ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-26137/2025

Дело № А40-39263/25

г. Москва

21 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:                  И.А. Чеботаревой                                     

судей:                                            

С.Л. Захарова, ФИО1,       

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.2025 по делу № А40-39263/25 (21-304) 

по заявлению 1) ООО "Магнат 34" (ИНН: 

<

***>), 2) ИП ФИО2 (ИНН: 

<

***>) 

к Управлению Росреестра по Москве 

третьи лица: 1) Департамент городского имущества 

<

...>) Правительство Москвы, 3) Московскому УФАС России 

о признании незаконным решение,

при участии:

от заявителей:

1) ФИО3 – по дов. от 12.02.2025; 2) ФИО3 – по дов. 29.08.2024

от заинтересованного лица:

ФИО4 – по дов. от 28.01.2025;                

от третьих лиц:

не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "МАГНАТ 34" и ИП ФИО2 (далее – Заявитель, Общество) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения от 09.11.2024 №КУВД-001/2024-54539073/1 от 10.02.2025 №КУВД-001/2024-54539073/2.

Решением суда от 21.04.2025 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, Управлением было законно и обоснованно отказано в осуществлении регистрационных действий. Ссылается, что из совокупности ст. 19 Закона о конкуренции, Закона № 178- ФЗ и ст. ст. 388, 391, 392.3 ГК РФ следует, что передача стороной всех прав и обязанностей но договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона № 159-ФЗ, другому лицу возможно с согласия антимонопольного органа.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. 

Представитель заявителей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Магнат 34» является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0013005:14598, общей площадью 104,8 кв. м, (ЕГРН записи № 77:07:0013005:14598-77/051/2023-1 от 20.06.2023 (Собственность), с обременением в виде залога № записи: № 77:07:0013005:14598-77/051/2023-2 от 20.06.2023 (Ипотека в силу закона).

Данный объект образован путем проведения кадастровых работ (раздела на две части) объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0013005:14109, общей площадью 211,4 кв. м.

Собственником помещения ООО «Магнат 34» стало на основании Договора купли-продажи недвижимости от 17.12.2021 г. № 59-7453, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Указанное нежилое помещение ООО «Магнат 34» приобрело в собственность, реализовав свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в порядке, предусмотренном п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

В настоящий момент указанное нежилое помещение находятся в залоге у Департамента городского имущества г. Москвы.

Право собственности на нежилые помещения возникло у ООО «Магнат 34» с момента государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0013005:14109 по Договору купли-продажи недвижимости от 17.12.2021 г. № 59-7453, а также произведенному разделу указанного нежилого помещения, то есть с 20.06.2023.

ООО «Магнат 34» являясь собственником вышеуказанного имущества распорядилось им путем отчуждения другому лицу, заключив Договор переуступки прав и обязанностей Покупателя.

Между ООО «Магнат 34» и ИП ФИО2 заключен Договор от 07.08.2024 передачи договора купли-продажи недвижимости от 17.12.2021 г. № 59-7453 (с поручительством).

Для отчуждения имущества, находящегося в залоге, ООО «Магнат 34» обратилось к Залогодержателю -Департаменту городского имущества г. Москвы для дачи согласия на переуступку прав по Договорам купли-продажи.

Письмом от 23.10.2024 №ДГИ-Э-158880/24-1 Департамент городского имущества г. Москвы согласовал передачу прав и обязанностей по Договору купли продажи недвижимости от 17.12.2021 г. № 59-7453.

Стороны Договора  подали необходимые документы на государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество через личный кабинет на сайте Росреестра.

Уведомлением от 09.11.2024 о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2024-54539073/1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве приняло решение о приостановлении государственной регистрации, поскольку государственная регистрация перехода права нарушает порядок, предусмотренный законом о приватизации государственного и муниципального имущества, и является муниципальной преференцией.

Уведомлением от 10.02.2025 Ответчиком в адрес Заявителя было направлено Уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-54539073/2 ввиду не устранения причин, послуживших приостановлению государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Заявитель с указанным решением Управления не согласился, в связи с чем обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. п. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Пунктом 7 ст. 4 Закона установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем регистрирующий орган считает договор, заключенный между заявителем и третьими лицами незаконным, а согласие Департамента городского имущества города Москвы на совершение указанной сделки - муниципальной преференцией.

В качестве документа-основания для осуществления регистрации перехода права, права собственности заявителем представлен Договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 17.12.2021 № 59-7453 от 07.08.2024, в редакции Дополнительного соглашения №1 от 03.10.2024, заключенный между ООО "Магнат" (Продавец) и ИП ФИО2 (Покупатель), в отношении помещения с кадастровым номером 77:07:0013005:14598, расположенного по адресу: 

<

...>/1, в соответствии с которым ООО "Магнат" (покупатель) обязуется передать в собственность ИП ФИО2 (новые покупатели) вышеуказанное нежилое помещение.

Переуступка прав по договору не содержит в себе правоотношений по передаче преимущественного права на выкуп, что запрещено законом. Преимущественное право выкупа уже реализовано.

Возникшие, после подписания договора купли-продажи муниципального имущества, правоотношения носят характер распоряжения собственником своим имуществом, находящемся в частной собственности с обременением в виде залога в пользу г. Москвы.

Таким образом, в рамках рассматриваемого Договора уступается не преимущественное право на выкуп, а права и обязанности Покупателя по Договору купли-продажи недвижимости.

Департамент городского имущества г. Москвы на основании ст.392.3 ГК РФ заключил, что передача прав не нарушает норм действующего законодательства и дал свое согласие, как Залогодержатель, на передачу прав по Договорам купли-продажи недвижимости.

Заключение и государственная регистрация Договоров передачи не нарушает действующего законодательства, кроме того, Департамент городского имущества г. Москвы дал свое согласие на передачу прав и обязанностей по Договору купли-продажи недвижимого имущества.

В указанных правоотношениях Продавец остается поручителем нового покупателя. Сделка по передаче Основного договора не является уступкой преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поскольку указанное право уже было реализовано, сделка в рамках Договора не противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем отказ в государственной регистрации является незаконным.

Кроме того, в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Данное право уже было реализовано в соответствии с Федеральным законов от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимой имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанные объекты недвижимости не являются государственной или муниципальной собственностью.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Довод заинтересованного лица о том, что заявленное к регистрации имущество обременено ипотекой в пользу Департамента городского имущества города Москвы, в связи с чем сделка совершена без учета данного обстоятельства с нарушением закона, суд первой инстанции верно отклонил.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено о залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Департамент городского имущества города Москвы согласовал заявителю переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости по основному договору.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что Управление во исполнение положений ч. 1 ст. 9, ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела не доказана правомерность принятого в отношении общества оспариваемого решения.

Заявителем были представлены все необходимые документы для регистрации. Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

При указанных обстоятельствах, в соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований, обязав в соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов   ООО "МАГНАТ 34", ИП ФИО2, а именно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора передачи купли-продажи недвижимости от 07.08.2024 г. №59-7453 (с поручительством).

В апелляционной жалобе Управление ссылается на то, что заявителем нарушены нормы антимонопольного законодательства при реализации третьим лицом преимущественного выкупа нежилого помещения. 

Отклоняя данные доводы, суд первой инстанции верно указал, что поскольку ООО "МАГНАТ 34" приобрело право собственности на спорное недвижимое имущество в соответствии с Законом № 159-ФЗ, ссылка Росреестра на ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» является неприменимой к настоящему спору, в силу следующего: в соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением специально установленных законом случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом для применения данной нормы, необходимым условием является объект регулирования – заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. 

Доводы жалобы о том, что переход права собственности на помещение нарушает положения Закона № 159-ФЗ являются не основанными на нормах права, так как переход прав и обязанностей по договору и переход права собственности на помещение в указанном случае не представляет собой уступку преимущественного права на приобретение имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, запрет на которую предусмотрен Законом № 159-ФЗ, так как преимущественное право уже реализовано ООО «МАГНАТ 34» путем заключения с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вопреки доводам жалобы, Управлением не представлено доказательств предоставления муниципальных преференций. 

Таким образом, суд первой инстанции верно применил нормы материального и процессуального права, доказательств обратного Управлением не представлено.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2025 по делу № А40-39263/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                                                                   И.А. Чеботарева 

Судьи:                                                                                                           С.Л. Захаров 

                                                                                                                       В.А. ФИО1 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.