РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-225004/22-181-1219

г. Москва

25 сентября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем с/з Капитоновой Я.И.,

рассмотрев в судебном заседании 

дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ"

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.05.2007 № М-01-033243 в размере 1 724 358,67 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 в размере 1 623 337,14 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 31.03.2022 в сумме 101 021,53 руб., 

при участии:

от Истца: ФИО1 по доверенности № ДГИ-Д-1828/23 от 22.12.2023 г., 

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № 01/2024 от 02.2024 от 09.01.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.05.2007 № М-01-033243 за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 в размере 1 623 337,14 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 31.03.2022 в сумме 101 021,53 руб. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2022 года производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Московского городского суда по делу № 3а-5353/2022.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.202  производство по делу № А40-225004/2022-181-1219 возобновлено.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, представил письменные пояснения, а также информационный расчет, согласно которому за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 10 683, 97 руб., а также недоплата по пени в размере 673, 48 руб. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам изложенным в письменном отзыве на иск, представил копии платежных поручений от  19.09.2024 № 1719 на сумму 10 683, 97 руб. и № 1720 на сумму 771, 52 руб.,  подтверждающие оплату задолженности и пени за спорный период.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования истца подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов, 31.05.2007 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и закрытым акционерным обществом «Европейское экологическое сообщество» (правопредшественником ответчика, арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №М-01-033243 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок площадью 730 кв.м., имеющий адресный ориентир: 

<

...>, 6, 9, 10, 11, 12, для эксплуатации административного здания

Факт нахождения земельного участка во владении и пользовании арендатора не оспаривается сторонами. 

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. В силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Как указано в п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Пунктом 2.1 Договора установлен срок его действия до 11.11.2029, в связи с чем Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Размер, порядок внесения и изменения арендной платы определены в разделе 3 договора и приложением №1 к Договору. Согласно п. 3.1 приложения №1 к Договору арендная плата вносится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца квартала.

Уведомление об изменении размера арендной платы представлено в материалы дела.

Согласно доводам Департамента  за период с 01.01.2021 по 31.03.2022 на стороне Общества возникла задолженность по арендной плате в размере 1 623 337,14 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 3.2 приложения 1 к Договору в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки платежа по день уплаты включительно, составивших 101 021,53 руб. за период с 12.01.2021 по 31.03.2022

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения. На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Согласно уведомлению об изменении размера арендной платы №33-6-96154/22- (0)-1 от 09.03.2022 годовая арендная плата с 01.01.2022 составляет 1744980 руб. 39 коп., что составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка 116332026 руб. 20 коп. 

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – постановление Правительства Москвы №273-ПП) установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

 Ставка арендной платы в отношении Земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Размер арендной платы за земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором. 

Вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 05.10.2023 по делу №3а-3068/2023 установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 в размере 910 081 428 руб. Датой подачи заявления указана 05.10.2022. 

Общая площадь земельного участка для которой определена кадастровая стоимость составляет согласно выписке из ЕГРН 5996 кв.м., а площадь земельного участка, предоставленного ответчику, составляет 730 кв.м. В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона №135-ФЗ)

Учитывая установленный размер кадастровой стоимости и порядок ее применения к правоотношениям сторон по Договору, в том числе с учетом положений п.п. 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с 1 квартала 2022 года арендная плата подлежала внесению из расчета установленной решением суда кадастровой стоимости. 

Ответчик, возражая против удовлетворения иска и указывая на необоснованность расчета, составленного Департаментом указывает, что размер арендной платы в спорный период подлежит определению в соответствии с п, 14 Приложения 1 Постановления N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления арендной платы за земли в городе Москве" от 25.04.2006г. с применением коэффициента 0,01% от его кадастровой стоимости, так как Земельный участок общей площадью 730 кв.м., являющийся частью земельного участка с адресными ориентирами: 

<

...>, общей площадью 8399 кв.м. (кадастровый номер №77:01:0001036:51), предоставленного Москомнаследию в постоянное (бессрочное) пользование, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> вл.7, стр.1, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации административного здания (п. 1.1 Договора).

Арбитражный суд г. Москвы находит обоснованным  данные возражения ответчика и исходит из следующего.

На основании п. 4.7 Договора к особым условиям отнесено: «Территория особого режима использования: заповедная территория №6 «Большая Лубянка — Сретенка». 

Охранная зона памятника истории и культуры №49». Земельный участок предоставлен для проведения работ по зданию и согласно п.4.3 Договора все виды работ по зданию согласовывать с Москомнаследием в установленном порядке. 

Соответственно, Здание, расположенное на Земельном участке, является памятником истории и культуры - «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по адресу: 

<

...>.

 Ответчик является победителем открытого коммерческого конкурса на право заключения договоров аренды памятников истории и культуры федерального значения по адресу: 

<

...>, общей площадью 1898,7 кв.м. («Усадьба- 5 А40-69563/23 ФИО3, XVTII-XIX вв.») и стр.2, общей площадью 2983,5 кв.м. («Дом А.Д. ФИО3») (Протокол заседания комиссии ДГМИ г.Москвы от 27.07.1999 №2.2, Постановление Правительства Москвы от 08.06.1999 №509). 

По результатам конкурса здания были переданы ответчику в аренду на основании следующих договоров: - Охранно-арендного договора от 15.07.2002 №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул.. 7. стр.1», общей площадью 1898,7 кв.м.. под административные цели, общественное питание на срок 49 лет: с 15 июля 2002 года по 18 января 2049 года; - Охранно-арендного договора от 01.04.2000 №94з, на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дом А.Д. ФИО3» по Мясницкой ул., 7, стр.2», под административные цели, общественное питание и торговлю, общей площадью 2983,5 кв. м. на срок 49 лет: с

 01 апреля 2000 года по 18 января 2049 года. В связи с предоставлением указанных памятников истории и культуры с Истцом были заключены договоры аренды земельных участков, в том числе - спорный участок. Следовательно, на Земельном участке расположен объект культурного наследия - памятник истории и культуры. 

Согласно п. 14 постановления Правительства Москвы №273-ПП за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами ставка арендной платы установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендуемы земельный участок расположен в зоне объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по Мясницкой ул., 7, стр.1».

Доказательствами отнесения Земельного участка к категории п. 14 Постановление Правительства Москвы от 23.12.2014 №805-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы №273-ПП» «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами» является: - Охранно-арендный договор от 15.07.2002 №94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры недвижимого памятника истории и культуры «Усадьба ФИО3. XVI-XIX вв.» по Мясницкой ул.. 7. стр.1»; а также и ненормативные акты (находящиеся в открытом доступе) :

- Решение Президиума Московского городского совета народных депутатов от 30 июля 1992 г. №84 «О памятниках истории и культуры г.Москвы», согласно которому «Дом А.Д. ФИО3 - коллекционера и библиофила, которого в 1836 г. - 1850-е гг. часто посещали ФИО4, ФИО5, ФИО6 и другие выдающиеся деятели русской культуры. Здесь после возвращения из ссылки жил декабрист ФИО7», расположенный по адресу: Мясницкая ул., 7, стр. 1, рекомендован к постановке на государственную охрану; - 

Указ Президента РФ №176 от 20.02.1995 «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения», согласно которому Усадьба ФИО3, XVIII - XIX вв. (адрес: Мясницкая ул.. 7/3) входит в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения;

 - Распоряжения Департамента культурного наследия г.Москвы от 20.04.2016 г. №177 «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.»

; - Постановление Правительства Москвы от 22.06.2010 №523-ПП «Об утверждении границ территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных в пределах Садового кольца» (приложение 1, п. 121); 

- Приказ Департамента культурного наследия г.Москвы от 6 марта 2017 г. №139 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО3, XVIII-XIX вв.» по адресу: 

<

...>, 6, 8, 10, 11, 12), которым: В целях реализации ст. 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон №73-ФЗ) и в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 1 июля 2015 г. №1887 «О реализации отдельных положений статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: - утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО3, XV111-XIX вв.», расположенного по адресу: 

<

...>, 6, 8, 10, 11, 12, согласно приложению к настоящему приказу,

 - установлен регистрационный номер объекта культурного наследия в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации) №771420520120006, 

- выдан паспорт объекта культурного значения. 

Особый порядок охраны объектов культурного наследия федерального значения установлен гл. 6 Закона №73-ФЗ и Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденном Постановлением СМ СССР №865 от 16 сентября 1982 года. Данные положения в настоящее время не изменены и не отменены. Согласно пп. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли историко-культурного назначения. 

На основании со ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры). 

Постановлением Правительства г.Москвы №273-ПП установлено, что арендная плата за землю устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с его целевым назначением. Данным Постановлением для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, установлена ставка арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,01%. В соответствии с подпунктом 5 п. 2 ст. 33 Закона №73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя согласование в случаях и порядке, установленных названным Законом, проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления об отводе земель и изменении их правового режима. 

Земельный участок расположен на Территории особого режима использования: заповедная территория №6 «Большая Лубянка — Сретенка». Охранная зона памятника истории и культуры №49, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 16.12.1997 г. за №881, что дополняет вид разрешенного использования земельного участка. Следовательно, статус земельного участка определен в силу закона. Пунктом 22 Положения №972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

 Статья 34 Закона №73-ФЗ предусматривает ограничения для свободного усмотрения собственников при использовании принадлежащих им земельных участков, входящих в одну из зон охраны. Согласно ПЗЗ г. Москвы вся застроенная часть Москвы попадает в территориальную зону сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). 

Индекс «Ф» - зоны сохраняемого землепользования.

 На застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров здания. На не застроенном участке строительство запрещено. Соответственно, у арендатора есть только право эксплуатации здания - памятника истории и культуры, расположенного на этом участке.

 В соответствии со ст. 5 Закона №73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. На основании пп. 4 п. 2 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли историко-культурного назначения. 

В соответствии со ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры). В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Соответственно, земельные участки, расположенные в пределах территории памятника культуры - объекта исторического и культурного наследия федерального значения, не подлежат предоставлению в целях какого-либо строительства, кроме работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий.

 Таким образом, к земельному участку с кадастровым номером 77:01:0001036:51, расположенному по адресу: 

<

...> стр. стр. 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12, за спорный период должна применяться ставка арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, так как постановлением Правительства г Москвы №273-ПП принята специальная норма, которая устанавливает размер арендной платы именно для данного вида земельных участков, то есть занятых особо охраняемыми территориями и объектами.

Аналогичный вывод сделан Девятым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 09 сентября 2024 года по делу №А40-69563/23-23-500, которым частично удовлетворены требования Департамент городского имущества города Москвы к АО "ЕЭК")  о взыскании по Договору аренды земельного участка от 31.05.2007 №М-01-033243 задолженности по арендной плате   за период с 01.04.2022 по 31.03.2023.

Истцом представлен информационный расчет задолженности, в котором учтена установленная кадастровая стоимость, размер задолженности за спорный период составил 10 683, 97 руб., а также недоплата по пени в размере 673, 48 руб. 

Учитывая, что ответчик представил копии платежных поручений от  19.09.2024 № 1719 на сумму 10 683, 97 руб. и № 1720 на сумму 771, 52 руб.,  подтверждающие оплату задолженности и пени за спорный период, то суд приходит к выводу об отсутствии на момент рассмотрения спора истребимой Департаментом задолженности  и нестойки за спорный период , в связи с чем не усматривает  оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9 49, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                                К. М. Хабарова