Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-103590/2018

22 июля 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  22 июля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Жилищно-строительный кооператив «Черничная поляна 11» (адрес: Россия, 197110, Санкт-Петербург, улица Большая Зеленина, дом 7, литера А, помещение 1-Н, ОГРН: 1127847614487, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2012, ИНН: 7813549008);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Айэмдэ групп» (адрес: Россия, 194017, Санкт-Петербург, проспект Энгельса, дом 63, литера А, помещение 3-Н, ОГРН: 1127847254578, Дата присвоения ОГРН: 05.05.2012, ИНН: 7813533632)

о признании, снятии обременения, расторжении договора, взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО3, на основании доверенности от 26.02.2019,

- от ответчика: представитель ФИО4, на основании доверенности от 07.10.2018,

установил:

Жилищно-строительный кооператив «Черничная поляна 11» (далее – Истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Айэмдэ групп» (далее – Ответчик, Общество) (с учетом объединения в одно производство настоящего дела и дела № А56-28892/2019) и просит:

- обязать Общество передать техническую документацию в отношении объекта строительства и земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410005:116, расположенных по адресу: 

<

...> участок 35;

- признать оплату, произведенную Кооперативом по договору инвестирования строительства от 12.03.2013 № ЧП11 в размере 2 590 000 руб., в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 17.07.2017 в части 7/50 доли в общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

...> участок 35, с кадастровым номером 47:07:0410005:116;

- снять обременение по ипотеке в силу закона, зарегистрированное под номером 47:07:0410005:116-47/028/2017-8 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 11.08.2017, в отношении 7/50 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0410005:116, зарегистрированное в отношении Кооператива под номером 47:07:0410005:116/47/028/2017-5 от 11.08.2017;

- расторгнуть договор инвестирования строительства № ЧП11 от 12.03.2013, а также дополнительные соглашения к нему № 1 от 12.04.2013, № 2 от 03.06.2013, № 3 от 28.11.2013, № 4 от 15.01.2014, № 5 от 26.05.2014, № 6 от 01.08.2014, № 7 от 30.09.2014, № 8 от 24.07.2015, № 9 от 10.08.2015, № 10 от 01.09.2015, № 11 от 25.11.2015, № 12 от 22.12.2015, № 13 от 14.01.2016, № 14 от 01.06.2016, заключенные между  Кооперативом и Обществом;

- взыскать с Общества в пользу Кооператива 82 441 757 руб. неосновательного обогащения по договору инвестирования строительства № ЧП11 от 12.03.2013, 7 481 871 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2017 по 12.03.2019, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на взысканную сумму 82 441 757 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 13.03.2019 до даты фактического исполнения, 120 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 30 000 руб. расходов на подготовку заключения от 16.07.2018.

В настоящем судебном заседании Истец устно, под подпись в протоколе, заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания Ответчика передать техническую документацию в отношении объекта строительства и земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410005:116, расположенных по адресу: 

<

...> участок 35.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установить, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

Поскольку отказ от иска в указанной части принят судом, производство по делу в этой части подлежит прекращению.

В остальной части Истец требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 12.03.2013 между Ответчиком (исполнитель, технический заказчик) и Истцом (инвестор, инвестор-застройщик) был заключен договор инвестирования строительства № ЧП 11 (далее – Договор). 

Согласно пункту 1.1 Договора объектом инвестирования является строящийся малоэтажный жилой дом на 30 квартир, количество этажей - 3, общей проектной площадью квартир 1495,8 кв.м, общей площадью квартир (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) 1555,37 кв.м, на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0410005:69, 47:07:04-10-005:0061, расположенных по адресу: Россия, Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Юкки, в районе улиц Полянная - Садовая, д. 11 (строительный адрес) (далее - Объект).

Согласно пунктам 1.2, 1.3 Договора Истец обязался в размерах, порядке и способом, установленными Договором, осуществлять финансирование строительства Объекта, а Ответчик обязался передать Истцу Объект по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в III квартале 2014 г.

Согласно пункту 1.5 Договора договорная стоимость строительства Объекта на момент заключения договора составляет 83 880 000 руб. 00 коп., что составляет 100 % от общего объема финансирования по Договору. В процессе строительства договорная стоимость Объекта может быть изменена на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору.

В соответствии с пунктом 1.6 Договора указанный в пункте 1.5 объем финансирования включает в себя стоимость предпроектных и проектных работ, экспертиз и согласований ТУ, строительство Объекта, его коммуникации и других инженерных сооружений, благоустройство прилегающей территории, стоимость природоохранных и других необходимых работ, предусмотренных проектом для ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 1.7 Договора предусмотрено, что вознаграждение Исполнителя за реализацию Договора определяется по окончании строительства Объекта в виде разницы (экономии средств) между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами Исполнителя по строительству Объекта.

Согласно пункту 2.1 Ответчик (Исполнитель) обязуется:

- обеспечить: возведение Объекта в точном соответствии с Проектом и в установленные договором сроки, выполнение всех работ, необходимых для сооружения и ввода в эксплуатацию жилого дома (пункт 2.1.1);

- осуществлять контроль в отношении проектирования и строительства Объекта (пункт 2.1.2);

- организовать подготовку и согласование всей необходимой проектно-сметной и исходно-разрешительной документации (пункт 2.1.3); 

- оформить разрешительную документацию на производство работ (пункт 2.1.4);

- заключить договор с проектной организацией на разработку комплекса проектно-изыскательских работ, а также обеспечить согласование готовой проектной документации в установленном законом порядке (пункт 2.1.5);

- организовать получение разрешения соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительства действующих коммуникаций, источников энергоснабжения (пункт 2.1.6);

- заключить договор с подрядной организацией(ями) на строительство Объекта, а также подключение Объекта к энергосетям, водоснабжению, водоотведению, отоплению и иным сетям, предусмотренным в проекте (пункт 2.1.7);

- контролировать финансирование проектирования и строительных работ (пункт 2.1.8);

- выполнять работы, необходимые для обеспечения процесса строительства Объекта, в том числе обеспечение строительства материалами и оборудованием, охраной Объекта и т.п. (пункт 2.1.9).

В соответствии с пунктом 2.10 Договора Ответчик (исполнитель) обязуется уведомлять инвестора об отдельных готовых проектных решениях на разных этапах проектирования и строительства, отражающих фасадные решения, планировку Объекта, характер и качество внутренней отделки, а также в соответствии с пунктом 2.12 Договора контролировать ход работ по строительству Объекта и обеспечить сдачу в эксплуатацию приемочной комиссии жилого дома.

Согласно пункту 2.13 Ответчик обязался использовать денежные средства, полученные от Инвестора, по их целевому назначению.

В силу пункта 2.14 Договора Ответчик обязался передать инвестору по акту приема-передачи не позднее 5-ти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилой дом, качество которого соответствует условиям Договора, а также требованиям технических градостроительных регламентов, иным обязательным требованием.

Согласно пункту 2.3 Договора Истец (инвестор) обязуется: 

- финансировать строительство Объекта в полном объеме и в сроки, предусмотренные пунктом 3.1. Договора (пункт 2.3.1); 

- принять по акту приема-передачи Объект, качество которого соответствует условиям Договора, а также требованиям технических регламентов, Проекта и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 2.3.2).

Порядок расчетов сторон установлен в разделе 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора инвестор исполняет свои обязательства по финансированию разработки Проекта и строительства Объекта путём перечисления на расчётный счёт исполнителя всех собранных средств в качестве паевых взносов (по мере их поступления на расчётный счёт инвестора) либо привлечённых заемных средств в срок с 12 марта 2013 года до выполнения обязательств по договору.

Впоследствии между сторонами были заключены дополнительные соглашения, которыми были изменены (частично) условия ранее заключенного Договора.

Дополнительным соглашением № 1 от 12.04.2013 были внесены следующие изменения в Договор:

- пункт 1.2 Договора изменён на: «Инвестор обязуется в рамках, порядке и  способом, установленными настоящим Договором, обеспечить оплату цены договора,  установленный в пункте 1.5 Договора»;

- пунктом 1.4. Договора изменен список разрешительных документов со стороны исполнителя для производства строительства, а также дополнен: «….обязуется от своего имени и за счет инвестора осуществлять функции заказчика-застройщика, в том числе: осуществлять контроль в отношении проектирования строительства Объекта; организовывать подготовку и согласование всей необходимой проектно-сметной и исходно-разрешительной документации; обеспечивать оформление разрешительной документации на производство работ; своими силами и/или привлечёнными силами обеспечить разработку комплекса проектно-изыскательских работ, а также обеспечить согласование готовой проектной документации в установленные законом сроки; организовать охрану строительной площадки, материалов и оборудования на ней, для чего выбрать охранную организацию и заключить с ней договор; организовать получение разрешения соответствующих эксплуатационных органов и организаций на исполнение и период проведения строительства действующих коммуникаций, источников водоснабжения, энергоснабжения Объекта; определить объемы и места вывоза и завоза грунта; создать геодезическую основу для строительства; выполнить разбивку осей и трасс здания и сооружений; осуществить вынос в натуре границ участка, красных линий и других линий застройки, высотных отметок, осей здания и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также гранит стройплощадки; создать и передать подрядной организации геодезическую разбивочную основу; определить состав приемо-сдаточной и исполнительной документации, необходимой для приема Объекта в эксплуатацию; заключить договор с подрядной (ыми) организацией (ями) на строительство Объекта, на выполнение проектно-изыскательских работ; выполнить работы, необходимые для обеспечения процесса строительства Объекта, в том числе обеспечить строительство материалами и оборудованием, охраной Объекта, обеспечить осуществление мероприятий по охране окружающей среды, пожарной безопасности в период строительства Объекта; организовать строительный контроль, авторский надзор за строительством Объекта; обеспечить комплектность исполнительно-технической документации, необходимой для приёмки Объекта в эксплуатацию; организовать приёмку и ввод в эксплуатацию законченного строительством Объекта; участвовать в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также иными ведомственными комитетами, инспекциями, комиссиями, органами прокуратуры; организовать оказание юридических услуг в случае проведения указанных проверок и т.п.

- пункт 1.5 Договора изменен на: «Стоимость Договора составляет 83 880 000,00 (Восемьдесят три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек и складывается из стоимости проектно-изыскательских работ, стоимости строительства Объекта и работ по благоустройству прилегающей территории и вознаграждения Исполнителя. Стоимость Договора может быть изменена по соглашению сторон на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору;

- пункт 1.7 Договора изменен на: «Вознаграждение Исполнителя за реализацию настоящего Договора составляет 5% от стоимости договора»;

- пункт 3.1 Договора изменен на: «Инвестор выполняет свои обязательства по финансированию разработки Проекта и строительства Объекта путём перечисления на расчётный счёт Исполнителя собранных средств качестве паевых взносов (по мере их поступления на расчётный счёт Инвестора) или заемных средств с 12 марта 2013 г. до выполнения обязательств настоящему Договору;

- пункт 3.2 Договора дополнен: «Сторонами допускается в счёт оплаты Инвестором цены договора производить зачёты взаимных требований по обязательствам, срок которых наступил (ст. 410 ГК РФ)».

Дополнительным соглашением № 2 от 03.06.2013 были внесены изменения в пункт 1.4 Договора, указанный пункт дополнен следующим содержанием: «Исполнитель в целях строительства Объекта на основании договоров аренды земли № 11, № 12 о 11.03.2013г., свидетельства о допуске к определенному виду работ……. Обязуется от своего имени и за счет Инвестора осуществлять функции Заказчика-застройщика…».

Дополнительным соглашением № 3 от 28.11.2013 были внесены изменения в пункт 9 Договора, изменены адреса и реквизиты сторон.

Дополнительным соглашением № 4 от 15.01.2014 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.1 Договора изменен на: «Объектом инвестирования по настоящему договор является строящийся малоэтажной жилой дом, на 30 квартир, количество этажей - 3, общей проектной площадью квартир 1.566,0 кв.м, проектируемый на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0410005:69, 47:07:04-10-005:0061, по адресу: Россия, Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Юкки, в районе улиц Садовая – Полянная, д.10 (строительный адрес) (далее по тексту – Объект)».

Дополнительным соглашением № 5 от 26.05.2014 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.1 раздела 1 Договора изменен на: «Объектом инвестирования по настоящему договор является малоэтажной жилой дом (корпус 12 жилого комплекса «Черничная поляна»), на 30 квартиры, количество этажей - 3, общей площадью объекта капитального строительства – 2.037,0 кв.м, общая площадь квартир – 1.563,0 кв.м, строящийся на земельном участке с кадастровым номером №47:07:0410005:116, расположенном по адресу: Россия, 

<

...> уч. №35 (далее по тексту – Объект)». Пункт 1.3 раздела 1 Договора также изменен: «Исполнитель обязуется передать Инвестору Объект по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию во II квартале 2015 г.», то есть изменены сроки сдачи Объекта.

Дополнительным соглашением № 6 от 01.08.2014 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.5 Договора, изложенный в редакции пункта 1.3 дополнительного соглашения № 1 от 12.04.2013, изменен на: «Стоимость Договора составляет 82.930.000,00 (Восемьдесят три миллиона девятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек….». Изменение стоимости произведено Сторонами Договора в связи с изменением планировки и застройки земельного участка (проектированием на участке домов в количестве 4 вместо 5 ранее запланированных), что повлекло внесение изменений в проект строительства Объекта, в том числе по комплексу мероприятий благоустройства территории, и изменение стоимости строительства Объекта.

Дополнительным соглашением № 7 от 30.09.2014 внесены изменения в пункт 1.4 раздела 1 Договора, а также в пункт 3 раздела «Приложение» Договора.

Дополнительным соглашением № 8 от 24.07.2015 были внесены следующие изменения в Договор: 

- пункт 1.3 Договора в связи с продлением срока разрешения на строительство № RU 47504312-197 от 22.09.2014 до 31.12.2015 изменен на: «Исполнитель обязуется передать Инвестору Объект по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в I квартале 2016г.»;

- пункт 1.4 Договора изменен на: «Вместо договора аренды земельного участка № ½ от 22.04.2014, дополнительного соглашения № 1 от 12.05.2014 к договору аренды земельного участка № ½ от 22.04.2014 читать договора аренды земельного участка № 2/2 от 23.03.2015г.».

Дополнительным соглашением № 9 от 10.08.2015 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.4 Договора в связи со сменой собственника земельного участка, подлежащего застройке и заключением нового Договора аренды земельного участка изменен на: «Вместо на основании …..договора аренды земельного участка № 2/2 от 23.03.2015г. (заключенного между ООО «АйЭмДэ групп» и ФИО5) читать на основании…. Договора № 1 аренды земельного участка от 06.08.2015г., заключенного между ООО «АйЭмДэ групп» и ФИО6.».

Дополнительным соглашением № 10 от 01.09.2015 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.8 Договора изменен на: «Если после ввода жилого дома в эксплуатацию, получения Исполнителем технической документации общая площадь любой из квартир в доме увеличится или уменьшится более чем на 3 кв.м, то производится пропорционально увеличение или уменьшение стоимости строительства Объекта (82.930.000 руб., п. 1 ДС № 6 от 01.08.2014г.), для окончательного взаиморасчёта, исходя из стоимости квадратного метра жилого помещения, рассчитанной на основании сведений об общей площади Объекта, согласно Техническому плану/паспорту, выполненному на Объект по окончании строительства».

Дополнительным соглашением № 11 от 25.11.2015 были внесены следующие изменения в Договор: 

- изменено наименование сторон на: «Именовать Жилищно-строительный кооператив «Черничная поляна 11» - «Инвестор-застройщик», ООО «АйЭмДэ групп» - «Технический заказчик»;

- пункт 1.1 Договора дополнен: «Инвестору-застройщику земельный участок принадлежит на основании договора субаренды земельного участка с множественностью лиц на стороне субарендатора (на срок не более года) от 25.11.2015 года. Инвестор-застройщик - сторона настоящего договора,  осуществляющая финансирование строительства Объекта в соответствии с настоящим договором. Технический заказчик -  сторона настоящего договора, выполняющая реализацию инвестиционного проекта;

- пункт 1.2 Договора изменен на: «Инвестор-застройщик поручает Техническому заказчику организацию выполнения работ по строительству Объекта и осуществления финансирования строительства Объекта. «Технический заказчик» за вознаграждение по поручению и за счет Инвестора-застройщика организует выполнение работ по строительству Объекта и по окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передает его «Инвестору-застройщику»;

- пункт 1.3 Договора изменен на: «Технический заказчик обязуется передать Инвестору - застройщику Объект по окончании строительства во 2 квартале 2016 года;

- пункт 1.5 Договора изменен на: «Цена договора с учетом доли в праве на земельный участок под строящимся объектом составляет 85.530.000,00 (восемьдесят пять миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек»;

- пункт 1.6 Договора изменен на: «Технический заказчик вправе использовать полученные по настоящему договору от Инвестора-заказчика средства на расходы, связанные с: организацией выполнения работ по получению исходно-разрешительной документации; организацией выполнения строительно-монтажных работ в соответствии с проектной, рабочей документацией и настоящим Договором, градостроительными и строительными нормами и правилами; организацией выполнения проектных и изыскательских работ в соответствии с техническим заданием, настоящим Договором, строительными нормами и правилами; организацией проведения экспертизы проектной документации;  организацией покупки и/или покупка для инвестора земельного участка; уплатой арендой платы за земельный участок; организацией выполнения работ по исполнению функции технического и авторского надзора Заказчика-Застройщика; организацией выполнения работ по подключению Объекта к энергосетям, водоснабжению, водоотведению, отоплению и иным сетям, предусмотренным в проекте; организацией выполнения работ, необходимых для обеспечения процесса строительства Объекта, в том числе с обеспечением строительства материалами и оборудованием, охраной Объекта и т.п.; организацией  и/или выполнением юридического сопровождения строительства; представлением Инвестору-застройщику, либо уполномоченному органу, назначенному Инвестором-застройщиком, технической документации, необходимой для эксплуатации Объекта; сдачей объекта в эксплуатацию; иные работы, предусмотренные  в п.2.3. настоящего Договора. Технический заказчик осуществляет юридические и иные действия во исполнение настоящего договора от своего имени, но за счет Инвестора-застройщика, либо от имени и за счет Инвестора-застройщика;

- пункт 1.7 Договора изменен на: «Вознаграждение Технического заказчика за реализацию настоящего договора составляет 5% от стоимости договора. Вознаграждение Технический заказчик вправе удерживать из перечисленных средств с момента заключения договора инвестирования»;

- пункт 1.8 Договора изложен в новой редакции, указано, что площади Объекта, передаваемые Инвестору-застройщику, определяются техническим паспортом объекта, после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию….».

Договор был дополнен новым разделом № 9 «Сроки выполнения работ», а именно:

- пункт 9.1 «Срок выполнения работ по Договору на условиях настоящего Договора начинается с момента подписания Договора при условии соблюдения условий настоящего договора Инвестором-застройщиком. Ориентировочная дата по окончанию строительно-монтажных работ объекта 2 квартал 2016 г.»;

- пункт 9.2 «Технический заказчик продлевает срок окончания работ по настоящему договору на соответствующее количество дней задержки в случае невыполнения Инвестором-застройщиком обязательств по оплате работ. Основанием к продлению срока выполнения работ по Договору Стороны принимают выписки банка о списании денежных средств расчётного счёт Инвестора-застройщика. В этом случае Технический заказчик освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку в выполнении работ»;

- пункт 9.3 «В случае возникновения обстоятельств, влияющих на сроки строительства, стороны заключают дополнительное соглашение о корректировке сроков строительства и при необходимости стоимости выполнения работ»;

- пункт 9.4 «Работы по настоящему Договору считаются выполненными в полном объеме после сдачи-приёмки Объекта Инвестору-застройщику и подписания Акта приемки законченного строительством Объекта (форма КС-11)»;

- пункт 9.5 «При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, первоначально согласованные сроки строительства продлеваются соразмерно этому времени. Сроки и договорная цена строительства в этом случае Странами соответственно уточняются в дополнительном соглашении».

Дополнительным соглашением № 12 от 22.12.2015 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.3 Договора в связи с продлением срока разрешения на строительство № RU 47504312-197 от 22.09.2014 до 01.06.2016 изменен на: «Технический заказчик обязуется передать Инвестору-застройщику Объект по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в III квартале 2016г.».

Дополнительным соглашением № 13 от 14.01.2016 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 3 Договора в связи с внесением изменений в разрешение на строительство № RU 47504312-197 от 22.09.2014 изменен на: «Разрешение на строительство № RU 47504312-197 от 22.09.2014 (копия), постановление главы администрации МО «Юкковское сельское поселение» ВМР Ленинградской области № 586 от «30» декабря 2015г. (копия)».

Дополнительным соглашением № 14 от 01.06.2016 были внесены следующие изменения в Договор: пункт 1.3 Договора изменен на: «Технический заказчик обязуется передать Инвестору-застройщику Объект по окончании строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в II квартале 2017г.».

В соответствии с пунктом 1.5 Договора, дополнительным соглашением № 11 от 25.11.2015, а также пунктом 3.1 Договора, дополнительным соглашением № 1 от 12.04.2013 Истец обязывался произвести оплату цены договора с учетом доли в праве на земельный участок под строящимся объектом в размере 85 530 000,00 (восемьдесят пять миллионов пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек» (дополнительное соглашение № 11) путём перечисления на расчётный счёт Исполнителя (впоследствии измененного на технического заказчика) собранных средств в качестве паевых взносов (по мере их поступления на расчётный счёт Инвестора) либо заемных средств с 12 марта 2013 года до выполнения обязательств по настоящему договору (дополнительное соглашение № 1).

Ссылаясь на существенное нарушение Ответчиком условий Договора, а именно неисполнение Ответчиком обязательств по Договору, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в период с 22.03.2013 по 30.06.2016 во исполнение условий Договора Истец перечислил Ответчику денежные средства на общую сумму 81 739 470 руб. Впоследствии, в период с 26.02.2014 по 01.12.2016 Ответчиком были возвращены Истцу денежные средства на сумму 9 464 962 руб. 

Таким образом, сумма произведенных Истцом в пользу Ответчика платежей составляет 72 274 508 руб. (81 739 470 руб. - 9 464 962 руб.).

Указанные суммы сторонами проверены, Ответчиком возражений не представлено.

Кроме того, как следует из материалов дела, между сторонами были проведены зачеты встречных требований:

- согласно Приложению № 3 к аудиторскому заключению от 16.07.2018 в счет уменьшения суммы задолженности Ответчика по Договору на общую сумму 3 640 057,00 рублей;

- согласно Приложению № 4 к аудиторскому заключению от 16.07.2018 в счет увеличения суммы задолженности Ответчика по Договору на общую сумму 16 397 306,00 рублей.

Таким образом, общая сумма, полученная Ответчиком от Истца во исполнение обязательств по Договору с учетом произведенных зачетов, составляет 85 031 757 руб. 

Во исполнение обязательств по Договору Ответчиком были совершены действия по заключению между Обществом (продавец) и ЖСК «Черничная поляна 9» (покупатель 1), ЖСК «Черничная поляна 10» (покупатель 2), ЖСК «Черничная поляна 11» (покупатель 3), ЖСК «Черничная поляна 12» (покупатель 4) договора купли-продажи земельного участка от 17.07.2017 (далее по тексту – договор купли-продажи), находящегося по адресу: 

<

...> уч. 35, с кадастровым номером 47:07:0410005:116, в общую долевую собственность с соотношением долей  по всем ЖСК: покупатель 1 – 17/50, покупатель 2 – 15/50, покупатель 3 – 7/50, покупатель 4 – 11/50.

Согласно условиям заключенного договора (пункт 2.1) ЖСК «Черничная поляна 12» приобретает в общую долевую собственность 7/50 долей. Стоимость доли, приобретаемой Истцом, составляет 2 590 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи оплаты цены земельного участка, указанная в пункте 2.1, производится покупателями в срок до 17.07.2018, то есть до истечения одного календарного года.

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи оплата стоимости земельного участка осуществляется покупателями путем перечисления денежной суммы, указанной в пункте 2.1 договора, на расчетный счет продавца в валюте РФ и на территории РФ или иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ.

В пункте 3 договора купли-продажи установлены обременения участка, а именно:

- согласно пункту 3.1 с даты государственной регистрации права собственности покупателей на земельный участок и до полной оплаты его цены земельный участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателями обязанностей по оплате его цены в соответствии со статьей 488 ГК РФ и абз. 2 пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- согласно пункту 3.2 залоговая стоимость земельного участка устанавливается сторонами равной цене земельного участка, определенной в пункте 2.1 договора; 

- согласно пункту 3.3 на земельном участке, заложенном по договору, покупатели вправе возводить в установленном порядке здания и сооружения.

Как указывалось выше, дополнительным соглашением № 11 от 25.11.2015 были внесены следующие изменения в Договор: цена договора с учетом доли в праве на земельный участок под строящимся объектом составила 85 530 000 рублей. 

Из указанного следует, что предмет Договора непосредственно включает предмет договора купли-продажи, а именно доли в праве на земельный участок под строящимся объектом. 

Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи Ответчик не мог не знать об оплате Истцом суммы по Договору (в том числе и за долю в праве на земельный участок), но при этом данную оплату не учел при подписании договора купли-продажи и в дальнейшем осуществил регистрацию права с обременением в Управлении Росреестра по Ленинградской области.

Обязательства по оплате суммы, установленной Договором, изменённой дополнительным соглашением № 11 от 25.11.2015, были исполнены Кооперативом с учётом произведенных зачётов встречных требований на общую сумму 85 031 757 рублей. Со стороны Кооператива имеются неисполненные обязательства перед техническим заказчиком на сумму 498 243 рублей.

Однако принимая во внимание положения пункта 3.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 12.04.2013), согласно которому Кооператив выполняет свои обязательства по финансированию разработки Проекта и строительства Объекта путём перечисления на расчётный счёт исполнителя собранных средств в качестве паевых взносов (по мере их поступления на расчётный счёт Кооператива) или заемных средств с 12.03.2013 до выполнения обязательств по Договору и положения пункта 3.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 12.04.2013), согласно которым сторонами допускается в счёт оплаты Кооперативом цены договора производить зачёты взаимных требований по обязательствам, срок которых наступил (ст. 410 ГК РФ), а также учитывая то обстоятельство, что Кооперативом были реализованы не все помещения, что подтверждается отсутствием договоров и оплаты по паевым и членским взносам членами Кооператива (пайщиками) в отношении нереализованного помещения № 28, следует признать, что обязательства, предусмотренные пунктом 3.1 Договора, в этой части не наступили. Следовательно, со стороны Кооператива обязательства, предусмотренные Договором, были исполнены своевременно и в полном объёме, нарушения принятых на себя обязательств (в том числе встречных) отсутствуют.

Поскольку Истцом обязательства по оплате в рамках исполнения Договора были исполнены надлежащим образом и в полном объёме посредством внесения платежей за долю в праве на земельный участок под строящимся объектом, Истцом (инвестором-застройщиком) с уведомлением-требованием исх. № 1/2017-ЧП11 от 25.12.2017 было направлено заявление о зачёте суммы, оплаченной по Договору, в счёт суммы, подлежащей оплате по договору купли-продажи с последующим снятием обременения исх. № 2/2017-ЧП11 от 25.12.2017 по договору купли-продажи. Согласно описи вложения в регистрируемое почтовое отправление от 25.12.2017 указанное ценное письмо было получено Ответчиком 29.12.2017, о чем свидетельствует соответствующая запись на уведомлении о вручении почтового отправления.

Согласно дополнительному соглашению № 14 от 01.06.2016 Ответчик был обязан выполнить свои обязательства по Договору и всем подписанным дополнительным соглашениям во втором квартале 2017 года.

Между тем, со стороны технического заказчика обязательства по Договору не исполнены, объект строительства в сроки, установленные Договором, а также дополнительным соглашением № 14, не передан, что является существенным нарушением обязательств по Договору.

В связи с изложенным требование Истца о признании оплаты, произведенной им в пользу Ответчика по Договору в размере 2 590 000 руб. 00 коп. в счет оплаты по договору купли-продажи в части 7/50 долей в общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

...> уч. 35, с кадастровым номером 47:07:0410005:116, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доказательств совершения действий по снятию обременения Ответчиком суду не представлено.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ и статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимого имущества является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии пунктом 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку в предмет Договора включена также доля в праве на земельный участок под строящимся объектом, являющаяся предметом договора купли-продажи, обязательства Истца по оплате доли в праве на земельный участок по договору купли-продажи следует признать исполненными.

Данное обстоятельство влечет прекращение обременения – ипотеки, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области под номером 47:07:0410005:116-47/028/2017-8 от 11.08.2017 в отношении 7/50 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0410005:116.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При указанных обстоятельствах требование о снятии обременения в отношении доли в праве на земельный участок также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку Ответчик в сроки, установленные Договором и дополнительным соглашением № 14, Объект не передал, Истец направил по юридическому адресу Ответчика уведомление от 01.08.2018 с предложением расторгнуть Договор и вернуть денежные средства, за исключением суммы в размере 2 590 000 руб. 00 коп. оплаченной за долю в праве на Участок (7/50) по договору купли-продажи земельного участка от 17.07.2017.  

По инициативе Истца ООО «РостСтройИнвест» проведено визуальное обследование зданий и сооружений с последующим составлением отчета. Согласно проведенному визуальному обследованию строительной площадки, зданий и сооружений малоэтажного многоквартирного жилого комплекса «Черничная поляна» (2 очередь, корпус 11), расположенного по адресу: Россия, 

<

...> уч. 35, и полученному отчету от 09.06.2018 установлено следующее:

- строительство не завершено. При приостановке строительно-монтажных работ не были выполнены мероприятия по консервации объекта незавершенного строительства, не были созданы условия для обеспечения для сохранности ранее выполненных работ;

- в связи с ненадлежащим содержанием зданий и сооружений за прошедший с момента приостановки период необходимо предусмотреть комплекс мероприятий по восстановлению утраченных ранее выполненных работ, комплекс мероприятий по ликвидации очагов заражения зданий грибком и плесенью, а также комплекс мероприятий по полноценной консервации объекта незавершенного строительства, в случае если строительно-монтажные работы будут возобновлены незамедлительно;

- так как до приостановки строительных работ не были завершены СМР по подпорной стене, непосредственным образом влияющие на безопасность, в том числе прилегающей территории, необходимо в возможно короткий срок выполнить мероприятия по укреплению откоса, чтобы не допустить возникновения аварийной ситуации для окружающей застройки;

- ориентировочная общая стоимость работ по завершению строительства корпуса 11 составляет – 48 406 000 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушение Ответчиком условий Договора в части непередачи объекта инвестирования Истцу в установленные сроки является существенным. 

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения Ответчиком обязательств по передаче объекта инвестирования Истцу, требование о расторжении Договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу указанной нормы права, обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии совокупности условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (потерпевшего); приобретение или сбережение имущества произошло в отсутствие сделки или иных оснований.

При этом правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку Истец, перечислив Ответчику денежные средства по Договору, не получил встречного предоставления и возможность его получения утрачена в связи с прекращением обязательства, суд пришел к выводу о том, что полученные Ответчиком денежные средства по Договору в размере 82 441 757 руб. являются неосновательным обогащением, которое подлежит возврату в соответствии со статьями 1102, 1103 ГК РФ.

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из положений названных норм требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, является обоснованным и подлежит удовлетворению в размере 7 481 871 руб. 78 коп. за период с 25.12.2017 по 12.03.2019, с начислением процентов по день фактического исполнения обязательства.

Также истец заявление требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 120 000 руб., а также расходов на заключение от 16.07.2018 по проверке расчетов Кооператива по состоянию на 30.11.2017 в размере 30 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Положениями статей 101, 106 АПК РФ к судебным расходам относятся также расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу.

В подтверждение понесенных затрат заявитель представил договоры–поручения на юридическое обслуживание от 20.12.2017 № 045-2017 и от 26.02.2019 № 009-2019, заключенные между Кооперативом (доверитель) и ООО «Юридическая фирма «Голден Рулс» (поверенный).

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Исходя из принципов разумности и справедливости, существа рассматриваемого спора, сложившейся судебной практики по аналогичным делам, суд полагает, что разумными следует признать расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб., в остальной части требования на оплату услуг представителя подлежат оставлению без удовлетворения.

Кроме этого с Ответчика в пользу Истца следует взыскать 30 000 руб. расходов на подготовку заключения от 16.07.2018.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Принять отказ от иска и прекратить производство по делу в части требования об обязании общества с ограниченной ответственностью «Айэмдэ групп» передать техническую документацию в отношении объекта строительства и земельного участка с кадастровым номером 47:07:0410005:116, расположенных по адресу: 

<

...> участок 35. 

Признать оплату, произведенную жилищно-строительным кооперативом «Черничная поляна 11» по договору инвестирования строительства от 12.03.2013 № ЧП11 в размере 2 590 000 руб., в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 17.07.2017 в части 7/50 доли в общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

...> участок 35, с кадастровым номером 47:07:0410005:116.

Снять обременение по ипотеке в силу закона, зарегистрированное под номером 47:07:0410005:116-47/028/2017-8 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 11.08.2017, в отношении 7/50 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0410005:116, зарегистрированное в отношении жилищно-строительного кооператива «Черничная поляна 11» под номером 47:07:0410005:116/47/028/2017-5 от 11.08.2017.

Расторгнуть договор инвестирования строительства № ЧП11 от 12.03.2013, а также дополнительные соглашения к нему № 1 от 12.04.2013, № 2 от 03.06.2013, № 3 от 28.11.2013, № 4 от 15.01.2014, № 5 от 26.05.2014, № 6 от 01.08.2014, № 7 от 30.09.2014, № 8 от 24.07.2015, № 9 от 10.08.2015, № 10 от 01.09.2015, № 11 от 25.11.2015, № 12 от 22.12.2015, № 13 от 14.01.2016, № 14 от 01.06.2016, заключенные между  жилищно-строительным кооперативом «Черничная поляна 11» и обществом с ограниченной ответственностью «Айэмдэ групп».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Айэмдэ групп» в пользу жилищно-строительного кооператива «Черничная поляна 11» 82 441 757 руб. неосновательного обогащения по договору инвестирования строительства № ЧП11 от 12.03.2013, 7 481 871 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.12.2017 по 12.03.2019, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на взысканную сумму 82 441 757 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 13.03.2019 до даты фактического исполнения, 100 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 30 000 руб. расходов на подготовку заключения от 16.07.2018.

В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.