659/2017-26462(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36556/2016

г. Краснодар

03 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года  Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2017 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном  заседании от истца – акционерного общества «Автономная теплоэнергетическая  компания» (ИНН 2312054894, ОГРН 1022301974420) – Сердюковой В.Н. (доверенность  от 03.05.2017), от ответчика – товарищества собственников жилья «БиС – 47»  (ИНН 2310046908, ОГРН 1022301613388) – Баранова А.Г. (доверенность от 02.08.2017),  рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «БиС-47»  на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017  (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу № А32-36556/2016,  установил следующее.  

АО «Автономная теплоэнергетическая компания» (далее – общество) обратилось  в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ТСЖ «БиС-47»  (далее – товарищество) о возложении обязанности на товарищество устранить  препятствия в пользовании имуществом (котельной), расположенном  по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 45 путем сноса ограждений (забора)  в пределах котельной для предоставления беспрепятственного доступа к объекту в целях  его обслуживания и ремонта.  

Решением от 22.12.2016 (судья Иванова Н.В.) заявленные требования  удовлетворены. Суд первой инстанции исходил из того, что возведенное товариществом  ограждение (забор) лишает возможности прохода к спорному объекту, тем самым  нарушая права общества как арендатора.  

Постановлением от 28.04.2017 решение от 22.12.2016 изменено. Исковые  требования удовлетворены частично. Апелляционный суд обязал товарищество устранить  препятствия в пользовании имуществом котельной (центрального теплового пункта),  расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 45, путем сноса ограждения  

(забора), установленного вдоль границы земельного участка с кадастровым номером  23:43:0305018:75 по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, № 47, в пределах трех  метров от стены котельной (центрального теплового пункта). В остальной части иска  отказано. Судебный акт мотивирован тем, что по требованию о сносе забора  расположенного на земельном участке по ул. Орджоникидзе, 49/1, с кадастровым номером  23:43:0305018:78, товарищество является ненадлежащим ответчиком, поскольку не  установлено наличие на данном участке какой-либо недвижимости, принадлежащей  товариществу, либо находящейся в его управлении. Поскольку часть забора расположена  в зоне санитарной охраны котельной, то указанная часть подлежит сносу.  

В кассационной жалобе товарищество просит обжалуемые судебные акты  отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель указывает, что  в данном случае иск об устранении препятствий в пользовании имуществом является  ненадлежащим способом защиты, поскольку снос ограждения фактически направлен на  предоставление истцу права пользования чужим земельным участком. Так как требование  об установлении сервитута заявлено не было, то в удовлетворении искового заявления  надлежит отказать. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил приказ  Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства  Российской Федерации от 17.08.1992 № 197 (далее – Приказ № 197), так как гражданское  законодательство не позволяет министерствам осуществлять правовое регулирование в  области права собственности, отличное от Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Отзыв на жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель товарищества настаивал на доводах жалобы,  представитель общества просил постановление от 28.04.2017 оставить в силе.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей  сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, ОАО Региональная теплосетевая компания»  (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды имущества  от 01.06.2012 № 22/12/453. Согласно приложениям № 1 и 2 к договору, обществу передан,  в том числе, и спорный объект – нежилое здание Центрального теплового пункта далее –  котельная), расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 45. Договор  аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждено копией  свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя  с отметкой о регистрации обременения в виде аренды.  

Земельный участок под котельной площадью 178 кв. м с тем же адресом также  

принадлежит на праве собственности арендодателю, что подтверждено свидетельством о  государственной регистрации права. Данный участок поставлен на кадастровый учет  23.08.2011 с кадастровым номером 23:43:0305018:128 и имеет статус «учтенный», что  свидетельствует об определении его границ по правилам действующего законодательства  (определены координаты поворотных точек границ участка).  

Смежными по отношению к указанному земельному участку являются, в том  числе, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0305018:75 и 23:43:0305018:78.  Участки, расположенные по адресу: ул. Орджоникидзе, 47 и 49/1, имеют разрешенный вид  использования «для многоэтажной застройки», дополнительно: «для завершения  реконструкции и эксплуатации 4-х этажного жилого дома», «для эксплуатации жилых  домов» и согласно пояснениям сторон фактически используются для указанной цели.  

В материалах дела имеются сведения о регистрации прав на названные земельные  участки за физическими лицами.  

Суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0305018:75 по ул. Орджоникидзе, 47, располагается многоквартирный дом.  

Общество указывает и товарищество не оспаривает, что товарищество управляет  многоквартирным домом по ул. Орджоникидзе, 47. Земельные участки  с кадастровыми номерами 23:43:0305018:75 и 23:43:0305018:78 огорожены по внешним  границам, чем обществу исключен доступ к арендуемому им тепловому пункту через  территорию указанных земельных участков.  

Общество указывает, что товарищество систематически чинит препятствия  в доступе к котельной через двор дома № 47, что подтверждается служебной запиской  работников общества от 26.04.2016.  

16 сентября 2016 года товарищество направило в адрес общества письмо № 10,  в котором сообщило, что доступ посторонних лиц на территорию, находящуюся  по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 47 будет ограничен по решению  собственника.  

Согласно пояснениям сторон, схеме, выполненной кадастровым инженером при  установлении на местности межевых знаков земельного участка с кадастровым номером  23:43:0305018:128, и публичной кадастровой карте границы данного земельного участка  практически совпадают с фактическими границами строения ЦТП. При этом выход из  оборудованного изначально (при строительстве) единственного входа в здание ЦТП (что  подтверждено техническим паспортом) осуществляется непосредственно на территорию  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305018:78.  

Земельный участок под зданием ЦТП имеет смежную границу с землями общего  

пользования только с тыльной стороны (противоположной стене с оборудованным  входом). С остальных трех сторон границы участка являются смежными с границами  участков с кадастровыми номерами 23:43:0305018:75 и 23:43:0305018:78. Таким образом,  ограждение данных участков лишило общество возможности входить в здание со стороны  ул. Орджоникидзе через тот вход, который был изначально для этого предназначен.  

Отсутствие возможности прохода к спорному объекту иным путем послужило  основанием для обращения с иском в арбитражный суд.  

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса российской Федерации  (далее – кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права,  хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Согласно статье 305 Кодекса права, предусмотренные статьями 301 – 304 Кодекса,  принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему  имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения,  оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или  договором.  

В пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010   № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что  применяя статью 304 Кодекса, в силу которой собственник может требовать устранения  всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением  владения, судам необходимо учитывать следующее.  

В силу статей 304, 305 Кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных  с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он  является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию,  предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными  с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.  

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что  имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения  со стороны ответчика.  

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения,  подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке  либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие),  нарушающие право истца.  

По смыслу приведенных разъяснений удовлетворение негаторного иска  

предполагает доказывание противоправным действий ответчика, влекущих нарушение  прав истца.  

Суд апелляционной инстанции установил, что в отношении принадлежащего  обществу на праве аренды объекта установлено специальное императивное  регулирование.  

В соответствии с пунктом 17 приказа Минстроя России от 17.08.1992 № 197  (далее – Приказ № 197) работникам предприятий, в ведении которых находятся тепловые  сети, и объекты теплосетевого хозяйства, должна быть обеспечена возможность  беспрепятственного доступа к объектам тепловых сетей, находящихся на территории  других предприятий, в том числе управляющих компаний  и ТСЖ, для их обслуживания и ремонта.  

В силу пункта 5 Приказа № 197 в пределах охранных зон тепловых сетей  и теплосетевого оборудования не допускается производить действия, которые могут  повлечь нарушения в нормальной работе объектов теплосетевого хозяйства и тепловых  сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту, в том числе  возводить временные строения и заборы.  

При этом, согласно пункту 4 Приказа № 197 охранные зоны тепловых сетей  устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков  шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров  в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей (или от  наружной поверхности изолированного теплопровода при бесканальной прокладке).  

Согласно абзацу 2 пункта 4.10.2.5 постановления Государственного комитета  Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу  от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации  жилищного фонда», организации по обслуживанию жилищного фонда (управляющие  компании, ТСЖ, ЖСК и др.) обязаны обеспечивать постоянный доступ, в том числе  к смотровым колодцам, теплосети и другим инженерным сетям, находящимся  на ее территории.  

Основываясь на системном толковании указанных норм, апелляционный суд  сделал верный вывод о том, что в отношении строения ЦТП устанавливаются охранные  зоны на расстоянии трех метров от края строительных конструкций, в границах которых  возведение ограждений запрещено. Запрет на возведение забора обусловлен тем, что  имеется необходимость беспрепятственного доступа общества к котельной для  ее обслуживания, ремонта, обеспечения сохранности тепловых сетей, предотвращения  несчастных случаев и ликвидации последствий возможных аварий.  

Поскольку в отношении принадлежащего обществу на праве аренды объекта  установлено специальное императивное регулирование, апелляционный правомерно  применил Приказ № 197.  

Остальные доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда  апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка.  

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в  кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие  отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу  А32-36556/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий Е.В. Артамкина  Судьи А.В. Садовников  

 И.И. Фефелова