﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

27 августа 2019 года

Дело №

А05-13418/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2019 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Созвездие Орион» Денисовой М.В. (доверенность от 01.11.2018), от администрации муниципального образования «Северодвинск» Русаковой О.В. (доверенность от 26.12.2018),

	рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Созвездие Орион» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.02.2019 (судья Тюпин А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 (судьи Зайцева А.Я., Чередина Н.В., Шадрина А.Н.) по делу № А05-13418/2018,            				     

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Северодвинск», место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Созвездие Орион», место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 8, ОГРН 1072902000962, ИНН 2902055065 (далее - общество), о взыскании 544 279 руб. задолженности по договорам аренды земельного участка от 26.02.2007 № 11 879 000 и от 04.02.2016 № 11 879 000 за 2 квартал 2014 года и за 2016-2017 годы; 126 254 руб. 12 коп. пеней за период с 16.07.2014 по 06.12.2018 по договору аренды земельного участка от 26.02.2007 № 11 879 000, а также 96 365 руб. 38 коп. пеней за период с 16.04.2016 по 06.12.2018 по договору аренды земельного участка от 04.02.2016  № 11 879 000; о признании недействительным соглашения от 04.02.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2007 № 11 879 000 в части указания размера аренды за период с 01.01.2016 по 25.02.2016 и пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 04.02.2016 № 11 879 000 в части размера арендной платы.

Решением суда от 26.02.2019 признано недействительным соглашение от 04.02.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2007     № 11 879 000 в части указания размера аренды за период с 01.01.2016 по 25.02.2016, признан недействительным пункт 5.2 договора аренды земельного участка от 04.02.2016 № 11 879 000 в части расчета размера арендной платы, заключенных между администрацией и обществом, взыскано с общества в пользу администрации 544 272 руб. задолженности и 222 610 руб. 54 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 28.05.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить.

Податель жалобы ссылается на то, что у администрации отсутствуют основания изменения в одностороннем порядке достигнутой договоренности без внесения изменений в договор путём подписания дополнительного соглашения, где была бы установлена рыночная стоимость земельного участка, считает, что администрация неправомерно производит начисление арендной платы за 2016 год, так как не предоставляет обществу отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, не дает знакомиться, фотографировать, что лишает общество возможности владеть информацией и самостоятельно рассчитать плату за аренду земельного участка.

Податель жалобы полагает, что не имелось оснований вносить изменения в соглашение о расторжении договора и в договор аренды.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не учли его довод о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель администрации обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

	Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) в соответствии с протоколом № 2 об итогах аукциона от 21.02.2007 заключили договор аренды земельного участка от 26.02.2007 № 11 879 000, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3740 кв. м с кадастровым номером 29:28:102020:0022, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – «для строительства двухэтажного торгового центра», местоположение: участок находится примерно в 60 м по направлению на запад от ориентира - здание жилое, ул. Ломоносова, д. 2.

В соответствии с пунктом 5.1 договора сумма арендной платы за земельный участок в соответствии с протоколом № 2 об итогах аукциона от 21.02.2007 за трехлетний срок, установленный пунктом 4.1 договора, составляет 630 000 руб., в том числе 150 000 руб. уплачено в качестве задатка в соответствии с соглашением о задатке от 07.02.2007, 480 000 руб. вносится арендатором в течение 30 дней на подписание протокола об итогах аукциона.

В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что по истечении установленного пунктом 4.1 договора срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон при условии получения арендатором разрешения на строительство, при этом арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором согласно расчёту арендной платы, произведенному арендодателем в соответствии с нормативными актами государственной власти Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления с применением коэффициента 10 вплоть до государственной регистрации прав на построенные и введенные в действие объекты недвижимости без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.

Земельный участок передан арендатору по акту от 26.02.2007.

Договор аренды зарегистрирован 05.04.2007 Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Дополнительным соглашением от 05.02.2013 к договору стороны установили срок действия договора аренды по 25.02.2014; пункт 5.1 договора изложили в следующей редакции: «Сумма арендной платы на 2013 год за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 настоящего договора, из расчета базовой ставки, установленной постановлением администрации от 19.02.2010 № 64-пп, в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп составляет: 3 740 х 4291,52 х 0,0015 х 3 х 1,000 х 365/365 = 722 263 руб.»; а также установили срок внесения арендной платы.

Дополнительным соглашением от 08.04.2014 к договору стороны продлили срок действия договора по 25.02.2016; пункт 5.1 договора изложили в следующей редакции: «Сумма арендной платы на 2014 год за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 договора, из расчета базовой ставки, установленной постановлением администрации от 27.02.2014 № 94-па, в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп составляет: 3 740 х 4291,52 х 0,0015 х 3 х 1,0564 х 365/365 = 762 998 руб.», а также установили сроки внесения арендной платы.

Дополнительные соглашения зарегистрированы Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В связи с изменением порядка предоставления земельных участков для строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации стороны заключили соглашение от 04.02.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2007 с 26.02.2016. 

В соглашении о расторжении договора стороны указали, что сумма арендной платы за период с 01.01.2016 по 25.02.2016 за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 договора, составляет: 3740 х 4291,52 х 0,015 х 3 х 1,187 х 56/366 = 131 176 руб.; внесение арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 25.02.2016 в размере 131 176 руб. производится арендатором в срок не позднее 15.04.2016.

Соглашение о расторжении договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 02.03.2016.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.02.2016 № 11 879 000, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 740 кв. м с кадастровым номером 29:28:102020:22, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание жилое, участок находится примерно в 60 м по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 2, для строительства торгового центра на срок с 26.02.2016 по 24.02.2019 однократно для завершения строительства.

В соответствии с пунктами 5.2 - 5.4 договора арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого решения органом, уполномоченным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, которое подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы на каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется. Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области» (далее - постановление Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, Порядок определения размера арендной платы). Внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за четвертый квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения (несвоевременного внесения) арендной платы в установленные пунктом 5.4 договора сроки арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки платежа.

Договор аренды зарегистрирован 02.03.2016 Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Администрация, ссылаясь на то, что после заключения соглашения о расторжении договора аренды 2007 года и заключения договора аренды 2016 года  установила, что расчет арендной платы в соглашении о расторжении договора аренды от 04.02.2016 и в договоре аренды от 04.02.2016 произведен неверно не в соответствии с действующим нормативным актом, устанавливающим размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в государственной собственности Архангельской области, произвела перерасчет арендной платы за второй квартал 2014 года и за 2016-2017 годы и направила обществу претензию от 21.08.2018 с требованием оплатить задолженность по договорам аренды земельного участка от 26.02.2007 и от 04.02.2016 за второй квартал 2014 года и за 2016-2017 годы в сумме 544 279 руб., а также пени за просрочку платежа в сумме 126 254 руб. 12 коп. за период с 16.07.2014 по 06.12.2018 по договору от 26.02.2007 и 96 365 руб. 38 коп. за период с 16.04.2016 по 06.12.2018 по договору от 04.02.2016.

Ссылаясь на ничтожность соглашения от 04.02.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2007 в части размера арендной платы за период с 01.01.2016 по 25.02.2016 и пункта 5.2 договора аренды земельного участка от 04.02.2016 в части размера арендной платы и на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства о перечислении арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал требования истца обоснованными и удовлетворил их, применив на основании заявления ответчика исковую давность к части требования о взыскании задолженности и пеней, уменьшив их соответственно на 7 руб. и на 8 руб. 96 коп.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

	Суды правильно применили статью 424 ГК РФ, статью 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и обоснованно исходили из того, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к регулируемым ценам, которые устанавливаются уполномоченным органом в определенном законом порядке.

Постановлением Правительства Архангельской области от 22.12.2015       № 555-пп внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы, утвержденный постановлением  Правительства Архангельской области № 190-пп, названный Порядок дополнен пунктом 13.2, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 2  постановления Правительства Архангельской области от 22.12.2015 № 555-ппустановленно, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования. Постановление опубликовано путём размещения на официальном интернет-портале правовой информации 30.12.2015.

 	Суды установили, что предоставленный обществу в аренду земельный участок относится к неразграниченной государственной собственности, администрация рассчитала плату за пользование земельным участком в спорный период на основании  отчёта об определении рыночной стоимости от 22.12.2016 № КСЗУ-12-16/02/03, выполненного независимым оценщиком, согласно отчёту рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:102020:22 по состоянию на 22.12.2016 составила 11 680 000 руб.

В связи с тем, что арендная плата за пользование названным земельным участком является регулируемой, суды правомерно сослались на то, что стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, установленным нормативным правовым актом.

Суды правильно применили положения статей 196, 200 ГК РФ и на основании заявления ответчика отказали в иске о взыскании 7 руб. задолженности и 8 руб. 96 коп. пеней в связи с истечением срока исковой давности.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

 Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 188 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

	Суды правомерно посчитали, что оспариваемые истцом сделки в части установления размера арендной платы за указанный в иске период являются ничтожными, так как нарушают требования закона и посягают на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем к данным требованиям подлежит применению трехгодичный срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 188 ГК РФ. Исполнение сделок началось не ранее их заключения (04.02.2016). С настоящим иском администрация обратилась в арбитражный суд 24.10.2018. Суды сделали правильный вывод о том, что по требованию о признании сделок недействительными срок исковой давности истцом не пропущен.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статью 333 ГК РФ в соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016  № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Суды проверили представленный истцом расчёт неустойки и удовлетворили заявленные требования, обоснованно отказав в удовлетворении заявления общества об уменьшении размера пеней, поскольку доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, подтверждающих получения истцом необоснованной выгоды ответчиком не представлено.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.02.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 по делу № А05-13418/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Созвездие Орион» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин

 Т.Г. Преснецова