДС -1 5 131 113,60 руб.

Кроме того, ООО «НОКС-ОЦЕНКА» была проведена оценка земельного участка. В результате обследования объекта оценки, анализа рынка и выполненных расчётов оценщиком определено, что величина рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного: 

<

...> с разрешенным использованием - деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 без учета НДС на 28.09.2023 составляет 4 737 163 руб.

16.11.2023 Комитетом по управлению имуществом г.Каменск-Шахтинского было принято решение №173/1 о признании права индивидуального предпринимателя ФИО1 на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

Вследствие чего, 28.11.2023 в адрес предпринимателя направлены решение Комитета по управлению имуществом г.Каменск-Шахтинского от 16.11.2023 №173/1 и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества в 2-х экземплярах для подписания и последующего возврата в наш адрес, в установленные законодательством сроки.

Решение №173/1 от 16.11.2023 комитета в части нарушения сроков рассмотрения заявления ИП ФИО1 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федерльным законом №159-ФЗ является предметом оспаривания в рамках настоящего дела. При рассмотрении заявления  суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в 3 арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 Кодекса установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается наличие договора аренды и пользование предпринимателем  имуществом более четырех лет (с 30.04.2020) в соответствии с договором аренды этого имущества, а также отсутствие задолженности заявителя по арендной плате за спорное имущество и невключение объектов в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ЕРСМ и СП, индивидуальный предприниматель ФИО1 с 10.05.2018 включена в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие».

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1);

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (пункт 2);

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3).

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в силу действующего законодательства, общий срок с момента направления заявления заинтересованного лица (субъекта малого предпринимательства) до момента подписания договора выкупа арендуемого муниципального имущества составляет 3 месяца и 24 дня (2 месяца на проведение оценки (пункт 1 части 3 статьи 9), 14 дней на принятие решения об условиях приватизации (пункт 2 части 3 статьи 9), 10 дней на направление проекта (пункт 3 части 3 статьи 9) и 1 месяц на подписание договора с субъектом (часть 4 статьи 4)).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом требований статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями Закона N 159-ФЗ, суд приходит к выводу , что в рассматриваемом случае имело место бездействие Комитета по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области, выразившееся в несвоевременном рассмотрении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 28.04.2023 вплоть до 16.11.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Абзац 5 пункта 4 статьи 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского и ООО «НОКС-ОЦЕНКА» 07.07.2023 заключен муниципальный контракт № 2023.824702 на оказание услуг по определению рыночной стоимости спорного имущества: зданий и земельного участка.

Согласно представленному отчету № 400/07/2023-Н-26 об оценке от 03.08.2023 величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 03.08.2023 составляет без учета НДС 4 275 298 руб., с учетом НДС - 5 131 113,60 руб. Величина рыночной стоимости земельного участка , категория земель - земли населенных пунктов, расположенного: 

<

...> с разрешенным использованием - деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 без учета НДС на 28.09.2023 определена в отчете №500/09/2023-Н и составляет 4 737 163 руб.

Не согласившись с результатами оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, предприниматель заявила требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости указанных объектов и урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи указанных объектов.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если условия договора определены решением суда, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (статья 445 ГК РФ, статья 173, часть 1 статьи 180 АПК РФ), что соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11.

Таким образом, инициированный предпринимателем в рамках настоящего дела преддоговорной спор относительно цены выкупаемого имущества разрешается решением суда,  следовательно, именно с даты его вступления в законную силу следует считать согласованными все условия договора купли-продажи.

С учетом вышеизложенного, требование просительной части заявления предпринимателя считать договор купли-продажи арендуемого имущества заключенным 17.08.2023 подлежит отклонению как основанное на неверном толковании норм права.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.

Определением от 02.02.2024 судом по ходатайству предпринимателя назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО5, ФИО6. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №400/07/2023-Н-26 ООО «НОКС ОЦЕНКА» от 03.08.2023 г.  законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки?

2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить, повлияло ли это на достоверность оценки?

3. Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>  комплекс объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м., литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв.м., литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 на дату - 03 августа 2023 г.?

Согласно экспертному заключению специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 29.03.2024 № 0111/Э эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу.

Отчет №400/07/2023-Н-26 ООО «НОКС ОЦЕНКА» от 03.08.2023, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том, числе, оценщиком допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, отбору аналогов, применению корректировок.

В отчете отсутствует информация об осмотре объектов оценки, а также отсутствует информация о непроведении осмотра объектов оценки, не указаны причины, по которым объекты оценки не осмотрены, а также отсутствуют допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра, что является нарушением п. 5 ФСО №7.

Отсутствие детализированного анализа цен предложений к продаже объектов из исследуемого сегмента рынка, с последующей выборкой аналогов является нарушением требований п. 22 ФСО №7 и ст. 11 №135-Ф3, ставит под сомнение объективность проведенных расчетов.

Нарушение требования п. 22е ФСО №7 в части не проведения поправок в отношении цен аналогов по фактору физического состояния зданий. Отсутствие поправок (корректировок) в отношении цен аналогов по данному фактору влияет на корректность приводимых расчётов и на итоговый результат оценки.

По второму вопросу. Выявленные нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ , ФСО V и ФСО №7 в результате анализа отчета №400/07/2023-Н 03.08.2023  г.,     непосредственным  образом  негативно  повлияли на объективность и обоснованность полученных результатов рыночной стоимости объектов оценки.

По третьему вопросу.

Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Каменск-Шахтинский, пр-кт. Карла Маркса 26, по состоянию на дату 03 августа 2023 года составляет 1 791 992,08 рублей (один миллион семьсот девяносто одна тысяча девятьсот девяносто два рубля 08 копеек), а именно:

нежилое здание - здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651 - 198 464,39 рублей (сто девяносто восемь тысяч четыреста шестьдесят четыре рубля 39 копеек);

нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264 - 363 871,21 рублей (триста шестьдесят три тысячи восемьсот семьдесят один рубль 21 копейка);

нежилое здание - гараж площадью 69,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266 - 140 267,97 рублей (сто сорок тысяч двести шестьдесят семь рублей 97 копеек);

нежилое здание - склад площадью 52,8 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268 — 208 215,84 рублей (двести восемь тысяч двести пятнадцать рублей 84 копейки);

нежилое здание - здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м, литер УУ1 этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629 - 84 900,25 (восемьдесят четыре девятьсот рублей 25 копеек);

нежилое здание - склад площадью 42,9 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269 - 253 211,87 рублей (двести пятьдесят три тысячи двести одиннадцать рублей 87 копеек);

нежилое здание - здание склад площадью 64,1 кв.м., литер X, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 - 543 060,55 рублей (пятьсот сорок три тысячи шестьдесят рублей 55 копеек).

Определением от 29.05.2024 судом по ходатайству предпринимателя назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО5, ФИО6. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 500/09/2023-Н ООО «НОКС ОЦЕНКА» от 15 сентября 2023 г. с указанием результатов оценки в 4737163,00 руб., без НДС расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский пр-кт. Карла Маркса 26, с разрешенным использованием - деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 площадью 1117,0 кв., на дату - 15 сентября 2023 г. законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский пр-кт. Карла Маркса 26, с разрешенным использованием - деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 площадью 1117.0 кв., на дату - 15 сентября 2023 г.?

Согласно экспертному заключению специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» от 24.06.2024 № 0435/Э эксперты пришли к следующим выводам:

По первому вопросу.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка №500/09/2023-Н ООО «НОКС ОЦЕНКА» от 28.09.2023, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том, числе, оценщиком допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок.

По второму вопросу:

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Каменск-Шахтинский, пр-кт. Карла Маркса, 26, с разрешенным использованием - деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689, площадью 1 117,0 кв.м., на дату 15. сентября 2023 г. составляет 2 737 773,70 рублей (два миллиона семьсот тридцать семь тысяч семьсот семьдесят.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключения специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» №№ 0111/Э, 0435/Э являются полными и ясными, экспертами даны ответы на поставленные перед ними вопросы. Выводы эксперта составлены последовательно, логично и четко, в них содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Указанные экспертные заключения соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В приложении к экспертному заключению представлены документы, подтверждающие квалификацию экспертов.

При проведении исследований в рамках настоящего дела эксперты руководствовались Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Несогласие заинтересованного лица с выводами эксперта само по себе не является достаточным основанием для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также несогласие заинтересованного лица с экспертным заключением не свидетельствует о его противоречивости. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, заинтересованным лицом не представлено.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем, заключения специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» №№ 0111/Э, 0435/Э, при отсутствии доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в указанном экспертном заключении, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выполненная ответчиком ООО «НОКС ОЦЕНКА» оценка спорного имущества не соответствует достоверной величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

С учетом выводов заключения эксперта заявителем заявлено ходатайство об уточнении требований.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О разъяснено, что положения частей 1 и 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи зданий и земельного участка при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Исходя из изложенного, суд полагает уточненные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1). Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса) (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Как следует из материалов дела, заявителем на депозитный счет суда для проведения экспертизы перечислены денежные средства на сумму 163 446,36 рублей по чекам-ордерам от 29.11.2023, 30.01.2024, от 16.05.2024.

Стоимость экспертизы согласно счетам № 00285 от 29.03.2024 и № 0165 от 25.06.2024  составила 163 446,36 рублей.

Поскольку проведенное в ходе экспертизы исследование, его результаты судом принято и положено и положено в основу выводов суда, следовательно, расходы заявителя по оплате расходов, понесенных на производство судебной экспертизы, с учетом результата рассмотрения дела в суде подлежат отнесению на заинтересованное лицо и ООО «НОКС ОЦЕНКА».

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела, заявителем на основании чека-ордера от 3.10.2022 за подачу заявления в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей.

С учетом изложенного, с заинтересованного лица в пользу взыскателя подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей со взысканием в доход бюджета 3000 рублей государственной пошлины с  ООО «НОКС ОЦЕНКА» по требованиям об оспаривании отчета об оценке спорного имущества.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным бездействие Комитета по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области, выразившееся в несвоевременном рассмотрении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 28.04.2023.

Признать отчёт № 400/07/2023-Н-26 об оценке рыночной стоимости комплекса объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м, литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв.м., литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628, выполненный ООО «НОКС ОЦЕНКА»,  недостоверным в части определения величины рыночной стоимости объектов в размере 4275928,00 руб.

Признать отчёт № 500/09/2023-Н ООО «НОКС ОЦЕНКА» об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 1117,0 кв.м с кадастровым номером 61:52:0030014:689, расположенного: 

<

...> выполненный ООО «НОКС ОЦЕНКА»,  недостоверным в части определения величины рыночной стоимости земельного участка в размере 4737163,00 руб.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, в следующей редакции:

- В разделе 2. «Цена и порядок расчетов» п.2.1. договора изложить в следующей редакции:

Цена продажи комплекса объектов: нежилое здание – здание дизельной, аккумуляторной площадью 118,1 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:651; нежилое здание – склад площадью 96,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:264; нежилое здание – гараж площадью 69,4 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:266; нежилое здание – склад площадью 52,8 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:268; нежилое здание – здание уборной, душа площадью 6,6 кв.м., литер УУ1, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:629; нежилое здание – склад площадью 42,9 кв.м., этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:269; нежилое здание – здание склад площадью 64,1 кв.м., литер Х, этажность 1, кадастровый номер 61:52:0030014:628 составляет 1 791 992,08 рублей

Земельный участок, площадью 1117,0 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного: 

<

...> с разрешенным использованием – деловое управление, кадастровый номер 61:52:0030014:689 составляет 2 737 773,70 руб.

Общая стоимость объекта недвижимости составляет 4 529 765,78 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации города Каменск-Шахтинского Ростовской области ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей и 81 723,18 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НОКС-оценка» ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> судебных расходов по оплате экспертизы 81 723,18 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НОКС-оценка» ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***> в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.