АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-4264/2018

г. Курган

25 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2020 года. В полном объеме решение изготовлено 25 марта 2020 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Саранчиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

АДМИНИСТРАЦИИ ПОЛОВИНСКОГО СЕЛЬСОВЕТА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТ-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании технического состояния  не надлежащим, о признании части сделки недействительной, об обязании ответчика произвести перерасчет, и по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТ-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к АДМИНИСТРАЦИИ ПОЛОВИНСКОГО СЕЛЬСОВЕТА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании арендной платы,

третьи лица: 1. Муниципальное казенное предприятие «Единство», 2. Государственное унитарное предприятие Курганской области «Кургантехинвентаризация», 3. Некоммерческая организация «Управление обеспечения энергоэффективности и энергосбережения в Южно-Сибирском регионе», 4. Уральское Управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, 5. Администрация Половинского сельсовета, 6. Администрация Половинского района

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 09.01.2020, паспорт,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.10.2019, паспорт,

от третьих лиц: явки нет, извещены, 

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ПОЛОВИНСКОГО СЕЛЬСОВЕТА (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТ-ЭКСПЕРТ" (далее – ответчик, ООО «Комфорт-эксперт») с требованием  

- об обязании произвести перерасчет арендной платы в отношении арендатора имущества – Администрации Половинского сельсовета, начиная с 01.08.2017, применив рыночную стоимость арендной платы, определенной в заключении эксперта от 14.03.2019 № 11 из расчета 21 руб. 05 коп. за 1 кв.м. в месяц; обязании возвратить излишне уплаченную сумму в размере 241950 руб. за период с 01.08.2017 по 31.12.2017; взыскании судебных расходов на проведение независимой экспертизы в размере 17000 руб. (в отношении котельной по адресу ул. Элеваторная, 14а, с. Половинное); 

- об обязании произвести перерасчет арендной платы в отношении арендатора имущества – Администрации Половинского сельсовета, начиная с 01.08.2017, применив рыночную стоимость арендной платы, определенной в заключении эксперта от 14.03.2019 № 11 из расчета 18 руб. 75 коп. за 1 кв.м. в месяц; обязании возвратить излишне уплаченную сумму в размере 455700 руб. за период с 01.08.2017 по 31.12.2017; взыскании судебных расходов на проведение независимой экспертизы в размере 17000 руб. (в отношении котельной по адресу ул. Победы, 3, с. Половинное) (с учетом неоднократных уточнений иска, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на то, что арендная плата, включенная в договоры аренды от 01.07.2017, является завышенной и экономически не обоснованной. Полагает, что арендная плата по договору аренды должна быть равна рыночной стоимости арендной платы, определенной в заключении эксперта от 14.03.2019. 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТ-ЭКСПЕРТ"  также обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ПОЛОВИНСКОГО СЕЛЬСОВЕТА о взыскании задолженности  по арендной плате с 28.01.2018 по 31.07.2019 по договору от 01.08.2017 недвижимого имущества, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 472,6 кв.м. с кадастровым номером 45:15:030201:270 в размере 1 900 000 руб.;  взыскании задолженности по арендной плате с 28.01.2018 по 31.07.2019 по договору от 01.08.2017 недвижимого имущества, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 76,5 кв.м. с кадастровым номером 45:15:030105:259 в размере 950 000 руб.;  взыскать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2017, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...> на сумму основного долга в размере 1 900 000 руб. за период с 28.01.2018 по 05.08.2019 в сумме 134 840 руб. 01 коп., с последующим ее начислением на день вынесения решения суда; взыскать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2017, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, на сумму основного долга в размере 950 000 руб. за период с 28.01.2018 по 05.08.2019 в сумме 67 444 руб. 16 коп. с последующим ее начислением на день вынесения решения суда (с учетом изменения исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 10.09.2019).

Определением от 23.07.2018 (резолютивная часть от 18.07.2018) по делу № А34-7001/2018 дела № А34-4264/2018, № А34-4269/2018 и № А34-7001/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А34-4264/2018. 

Определениями от 14.10.2019, от 18.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечена Администрация Половинского сельсовета (ИНН 

<

***>), Администрация Половинского района.

 Определением от 10.12.2019 произведена замена стороны по делу № А34-4264/2018 АДМИНИСТРАЦИИ ПОЛОВИНСКОГО СЕЛЬСОВЕТА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на правопреемника Администрацию Половинского сельсовета (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании представителем ООО «Комфорт-эксперт» было заявлено ходатайство о принятии судом изменения заявленных требований, а именно: просит взыскать с Администрации Половинского сельсовета задолженность  по арендной плате с 28.01.2018 по 28.02.2020 по договору от 01.08.2017 недвижимого имущества, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 472,6 кв.м. с кадастровым номером 45:15:030201:270 в размере 2500000 руб.;  взыскать задолженность по арендной плате с 28.01.2018 по 28.01.2020 по договору от 01.08.2017 недвижимого имущества, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 76,5 кв.м. с кадастровым номером 45:15:030105:259 в размере 1250000 руб.;  взыскать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2017, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...> на сумму основного долга в размере 2500000 руб. за период с 28.02.2018 по 28.02.2020 в сумме 224052 руб. 51 коп., с последующим ее начислением на день фактической оплаты задолежнности; взыскать пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ по договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2017, состоящего из источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, на сумму основного долга в размере 1250000 руб. за период с 28.02.2018 по 28.02.2020 в сумме 112026 руб. 24 коп. с последующим ее начислением на день фактической оплаты задолженности. Кроме того, просит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 42645 руб., в счет возмещения расходов на оказание юридических услуг 13000 руб., в возмещение расходов по проведению экспертизы 32000 руб.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. 

Представитель ответчика возражал портив удовлетворения иска, поддержал встречные требования.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 18.03.2020 до 12 часов 45 минут.

Лица, участвующие в деле, извещены об объявлении судом перерыва, что подтверждается объявлением о перерыве в судебном заседании (в материалах дела), которое было  размещено на доске объявлений в здании Арбитражного суда Курганской области (ул. Климова, 62) (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»), в графике судьи, а также на Интернет-сайте Арбитражного суда Курганской области: http://kurgan.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

ООО «Комфорт-эксперт» заявлено ходатайство о принятии уточнения заявленных требований в части указания периода взыскания по арендной плате – с 01.01.2018 по 28.02.2020, также просит распределить расходы по оплате государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя в размере 13000 руб. (запись в протоколе).

Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Позиция сторон после перерыва не изменилась.

Иных заявлений (ходатайств) у сторон не имеется, все относимые и допустимые документы представлены в материалы дела.

         Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Между сторонами 01.08.2017 подписан договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель (ответчик) передает, а арендатор (истец) принимает во временное арендное пользование за плату, источник теплоснабжения, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 472,6 кв.м., кадастровый номер 45:15:030201:270. Данное имущество подлежит использованию по целевому назначению для подачи тепловой энергии в горячей воде для абонентов с. Половинное (т. 1 л.д. 19-21, далее – договор 1).

Аналогичный договор 01.08.2017 заключен сторонами в отношении источника теплоснабжения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 76,5 кв.м, кадастровый номер 45:15:030105:259 (т.2 л.д. 12-15, далее – договор 2). 

В дальнейшем, 25.09.2017 между Администрацией Половинского района и ООО «Комфорт-эксперт» 25.09.2017 заключен договора аренды земельного участка для эксплуатации модульной котельной (т.5 л.д. 85-87). На земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, договорные отношения отсутствуют (т.5 л.д. 84).

В пункте 1.3 договоров стороны согласовали срок действия с 01.08.2017 по 31.07.2020. Государственная регистрация договоров аренды  осуществлена 09.08.2017, имущество передано арендатору по актам (т.1 л.д. 11, т.2 л.д. 14-15). 

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы по договору 1 составил 100000 руб. в месяц, по договору 2 – 50000 руб. в месяц на основании отчета об оценке.

В материалы дела представлены отчеты об оценке, выполненные ГУП «Курганской области «Кургантехинвентаризация» в августе 2017 года  (т.1 л.д. 38-63, т.2 л.д. 20-48) с целью определения рыночной стоимости арендной платы, выполненные в соответствии с письмом Администрации (т. 4 л.д. 82).

Дополнительными соглашениями от 27.11.2017 сторонами согласован пункт 2.1.9 договора о необходимости согласования с арендодателем действий по проведению работ по текущему и капитальному ремонту имущества (т. 3 л.д. 24-25).

В дальнейшем источники теплоснабжения переданы Администрацией муниципальному казенному предприятию «Единство» в соответствии с договорами субаренды от 09.08.2017 и используются последним с целью обеспечения жителей тепловой энергией (т.1 л.д. 13-17, т.2 л.д. 16-19).

В судебном заседании представитель Администрации подтвердил обстоятельства того, что в настоящее время обеспечение тепловой энергией жителей осуществляется, в том числе с помощью объектов, преданных по спорным договорам аренды (аудиозапись судебного заседания).

Стоимость субаренды согласно пунктам 2.2 договоров субаренды также согласована сторонами в размере 100000 руб. и 50000 руб. соответственно.

Письмом от 01.12.2017 Администрация Половинского сельсовета  уведомила арендодателя о выявлении существенных неполадок имущества, предлагая рассмотреть вопрос об определении состояния котельных и перечня работ по ремонту данных объектов, а также возможности изменения арендной платы с учетом согласованных работ (т.1 л.д. 23).

Далее письмом от 14.12.2017  Администрация предложила рассмотреть вопрос о снижении стоимости аренды до 20000 руб. по источнику теплоснабжения по адресу: ул. Победы, 3 и 10000 руб. по источнику теплоснабжения по ул. Элеваторная, 14а (т.4 л.д. 23).

ООО «Комфорт-эксперт» отказалось пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения, ссылаясь на включение указанных расходов при установлении тарифа теплоснабжающей организации (т.4 л.д. 24).

Полагая, что стоимость аренды, согласованная сторонами в договорах 1 и 2 значительно превышает  обычные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности  в спорный период, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу статей 606,  611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Передача ответчиком имущества в пользование подтверждено материалами дела и не оспаривается Администрацией.

 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащее состояние имущества и завышенную стоимость арендной платы.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо N 92), в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации рыночная цена - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Определением от 24.10.2018 удовлетворено ходатайство истца о назначении по настоящему делу судебной экспертизы. Производство данной экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

В соответствии с заключением эксперта № 11-18 от 14.03.2019 рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:270, расположенного по адресу: 

<

...>, без учета коммунальных платежей и расходов по эксплуатации имущества составляет 8860 руб.  Рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:259, расположенного по адресу: 

<

...>, без учета коммунальных платежей и расходов по эксплуатации имущества составляет 1610 руб. (т.6 л.д. 7-133).

Не согласившись с выводами эксперта ИП ФИО4, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, которое определением от 24.05.2019 было удовлетворено, проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО5 (далее – ФИО5).

В соответствии с заключением эксперта № 06.02-001/2019 рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:270, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 91100 руб.  Рыночная стоимость арендной платы в месяц (по состоянию на 01.08.2017) за использование источника теплоснабжения общей площадью 472 кв.м. кадастровый номер 45:15:030201:259, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 54100 руб. (т. 7 л.д. 71-150).

В судебных заседаниях эксперты ИП ФИО4 и ФИО5 ответили на вопросы сторон и суда.

В частности, эксперт ФИО4 в судебном заседании 22.05.2019 пояснила, что на стоимость арендной платы в рассматриваемом случае существенно повлияла стоимость имущества, приобретенного обществом «Комфорт-эксперт» по договору купли-продажи в рамках конкурсного производства МУП «ЖКХ с. Половинное» (т. 5 л.д. 75-82), которая составила 195000 руб. и 25000 руб. соответственно. Разница в стоимости в отчетах 2013 и 2019 г.г. вследствие увеличения процента износа. Поскольку  аналогов котельных не нашлось в трех областях, применены поправочные коэффициенты.

При определении рыночной стоимости арендной платы оценщиком ФИО4 были применены два подхода – сравнительный и затратный. Доходный подход не использовался, поскольку не всегда достоверны результаты, прибыльность редко, в основном убыточность. Расчет арендной платы сравнительным подходом проведен исходя из варианта наилучшего использования объектов экспертизы, т.е как производственно-складских зданий и гаражей (т. 6 л.д. 68).

При определении рыночной стоимости арендной платы оценщиком ФИО5 были применены для зданий котельных – метод сравнения арендных ставок, для оборудования – затратный подход. Эксперт отразил в заключении, что в с. Половинное Половинского района Курганской области на дату оценки рынок продаж (цена предложения) не развит. Тенденция движения рынка можно проследить только по рынку г. Кургана. В городе Кургане и Курганской области отсутствуют предложения о продаже и аренде зданий котельных. Здание котельной может рассматриваться в качестве производственно-складской недвижимости (т. 7 л.д. 102), в связи с чем применены поправочные коэффициенты.

Таким образом, судебным экспертами при определении рыночной стоимости арендной платы применены одинаковые подходы.

В отчете № 96-13 от 25.10.2013 ФИО4 использован только один из подходов – затратный, со ссылкой, что применение сравнительного подхода невозможно ввиду не развитости рынка объектов теплоснабжения (т. 4 л.д. 4). Рыночная стоимость объекта аренды определена как 7467530 руб. (т.4 л.д. 16).

В отчетах  об оценке № 45-25/283/341 и № 45-25/283/340, выполненных ГУП «Кургантехинвентаризация» использован один подход – затратный (т. 1 л.д. 46, т. 2 л.д. 30).

Затратным подходом является совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункт 18 ФСО N 1).

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 19, 20 ФСО N 1).

Таким образом, существенное различие в стоимости арендной платы в отчетах оценщика ФИО4, выполненных в 2013 и 2019 годах вызвано определение итоговой стоимости объектов оценки – в рамках судебной экспертизы стоимость приобретения источников теплоснабжения по договору купли-продажи, в рамках оценки 2013 года – балансовая стоимость (стоимость строительства согласно пояснениям, данным в судебном заседании). 

Эксперт ФИО5 пояснил суду, что, по его мнению, указанные обстоятельства (стоимость приобретения обществом «Комфорт-эксперт» объектов по договору купли-продажи в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) (т. 1 л.д. 97-98, т.2 л.д. 87-88) на стоимость арендной платы не влияют, поскольку свидетельствуют лишь о том, что покупатель удачно вложил денежные средства и получает прибыль за счет своего имущества и не отражают действительную рыночную стоимость объекта.

В соответствии пунктами 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу названных процессуальных норм заключение эксперта также подлежит оценке в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами.

Оценка заключения эксперта с точки зрения достаточности доказательств и их взаимной связи предполагает его сопоставление с другими имеющимися по делу доказательствами. Выявленное в результате такой оценки расхождение выводов эксперта с другими доказательствами требует устранения этого противоречия: либо путем проверки заключения эксперта, либо путем предложения лицам, участвующим в деле, представить другие доказательства.

Как ранее указывалось судом,  в рамках настоящего дела истцом был представлен также  отчет об оценке, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», согласно которому рыночная стоимость арендной платы источников теплоснабжения     близка по значению стоимости, определенной по результатам повторной экспертизы. Каких-либо неясностей, противоречий в указанном отчете, судом не установлено. Более того, имеется отчет, выполненный ИП ФИО4 по оценке рыночной стоимости арендной платы в месяц по состоянию на 25.10.2013 в отношении модульной котельной, по адресу: 

<

...>, которая составила 51339 руб. (т. 4 л.д. 1-18), что согласуется с выводами эксперта ФИО5

После проведения повторной судебной экспертизы какие-либо новые документы, опровергающие выводы эксперта, истцом в материалы дела не представлены.  С учетом изложенного, суд полагает возможным принять экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО5 в качестве надлежащего доказательства.

По мнению суда, приобретение ООО «Комфорт-эксперт» спорных объектов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) не отражает его фактическую стоимость, поскольку существенно отличается от первоначальной цены (т. 1 л.д. 98 о/с, т.2 л.д. 87 о/с).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации  не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность пересмотра арендной платы по соглашению арендодателя и арендатора.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств

Арендная плата по настоящим договорам согласована сторонами и не является регулируемой (пункты 1, 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательств того, что при заключении договора Администрация не была свободна в определении договорных условий и являлась более слабой стороной в переговорном процессе, материалы дела не содержат (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно письму Департамента государственного регулирования цен и тарифов Курганской области от 09.08.2018 в связи с отсутствием в составе обосновывающих материалов МКП «Единство» документов, подтверждающих экономически обоснованный уровень арендной платы по договору субаренды от 09.08.2017, расходы на оплату субаренды не включены в состав необходимой валовой выручки, принятой при установлении тарифов на тепловую энергию, поставляемую потребителям МКП «Единство» на 2017-2018 г. (т.3 л.д. 138). Следовательно, в рассматриваемом случае именно на Администрации и МКП «Единство» лежат последствия не предоставления в регулирующий орган соответствующих доказательств с целью включения стоимости аренды в состав необходимой валовой выручки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем истцом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств нарушения ответчиком условий договора (изъятие имущества, переданного в аренду по договору, нарушение иных обязательств, принятых по договору), так же как и доказательств наличия совокупности одновременно всех условий, необходимых для изменения договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, указанная стоимость пользования подлежит возмещению Администрации в рамках заключенных договоров субаренды.

Ссылка истца, что в случае удовлетворения первоначальных исковых требований, будет изменена стоимость аренды и по договорам субаренды, не принимается судом, как документально не подтвержденная.

В обоснование своих требований Администрация также указывает на ненадлежащее состояние переданного по договорам аренды имущества.

Однако, согласно актам приема-передачи от 01.08.2017 и от 09.08.2017 (т.1 л.д. 11о/с, т.2 л.д. 15) стороны констатируют, что имущество передается в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями, указанными в договоре. Претензий к техническому состоянию нет. 

Аналогичные сведения содержатся в актах приема-передачи по договорам субаренды (т.1 л.д. 17, т.2 л.д. 19).

Согласно действующему законодательству, в частности пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, разъяснено, что суд не может отклонить возражение арендатора об уменьшении в соответствии с условиями договора аренды взыскиваемой арендной платы на стоимость произведенных арендатором и неотделимых улучшений со ссылкой на необходимость предъявления арендатором встречного иска. Данное требование может быть заявлено и в форме возражения.

Между тем, по условиям договоров 1 и 2 все расходы, связанные с эксплуатацией имущества несет арендатор (пункт 2.1.6); техническое обслуживание и эксплуатация обеспечивается арендатором за свой счет (пункт 2.1.4); при прекращении договора аренды имущество возвращается в полной сохранности со всеми неотделимыми улучшениями, стоимость которых арендатору не возмещается (пункт 2.1.7).

В действующем законодательстве установлены специальные правила возмещения арендатором затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества: в силу пунктов 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом, наличие согласия арендодателя на проведение тех или иных работ по улучшению арендованного имущества предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и осуществления улучшений, но также объема и стоимости таких работ, что даст арендодателю возможность выразить свое отношение (согласие либо несогласие) по поводу производимых арендатором улучшений.

Таким образом, в предмет доказывания в данном случае входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Вопреки доводам Администрации, доказательств обращения к арендодателю с заявлением об улучшении арендованного имущества, либо о получении его согласия на это улучшение, в том числе в соответствии с условиями дополнительного соглашения, в материалы дела не представлено. 

Из актов (т.1 л.д. 19-22, т.2 л.д. 62, т.4 л.д. 29-31) усматривается выполнение МКП «Единство» работ по содержанию, обслуживанию и ремонту оборудования, общей стоимостью 153163 руб. 20 коп. (т.4 л.д. 28), между тем, соответствующих доказательств несения затрат Администрацией, в материалы дела не представлено.

Согласно акту № 16 проверки готовности к отопительному периоду 2017/2018 от 02.08.2017 на МКП «Единство» возложена обязанность, провести ревизию котлов и оборудования на котельных, подать заявку на приобретение 3 котлов и материала для котельного оборудования (насосы, системы золоудаления) (т.4 л.д. 38-39).

В соответствии с актами проверки готовности к отопительному периоду 2017/2018 от 21.09.2017 здания модульной и центральной котельной, и тепловые сети к эксплуатации в оснне-зимний период готовы (т.4 л.д. 92-93).

Решением Половинского районного суда от 12.12.2017, удовлетворен иск прокурора (т.4 л.д.33-34). На ООО «Комфорт-эксперт» возложена обязанность по разработке проектной документации на котельные с обеспечением первой категории надежности электроснабжения; произвести реконструкцию электроустановок котельных в соответствии с проектной документацией. На МКП «Единство» возложена обязанность обеспечить эксплуатацию электроустановок котельных по первой категории надежности.

Решением Половинского районного суда от 30.07.2018 удовлетворен иск прокурора (т.4 л.д. 36-37). На ООО «Комфорт-эксперт» возложена обязанность  заменить водогрейные котлы, провести ремонт системы золоудаления.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 23.10.2018 решение районного суда в указанной части отменено (т.4 л.д. 123-127).

Решением Половинского районного суда от 22.10.2019 на МКП «Единство» возложена обязанность произвести замену 3 водогрейных котлов, провести ремонт системы золоудаления, ремонт кровли на центральной котельной, расположенной по адресу: 

<

...>; произвести замену 2 водогрейных котлов, установку вытяжки над котлами на модульной котельной, расположенной по адресу: 

<

...>. (в деле).

В соответствии с информацией, предоставленной Департаментом государственного регулирования цен и тарифов Курганской области, при установлении тарифа на 2018 год приняты расходы, в том числе для ремонта котельного оборудования центральной котельной ул. Победы, 3 в сумме 72,01 тысяч рублей (т.4 л.д. 45).

Суд также принимает во внимание, что в договорах аренды отсутствует соглашение о том, что возмещение затрат арендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ будет осуществляться путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование источниками теплоснабжения, на сумму фактически произведенных затрат.

В связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований Администрации.

В отношении требований общества «Комфорт-эксперт» о взыскании стоимости арендной платы, суд приходит к следующим выводам.

За период действия договора - 1 с августа 2017 по февраль 2020 к оплате подлежала стоимость аренды в размере 3 100 000 руб. (100000 х 31 мес).

Администрацией платежными поручениями оплачена стоимость аренды по договору 1 в размере 500000 руб. (т. 7 л.д. 3-7).

Следовательно, размер задолженности составил 2 600 000 руб., тогда как истцом предъявляются требования о взыскании 2500000 руб, что является его правом.

За период действия договора 2 с августа 2017 по февраль 2020 к оплате подлежала стоимость аренды в размере 1550000 руб. (50000 х 31 мес).

Администрацией платежными поручениями оплачена стоимость аренды по договору 2 в размере 250000 руб. (т. 7 л.д. 3-7).

Следовательно, размер задолженности составил 1 300 000 руб., тогда как истцом предъявляются требования о взыскании 1 250 000 руб., что является его правом.

С учетом изложенного, требования ООО «Комфорт-эксперт» в части взыскания суммы основного долга за период с 01.01.2018 по 28.02.2020 подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 3750000 руб.

Наличие тяжелого финансового положения, на что ссылается Администрация в письмах (т.4 л.д. 121-122), не влечет оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований в силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 3.4. договора 1 и 2 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные сроки начисляется пеня в размере 1/300 процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

В пункте 3.3 договора 1 и 2 стороны установили, что арендная плата перечисляется арендатором не позднее 27 числа текущего месяца.

Согласно расчету истца размер подлежащей уплате неустойки по договору аренды 1 составил 224052 руб. 51 коп. за период с 29.01.2018 по 11.03.2020; по договору 2 – 112026 руб. 24 коп. за период с 29.01.2018 по 11.03.2020.

Согласно расчету суда с учетом положений статей 190, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 3.3 и 3.4 договоров аренды   размер неустойки по договору 1 за период с 30.01.2018 по 11.03.2020 составит 224064 руб. 98 коп., по договору 2 – 112032 руб. 52 коп., причем суд произвел расчет неустойки на сумму, указанную самим истцом, поскольку не может выйти за пределы заявленных требований.

Администрацией не заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Суд полагает, что заявленный размер неустойки не может быть признан явно завышенным, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения предъявленной к взысканию неустойки.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд считает требования ООО «Комфорт-эксперт» подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы ООО «Комфорт» в сумме 42646 руб. 25 коп. (т.3 л.д. 9, т.8 л.д. 37,158) по оплате государственной пошлины в отношении удовлетворенного судом требования о взыскании денежных средств подлежат отнесению на Администрацию в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по оплате судебных экспертиз в размере  34000 руб. (за проведение первоначальной экспертизы), 32000 руб. (за проведение повторной экспертизы), также подлежат отнесению на Администрацию, вследствие отказа в удовлетворении первоначальных требований, и удовлетворении требований общества «Комфорт-эксперт».

ООО «Комфорт-эксперт» также заявлено о взыскании 13000 руб. на оплату услуг представителя.

В подтверждение понесенных расходов ООО «Комфорт-эксперт» в материалы дела представлен договор на оказание юридических услуг от 14.05.2018 заключенный между ФИО6 (исполнитель) и ООО «Комфорт-эксперт» (заказчик). В соответствии с условиями договора исполнитель обязуется по поручению заказчика оказать ему услуги по подготовке всех необходимых документов, а именно: составление искового заявления для передачи на разрешение Арбитражного суда Курганской области по иску ООО «Комфорт-эксперт» к Администрации Половинского сельсовета о взыскании задолженности по арендной плате: расчет основного долга, пени за просрочку обязательств по договору аренды; подготовка отзывов, возражений, ходатайств в рамках данного дела; представительство в суде первой инстанции; дача консультаций по правовым вопросам (т.3 л.д. 123-124). 

Стоимость услуг по договору составляет 13 000 руб. (пункт 3.1 договора).

Во исполнение условий договора ООО «Комфорт-эксперт» переданы ФИО6 денежные средства в сумме 13 000 руб., что подтверждается распиской (т. 3, л.д. 125), из которых: 3000 руб. – составление искового заявления к Администрации Половинского сельсовета к ООО «Комфорт-эксперт» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, 3000 руб. отзыв на исковое заявление, поступившее от Администрации Половинского сельсовета к ООО «Комфорт-эксперт» о признании недействительным договора аренды в части арендной платы за недвижимое имущество, 1000 руб. расчет основного долга и пени, 1000 руб. – составление заявления об обеспечении иска, 5000 руб. за представительство в суде первой инстанции. 

На основании части 1 и части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя с учетом характера заявленного спора, объема и сложности работы, продолжительности времени, необходимой для ее выполнения, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек» отмечено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 названного Кодекса) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (пункт 13 названного постановления Пленума).

Равенство суммы расходов на защиту интересов заявителя сумме защищаемого имущественного интереса либо превышение ее не свидетельствует о неразумности или чрезмерности таких расходов, поскольку сумма имущественного интереса не является фактором, который сам по себе указывает на разумность или чрезмерность понесенных судебных расходов.

Материалами дела подтверждается факт участия представителя ООО «Комфорт-эксперт» в предварительном и судебных заседаниях суда первой инстанции 18.07.2018, 07.08.2018, 21.08.2018, 25.09.2018, 17.10.2018-24.10.2018 (т.3 л.д.81, 128, т.4 л.д. 40, 64, 85, 100), подготовка процессуальных документов (т. 3 л.д. 4-6, 92, 107, 118,  136,  т.4 л.д. 79, 89, 108).

На основе непосредственного изучения и оценки представленных в дело письменных доказательств, с учетом конкретных обстоятельства дела, предмета и сложности спора, решаемых в нем вопросов фактического и правового характера, сфер применяемого законодательства, подготовленных состязательных документов, объема и сложности проделанной представительской юридической работы, стоимости аналогичных услуг в регионе, суд считает, что общая стоимость оказанных услуг не превышает разумные пределы и подлежит взысканию с Администрации в заявленной сумме.

При этом суд принимает во внимание, что услуги фактически оказывались ФИО6 и были оплачены до назначения на должность директором ООО «Комфорт-эксперт» (пункт  11 Информационного письма № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах»), а также реализацию права общества на возмещение судебных расходов (пункт 29 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Судебные расходы за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер (т.3 л.д. 98) подлежат отнесению на ООО «Комфорт-эксперт» в соответствии с разъяснениями, изложенными в  абзаце 3 пункта 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении требований Администрации Половинского сельсовета  (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) отказать.

Иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТ-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с  Администрации Половинского сельсовета (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОМФОРТ-ЭКСПЕРТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)3 750 000 руб. основного долга, 336078 руб. 75 коп. договорной неустойки за период с 30.01.2018 по 28.02.2020 с последующим ее начислением  в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения денежного обязательства с 29.02.2020 по день фактического исполнения обязательства, 42646 руб. 25 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины, 13000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате юридических услуг, 32000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Н.А. Саранчина