АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4350/22

22 мая 2023 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен            22 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поляковой Д.А.,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности  от 22.10.2021, представителя ответчика  ФИО2 по доверенности от 03.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-4350/22

по иску общества с ограниченной ответственностью «Хорошие Офисы.Управление»   (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании  задолженности, пени,

по встречному иску акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Хорошие Офисы.Управление»   (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании гарантийного взноса, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Хорошие Офисы.Управление» (далее также истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк»  (далее также ответчик, банк) о взыскании  задолженности по арендной  плате в размере 125 038,06 руб. за период с 05.07.2021 по 01.11.2021, 28 849,40 руб. пени, проценты с 01.02.2022 до моменты  фактического исполнения обязательства.

Определением суда от 18.03.2022 встречный иск о взыскании 323015 рублей гарантийного взноса принят к рассмотрению в рамках настоящего дела.

Представитель ответчика в судебном заседании  заявила ходатайство об отложении судебного заседания.

В судебном заседании 10.05.2023  в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15.05.2023.  Информация о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://www.rostov.arbitr.ru.  После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебном заседании  заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил взыскать с ответчика   задолженность по арендной плате по договору аренды от 20.10.2014 за период с 05.07.2021 по 01.11.2021 в размере 125038 рублей 06 копеек,  52265 рублей 91 копейки пени.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы  дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Офис Сервис» и ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (АО «Россельхозбанк») в лице Ростовского  регионального  филиала (ФИО3        АО «Россельхозбанк») заключен договор аренды от 20.10.2014г. нежилого помещения общей площадью 587,3 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...>.

ООО «Офис Сервис» было реорганизовано путем выделения из общества другого общества, ООО «Хорошие Офисы», которое стало правопреемником прав и обязанностей ООО «Офис Сервис» по агентскому договору.

В связи с реорганизацией ООО «Хорошие Офисы» в форме присоединения, правопреемником прав и обязанностей арендодателя по договору аренды нежилого помещения и агента по агентскому договору в соответствии с ч.2. ст. 58 ГК РФ стало ООО «Хорошие Офисы.Управление».

Во исполнение указанного договора между сторонами заключено дополнительное   соглашение   к   договору   аренды   №   5   от   20.10.2014г., согласно которому пункт «4.6.» договора аренды изложен в следующей редакции: «С 01.07.2018г. размер арендной платы, установленный в пункте 4.1. договора, может быть изменен арендодателем не чаще одного раза в год и не более чем на 10% от годовой арендной платы. Арендодатель письменно предупреждает арендатора об изменении арендной платы за 1  месяц».

Письмом от 04.06.2021г. исх. № 175 арендодатель уведомил ответчика о предстоящем увеличении арендной платы с 05.07.2021г.

В ответ на письмо  ответчик указал, что пункт договора 4.6. не предусматривает обязанности банка увеличивать арендную плату. В письме от 24.09.2021г. исх. № 007-03-11/1520 ответчик полагает, что для индексации арендной платы необходимо подписание сторонами дополнительного соглашения.

Соглашением от 30.10.2021 договор аренды расторгнут,  обязательства по оплате арендных платежей ответчиком в полном объеме не исполнено, в связи с чем, по мнению истца, у  ответчика образовалась задолженности в размере 125038 рублей 06 копеек за период с 05.07.2021г. по 01.11.2021г.

В силу п. 9.4 договора, в случае нарушения арендатором сроков платежей, предусмотренных договором,  арендодателем начисляется пеня из расчета 0,1% от суммы долга, подлежащей к уплате, за каждый календарный день просрочки платежа.

В силу п.4.5 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя авансовым платежом не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Таким образом, исходя из того, что договор аренды расторгнут 01.11.2021г., датой наступления обязательств по оплате задолженности по арендной платы считается 20.09.2021г.

Поскольку задолженность по арендной плате не оплачена арендатором, с декабря 2021г. по 10.02.2022г. образовались пени в размере  28 849  рублей  40 копеек.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. № 419 от 09.12.2021г.с требованием  оплатить задолженность и пени, которая оставлена без ответчика и финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Утверждение истца о том, что арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату ошибочно, поскольку в дополнительном соглашении  № 56 от 08.08.2017 указано буквально следующее: «С 01.07.2018г. размер   арендной платы, установленный в п.4.1 договора может быть изменен арендодателем не чаще одного раза в год и не более чем на 10% от годовой арендной платы. Арендодатель письменно предупреждает арендатора об изменении  арендной платы за 1 месяц. Изменение размера оплаты фиксируется соответствующим соглашением к настоящему договору.».

Таким образом, изменение размера арендной платы возможно лишь по соглашению сторон, поскольку, предупреждая об изменении арендной платы, арендодатель, тем самым, выражает намерение изменить арендную плату. Однако данное волеизъявление не влечет автоматическое изменение арендной платы в соответствии с уведомлением арендодателя.

В силу п.10.1. договора аренды от 20.10.2014г., любые изменения и дополнения к договору оформляются в виде дополнительных соглашений, которые являются неотъемлемой частью договора. Дополнительные соглашения считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Арендодатель неоднократно направлял в адрес АО «Россельхозбанк» уведомления о повышении арендной платы, однако такое повышение Банком согласовано не было, о чем сообщалось в письмах от 10.06.2021г., 06.07.2021г., 24.09.2021г., 22.12.2021г. Никаких конклюдентных действий, свидетельствующих о согласии с повышением арендной платы, Банком также не совершалось.

Каких-либо дополнительных соглашений к договору об изменении арендной платы сторонами подписано не было, стороны не согласовывали изменение арендной платы.

В данном случае в спорном договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела,  сторонами не приняты меры по обоюдному согласованию арендной платы в установленном договоре порядке в виде подписания дополнительного соглашения.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08, исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по волеизъявлению арендодателя, но путем подписания соглашения сторонами.

Следовательно, договор аренды от 20.10.2017, дополнительное соглашение № 5 от 08.08.2017 сохраняет силу и не подлежит изменению на основании одностороннего уведомления истца об изменении арендной платы.

Аналогичный  правоприменительный подход изложен в Определении Верховного Суда РФ от 24.06.2022 N 308-ЭС22-12581 по делу N А32-27522/2021, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2023 N Ф08-103/2023 по делу N А61-5138/2021.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении первоначальных исковых требований надлежит отказать.

Удовлетворяя встречный иск, суд  исходит из следующего.

Согласно п.4.10 договора аренды от 20.10.2014г., в качестве гарантии обеспечения своих обязательств по настоящему договору арендатор в течение 3-х рабочих дней с момента подписания настоящего договора перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос. Сумма гарантийного взноса рассчитывается исходя из суммы арендной платы за 1 месяц действия настоящего договора и находится у арендодателя в течение всего срока действия настоящего договора. 

Согласно платежному поручению №5 от 22.10.2014г., Банком перечислены в адрес арендодателя денежные средства в счет гарантийного взноса в размере 323 015 рублей.

В силу п.4.11 договора аренды от 20.10.2014г., при прекращении действия настоящего договора, арендодатель обязан произвести возврат гарантийного платежа в случае отсутствия задолженности у арендатора по арендной плате и надлежащего выполнения арендатором обязательств по настоящему договору при наличии письменного заявления от арендатора. После составления акта сверки взаимных расчетов в течение 5 банковских дней арендодатель возвращает гарантийный взнос в полном объеме путем перечисления данной суммы на расчетный счет арендатора.

Согласно п.4 соглашения от 22.10.2021г. о расторжении договора аренды от 20.10.2014, арендодатель возвращает арендатору гарантийный взнос в полном объеме путем перечисления суммы гарантийного взноса на счет арендатора в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта сверки взаимных расчетов.

Согласно п.1 соглашения от 22.10.2021г. о расторжении договора от 20.10.2014г., договор аренды расторгнут с 01.11.2021г.

Письмом от 22.12.2021г. Банк уведомил арендодателя о необходимости возврата гарантийного взноса.

Поскольку соглашением от 22.10.2021г. о расторжении договора аренды от 20.10.2014 предусмотрена обязанность арендодателя возвратить арендатору гарантийный взнос, суд пришел к выводу о правомерности встречных исковых требований.

В настоящем случае гарантийный взнос не зачтен в счет  исполнения обязательств банка перед общество по договору аренды. В частности, по делу №А53-7246/2022 решением суда от 10.02.2023 с банка в пользу общества взысканы убытки убытков в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ спорного помещения. Однако из содержания судебных актов и пояснений сторон следует, что гарантийный платеж в сумме 323015 рублей не был зачтен в счет возмещения убытков общества.

Следовательно, требования банка по встречному иску обоснованы и подлежат удовлетворению. На стадии исполнения судебных актов по настоящему делу и по делу №А53-7246/2022 стороны не лишены возможности заявить о зачете встречных однородных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченная государственная пошлина по первоначальному иску  подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении первоначального иска.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хорошие Офисы.Управление»   (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 323015 рублей гарантийного взноса, 9460 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Хорошие Офисы.Управление»   (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 1392 рубля излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению №319 от 28.01.2022.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Жигало Н. А.