ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-24778/2023

г. Саратов

10 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Степуры С.М.,  Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухамбетовой Д.Ш.  

с участием в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С»  - ФИО1, действующего на основании доверенности от 07.11.2023, ФИО2, действующей на основании доверенности от 17.10.2023,  

представителя Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО3, действующей на основании доверенности № 01-03/69 от 09.08.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С»  на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2024 года по делу № А57-24778/2023,

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

третьи лица Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка, о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН право собственности, обязать осуществить снос объекта недвижимости с присуждением судебной неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, 

 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (далее - ответчик, ООО ПКФ «Пульсар-С») о расторжении договора аренды земельного участка № 474 от 26.07.2006 площадью 3716 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:142 из земель поселений, находящегося по адресу: 

<

...>.

Делу присвоен номер № А57-24778/2023.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО ПКФ «Пульсар-С» о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ответчика на объект кадастровый номер 64:48:040819:5646, площадью 9,5 кв.м с возложением обязанности в месячный срок снести объект недвижимости, взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. 

Делу присвоен номер №А57-28382/2023.

Определением Арбитражного суда от 04 декабря 2023 года дела № А57-24778/2023 и № А57-28382/2023 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера № А57-24778/2023.        

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2024 года по делу              № А57-24778/2023 исковые требования удовлетворены. 

Суд признал отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ООО ПКФ «Пульсар-С» на объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание площадью 9,5 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:5646, расположенным по адресу: 

<

...>.

Суд  обязал ООО ПКФ «Пульсар-С» в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в течение 30 дней после вступления его в законную силу, судом постановлено взыскать с ООО ПКФ «Пульсар-С» судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня после вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Кроме того, суд расторг договор аренды № 474 от 26.07.2006 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 3716 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:142 из земель поселений, находящегося по адресу: 

<

...>, занимаемого объектами недвижимого имущества.

ООО ПКФ «Пульсар-С», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права,  просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель указывает, что спорный объект недвижимости площадью 9,5 кв.м был приобретен ООО ПКФ «Пульсар-С» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2020 как отдельный объект недвижимости. Отсутствие ранее существовавших зданий, по отношению к которым рассматриваемое строение ранее обозначалось в технической документации как проходная, и отсутствие коммуникаций само по себе не является безусловным основанием для признания спорного объекта вспомогательного характера.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истцом и третьими лицами письменные отзывы на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. 

Представители ООО ПКФ «Пульсар-С» в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в жалобе, дали свои пояснения.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения жалобы, настаивал на законности принятого судебного акта. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле,  о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив и исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжений № 1948-р от 28.11.2005, № 372-р от 20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЗАО «Автоклуб-94» заключен договор аренды № 474 от 26.07.2006, во исполнение которого общество приняло во временное владение и пользование земельный участок площадью 3716 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:0142 из земель поселений расположенный по адресу: 

<

...> б, занимаемый объектами недвижимого имущества (т.1, л.д. 22-29). 

12.12.2012 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ЗАО «Автоклуб-94» на ФИО4 и ФИО5 (т.1, л.д. 31-34). 

05.06.2019 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ФИО4, ФИО6, ФИО7 на ФИО8 (т.1, л.д. 35-37). 

22.11.2019 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ФИО8 на ФИО9 (т.1, л.д. 38-40). 

18.01.2021 в ЕГРН зарегистрирован договор замены стороны в обязательстве с ФИО9 на ООО ПКФ «Пульсар-С» (т.3, л.д. 225-226). 

В 2023 году специалистами отдела контроля за использованием земельных участков Комитета по управлению имуществом города Саратова произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:0142, в результате которого установлено, что участок огорожен, какие-либо объекты недвижимого имущества (объекты капитального строительства) на земельном участке отсутствуют. 

14.06.2023 Администрация направила ООО ПКФ «Пульсар-С» предупреждение о необходимости в тридцатидневный срок с момента направления настоящего предупреждения сообщить о проводимых мероприятиях, направленных на надлежащее использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования с предоставлением подтверждающих документов, а также провести работы по благоустройству территории. 

В связи с тем, что требование не исполнено, арендодателем в адрес арендатора  направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО ПКФ «Пульсар» на здание проходной (литер Д, площадью 9,5 кв.м.) со ссылкой на то, что данный объект на момент его государственной регистрации не являлся объектом недвижимого имущества, является вспомогательным объектом и государственная регистрация права собственности на данные объекты создает для собственника земельного участка, на котором они расположены, определенные ограничения и обязательства при различных формах пользования и распоряжения таким земельным участком.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что спорный объект приобретен им как объект недвижимости, после произошедшего пожара был восстановлен, технические характеристики восстановленного объекта одноэтажное  здание площадью 9.5 кв.м Литера Д соответствует техническим характеристикам, отраженным в техническом паспорте по состоянию на 2003 год, у данного объекта имеется прочная связь с землей, поэтому перемещение его без причинения несоразмерного ущерба невозможно.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, заключение специалиста ФИО10, руководствуясь положениями статей 1, 11, 130, 131, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 26.01.2010 № 11052/09, от 24.01.2012 № 12576/11, от 04.09.2012 № 3809/12, от 24.09.2013 № 1160/13, признал отсутствующим право собственности ООО ПКФ «Пульсар» на спорный объект, не являющийся объектом недвижимости, обязав последнего освободить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040819:0142 путем сноса (демонтажа) указанного объекта, а также расторг договор аренды земельного участка № 474 от 26.07.2006.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу положений статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1).

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность.

При государственной регистрации права собственности на объект, который не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

В таких случаях нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Данная правовая позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016.

Из материалов дела усматривается, что предметом рассматриваемого спора является требование Администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО ПКФ «Пульсар-С» на объект - нежилое одноэтажное здание площадью 9,5 кв. м с кадастровым номером 64:48:040819:5646, расположенный по адресу: 

<

...>.

В обоснование требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект истец указал, что объект недвижимости  - нежилое одноэтажное здание площадью 9,5 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:5646, расположенный по адресу: 

<

...>, в настоящее время не существует, в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142 расположен иной объект с другой конфигурацией, изначально спорный объект недвижимым не являлся и носил вспомогательный характер.

Таким образом, в рассматриваемом случае возникший между сторонами спор сводится по существу к наличию (отсутствию) у зарегистрированного за ответчиком объекта признаков недвижимого имущества.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу приведенных норм права и разъяснений об их применении понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект безусловно является недвижимой вещью, и не препятствует предъявлению иска о признании права на такой объект отсутствующим (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.09.2012 № 3809/12).

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Таким образом, противоречия между зарегистрированными правами в случае отсутствия у объекта признаков недвижимости порождают правовую неопределенность и могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи в ЕГРН при отсутствии у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Следовательно, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

С целью установления данного обстоятельства, полного и правильного рассмотрения спора, судом первой инстанции определением от 24.01.2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СтройЭкспертРегион-С».

В представленном в материалы дела заключении № 18/100/24 от 11.03.2024 года экспертами сделаны следующие выводы.

- объект строительства, по адресу: 

<

...> б., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142 и за границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142 не выходит, площадь занимаемая объектом с кадастровым номером 64:48:040819:5646, составляет 11,57 кв.м, фактическая площадь 8,7 кв.м изменилась за счет увеличения толщины стен, год постройки не определен, согласно проведенному исследованию данный объект не является капитальным - фундамент отсутствует, имеются некоторые отдельные фрагменты из кирпича, железобетонных частей (обломки балок, перемычек), обвязка нижнего каркаса опирается на отдельные элементы (фрагменты), не обладающие прочностью и надежностью, отсутствуют инженерные коммуникации (электроосвещение, отопление).

- существующий объект строительства - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040819:142, соответствует основным сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:040819:5646, содержащимся в ЕГРН.

- в соответствии с СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009 (с Изменением N 1) Свод правил от 19.05.2022 № 118.13330.2022 существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040819:142, относится к вспомогательным помещениям. Так как, объект относится к вспомогательному, определить его соответствие Градостроительным нормам и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов утверждаемым Саратовской городской Думой, не предоставляется возможным.

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательств. Однако в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами, пришел к правильному выводу, что оно является относимым и допустимым доказательством по делу, экспертами ООО «СтройЭкспертРегион-С» даны однозначные ответы на поставленные судом вопросы, вероятностных выводов, неясностей, противоречий экспертное заключение не содержит.

Довод ООО ПКФ «Пульсар», что с 01.11.2024 экспертизы по делам делам, связанным с самовольным строительством отнесены к компетенции государственных экспертов, а потому представленное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Действительно, в настоящий момент в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебная экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, должна производиться государственной судебно-экспертной организацией.

Между тем в рамках настоящего дела, требований вытекающих из спора, связанного самовольным строительством не заявлено, между сторонами имеются разногласия относительно наличия (отсутствия) у зарегистрированного за ответчиком объекта признаков недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание, что заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами в их совокупности, в соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ результаты экспертизы не имеют для суда заранее установленной силы, не носят обязательного характера, исследуются и подлежат оценке наряду с другими доказательствами по делу.

Опрошенный в судебном заседании суда первой инстанции судебный эксперт пояснил, что объект по своим характеристикам нельзя отнести к капитальным строениям. Объект (до его восстановления после пожара) согласно техническому паспорту 2003 года существовал и использовался в качестве проходной (литер Д), то есть имел вспомогательное назначение.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с распоряжениями № 1948-р от 28.11.2005, № 372-р от 20.03.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области принято решение предоставить закрытому акционерному обществу «Автоклуб-94» в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок из земель поселений, расположенный  по адресу: 

<

...> б, общей площадью 3 716 га в границах, указанных в прилагаемом к настоящему распоряжению проекте границ земельного участка, занимаемыми объектами недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Автоклуб-94».

Согласно техническому паспорту от 06.03.2003 в составе объектов находились основные строения - нежилые здания теплиц Литер АА1В, Литера Б и проходная литер Д, площадью 9,5 кв.м. 

Изучением технического паспорта от 06.03.2003 года, судом апелляционной инстанции установлено, что объекты Литер АА1В, Литера Б, Литера Д  имеют следующие характеристики: фундамент - ленточный бетонный (т.2, л.д. 136-142).

При этом на момент рассмотрения спора объекты теплицы Литер АА1В, Литера Б не сохранились, имеются остатки фундаментов.

Одним из основных признаков недвижимости является наличие фундамента, который обеспечивает связь с землей и однозначно разрушается при перемещении объекта.

Вместе с тем, наличие бетонного ленточного фундамента не является достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению (Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2020 № 306-ЭС20-20399 по делу № А57-27624/2019).

Возведение ленточного фундамента не свидетельствует о том, что объект является капитальным строением, а установка временного сооружения на ленточном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; устройство такого фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального объекта, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений.

Таким образом, само по себе наличие фундамента, выполняющего поддерживающую функцию, не свидетельствует о возведении объекта недвижимости, поскольку наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, равно как и наличие присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации капитального объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Технические характеристики здания проходной литер Д, площадью 9,5 кв.м, отраженные в техническом паспорте от 06.03.2003 года, как и восстановленные после пожара, содержащиеся, в частности, в судебной экспертизе, не позволяют отнести его к объекту недвижимости, поскольку спорный объект не имеет прочной связи с землей так как обустроен на ленточном фундаменте, надземная часть объекта представляет собой сборно-разборную конструкцию из деревянного каркаса и обшитого асбестоцементным листом, с деревянными перегородками, крыша - гладкий асбестоцементный лист и металлический профлист, полы - листовой материал, оконные проемы – пластиковые окна, дверные проемы - простая «канадка», внутренняя отделка - окрашено, что предполагает простоту его возведения и демонтажа, а, следовательно, легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта.

Таким образом, спорное  здание проходной литер Д, площадью 9,5 кв.м не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку может быть перемещена без несоразмерного ущерба ее назначению, так как каркас, стены и крыша могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, регистрация права собственности ответчика на спорный объект как на объект недвижимого имущества, хотя таковым он не является, нарушает права и законные интересы муниципального образования, поскольку позволяет обществу претендовать на предоставление земельного участка, на котором расположен данный объект, в аренду или собственность.

При установленных обстоятельствах предусмотренных законом оснований для сохранения в публичном реестре недостоверной записи о праве ООО ПКФ «Пульсар-С» на спорный объект, не являющийся недвижимым имуществом, у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требования Администрации в части признания отсутствующим данного права, что согласуется с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22. 

Рассмотрев требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 474 от 26.07.2006 площадью 3716 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:142 из земель поселений, находящегося по адресу: 

<

...> и освобождении ответчиком земельного участка, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к нарушителю договорных обязательств.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только  после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.2.2 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Арендатор обязан соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях; выполнять работы по благоустройству территории (пункт 5.2.7 Договора).

Согласно пункту 10.1.4 Правил благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов», принятых решением Саратовской городской Думы от 25.12.2018 № 45-326, правообладатели земельных участков (физические и юридические лица независимо от их организационно-правовых форм) обязаны обеспечивать своевременную и качественную очистку и уборку принадлежащих им земельных участков в соответствии с действующим законодательством и Правилами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Как установлено выше земельный участок предоставлялся под использование объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ЗАО «Автоклуб-94», при этом установлено, что на указанном земельном участке какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие Арендатору на праве собственности, отсутствуют. 

Отсутствие объектов недвижимости свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Из материалов дела следует, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора соблюден истцом в соответствии со статьей 619 ГК РФ, путём направления в адрес арендатора уведомления № 14-12/17352 от 24.07.2023 (т.1, л.д.56-65).

Таким образом, истец выразил свое намерение отказаться от договора  аренды.

В связи с тем, что использование земельного участка не по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора, исковое требование о расторжении договора на основании пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Поскольку после прекращения договора аренды № 474 от 26.07.2006 площадью 3716 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:142 арендатор не возвратил арендодателю земельный участок с кадастровым номером, учитывая, что расположенное на арендованном земельном участке здание проходной литер Д, площадью 9,5 кв.м не является объектом недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, законно и обоснованно обязал ответчика возвратить истцу данный земельный участок, путем демонтажа (сноса) здания проходной литер Д, площадью 9,5 кв.м, расположенного на нем.

В рамках настоящего спора истец просил присудить судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день, начиная с 31 дня после вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта. Указанное требование согласуется с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Заявленный истом ежедневный размер 5 000 руб. согласуется с принципом справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1), принимая во внимание характеристики объекта его площадь, указанные в исследованиях и разумный 30-ти дневный срок, исчисляемый после вступления решения в законную силу, для исполнения требования истца в натуре.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. Оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта из числа, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 мая 2024 года по делу № А57-24778/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

 

Председательствующий судья                                                                  Т.С. Борисова

 

Судьи                                                                                                                       С.М. Степура                                                                                                           

 

М.Г. Цуцкова