ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-61151/18

22 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Красногорск Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 02.04.2019,

от ООО «Альянс»: ФИО3, представитель по доверенности от 12.11.2019,

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» на решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2019, принятое судьей Гриневой А.В., по делу № А41-61151/18 по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о расторжении договора аренды от 06.11.2012 № 606 и возврате земельного участка,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о расторжении договора аренды земельного участка № 609 от 06 ноября 2012 года, находящегося по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, вблизи дер. Воронки, общей площадью 4950 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0040224:894, разрешенное использование: для размещения закрытого спортивного комплекса, сроком на 49 лет; и обязании ответчика вернуть Администрации городского округа Красногорск Московской области указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.03.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 06 ноября 2012 года между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 609. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4950+/-123 кв.м с кадастровым номером 50:11:0040224:894, категория земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенный по адресу: Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Красногорск, вблизи дер. Воронки.

Земельный участок предоставлен для размещения закрытого спортивного комплекса (п. 1.2 договора аренды). 

В силу положений пункта 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливался на 49 лет с момента государственной регистрации договора. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды, участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с момент регистрации договора. 

В соответствии с п. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. 

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п. 4.4.2 договора аренды). 

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись. 

06 июня 2018 года Администрацией городского округа Красногорск Московской области составлен Акт осмотра земельного участка, по результатам которого установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040224:894 не огорожена, покрыта древесно-кустарниковой растительностью, какие-либо объекты капитального строительства отсутствуют, признаки освоения земельного участка отсутствуют. 

В связи с тем, что, по мнению истца, земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, истец 14.06.2018 направил в адрес общества претензию от 13.06.2018 № 1.2.5/6213, в которой предложил ООО «Альянс» в течение 30-ти дней расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок. 

В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, земельный участок не возвратил, а также не приступил к освоению и использованию земельного участка, истец обратился в арбитражный суд  с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об удовлетворении заявленных администрацией требований.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. 

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды. 

Действующее земельное законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». 

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040224:894 предоставлялся Обществу «Альянс» в целях общественно-делового и гражданского строительства (размещение закрытого спортивного комплекса) – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д. 

Администрация городского округа Красногорск Московской области, посчитав, что общество не приступило к освоению земельного участка и не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению, обратилось в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Ответчик надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что он использует земельный участок по целевому назначению, в материалы дела не представил. 

Доводы ответчика, изложенные вы апелляционной жалобе, о том, что в 2017 году им была подготовлена градостроительная концепция размещения развития территории, однако Министерством строительного комплекса Московской области план не был утверждён, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим обстоятельствам. 

В соответствии с действующим законодательством на основании утвержденного градостроительного плана земельного участка разрабатывается проектная документация строительства, а также выдается разрешение на строительство. 

По смыслу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка действует в течение трех лет с момента его выдачи, поскольку разрешение на строительство выдается только при наличии градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. 

В данном случае градостроительный план земельного участка не утверждался.

 Доказательств того, что ответчик обращался в соответствующие органы с заявлением о выдаче градостроительного плана в материалы дела не представлено. 

Более того, земельный участок предоставлен в аренду для размещения спортивного комплекса. 

Принятие мер, направленных на освоение земельного участка, не подтверждаются каким-либо надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела. 

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что ответчик не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что общество приступило к освоению и использованию земельного участка по целевому назначению, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения  требований Администрации городского округа Красногорск о расторжении договора аренды от 06.11.2012 № 609, земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040224:894 общей площадью 4950 кв.м. и возврате земельного участка Администрации городского округа Красногорск.

В апелляционной жалобе ООО «Альянс» ссылается на следующие обстоятельства, которые, по мнению общества, свидетельствуют об освоении земельного участка.

 ответчиком была заказана топографическая съемка по договору на выполнение топографо-геодезических работ.

27 октября 2017 года заключен договор подряда №58-43/3-17-Н с ООО «Специнвестпромстрой» на разработку Градостроительной концепции развития указанной территории.

13.03.2018 ответчиком в Министерство строительного комплекса Московской области подано заявление на подготовку проекта территории и приложена разработанная концепция.

12.04.2018 ответчику выдан отказ в принятии решения о подготовке документации по планировке территории (№0081-18ИСХ/РППТ).

13.04.2018 ответчиком в администрацию направлено письмо с просьбой согласования концепции и схемы размещения смежных земельных участков ввиду необходимости дополнительного земельного отвода, указанием на готовность и необходимость заключения части реки Праслиха в водопропускной коллектор и благоустройства территории.

13.04.2018 ответчиком подготовлены письма Председателю Комитета лесного хозяйства Московской области о внесении изменений в сведения государственного лесного реестра в отношении находящихся в аренду земельных участков.

15.05.2018 ответчиком направлено письмо Главе г.о. Красногорск о рассмотрении концепции, и включении данной территории в границы г.о. Красногорск (на письме имеется виза о необходимости направлении концепции в Главархитектуру и ИГСП для учета данных замечаний в разработке Генплана).

20.08.2018 ООО «ГПМ Лобня» обратилось к Министру строительного комплекса Московской области с просьбой о согласовании концепции ООО «Альянс» в целях использования данной площадки в качестве компенсационной для завершения строительства проблемных жилых домов в ЖК «Леоновский парк».

12.11.2018 ООО «ГПМ Лобня» письмом от 08.11.2018 № исх. 1319 также просило временно исполняющего обязанности главы г.о. Красногорск не расторгать договор аренды и отозвать из арбитражного суда настоящее исковое заявление ввиду повторного рассмотрения Концепции.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что указанные обстоятельства не могут расцениваться в качестве принятия мер по освоению земельного участка.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040224:894 предоставлялся Обществу «Альянс» в целях общественно-делового и гражданского строительства (размещение закрытого спортивного комплекса) – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Как следует из материалов дела, 16 августа 2012 года Администрацией вынесено постановление № 1910/8 «О предварительном согласовании места размещения закрытого спортивного комплекса ООО «Альянс» на земельном участке общей площадью 0,495 га, расположенном в Московской области, Красногорском районе, вблизи д. Воронки».

12 сентября 2012 года Администрацией вынесено постановление № 2061/9 «Об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 4950 кв.м. на кадастровом плане территории, расположенного в Московской области, Красногорском районе, вблизи д. Воронки».

26 октября 2012 года Администрацией вынесено постановление № 2564/10 «О предоставлении в аренду ООО «Альянс» земельного участка площадью 4950+/-123 кв.м., расположенного в Московской области, Красногорском районе, городском поселении Красногорск, вблизи д. Воронки, для размещения закрытого спортивного комплекса».

06 ноября 2012 года между Администрацией и ООО «Альянс» заключен договор аренды № 609 земельного участка площадью 4950+/-123 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0040224:894, расположенного в Московской области, Красногорском районе, городском поселении Красногорск, вблизи д. Воронки.

Согласно материалам дела, за период с 2012 года по настоящее время в Администрации от ООО «Альянс» зарегистрированы следующие обращения:

- от 02.11.2017 № 1.2.6-80/6543 о выдаче разрешения на размещение водопропускного коллектора;

- ответ администрации от 15.112017 (разрешение № 341-р);

- Письмо администрации от 15.05.2017 № 1.2.6-20/23 81 о рассмотрении градостроительной концепции;

- ответ администрации от 18.06.2018 № 1.2.6-20/2381;

- Письмо администрации от 14.02.2019 № 1.2.6/697 о внесении изменений в проект генерального плана;

- ответ Администрации от 04.04.2019 № 1.2.6/697;

- Письмо администрации от 14.02.2019  1.2.6/698 о внесении изменений в договор аренды;

- ответ Администрации от 25.04.2019 № 1.2.6/698.

Других доказательств, свидетельствующих о начале освоения земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040224:894, в материалах дела не имеется.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены. 

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ). 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что ответчик мог исполнить обязанность по строительству спортивно-оздоровительного комплекса только путем освоения трех участков одновременно, поскольку два соседних участка - 50:11:0040224:893 и 50:11:0040224:894 имеют один вид разрешенного использования, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и также отклонены.

В материалах дела нет доказательств, подтверждающих, что освоение и использование спорного земельного участка с кадастровым номером 50:11:0040224:894, общей площадью 4950 кв.м. возможно лишь при условии освоения земельных участков  с КН 50:11:0040224:893 и 50:11:0040224:894.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.03.2019 по делу № А41-61151/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа  в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова

 В.Н. Семушкина