АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-8906/2023

г. Краснодар

02 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2024 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном  заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность  

от 01.06.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый  комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3  (доверенность от 21.12.2023), от третьего лица – индивидуального предпринимателя  ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 09.06.2023),  рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО4 на  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 по делу  

 № А53-8906/2023, установил следующее. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель)  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Торговый комплекс  Горизонт» (далее – общество) о признании недействительным уведомления об  одностороннем отказе общества (арендодателя) от исполнения договора аренды нежилого  помещения от 23.08.2016 № Р5/1 по пункту 10.2 договора, мотивированного нарушением  предпринимателем (арендатором) пункта 3.27 договора аренды (запрет использования  помещения третьими лицами).  

Общество предъявило к предпринимателю встречное исковое заявление о  взыскании 1 507 084 рублей штрафа за нарушение условий договора аренды (допуск в  арендуемое помещение третьего лица – индивидуального предпринимателя  

ФИО4). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель  ФИО4  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.07.2023 первоначальное  исковое заявление удовлетворено. Признан недействительным отказ общества  

от исполнения договора от 23.08.2016 № Р5/1, приведенный в уведомлении от 22.12.2022 

 № 1715. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Распределены  расходы по уплате государственной пошлины.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023  решение от 12.07.2023 отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении  первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление  удовлетворено. С предпринимателя в пользу общества взысканы штраф в размере  1 507 084 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в  размере 31 071 рубля. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о нарушении  арендатором условий договора аренды (в предоставленном в аренду помещении  осуществлялась реализация товаров третьего лица без предварительного письменного  согласия арендодателя). Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора  

от 23.08.2016 является правомерным и обусловлен поведением арендатора. Нарушение  арендатором пункта 3.27 договора аренды влечет взыскание неустойки (штрафа) в размере  1 507 084 рублей.  

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение  норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных  апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить  постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы полагает, что доказательства  реализации товара третьим лицом и нахождения принадлежащего ему кассового аппарата  в арендуемом помещении в деле отсутствуют. Показания свидетеля относительно  обстоятельств проведенной проверки не получили надлежащей судебной оценки. Третье  лицо производило настройку принадлежащего ей кассового аппарата 18.12.2022 и  19.12.2022, кассовый аппарат не находился на территории торгового центра, реализация  товара не осуществлялась. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что  предприниматель отказался от договора аренды в связи с отсутствием согласования  арендодателя на использование помещения третьим лицом, а также убыточностью  коммерческой деятельности. При удовлетворении встречного искового заявления  общества суд апелляционной инстанции не рассмотрел заявление предпринимателя о  

применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  

(далее – Гражданский кодекс). 

ФИО4 в кассационной жалобе просит отменить постановление  апелляционного суда и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает на  отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о нарушении арендатором  положений пункта 3.27 договора аренды. Деятельность по реализации товаров в спорном  помещении третье лицо не осуществляло.  

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для  отмены постановления апелляционного суда.  

Заседание суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи  при содействии Арбитражного суда Ростовской области (статья 153.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

В судебном заседании представители предпринимателя и третьего лица на  удовлетворении кассационных жалоб настаивали.  

Представитель общества полагал, что постановление апелляционного суда следует  оставить без изменения, поскольку данный судебный акт основан на представленных в  дело доказательств и принят с правильным применением норм материального и  процессуального права.  

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва, выслушав представителей  участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что  апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение  в суд апелляционной инстанции.  

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель  (арендатор) 23.08.2016 заключили договор аренды № Р5/1, в соответствии с условиями  которого арендатору во временное пользование за плату передано нежилое помещение,  расположенное на 1 (первом) этаже здания (литера «X»), находящегося по адресу:  Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский р-н, ул. Омская, 2«б». Срок  действия договора установлен с 14.10.2016 по 31.05.2024 (в редакции дополнительного  соглашения от 01.06.2021 № 5).  

Предприниматель получил уведомление об одностороннем отказе арендодателя 

от исполнения данного договора аренды (пункт 10.2 договора). Арендодатель указал, что  19.12.2022 арендатор допустил в помещение для ведения коммерческой деятельности  третье лицо в отсутствие предварительного письменного согласия арендодателя (т. 1,  

л. 

<

...>). 

Предприниматель, полагая, что отказ арендодателя не основан на фактических  обстоятельствах использования имущества и противоречит закону, обратился с исковым  заявлением в арбитражный суд.  

Общество предъявило к предпринимателю встречный иск о взыскании штрафа за  нарушение условий договора.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с  учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном  суде кассационной инстанции.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии  таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).  

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное  владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса устанавливает, что арендатор вправе с  согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и  передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),  предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать  арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не  установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В  указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед  арендодателем остается арендатор.  

На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом  не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества,  арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.  

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может  обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом  или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае  

неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае  просрочки исполнения.  

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения  обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку  при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 Гражданского  кодекса).  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных  случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором  размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2  статьи 333 Гражданского кодекса).  

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему  внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и  непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на  основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий  совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).  

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя встречные требования общества о  взыскании предусмотренного договором штрафа, исходил из доказанности факта  нарушения арендатором положений пункта 3.27 договора аренды.  

В силу названного пункта договору арендатору запрещено без предварительного  письменного согласия арендодателя допускать использование помещения любыми  третьими лицами. Арендатор не имеет права сдавать помещение в субаренду, передавать  право его использования по договорам о сотрудничестве, совместной деятельности,  передавать, уступать, закладывать и иным образом обременять свои права на помещение,  обеспечительный взнос, а также распоряжаться иным образом помещением,  обеспечительным взносом, своими правами на помещение, обеспечительный взнос без  предварительного письменного согласия арендодателя.  

В пункте 3.28 договора (в редакции дополнительного соглашения) установлена  обязанность арендатора ежемесячно предоставлять арендодателю в срок не позднее  пятого числа каждого текущего календарного месяца срока аренды определенные  документы, подтверждающие реализацию товаров/работ/услуг на арендуемой площади  помещения. При этом под реализацией товаров/работ/услуг по рассматриваемому  договору стороны договорились понимать продажу (реализацию) товаров /работ/услуг в  

кредит, продажу реализацию товаров/работ/услуг со скидкой, по безналичному и  наличному расчету, продажу товаров по образцам, а также продажу (реализацию) товаров  по договорам комиссии и агентским договорам, договорам мены.  

В соответствии с подпунктом «г» пункта 10.2 договора арендодатель вправе  досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке  путем направления арендатору письменного уведомления о досрочном прекращении  действия договора, но не менее чем за 30 календарных дней до даты такого досрочного  прекращения действия договора, в том числе в случае нарушения арендатором запрета на  использование помещения иными лицами, на субаренду или уступку, обременения,  установленного пунктом 3.27 договора.  

В случае прекращения договора по основаниям, перечисленным в названном  пункте, арендатор обязан уплатить штраф в размере общей совокупной суммы базовой  арендной платы и дополнительной арендной платы за 4 месяца срока аренды,  рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды на дату фактического возврата  помещения арендодателю.  

Сведения о периоде работы принадлежащей третьему лицу контрольно-кассовой  техники приведены в письме инспекции налоговой службы от 03.05.2023 (т. 1, л. д. 60),  информация о порядке применения контрольно-кассовой техники содержится в письмах  инспекции от 08.08.2023, от 04.09.2023 и от 11.10.2023 (т. 2, л. д. 67 – 70, 88, 89). При этом  третье лицо отрицало факт наличия у него персонала, товаров, реализации товаров,  ссылалось на проведение тестирования кассового оборудования (т. 1, л. д. 121 – 131).  

В материалы дела представлен также отчет арендатора о реализации товаров за декабрь  2022 года, с указанием даты начала реализации товаров – 19.12.2022 (т. 2, л. д. 20).  

 В данном случае с учетом положений пунктов 3.27 и 3.28 договора осуществление  третьим лицом коммерческой деятельности в арендуемом предпринимателем помещении  в целях применения пункта 10.2 договора предполагало не согласованную с  арендодателем реализацию товаров, что помимо хронологического отражения операцией  контрольно-кассовой техникой, требовало осуществления продажи товаров покупателям с  использованием арендуемой площади.  

Отклоняя доводы предпринимателя и третьего лица, указывая, что кассовые  операции по возврату товара осуществлены в целях сокрытия осуществления торговой  деятельности в магазине иного лица, суд апелляционной инстанции не принял во  внимание, что при осуществлении продажи товаров покупателям, проведение кассовой  операции по возврату товара предполагает его реальный возврат продавцу с отражением  соответствующей операции в документах по учету товарных запасов. Доводы  

предпринимателя и третьего лица о том, что операции по возврату товара проведены в  течение непродолжительного времени исключительно в связи с завершением процедуры  тестирования кассового оборудования, что невозможно при осуществлении на  территории магазина розничной купли-продажи косметической продукции реальным  покупателям, суд апелляционной инстанции надлежащим образом не оценил.  

При этом возможное использование документов третьего лица для уменьшения  объема собственного оборота товаров, предоставление арендатором недостоверной  отчетности может свидетельствовать о наличии нарушений иных положений договора  аренды. В то же время подобное нарушение само по себе не подтверждает фактическое  использование иным лицом арендуемого помещения в целях осуществления  коммерческой деятельности.  

 Таким образом, в целях правильного разрешения требований общества необходимо  установить содержание спорных условий договора аренды в соответствии с правилами  статьи 431 Гражданского кодекса, исследовать и оценить совокупность представленных в  дело доказательствах, установить обстоятельства реализации третьим лицом товаров на  территории арендуемого предпринимателем помещения.  

 Кроме того, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества о  взыскании штрафа, не принял во внимание, что в представленных в суд первой инстанции  письменных пояснениях предприниматель также просил применить положения  

статьи 333 Гражданского кодекса (т. 2, л. д. 18). Данное заявление при определении  размера неустойки суд апелляционной инстанции не разрешил (в тексте постановления  

от 01.12.2023 мотивы, по которым суд не применил положения названной нормы, не  приведены).  

Поскольку суд апелляционной инстанции не установил обстоятельства,  необходимые для правильного разрешения искового заявления предпринимателя, а также  встречных требований общества, постановление апелляционного суда следует отменить и  направить дело на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.  

При новом рассмотрении дела апелляционному суду следует устранить указанные  недостатки, дать оценку доводам общества о нарушении арендатором условий  

пункта 3.27 договора аренды, установить наличие (отсутствие) оснований для  удовлетворения требования о взыскании штрафа, с учетом доводов и возражений сторон,  правильного распределения бремени доказывания установить имеющие значение для дела  существенные обстоятельства, после чего разрешить требования предпринимателя и  общества с правильным применением норм материального и процессуального права,  

распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе в связи с  обращением в суд округа.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2023 по делу  

 № А53-8906/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин  Судьи В.А. Анциферов  

 В.Е. Епифанов