АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-449/2023

г. Чебоксары

10 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  09.10.2023.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита",                            ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, д. Юнгапоси, Моргаушский р-н, ул. Дружбы д.8,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

при участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 №01-01-23/2023 (сроком до 31.12.2023),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от  10.01.2023 № 29/01-26 (сроком по 31.12.2023), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары Чувашской Республики заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" договор купли-продажи нежилой комнаты № 9, общей площадью 11,2 кв.м., расположенной на первом этаже, находящейся по адресу: 

<

...> "б", обремененной залоговым обязательством:

- изложив пункт 1.3 Договора № Н-____ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "____"____2022 года в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цепа) Нежилого помещения составляет 343 108 (триста сорок три тысячи сто восемь) рублей без учета налога на добавленную стоимость.";

- изложив пункт 2.1 Договора № Н-____купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "___"____2022 года в следующей редакции:

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цепы) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 5 800 (пять тысяч восемьсот) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 908 (девятьсот восемь) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- пункты 2.12, абзацы 9, 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 Договора № Н-___купли-продажи нежилого помещения,  обремененного залоговым обязательством от "____"____ 2022 года исключить из текста договора;

- изложив пункт 4.1 Договора № Н-____купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "___"____2022 года в следующей редакции:

"За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Исковые требования основаны на нормах статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Закона №159-ФЗ и мотивированы несогласием истца с размером рыночной стоимости помещения  и рядом иных условий договора купли-продажи помещения.

Определением суда от 05.05.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Оценка" ФИО4 в срок до 09.06.2023.

30.06.2023 от общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Оценка" в суд поступило заключение эксперта от 28.06.2023 №0020/2023.

Определением суда от 03.07.2023 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования, заявлением от 05.10.2023 просил заменить ответчика по делу на администрацию г. Чебоксары в связи с реорганизацией.

Протокольным определением суда от 09.10.2023 произведена замена ответчика.

Представитель ответчика возражениями на заключение эксперта от 01.08.2023 указал, что при составлении заключения экспертом нарушены федеральные стандарты оценки.

18.09.2023 в суд поступили возражения эксперта от 15.09.2023, в которых эксперт ФИО4 данное им экспертное заключение поддержал; в заседании 09.10.2023 эксперт пояснил суду, что возражения администрации являются ошибочными, экспертом учтены поправки на местоположение, состояние помещений, на наличие охраны и пожарной сигнализации.

Выслушав представителей сторон, заслушав пояснения эксперта ФИО4, суд полагает иск подлежащим удовлетворению  частично по следующим основаниям.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Юридическая фирма "Защита" (арендатор) заключен договор аренды от 26.10.2020 №2732 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 9 с кадастровым номером 21:01:030404:1976, общей площадью 11,2 кв.м., расположенное на первом этаже нежилого одноэтажного панельного здания с подвалом, находящегося по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...> "б".

16.11.2022 общество обратилось в Администрацию города с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

19.12.2022 Администрация города Чебоксары приняла постановление №4524 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 449 000 (без учета НДС), определив рыночную стоимость помещения на основании отчета  об оценке № 9134/22 от 09.12.2022, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары письмом от 21.12.2022 № 039-9177 направил истцу постановление Администрации города, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно справке ФИО2 от 10.01.2023 № 1, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 168 000 руб.

10.01.2023 истец направил ответчику протокол разногласий от 10.01.2023. 

Ответчик путем направления истцу письмом от 11.01.2023 № 039-69 протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов 1.3, 2.1, 4.1, 2.12, абзацев 9, 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №9 с кадастровым номером 21:01:030404:1976, общей площадью 11,2 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого одноэтажного панельного здания с подвалом, находящегося по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...> "б", в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. 

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пунктов 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

Истец просит удовлетворить иск с учетом результатов судебной экспертизы, а также согласен на установление  размера неустойки – 0,1 % согласно предложению продавца.

Ответчик не возражает против исключения пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пункта 4.3, пункта 4.4 из договора, о чем прямо указано в отзыве на иск.

Таким образом, спорными фактически являются условия договора о выкупной цене.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости об оценке № 9134/22 от 09.12.2022, подготовленного ООО "Аналитик Центр", установленным требованиям, по ходатайству истца судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Союз Экспертиз" ФИО4

30.06.2023 в суд поступило заключение эксперта от 28.06.2023 №0020/2023, согласно выводам которого отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 9134/22 от 09.12.2022, подготовленный ООО "Аналитик Центр", не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.11.2022 составляет 343 108 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела ответчиком не представлены.

Аргументы ответчика об отсутствии у эксперта статуса члена экспертного совета СРО оценщиков, дающего ему право на экспертизу отчетов об оценке, судом отклоняются, поскольку  в рамках настоящего дела эксперту ФИО4 поручена судебная оценочная экспертиза, а не экспертиза отчета членом экспертного совета СРО оценщиков в том смысле, который придает данной процедуре  Закон № 135-ФЗ. 

В данном случае критерием выбора судебного эксперта является наличие у него специальных познаний  в области оценки недвижимости, которые у эксперта ФИО4 имеются.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при производстве судебной экспертизы эксперт независим, что создает предпосылку для возможности дачи экспертом объективного, непредвзятого, независимого заключения, используемого в качестве доказательства по делу.

Принцип независимости эксперта опирается, в том числе на свободу выбора методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с точки зрения эксперта, для изучения данных конкретных объектов экспертизы.

Аналогичную, по существу, норму содержит и абзац второй 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому, оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Учитывая наличие нескольких возможных методик расчета рыночной стоимости и невозможность обязания эксперта применить конкретную методику или методологию расчета по желанию ответчика, суд полагает, что  эксперт имеет право выбора метода оценки рыночной стоимости, а также учета всех обстоятельств и характеристик помещения, которые, по мнению эксперта, влияют на стоимость помещения; с учетом этого экспертное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Несогласие администрации с выводами эксперта не свидетельствует об их недостоверности, о проведении повторной судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

В этой связи возражения  ответчика в части выбора экспертом методики оценки, в том числе по применению корректировок и определению их веса, судом оценены и с учетом данных экспертом устных и письменных  пояснений, а также на основании статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" отклоняются.

По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы в соответствии с уточненными требованиями истца.

Пункт 2.12, абзацы 9, 11 пункта 3.3, пункты 4.3 и 4.4 из договора следует исключить, поскольку обе стороны в суде выразили согласие с их исключением. 

При этом требование истца судом скорректировано  с учетом преследуемого истцом материально-правового интереса, фактически направленного на урегулирование разногласий по цене, уклонение ответчика от заключения договора судом не установлено, между сторонами возник преддоговорный спор.

У сторон также возникли разногласия относительно содержания пункта 4.1 договора.

Рассмотрев разногласия сторон по указанному условию договора, суд пришел к следующим выводам.

Истец просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Исходя из позиции сторон, спор относительно необходимости включения в договор условия о неустойке за просрочку исполнения обязательств по договору между ними отсутствует, в связи с чем разрешению судом подлежит спор в части размера неустойки, подлежащей уплате покупателем в случае нарушения срока внесения предусмотренных договором платежей.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Истцом не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Аналогичные договоры с иными предпринимателями муниципалитет заключает на предлагаемом им условии о неустойке в 0,1% годовых, в том числе и в судебном порядке (№А79-5871/2021, №А79-5984/2021).

В судебном заседании 09.10.2023 представитель истца согласился на предлагаемый ответчиком размер неустойки – 0,1%.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства; является обычно применяемой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой.

Снижение неустойки именно для ООО "Юридическая фирма "Защита" по сравнению с другими предпринимателями, реализующими преимущественное право выкупа муниципального имущества, не является справедливым и не соответствует принципам равенства субъектов гражданского оборота, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы, подтвержденные документально, суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" и Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилой комнаты № 9 с кадастровым номером 21:01:030404:1976, общей площадью 11,2 кв.м., расположенной на первом этаже нежилого одноэтажного панельного здания с подвалом,, находящегося по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...> "б", обремененной залоговым обязательством, изложив пункты 1.3, 2.1, 4.1 договора в следующей редакции:

-"1.3. Выкупная стоимость (продажная цепа) Нежилого помещения составляет 343 108 (триста сорок три тысячи сто восемь) рублей без учета налога на добавленную стоимость.".

-"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цепы) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 5 800 (пять тысяч восемьсот) рублей ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 908 (девятьсот восемь) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

- "4.1. За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

- пункт 2.12, абзацы 9, 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 договора купли-продажи нежилого помещения,  обремененного залоговым обязательством, исключить из текста договора.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 22 000 (Двадцать две тысячи) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

О.А. Коркина