АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А71-284/2023

18 октября 2023 года

г. Ижевск

 

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2023 года

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи О.А.Кашеваровой, при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Аргон 19", г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному образованию «Город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «Город Ижевск», г.Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – 1. Общества с ограниченной ответственностью «Глория», г. Ижевск (ИНН1834101142), 2. Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска, г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании долга по оплате жилищно-коммунальных услуг, по оплате взносов на капитальный ремонт, неустойки, 

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2023, ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2023, 

от ответчика: не явился, уведомлен,

от третьих лиц: не явились, уведомлены, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Аргон 19" (далее – истец, ООО «Аргон 19») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска о взыскании долга по оплате жилищно-коммунальных услуг, по оплате взносов на капитальный ремонт, неустойки.

Определением суда от 12.01.2023 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Материалы дела в полном объеме размещены в электронном формате в Картотеке Арбитражных дел.

06 марта 2023 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (определение суда от 06.03.2023).

Определением суда от 29 марта 2023 года в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены – 1. Общество с ограниченной ответственностью «Глория» (далее – ООО «Глория»), 2. Муниципальное образование «Город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «Город Ижевск» (далее – МО «Город Ижевск»).

Определением суда от 22 мая 2023 года по ходатайству истца в порядке ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено – МО «Город Ижевск» (далее – ответчик).

Определением суда от 28 июня 2023 года по ходатайству истца Управление имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска исключено из числа ответчика и переведено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились.

В заседание суда 04 октября 2023 года Управление имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска направило отзыв.

Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики, в порядке ст.ст. 121-123, 156 АПК РФ.

Истец представил дополнительные документы.

В порядке ст. 163 АПК РФ заседание суда 04 и 11 октября 2023 года проведено с перерывом

После окончании перерыва истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ответчика 308701руб. 99коп. долг за жилищно-коммунальные услуги и 48137руб. 24коп. неустойки, с последующим начислением на сумму долга начиная с 02.10.2022, в порядке п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, 100533руб. 51коп. долг по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и 7628руб. 17коп. пени, с последующим начислением на сумму долга начиная с 02.10.2022, в порядке п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем перечисления на специальный счет, открытый в ПАО «Промсвязьбанк». 

Ходатайство судом рассмотрено и на основании ст. 49 АПК РФ удовлетворено.

Истец пояснил по иску.

Как следует из материалов дела, ООО «Аргон 19» в соответствии с принятым собственниками помещений многоквартирного дома решением осуществляет управление многоквартирным домом (далее – МКД), расположенным по адресу: 

<

...>.

Спор возник в отношении нежилого помещения площадью 293,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

ООО «Аргон 19» открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта МКД № 48а по ул. Труда г. Ижевска в ПАО «Промсвязьбанк».

Неоплата МО «Город Ижевск» долга по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени с декабря 2019 года по ноябрь 2022 года и долга по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в период времени с декабря 2019 года по ноябрь 2022 года, послужила истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Направленная истцом в адрес ответчика досудебная претензия (исх. № 2986 от 09.11.2022 приобщена к материалам дела) с просьбой об оплате образовавшейся задолженности, оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Заслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заявлению заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (п.п. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ).

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

С учетом изложенных правовых норм ООО «Большой», являясь в исковой период времени собственником нежилого помещения общей площадью 302,5кв.м. обязано содержать принадлежащее ей имущество, в том числе, путем внесения платы за помещение и коммунальные услуги.

Частью 2 ст. 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

ООО «Аргон 19», являясь управляющей организацией, в силу закона обязано осуществлять сбор денежных средств за жилищно-коммунальные услуги с собственников помещений для надлежащего исполнения своих обязательств по договорам управления МКД.

Частью 2 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги.

Согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Пунктом 7 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложения управляющей организации на общем собрании собственников помещений в таком доме и устанавливается на срок не менее, чем один год.

Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества МКД представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009).

Доказательств признания протокола собрания собственников недействительным либо принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом, как и доказательств, свидетельствующих о том, что функции управляющей организации в спорный период времени фактически осуществляло иное юридическое лицо, в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктами 28, 30 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники и наниматели жилых помещений оплачивают работы по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления.

Методика расчета в части платы на содержание общего имущество МКД за спорный период соответствует действующему законодательству.

В силу пункта 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Абзацем 2 пункта 1 Приложения N 3 к названному Постановлению к объектам муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.ст. 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение общей площадью 293,4 кв.м. является встроенным в МКД № 48а по адресу: 

<

...> в силу прямого указания закона отнесена и отнесено к муниципальной собственности (п. 2 Постановления Верховного Совета N 3020-1), поскольку жилой дом с пристроем, построен, в том числе, за счет государственных капиталовложений, на момент разграничения государственной собственности.

Судом приняты во внимание решение исполнительного комитета Ижевского городского Совета депутатов трудящихся Удмуртской АССР № 263 от 29.05.1975, архивная справка № 36/03-86 от 13.02.2014, решение исполнительного комитета Ижевского городского Совета депутатов трудящихся Удмуртской АССР № 134/2 от 06.07.1978, решение исполнительного комитета Ижевского городского Совета депутатов трудящихся Удмуртской АССР № 209/3 от 16.10.1978, внутрипостроечные титульные списки по жилищно-строительной кооперации на 1978 год, Акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения гор. Ижевска Удмуртской АССР от 26.06.1978, справка исполнительного комитета Индустриального районного Совета депутатов трудящихся Удмуртской АССР № 515 от 18.12.1979, Распоряжение Исполнительного комитета Ижевского городского Совета народных депутатов Удмуртской АССР № 475-Р от 28.12.1978, технический паспорт на домовладение по ул. Труда, 48-48а г. Ижевска.

Поскольку истцом доказано возникновение в отношении спорного помещения права муниципальной собственности до вступления в силу Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исковые требования истцом  заявлены обоснованно.

Факт оказания истцом ответчику жилищно-коммунальных услуг подтвержден материалами дела. Ответчик свои обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг в спорный период не исполнил.

На основании вышеизложенного исковые требования о взыскании с МО «Город Ижевск» долга по оплате жилищно-коммунальных услуг за период времени с декабря 2019 года по ноябрь 2022 года в размере 308701руб. 99коп. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в указанной сумме на основании ст.ст. 210, 249 ГК РФ, 154, 155, 156 ЖК РФ. 

Также истцом заявлено требование о взыскании 100533руб. 51коп. задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт за период времени с декабря 2019 года по ноябрь 2022 года. 

В силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

На основании ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ).

В соответствии с п. 7 ст. 170 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частями 5 и 5.1 данной статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частями 5 и 5.1 данной статьи срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения от органа государственного жилищного надзора информации, предусмотренной ч. 4 ст. 172 ЖК РФ, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет собственников помещений в таком доме о принятом решении, в том числе с использованием системы.

Решением общего собрания собственников помещений в спорном МКД изменен способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, а именно выбран способ формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете, путем перечисления взносов на капитальный ремонт на специальный счет. Владельцем специального счета и лицом, уполномоченным на оказание услуг по предоставлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, избран истец.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за исковой период времени составила 100533руб. 51коп. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о взыскании 100533руб. 51коп. долга по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 210, 249 ГК РФ, 37, 39, 153, 154, 156 ЖК РФ. 

Плата за капитальный ремонт подлежит взысканию в пользу истца на специальный счет, открытый в кредитной организации – ПАО «Промсвязьбанк», с учетом следующих обстоятельств.

В силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса (в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 25.12.2012 № 271-ФЗ).

Общим собранием собственников помещений МКД № 48а по ул. Труда г. Ижевска принято решение о способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем специального счета выбран истец.

Таким образом, с учетом накопительного характера взносов на капитальный ремонт, все денежные средства, собранные на капитальный ремонт ранее,  а также подлежащие уплате в счет погашения задолженности по внесению платы/взносов за предыдущие периоды, должны быть зачислены на открытый истцом в кредитной организации (в ПАО «Промсвязьбанк») специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, поскольку в настоящее время законодательно установлен именно такой порядок формирования фонда капитального ремонта.

Кроме того, на основании п. 14 ст. 155 ЖК РФ истец просит взыскать с ответчика 48137руб. 24коп. неустойку за период с 11.01.2020 по 31.03.2022, начисленную за ненадлежащее исполнение обязательства по уплате взносов за содержание и ремонт нежилого помещения, коммунальным услугам, а также неустойку в размере 7628руб. 17коп. за период 11.01.2020 по 31.03.2022, начисленную за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате взносов на капитальный ремонт.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Из ст. 332 ГК РФ следует, что кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В силу ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Расчет пени судом проверен, соответствует требованиям ст. 155 ЖК РФ. 

Учитывая изложенные обстоятельства, требование истца в части взыскания 48137руб. 24коп. неустойки, начисленной за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате взносов за содержание и ремонт нежилого помещения, коммунальным услугам, 7628руб. 17коп. неустойки, начисленной за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате взносов на капитальный ремонт является обоснованным на основании ст.ст. 329, 330 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ подлежит удовлетворению.

С учетом принятого решения на основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся ответчика и подлежат возмещению истцу. 

В связи с уменьшением истцом размера исковых требований государственная пошлина в сумме 92руб. 50коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

РЕШИЛ:

Взыскать с Муниципального образования «Город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «Город Ижевск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аргон 19", г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 308701руб. 99коп. долг за жилищно-коммунальные услуги и 48137руб. 24коп. неустойки, с последующим начислением на сумму долга начиная с 02.10.2022, в порядке п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также 12300руб. в возмещение расходов на оплату госпошлины.

Взыскать с Муниципального образования «Город Ижевск» в лице Администрации муниципального образования «Город Ижевск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аргон 19", г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 100533руб. 51коп. долг по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и 7628руб. 17коп. неустойки, с последующим начислением на сумму долга начиная с 02.10.2022, в порядке п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем перечисления на специальный счет, открытый в ПАО «Промсвязьбанк».

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Аргон 19", г.Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 92руб. 50коп. государственной пошлины, уплаченной по платёжному поручению №3509 от 28.12.2021.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Пермь в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики. 

Судья                                                                                             О.А. Кашеварова