11/2023-276310(2) 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

 

город Новосибирск Дело № А45- 4350/2023  резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2023 года   

решение в полном объеме изготовлено 27 сентября 2023 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102,  

<

...>, зал № 622, дело по иску  муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска «Центр муниципального  имущества», ОГРН: 

<

***>, г. Новосибирск,  

к частному учреждению дополнительного образования «Центр «Супер Ми», ОГРН:  

<

***>, г. Новосибирск,  

 при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора: 1) закрытого акционерного общества «Управляющая  компания «Спас-Дом», ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) Государственной  жилищной инспекции 

<

...>) ФИО2, 

<

...>) Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,  

о взыскании задолженности в сумме 352 164 рублей 57 копеек, при участии в судебном заседании представителей: 

истца - ФИО3, доверенность от 01.10.202, диплом,  паспорт;  

ответчика - ФИО4, доверенность от 29.05.2023 № 1,  паспорт,  

третьих лиц - 1) ФИО5, доверенность № 196 от 15.12.2022,  диплом, паспорт, 2), 3), 4) - не явились, извещены,  

установил:

муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска «Центр муниципального  имущества», ОГРН: 

<

***>, г. Новосибирск, далее- истец, обратилось с иском к к  частному учреждению дополнительного образования «Центр «Супер Ми», ОГРН:  

<

***>, г. Новосибирск, далее-ответчик, о взыскании задолженности в сумме 352  164 рублей 57 копеек.  

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) закрытого акционерного  общества «Управляющая компания «Спас-Дом», ОГРН: 1065405025168, г. Новосибирск,  2) Государственной жилищной инспекции Новосибирской области, г. Новосибирск, 3)  Яковлевой Екатерины Тарасовны, г. Новосибирск, 4) Мэрии города Новосибирска, г.  Новосибирск.  

ФИО2 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, ссылается в отзыве на то,  что не является председателем Совета жилого дома, подписывала акты выполненных  работ с управляющей компанией относительно обслуживания жилых помещений,  пояснить относительно обслуживания и содержания нежилого помещения не может.  

Государственная жилищная инспекция Новосибирской области в отзыве  ссылается на то, что к компетенции государственного органа не относятся  взаимоотношения собственников нежилых помещений.  

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Спас-Дом» ссылается в  отзыве на надлежащее осуществление своих обязанностей по содержанию имущества  многоквартирного жилого дома, в котором находится нежилое помещение, переданное в  пользование ответчику.  

Ответчик в отзыве ссылается на ненадлежащее содержание нежилого помещения,  прилагает акты обследования и претензии по содержанию имущества в адрес ответчика и  управляющей компании, также ссылается на отсутствие оснований для возмещения  расходов по страхованию имущества.  

Дело рассматривается в отсутствие третьих лиц в порядке положений статьи 156  АПК РФ.  

Рассмотрев исковое заявление, суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 4 октября 2012 года между муниципальным  унитарным предприятием города Новосибирска «Центр муниципального имущества»  (далее - МУП «ЦМИ», Держатель имущества казны, Истец) и Частным учреждением  дополнительного образования «Центр «Супер Ми» (далее - ЧУДО «Центр «Супер Ми»,  Арендатор, Ответчик) был заключен договор о возмещении расходов № 1864-С (далее -  Договор), условия которого согласно п. 20 Договора подлежат применению с 1 октября  2012 года. Договор заключен сторонами во исполнение п. 2.2.3 Договора аренды  недвижимого имущества муниципальной казны.  

В связи с истечением срока действия договора аренды были заключены новые  договоры, последним из которых является договор аренды недвижимого имущества  муниципальной казны № 012251-НП от 26.04.2018.  

Объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 223,50 кв.  м, находящиеся на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск,  Кировский район, ул. Оловозаводская, 1/2.  

Договор заключен в связи с исполнением арендатором обязанности по  возмещению держателю имущества казны расходов по организации обслуживания и по  обеспечению страхования объекта недвижимости, а также расходов на содержание и  текущий ремонт общего имущества МЖД, в котором находится объект недвижимости.  Согласно пунктам 2, 3, 4, 7 Договора, Арендатор ежемесячно возмещает Держателю  имущества казны расходы в размере 6 664,77 руб., включая НДС (18%), в том числе:  

- расходы по организации обслуживания объекта недвижимости. Возмещение  расходов по организации обслуживания объекта недвижимости производится  Арендатором по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска от  13.10.2011 № 9464 ставке в размере 9,04 руб., включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц;  

- расходы по обеспечению страхования объекта недвижимости. Возмещение  расходов по обеспечению страхования объекта недвижимости производится Арендатором  по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска .от 28.06.2010 № 187  ставке в размере 5,37 руб., включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц;  

- расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МЖД, в котором  находится объект недвижимости. Возмещение указанных расходов производится  Арендатором по утвержденному решением общего собрания собственников помещений в  МЖД по тарифу в размере 15,41 руб., включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц.  

Руководствуясь пунктами 5, б Договора, Держателем имущества были направлены  Арендатору следующие извещения об изменении размера платы по Договору:  

1) Извещение ( № б/н от 27.12.2018) об изменении размера платы по Договору с  01.01.2019. Тариф на содержание общего имущества МКД составляет 18,71 руб. за один  кв. м, включая НДС 20%. Общая сумма расходов по Договору составила 8 298,56 руб. в  месяц, включая НДС (20%), в связи с внесением изменений в п. 3 ст. 164 НК РФ и  повышением ставки НДС до 20%:  

- тариф по организации обслуживания недвижимого имущества муниципальной  казны с 01.01.2019 составляет 11,56 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м. (Постановление  мэрии г. Новосибирска от 10.07.2018 № 2506);  

- тариф по обеспечению страхования муниципальных объектов недвижимости с  01.01.2019 составляет 6,86 руб. (включая НДС 20%) за 1 кв. м (Постановление мэрии г.  Новосибирска от 10.07.2018 № 2506);  

2) Извещение ( № б/н от 04.06.2020) об изменении размера платы по Договору с  01.07.2020. Тариф на содержание общего имущества МКД составляет 19,25 руб., включая  

НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила 8 584,64  руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с установлением мэрией г. Новосибирска  следующих тарифов:  

-тариф по организации обслуживания объектов недвижимости, находящихся в  муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.07.2020 составляет 12,02 руб.  (включая НДС 20%) за 1 кв. м. (Постановление мэрии г. Новосибирска от 16.09.2019 №  3457);  

-тариф по обеспечению страхования объектов недвижимости, находящихся в  муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.07.2020 составляет 7,14 руб.  (включая НДС 20%) за 1 кв. м (Постановление мэрии г. Новосибирска от 16.09.2019 №  3457);  

3) Извещение ( № б/н от 21,12.2020) об изменении размера платы по Договору с  01.01.2021. Тариф на содержание общего имущества МКД составляет 20,57 руб.,  включая НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила 9 051,75 руб. в месяц,  включая НДС (20%), в связи с установлением мэрией г. Новосибирска следующих  тарифов:  

- тариф по организации обслуживания объектов недвижимости, находящихся в  муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.01.2021 составляет 12,50 руб.  (включая НДС 20%) за 1 кв. м. (Постановление мэрии г. Новосибирска от 09.11.2020 №  3485);  

- тариф по обеспечению страхования объектов недвижимости, находящихся в  муниципальной собственности г. Новосибирска, с 01.01.2021 составляет 7,43 руб.  (включая НДС 20%) за 1 кв. м (Постановление мэрии г. Новосибирска от 09.11.2020 №  3457);  

4) Извещение ( № б/н от 08.06.2021) об изменении размера платы по Договору с  01.07.2021. Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.07.2021  составляет 42,47 руб., включая НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила  13 946,40 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с решением собрания собственников  помещений МКД.  

Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.08.2021  составляет 24,29 руб., включая НДС (20%). Общая сумма расходов по Договору составила  9 883,17 руб. в месяц, включая НДС (20%), в связи с решением собрания собственников  помещений МКД;  

5) Извещение ( № б/н от 16.06.2022) об изменении размера платы по Договору с  01.07.2021. Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.07.2022  составляет 39,98 руб., включая НДС (20%о), в связи с решением собрания собственников  

помещений МКД. Общая сумма расходов по Договору составила 13  561,98 руб. в месяц, включая НДС (20%).  

Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД с 01.08.2022  составляет 24,29 руб., включая НДС (20%), в связи с решением собрания собственников  помещений МКД. Общая сумма расходов по Договору составила 10 055,27 руб. в месяц,  включая НДС (20%).  

По состоянию на 07.02.2023 за Ответчиком образовалась задолженность по  Договору в размере 352 164 (Триста пятьдесят две тысячи сто шестьдесят четыре) рубля  57 копеек, включая НДС, за период с января 2020 по январь 2023 года.  

Истцом в адрес Ответчика была направлена досудебная претензия (письмо исх. №  1034 от 24.11.2022) с требованием оплатить задолженность по Договору, а также  приложен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 21.11.2022, однако  задолженность оплачена не была, в связи с чем истец обратился с иском о взыскании  задолженности.  

По своей правовой природе договор о возмещении расходов относится к договорам  возмездного оказания услуг.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания  услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить  определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик  обязуется оплатить эти услуги.  

В силу пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги  в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.  

Судами установлено и следует из материалов дела, что договор о возмещении  расходов заключен во исполнение пункта 2.2.3 договора аренды. При этом в договоре о  возмещении расходов определены: перечень расходов арендатора по организации  обслуживания объекта недвижимости, общая сумма расходов и период внесения платежа.  

Согласно пункту 1 договора о возмещении расходов договор заключен с целью  возмещения арендатором держателю имущества казны эксплуатационных расходов,  включая расходы на содержание общего имущества МКД, в котором находятся нежилые  помещения, переданные арендатору во временное владение и пользование, а также  расходы по контролю за сохранностью объектов недвижимости муниципальной казны.  

В силу п. 4 договора возмещение расходов на содержание и текущий ремонт  общего имущества МЖД, в котором находится объект недвижимости, производится  арендатором по тарифу в размере 15 рублей 41 копейки (включая 18 % НДС) за один кв.м.  в месяц, утвержденному решением общего собрания собственников помещений в МЖД.  

Тариф, указанный в п.4 настоящего договора, может быть изменен только  на основании решения общего собрания собственников помещений в МЖД.  

При этом какие конкретно услуги по содержанию имущества должен оказывать  МУП «ЦМИ» арендатору, в договоре на возмещение расходов не указано (уборка  территории, содержание мест общего пользования и т.д.).  

Истец пояснил, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, обслуживается управляющей компанией ЗАО «УК  «СПАС-Дом». Между МУП «ЦМИ» и ЗАО «УК «СПАС-Дом» заключен договор  управления многоквартирным домом от 01.03.2008 в редакции дополнительного  соглашения к нему от 31.10.2012 года.  

Территория, прилегающая к нежилым помещениям, арендуемым ЧУДО Центр  «Супер МИ», включена в карту уборки придомовой территории и в соответствии с  утверждённым перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества на данном  МКД уборка дворовой территории принята собственниками помещений МКД в объёме  50% придомовой территории, входящей в состав общего имущества.  

Из п.11 договора следует, что арендатор вправе требовать от управляющей  организации, оказывающей услуги по содержанию и ремонту МЖД, в котором находится  арендуемый объект недвижимости, надлежащего исполнения обязанностей этой  управляющей организацией по обеспечению благоприятных и безопасных условий  функционирования объекта недвижимости, надлежащего содержания и ремонта МЖД и  его оборудования, общего пользования и придомовой территории.  

Однако фактически выяснилось, что данное условие договора не  распространяется на взаимоотношения арендатора и управляющей компании, у которой  нет договора на управление с арендатором, а заключены договоры на управление и  оказание услуг по эксплуатации и содержания имущества МЖД напрямую с  собственниками нежилых и жилых помещений.  

В заключении договора на содержание общего имущества с арендатором,  управляющая компания, несмотря на согласие собственника, ответчику отказывает.  

При этом, как пояснила Государственная жилищная инспекция, управляющая  копания не вправе осуществлять работы по уборке дворовой территории только в размере  50%, поскольку это не предусмотрено жилищным законодательством.  

Несмотря на имеющиеся у арендатора многочисленные и неоднократные  многолетние обращения и претензии к содержанию имущества, МУП «ЦМИ»  подписывает ежемесячно акты об оказании услуг без учета имеющихся у потребителя  этой услуги (арендатора) претензий к содержанию имущества.  

Таким образом, истец, осуществляющий полномочия от имени  собственника нежилого помещения, оплачивает управляющей компании расходы за  содержание данного объекта в полном объеме, несмотря на отсутствие оснований для их  оплаты в связи с имеющимися у арендатора претензиям к содержанию имущества, что в  свою очередь, лишает арендатора возможности воздействия на нерадивую управляющую  компанию и права уменьшить размер расходов по содержанию имущества за  ненадлежащее содержание данного имущества, так как договором о возмещении расходов  данное право не предусмотрено, в связи с чем нарушается эквивалентность встречного  предоставления, установленная статьей 328 ГК РФ.  

Договором о возмещении расходов составление какого-либо акта, фиксирующего  объем фактически оказанных услуг МУП «ЦМИ», которому ответчик должен возмещать  понесённые им расходы по содержанию имущества, и их действительную стоимость, не  предусмотрено.  

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение  обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих  обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного  договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно  свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный  срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение  своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать  возмещения убытков.  

Согласно п. 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее –  Постановление № 491) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в  многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого  помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с  перерывами, превышающими установленную продолжительность", управляющие  организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном  управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за  нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание  общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и  договором.  

Согласно п. 15. и п.16 Постановления № 491 факт выявления ненадлежащего  качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов  в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или  превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или  

выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения  размера платы за содержание жилого помещения.  

Поскольку договор о возмещении расходов по своей правовой природе является  договором об оказании услуг, то истец должен представить доказательства надлежащего и  качественного оказания услуг по содержанию нежилого помещения, а ответчик не лишен  права представить доказательства ненадлежащего оказания ему услуг по содержанию  нежилого помещения.  

Вместе с тем в материалы дела ответчик представил неоднократные жалобы на  ненадлежащее оказание услуг, в частности, на ненадлежащую уборку снега в зимний  период, ненадлежащее содержание общего имущества – отмостки, протечек кровли (акты  от 12.02.2020, от 17.02.2020, от 23.03.2020, от 24.03.2020, от 29.05.2020, от 10.11.2020, от  16.05.2021, претензии к управляющей компании от 02.03.2023, обращения и претензии к  истцу от 20.01.2020, от 13.12.2022, от 01.02.2023, от 28.03.2023, департаменту земельных и  имущественных отношений от 20.01.2020, обращение к депутату Совета депутатов г.  Новосибирска от 07.04.2021), что в своей совокупности свидетельствует о ненадлежащей  обязанности истца по оказанию услуг по содержанию, в связи с чем сумма взыскиваемых  расходов подлежит уменьшению судом.  

За период – февраль 2020 года - С 04.02.2020 по 17.02. 2020 (согласно акту от  12.02.2020, от 17.02.2020).  

Стоимость услуги по уборке в зимний период снега согласно приложению № 1 к  договору от 01.03.2008, заключенному между МУП «ЦМИ» и ЗАО «УК «СПАС-Дом»  составила 1,02 руб. за 1 кв.м.  

За месяц стоимость услуги составит 1, 02 х 223, 50 кв.м. (площадь нежилых  помещений) = 227,97 руб.  

За 14 дней февраля сумма составит: 227, 97 /29 х 14 = 110, 04 руб. Стоимость неоказанных услуг в феврале 2020 года составила – 110- 04 руб. 

Также согласно обращению от 01.02.2023, претензии от 01.02.2023 года не  производилось надлежащей уборки от снега и уборки козырька, следовательно,  основания для взыскания расходов за зимний период декабрь 2022, январь 2023 года  также не имеется, поскольку за весь осенне-зимний период не производилась уборка  снега.  

Следовательно, основания для взыскания расходов по уборке территории от снега в  декабре 2022 года, январе 2023 года не имеется.  

Расчет: с учетом тарифа, установленного решением общего собрания от 24.04.2021  года, изложенного в протоколе № 1, с 01.05.2021 года стоимость услуг по уборке  

дворовой территории составляет 3, 20 руб. в мес. за 1 кв.м. – 3, 20 руб. х 223,  

50 х 2 мес. = 1 430, 40 руб.  Стоимость подлежащих из расчета услуг составила 1 430, 40 руб. За содержание общего имущества 

Согласно акту от 23.03.2020, от 24.03.2020, акту от 29.05.2020 имелись протечки  

кровли. Ремонт кровли согласно акту от 10.11.2020 года закончен 08.11.2020 года. 

Таким образом, из расходов с 24.03.2020 по 08.11.2020 исключаются следующие  

суммы расходов за данный период. 

Стоимость услуг по содержанию конструктивных элементов – 1, 55 руб. за 1 кв.м.  

в месяц. 1, 55 руб. х 223, 50 кв.м. = 346, 42 руб. в месяц. За март 2020 – 346, 42/31 х 7 дней = 78, 22 руб. За оставшиеся 7 месяцев - 346, 42 х 7 = 2 424, 94 Итого: 78, 22 руб. + 2 424, 94 руб . = 2 503, 05. Исключению подлежат 2 503, 05 руб. 

Таким образом, сумма подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца  

расходов составит: 352 164, 57 руб.– 110, 04 руб.– 1 430, 40 руб. - 2503, 05 руб.) =  

348 121, 08 руб. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Рассмотрев возражения ответчика в части отсутствия доказательств несения  

истцом расходов по страхованию объекта недвижимости, истец представил пояснения, из  

которых следует, что с 26.04.2023 страховой полис № 390-0033222-09155 был расторгнут.  Между ЧУДО Центр «Супер МИ» и МУП «ЦМИ» был заключён новый договор о  

возмещении расходов № 7843-СП от 25.05.2023 года, условия которого согласно п. 17  

данного договора подлежат применению с 26 апреля 2023 года. Из договора была  

исключена обязанность арендатора возмещать расходы на обеспечение страхования  

объекта недвижимости. 

Однако в период с 29.10.2019 по 26.04.2023 года договоры страхования были  

заключены, что подтверждается страховыми полисами, платёжными поручениями,  

свидетельствующими об оплате МУП «ЦМИ» страховой премии и договоры страхования  

имущества, следовательно, расходы в данной части подлежат возмещению ответчиком. 

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию  

пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Взыскать в пользу муниципального унитарного предприятия г. Новосибирска  «Центр муниципального имущества», ОГРН: 

<

***>, г. Новосибирск, с частного  учреждения дополнительного образования «Центр «Супер Ми», ОГРН: 

<

***>,  г. Новосибирск, задолженность в сумме 349 017 рублей 32 копеек, 9 953-00 рубля  судебных расходов по уплате государственной пошлины.  

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение  месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).  

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня  вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень)  при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной  инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного  срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд  Новосибирской области.  

Судья А.И. Айдарова