АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42175/2022

г. Краснодар

04 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Калуцких Р.Г. и Анциферова В.А., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, от истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.02.2024), от прокуратуры Краснодарского края по поручению Генеральной прокуратуры Российской Федерации – ФИО2 (удостоверение), от ответчика – акционерного общества «Совхоз "Восход» (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 10.10.2023), в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Атлас»; индивидуального предпринимателя ФИО4, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 по делу № А32-42175/2022, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Совхоз "Восход"» (далее – общество), ООО «Атлас» и ИП ФИО4 (далее – предприниматель) со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 24.03.2020 № 23-09/5268 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877;

– признать недействительным (ничтожным) договор от 15.05.2020 № 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5268;

– признать недействительным (ничтожным) договор от 17.09.2020 № 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5268;

– обязать ООО «Атлас» вернуть земельный участок территориальному управлению в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

– считать решение основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о праве аренды № 23:49:0407006:2877-23/236/2020-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877.

Решением от 23.11.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.03.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 ранее принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Государственный акт от 09.01.1997 серии КК-2 № 426001767 и распоряжения от 10.11.2011 № 644-р, от 11.03.2020 № 23-199-р, явившиеся основанием возникновения названного права и переоформления его на право аренды, не оспорены. Общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в порядке реализации исключительного права, предусмотренного подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Предположение территориального управления о намерении общества получить данный участок в обход нормативно установленного порядка передачи в аренду публичных земель безосновательно. Обязательства, возникшие из договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268, сторонами исполняются, за пользование участком арендатор вносит арендную плату, основания для признания его мнимой сделкой отсутствуют. Заключение сторонами договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 15.05.2020 № 2877 и 17.09.2020 № 2877-1 не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268, при заключении которого нарушений действующего законодательства не допущено. Поскольку возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, приведение сторон ничтожной сделки в первоначальное положение невозможно. Применение последствий недействительности оспариваемого договора аренды приведет к нарушению исключительных прав указанного лица на земельный участок, предусмотренных статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса. Вид разрешенного использования земельного участка (для сельскохозяйственного использования) не изменялся, спорный земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственной продукции в соответствии с установленным в пункте 1.1 договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268 видом. Избранный территориальным управлением способ защиты является ненадлежащим, не приведет к восстановлению прав истца.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 23.11.2023 и постановление апелляционного суда от 21.03.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, настаивая на том, что оспариваемые сделки направлены на обход конкурентных процедур, установленных законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, путем продажи объектов недвижимости и уступки права аренды спорного земельного участка ООО «Атлас». Цепочка сделок, заключенных территориальным управлением под влиянием заблуждения относительно истинных намерений арендаторов, свидетельствует об их мнимости, соответственно, недействительности (ничтожности). Вывод судов о ненадлежащем выборе способа защиты нарушенного права противоречит позиции высшей судебной инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая, что судами учтены все фактические обстоятельства дела, исследованы и оценены представленные сторонами доказательства, правильно применены нормы права.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании представители территориального управления и прокуратуры на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, ссылались на решение Адлерского районного суда города Сочи от 19.02.2024 по делу № 2-2412/2024, в рамках которого удовлетворен иск Генерального прокурора Российской федерации об оспаривании договора аренды, а также всех последующих сделок со спорным участком, сносе объектов и возложении на ООО «Атлас» обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м территориальному управлению свободным от строений. Представитель общества просил оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

Иные лица явку представителей в окружной суд не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, приказом по Сочинскому тресту совхозов «Главкурортторг» Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 № 29 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза № 11 образован совхоз «Восход», преобразованный на основании приказа Плодопрома РСФСР от 05.03.1974 № 46 в овощеводческий совхоз «Восход» (далее – совхоз).

Постановлением администрации города Сочи от 09.01.1997 № 5/1 за совхозом на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплено 210,16 га земель для сельскохозяйственного использования с указанием на ограничение этого права режимом второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л. д. 160 – 163). Правообладателю выдан государственный акт от 09.01.1997 серии КК-2 № 426001767 по форме, установленной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 (т. 1, л. д. 155).

В соответствии с приказом Минсельхозпрода России от 16.10.1997 № 429 совхоз преобразован в ФГУП «Совхоз "Восход"» (далее – предприятие), которое зарегистрировано на основании приказа Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 26.11.1997 № 1254, о чем выдано свидетельство серии АДГ № 1530.

На основании распоряжений территориального управления от 31.12.2010 № 1379-р и от 10.11.2011 № 644-р предприятие приватизировано путем преобразования в общество с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлением в аренду без проведения торгов 24 земельных участков, образованных путем раздела исходного участка.

Распоряжением от 10.11.2011 № 644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 № 426001767 за совхозом, перешли в порядке правопреемства от предприятия к обществу, которому предписано заключить договоры аренды земельных участков путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования после завершения реорганизации.

В ЕГРН 23.03.2010, 10.11.2010, 30.01.2011 и 25.04.2011 внесены регистрационные записи о праве собственности Российской Федерации на образованные земельные участки (выписки из ЕГРН).

На основании обращений общества территориальное управление издало распоряжение от 11.03.2020 № 23-199-р о предоставлении в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков, в частности, земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» (т. 1, л. д. 43 – 50).

Во исполнение распоряжения от 11.03.2020 № 23-199-р территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268 сроком до 10.03.2069 (т. 1, л. д. 83 – 89).

В последующем между обществом и предпринимателем заключен договор от 15.05.2020 № 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268 (т. 2, л. д. 97 – 100).

17 сентября 2020 года между предпринимателем и ООО «Атлас» заключен договор № 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268 (т. 1, л. д. 74 – 80).

На основании договора купли-продажи от 12.04.2021 № 4609, заключенного обществом и ООО «Атлас», последнее приобрело в собственность находящийся на арендуемом земельном участке объект недвижимого имущества – склад общей площадью 174,7 кв. м, инвентарный номер 42007, кадастровый номер 23:49:0407005:4609. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 29.04.2021 № 23:49:0407005:4609-23/235/2021-4) (т. 2, л. д. 104 – 106).

Письмами от 01.04.2020 и 16.04.2020 общество просило арендодателя изменить вид разрешенного использования земельных участков, указанных в распоряжении от 11.03.2020 № 23-199-р, на следующие: «Общественное питание в здании (столовая)»; «Постоянное проживание (ИЖС)»; «Временное проживание (гостиница, отель, мотель, хостел, апартотель)»; «Курортно-рекреационное обслуживание»; «Торговля (универсам, универмаг, магазин, оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, розничный рынок, киоски, павильоны)»; «Общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); «Воспитание, образование, подготовка кадров»; «Культура, искусство, физическая культура, спорт в здании»; «Спорт, отдых»; «Здравоохранение, соцобеспечение» (т. 1, л. д. 64 – 66; 68 – 73). Однако, вид разрешенного использования этого участка территориальным управлением не изменен, дополнительное соглашение к договору аренды не заключено.

В ходе проведения контрольных мероприятий территориальное управление усмотрело нарушение действующего законодательства при заключении договора аренды, что послужило основанием его обращения в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, под которыми следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (пункт 1 статьи 216, пункт 3 статьи 268 Гражданского кодекса).

Возникшее до введения в действие Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в публичной собственности земельными участками сохраняется. Юридические лица обязаны были переоформить это право на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (пункты 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право лиц, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от цели предоставления. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды производится в отношении всего земельного участка вне зависимости от площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на таком участке зданий.

Разрешая настоящий спор, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м предоставлен обществу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов. Договор аренды, заключенный без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сторонами исполнен, повлек соответствующие правовые последствия, поэтому основания считать его мнимой сделкой отсутствуют.

Между тем коллегия кассационного суда считает необходимым указать следующее.

Согласно части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

При рассмотрении данного дела территориальное управление ссылалось на решение Адлерского районного суда города Сочи от 19.02.2024 по делу № 2-2412/2024, которым удовлетворено исковое заявление Генерального прокурора Российской Федерации в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, которым признаны недействительными (ничтожными) сделками, в том числе договор от 24.03.2020 № 23-09/5268 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, заключенный между территориальным управлением и ООО «Атлас», в редакции договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 17.09.2020 № 2877-1; на ООО «Атлас» возложена обязанность по устранению угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц в связи с аварийным состоянием нежилого здания – склада материалов (столярный цех) площадью 174,7 кв. м, 1969 года постройки, с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Коммунаров, путем осуществления его сноса в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; на ООО «Атлас» возложена обязанность передать земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м свободным от строений, подлежащих сносу, некапитальных объектов и иного движимого имущества по акту приема-передачи территориальному управлению; данное решение является основанием для аннулирования (погашения) в ЕГРН записи о праве аренды ООО «Атлас» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв. м с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», а также о праве собственности ООО «Атлас» на объект капитального строительства – склад материалов (столярный цех) с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 и снятия его с государственного кадастрового учета.

Однако апелляционный суд не принял во внимание обстоятельства, установленные в названном деле, рассмотренном судом общей юрисдикции. Инициирование судебного разбирательства по настоящему делу с точки зрения направленности на оспаривание в другом процессе фактов и правоотношений, установленных вступившими в законную силу судебными актами, на повторное определение прав и обязанностей сторон спора, недопустимо.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Кодекса).

В сложившейся ситуации имеет место конкуренция судебных актов, поэтому настоящее дело следует направить на новое рассмотрение для принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на устранение противоречий, установления дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При этом суд кассационной инстанции не может не учитывать сформировавшуюся в суде округа судебную практику (в частности, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2024 по делу № А32-40339/2022 со схожими обстоятельствами).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные противоречия судебных актов, установить дополнительные обстоятельства, принять во внимание судебные акты по делу № 2-2412/2024, после чего разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 по делу № А32-42175/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких