Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-187/2020

г. Хабаровск

26 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.10.2020 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: 

судьи  Дюковой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312272110800022, ИНН 

<

***>)

о  взыскании 1 186 411 руб. 53 коп.

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312272110800022, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

о признании договора незаключенным

при участии в судебном заседании:

от ООО «Управляющая компания «ПЛАЗА» - не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 08.06.2020 г., ФИО4 по доверенности от 02.09.2020 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПЛАЗА» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 долга по оплате оказанных эксплуатационных и коммунальных услуг в размере 1 186 411 руб. 53 коп. по договору от 22.08.2019 г.

Представитель истца в судебном заседании 12.05.2020г. заявил ходатайство об уменьшении исковых требований, указав, что просит взыскать долг в размере 1 185 476 руб. 53 коп. 

Уточнение исковых требований принято судом.

ИП ФИО2  заявила ходатайство о принятии к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречного искового заявления к ООО «УК «ПЛАЗА» о признании договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг от 22.08.2019 г. незаключенным.

Определением от 10.06.2020 г. судом  принято  встречное исковое заявление к рассмотрению  совместно с первоначальным иском.

Представитель ООО «УК «ПЛАЗА» в судебном заседании 03.09.2020 г. заявил ходатайство об уточнении первоначальных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что просит взыскать с ИП ФИО2 долг по оплате оказанных услуг в размере 694 579 руб. 97 коп. за период с 22.08.2019 г. по 31.12.2019 г.

Уточнение первоначального иска принято судом.

ООО УК «ПЛАЗА», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило, представило в материалы дела письменные пояснения.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено по существу в отсутствие ООО УК «ПЛАЗА». 

Представители ИП ФИО2 в судебном заседании первоначальный иск не признали по основаниям, изложенные в отзыве на иск и дополнениях к отзыву. Требование по встречному иску представители ИП ФИО2 поддержали, указав на отсутствие  согласования сторонами существенных условий договора.

Заслушав представителей ИП ФИО2, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО УК «ПЛАЗА» является управляющей компанией объекта недвижимости (здание ТЦ «Энергоплаза»), расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь которого составляет 27 397,1 кв.м.

 Протоколом общего собрания собственников функциональных нежилых помещений в здании ТЦ «Энергоплаза» № от 16.05.2013 г. ООО «УК «Плаза» наделено полномочиями на заключение договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями в целях надлежащего обслуживания и эксплуатации здания ТЦ «Энергоплаза», а также на представление интересов собственников в органах местного самоуправления для получения необходимых согласований по вопросам благоустройства, размещения рекламы и других, при этом плата за обслуживание и эксплуатацию здания установлена в размере 150 руб. за 1 кв.м.

Решением общего собрания собственников функциональных нежилых помещений, расположенных в здании Торгового Центра «Энергоплаза» по ул. Ленина, 85 в г. Хабаровске от 16.05.2013 г. утверждены условия типового договора по оказанию эксплуатационных и коммунальных услуг.

Договоры по оказанию эксплуатационных и коммунальных услуг,как указал истец,  заключены управляющей компанией со всеми собственниками и арендаторами нежилых помещений ТЦ «Энергоплаза».

ИП ФИО2 в период с 21.08.2019 г.  по 29.09.2019 г. являлась собственником недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1868,5 кв.м., этаж 6, адрес объекта: 

<

...>, пом. VI (4, 9), условный номер: 27:23:0030208:190, в последующем – собственником перепланированного недвижимого имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1681,5 кв.м., этаж 6, адрес объекта: 

<

...>, пом. VI (4, 9, 19),  кадастровый номер: 27:23:0030208:311.

22.08.2019 г., как указал истец, между ООО «УК «Плаза» (организация) и ИП ФИО2 (заказчик) был заключен договор оказания эксплуатационных и коммунальных услуг, в соответствии с которым организация обязалась оказывать заказчику услуги по содержанию помещения и здания (эксплуатационные услуги), и по предоставлению коммунальных услуг.

Под помещением стороны настоящего договора понимают нежилое помещение общей площадью 1868,5 кв.м., кадастровый номер 27:23:0030208:190, расположенное на 6 этаже здания и являющееся объектом права собственности.

Согласно пункту 4.1 договора, ответчик обязался выплачивать организации плату за оказание заказчику эксплуатационных услуг (эксплуатационный платеж), определяемую исходя из расчета 150 руб. 00 коп., НДС не облагается за 1 кв.м. помещения в месяц.

Оплата эксплуатационного платежа производится заказчиком ежемесячно авансом до 10 числа оплачиваемого месяца на основании счетов, выставляемых организацией (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что заказчик ежемесячно компенсирует организации затраты на коммунальные расходы по выставленным счетам (коммунальный платеж).

Размер коммунального платежа, оплачиваемого заказчиком по настоящему договору определяется исходя из тарифов ресурсоснабжабщих организаций и согласно показаний счетчиков. 

Оплата коммунального платежа производится заказчиком ежемесячно на основании счетов, выставляемых организацией, в течение пяти банковских дней с момента получения заказчиком соответствующего счета от организации (пункт 4.4 договора).

Истец в подтверждение оказания  услуг представил акты № 454 от 31.08.2019 г., № 360 от 30.09.2019 г., № 378 от 31.10.2019 г., № 417 от 30.11.2019 г., № 488 от 26.12.2019 г., № 455 от 31.12.2019 г. на общую сумму 1 186 411 руб. 53 коп. 

На оплату оказанных услуг ООО «УК «Плаза» выставлены счета № 465 от 31.08.2019 г., № 368 от 01.09.2019 г., № 386 от 01.10.2019 г., № 429 от 01.11.2019 г., № 504 от 26.12.2019 г., № 466 от 02.12.2019 г.

Письмом № 427 от 26.12.2019 г. управляющая организация направила данные акты и счета в адрес заказчика для оплаты.

Между тем, ИП ФИО2 обязательства по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг по договору за период с 22.08.2019 г. по 31.12.2019 г. не исполнены, в связи с чем, образовался долг в размере 694 579 руб. 97 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

ООО «УК «Плаза» направило в адрес ИП ФИО2 претензию № 1/6В от 01.12.2019 г. с требованием об уплате долга, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с первоначальным иском в арбитражный суд.

ИП ФИО2, ссылаясь на то, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности в отношении порядка формирования и оплаты стоимости коммунальных услуг, включенных  в договор, поскольку направленный в адрес ООО «УК «Плаза» протокол разногласий от 16.10.2019 г. к договору оказания эксплуатационных и коммунальных услуг от 22.08.2019 г. не подписан со стороны управляющей организации, обратилась в суд со встречным иском о признании договора оказания эксплуатационных и коммунальных услуг от 22.08.2019 г. незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются, в том числе, и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями договора являются, в том числе, и те условия, которые названы в законе (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

Из содержания пункта 4 статьи 421 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта.

Акцептом в соответствии с пунктом 1 статьи 438 ГК РФ признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Исходя из совокупного смысла положений статей 432, 438, 443 ГК РФ следует, что акцепт оферты должен быть полным и безоговорочным, а акцепт на иных условиях считается новой офертой.

Как установлено судом, договор оказания эксплуатационных и коммунальных между ООО «УК «Плаза» (организация) и ИП ФИО2 (заказчик)  от  22.08.2019 г.  подписан ИП ФИО2 с протоколом разногласий. 

В ходе судебного разбирательства  установлено, что после получения экземпляра спорного договора ИП ФИО2 составлен протокол разногласий от 16.10.2019 г. к договору в отношении существенных условий договора в частности в отношении порядка формирования и оплаты стоимости коммунальных услуг, включенных  в договор, направлен в адрес ООО «УК «Плаза».

Между тем, со стороны ООО «УК «Плаза» данный протокол не подписан.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, подписание ИП ФИО2 полученного им от ООО «УК «Плаза» проекта договора и направление в адрес последнего протокола разногласий, является отказом ИП ФИО2 от оферты ООО «УК «Плаза» и новой офертой ИП ФИО2, адресованной ООО «УК «Плаза».

Согласно Информационному письму ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» при отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

Судом установлено, что ООО «УК «Плаза» не обращалось в арбитражный суд с иском о заключении договора с целью урегулирования разногласий.

Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора о порядке формирования и оплаты стоимости коммунальных услуг, включенных  в договор, что является основанием для признания обозначенного договора незаключенным.

При таких обстоятельствах договор оказания эксплуатационных  и коммунальных услуг от 22.08.2019 г. следует признать незаключенным.

Между тем, как следует из первоначального иска  в период с 22.08.2019 г. по 31.12.2019 г. ООО «УК «Плаза» оказаны  эксплуатационные и коммунальные услуги ИП ФИО2

Дав оценку доказательствам, представленным в подтверждение обстоятельств, на которых основаны исковые требования, суд считает   первоначальный иск ООО «УК «Плаза» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 307 ГК РФ лицо, оказавшее услугу, приобретает право требования оплаты за оказанную услугу от лица, получившего услугу.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена статьей 154 ЖК РФ, включающей в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда); плату за коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Как следует из материалов дела, ООО УК «ПЛАЗА» является управляющей компанией объекта недвижимости (здание ТЦ «Энергоплаза»), расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь которого составляет 27 397,1 кв.м., из них на праве собственности принадлежит – 24 381,9 кв.м.; места общего пользования – 3 015,2 кв.м. на основании протокола общего собрания собственников функциональных нежилых помещений в здании ТЦ «Энергоплаза» № от 16.05.2013 г.

Протоколом общего собрания собственников функциональных нежилых помещений в здании ТЦ «Энергоплаза» № от 16.05.2013 г. ООО «УК «Плаза» наделено полномочиями на заключение договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями в целях надлежащего обслуживания и эксплуатации здания ТЦ «Энергоплаза», а также на представление интересов собственников в органах местного самоуправления для получения необходимых согласований по вопросам благоустройства, размещения рекламы и других, при этом плата за обслуживание и эксплуатацию здания установлена в размере 150 руб. за 1 кв.м.

ИП ФИО2 в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   заявлено о фальсификации представленной ООО «УК «ПЛАЗА» в обоснование доводов по иску сметы расчета стоимости эксплуатационных расходов 1 кв. метра здания по адресу 

<

...> от 16.05.2013 г., (Предложение ООО «УК Плаза» от 16.05.2013 г.), указав, что данный документ изготовлен не в 2013 году, а в 2020 году.

Суд предупредил представителей сторон об уголовной ответственности по статьям 303, 306 УК РФ, о чем у представителей сторон отобраны расписки.

Представитель ООО «УК «ПЛАЗА» в судебном заседании  представил в письменном виде заявление об исключении предложения ООО «УК «ПЛАЗА» от 16.05.2013 г. (сметы расчета стоимости эксплуатационных расходов 1 кв. метра здания по адресу 

<

...> от 16.05.2013 г.) из числа доказательств по делу.

При таких обстоятельствах, суд посчитал необходимым удовлетворить заявление ООО «УК «ПЛАЗА» и исключить предложение ООО «УК «ПЛАЗА» от 16.05.2013 г. (смета расчета стоимости эксплуатационных расходов 1 кв. метра здания по адресу 

<

...> от 16.05.2013 г.)  из числа доказательств по делу.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд не усмотрел необходимости в дальнейшем рассмотрении данного заявления о фальсификации.

ИП ФИО2 в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  также заявлено о фальсификации доказательств по настоящему делу, представленных ООО «УК «Плаза», а именно протокола общего собрания собственников функциональных нежилых помещений, расположенных в здании Центра «Энергоплаза» по ул. Ленина, 85 от 16.05.2013 г., указав, что первый лист протокола изготовлен позднее 2013 года, в частности фраза «из расчета 150 рублей за 1 кв. м.» в пункте 2 (предпоследний абзац первого листа). Данное заявление ответчик по первоначальному иску полагал проверить путем назначения по делу судебной технической экспертизы на предмет установления давности изготовления указанного документа, производство которой просил поручить ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы».

По смыслу положений абзаца второго пункта 3 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие заявления о фальсификации доказательства не является безусловным основанием для назначения судебной экспертизы с учетом того, что достоверность доказательства может быть проверена иным способом, в том числе путем его оценки в совокупности с иными доказательствами в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО «УК «Плаза» в ходе рассмотрения дела на обозрение суда и представителя ИП ФИО2 представлена копия протокола общего собрания собственников функциональных нежилых помещений, расположенных в здании Центра «Энергоплаза» по ул. Ленина, 85 от 16.05.2013 г. заверенная 31.07.2018 г. нотариусом ФИО5 нотариального округа г. Хабаровска, зарегистрированного в реестре № 27/133-н/27-2018-3-637.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, протокол общего собрания собственников функциональных нежилых помещений, расположенных в здании Центра «Энергоплаза» по ул. Ленина, 85 от 16.05.2013 г. в установленном законом порядке не оспорен. При этом судом принято во внимание, что фактически с учетом данного протокола приняты решения судов о взыскании с иных собственников помещений в пользу истца  задолженности по оплате коммунальных услуг.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения  ходатайства ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы суд не установил, заявление ИП ФИО2 о фальсификации протокола общего собрания собственников функциональных нежилых помещений, расположенных в здании Центра «Энергоплаза» по ул. Ленина, 85 от 16.05.2013 г. суд  отклонил.

В рассматриваемом случае факт предоставления ООО «УК «Плаза» коммунальных и эксплуатационных услуг в период с 22.08.2019 г. по 31.12.2019 г., не опровергнут. 

Кроме того, в обоснование оказанных услуг ООО «УК «Плаза» представлены договор энергоснабжения № 6905 от 27.01.2014 г. с дополнительным соглашением № 6905 от 27.01.2014 г. к данному договору, договор теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения № 3/1/02314/5149 от 01.0.12015 г., а также счета-фактуры № 3/1/1/133989 от 31.10.2019 г. и № 3/1/1/155422 от 30.11.2019 г.

Согласно уточненному расчету истца, задолженность за период с 22.08.2019 г. по 31.12.2019 г. составила 694 579 руб. 97 коп., исходя из площади принадлежащего ответчику помещения (1868,5 кв.м.).

При расчета долга ООО «УК «Плаза» применен тариф за оказание эксплуатационных и коммунальных услуг собственниками в размере 150 руб. 00 коп. за 1 кв.м., установленный в протоколе общего собрания собственников функциональных нежилых помещений, расположенных в здании Центра «Энергоплаза» по ул. Ленина, 85 от 16.05.2013 г.

Доказательств того, что в спорный период тариф за оказание эксплуатационных и коммунальных услуг изменялся, не представлено.

При указанных обстоятельствах, возражения ИП ФИО2 относительно примененного тарифа судом признаны не обоснованными.

Судом расчет истца проверен, признан верным.

На основании установленных по делу обстоятельств, требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика долга по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в период с 22.08.2019 г. по 31.12.2019 г. в размере 694 579 руб. 97 коп. подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами  в соответствии с правилом, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в  пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» долг в суме  694 579 руб. 97 коп., а также расходы по госпошлине в сумме 16 892 руб. 00 коп.

      Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» из федерального бюджета государственную пошлину  в сумме  7 972 руб. 00 коп.

      Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

      Признать  договор оказания эксплуатационных  и коммунальных услуг от 22.08.2019 г. незаключенным.

      Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПЛАЗА» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по госпошлине в сумме  6 000 руб. 00 коп.

      Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

      Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

         Судья            С.И. Дюкова