Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-125083/2019

26 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  26 июля 2020 года.

Судья  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области М.А. Заварзина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО4;

ответчик: Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности»;

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области;

о признании одностороннего расторжения договоров недействительным;

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 07.07.2020;

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.08.2019;

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Дирекция) о признании одностороннего расторжения договоров аренды от 30.07.2018 № 214/Д/АР и от 30.07.2018 № 215/Д/АР недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В настоящее судебное заседание третье лицо, извещенное надлежащим образом, не явилось, ходатайств не направили.

Предприниматель заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Суд удовлетворил ходатайство, документы приобщены.

Общество поддержало ранее заявленную правовую позицию по делу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участников спора, суд установил следующее.

Между Предпринимателем (Арендатор) и Дирекцией (Арендодатель) были заключены договоры аренды (далее - Договоры) от 30.07.2018 № 214/Д/АР, от 30.07.2018 № 215/Д/АР в соответствии с которым истец арендует у ответчика помещения по адресу: Россия, Санкт-Петербург, ФИО5 пер., д.7а, лит.З, пом.2Н,  и 17Н с кадастровыми  номерами 78:36:0501203:2168 и 78:36:0501203:2164 соответственно.

Ответчик направил истцу уведомление № АМ-1224-1 от 26.09.2019 г. о расторжении договоров аренды № 214/Д/АР и 215/Д/АР.

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договоров аренды является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку оспариваемое уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора направлены на прекращение обязательств по договору аренды, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ, а при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения параграфа 2 главы 9 ГК РФ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как установлено статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Из оспариваемого уведомления от 26.09.2019 № АМ-1224-1 следует, что основанием для расторжения договора послужили:

1. Использование помещения 2Н не по назначению, 

2. Передача помещений в субаренду без согласия с арендодателем и Росимуществом,

3. Заключение субарендатором в отношении помещения 17 Н договора на  оказание услуг по офисному обслуживанию, который истец квалифицировал как договор последующей субаренды.

4. Проведение ремонтно-строительных работ капитального характера,

5. Неустранение ответчиком совместно с истцом последствий затопления помещений 2-го этажа помещения 17Н, на котором находятся производственные помещения ОАО «Завод «Лентеплоприбор»

В соответствии с пунктом 6.4 договоров аренды арендодатель вправе в бесспорном одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором, в том числе требования пункта 3.3.3 договора, согласно которому арендатор обязан использовать объект исключительно по назначению, указанному в пункте 1.4 договора, а также в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами, регулирующими использование объекта, в том числе санитарными правилами и требованиями.

Вместе с тем, в пункте 1.4 договора не предусмотрены цели использования объекта, пункта 1.4 договора имеет следующее содержание: на момент заключения договора, арендованные имуществом арендатором осмотрено.

В связи с чем оснований для расторжения договора от 30.07.2018 № 215/Д/АР, в связи с нарушение названного пункта не имеется.

Цель использования объекта указана в пункте 1.3 договора, согласно которому арендатор имеет право использовать объект для ведения производственной деятельности. Каких-либо доказательств, использования помещения 2Н не в соответствии с названными целями истцом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 6.4 договоров аренды арендодатель вправе в бесспорном одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором, в том числе требования пункта 3.3.9  договора, согласно которому арендатор обязан не заключать сделки, следствием которых является или может являться какая-либо передача прав и обязанностей арендатора по настоящему договору, без предварительного письменного согласования в Росимуществом и Арендодателем.

В подтверждение нарушение положений названного пункта Дирекция сослалась на заключение истцом договоров субаренды с ООО «Офис-М» и последующее заключение договора субаренды между ООО «ОФИС-М» и ООО «Компания «Артикс».

Вместе с тем, вопреки доводам Дирекции, заключение договора субаренды не влечет  передачу прав и обязанностей арендатора по договору. Замена арендатора (перенайм) в случае заключения договора субаренды (поднайма) не происходит.

Кроме того, истцом было получено согласие арендодателя и Росимущества на передачу помещения в субаренду, что подтверждается письмом Дирекции № 722 от 04.10.2019  и МТУ Росимущества № 14628-18 от 08.11.2018.

В соответствии с пунктом 6.4 договоров аренды арендодатель вправе в бесспорном одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором, в том числе требования пункта 3.3.15  договора, согласно которому арендатор обязан  не производить без предварительного письменного разрешения арендодателя любые ремонтно-строительные работы, в том числе прокладку скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 20.09.2018 истцом было направлено письмо № 002-п/ЕИ, с указанием работ, которые планировалось провести в помещении 2Н. Данный список включал: согласование фасадной вывески, демонтаж перегородок, замена всех окон первого этажа на ПВХ, работы по отоплению, работы по электрике, все отделочные работы. В ответ на указанное письмо, Дирекция направила письмо № ЕВ-696 от 25.09.2019 об отсутствии возражений Дирекции против проведения ремонтно-строительных работ.

03.10.2018 истцом было направлено письмо № 008-п/ЕИ, с указанием работ, которые планировалось провести в помещении 17Н, в том числе: демонтаж перегородок, замена всех окон этажа на ПВХ, работы по отоплению, работы по электрике, все отделочные работы.

В ответ на указанное письмо Дирекцией было направлено письмо от 18.10.2018 об отсутствии возражений Дирекции против проведения ремонтно-строительных работ.

Кроме того,  05.09.2019 года истцом было получено письмо № 78-СШ-09/3181 от МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, касающееся всех помещений в здании, в котором  указано, что МТУ Росимущества согласовывает проведение работ по капитальному ремонту помещений, находящихся в пользовании на основании договора аренды при условии, что стоимость неотделимых улучшений Объекта, произведенных Арендатором, возмещению Арендатору не подлежит».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендатором было получено согласование всех ремонтных работ в спорных помещениях. Доказательств проведения истцом каких-либо работ, не согласованных арендодателем или Росимуществом Дирекция в рамках настоящего дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила.

Указание в оспариваемом уведомлении на неустранение «. Арендодателем совместно с ИП ФИО4.» последствий затопления 2-го этажа Объекта 2, на котором находятся производственные помещения ОАО «Завода «Лентеплоприбор», основанием для одностороннего отказа от исполнения договора не является. В судебном заседании представитель Дирекции не пояснил каким условием договора названные обстоятельства отнесены к основанию для одностороннего отказа от исполнения договора.

Кроме того, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в течение более чем полугода нахождения дела в производстве суда первой инстанции не представил никаких доказательств, в подтверждение наличия обстоятельств, указанных им в оспариваемом уведомлении, в том числе и подтверждающих затопление помещений третьих лиц.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что односторонний отказ от исполнения договоров аренды совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных законом или договором оснований, в связи с чем подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договоров аренды от 30.07.2018 № 214/Д/АР и от 30.07.2018 № 215/Д/АР, выраженный в уведомлении от 26.09.2019 № АМ-1224-1.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Заварзина М.А.