Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-10211/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  20 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.02.2019 (судья Воробьёва В.С.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019 (судьи Веревкин А.В., Еникеева Л.И., Рожков Д.Г.) по делу № А81-10211/2018 по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (629830, г. Губкинский, мкр. 2, д. 45, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Термо Север» (629830, г. Губкинский, мкр. 15, д. 6, пом. 13-19, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

В заседании принял участие представитель Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского – ФИО2 по доверенности от 21.01.19.

Суд установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом города Губкинского (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Термо Север» (далее – ООО «Термо Север», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 89:14:010107:914, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 7, д. 69, степень готовности 20 %, принадлежащего на праве собственности обществу, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.02.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, не соответствующими обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распространяются на спорные правоотношения, так как договор аренды прекратил свое действие, вследствие чего требование департамента об изъятии объекта незавершенного строительства правомерно.

Ответчик и третье лицо в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не представили отзывов на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал свою процессуальную  позицию по делу.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Термо Север» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, кадастровый номер 89:14:010107:914, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 7, д. 69, степень готовности 20 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2014.

24.09.2014 Администрацией города Губкинского вынесено постановление № 2277 о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 89:14:010107:1054, площадью 6 943 кв.м, расположенного примерно в 50 м от ориентира по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 7, д. 11, для строительства жилого дома № 69, с нежилыми помещениями на цокольном этаже в мкр. 7.

Во исполнение указанного постановления 24.09.2014 между департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 507/14, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:14:010107:1054. Целевое назначение участка – строительство жилого дома № 69 с нежилыми помещениями на цокольном этаже к мкр. 7. 

Срок аренды земельного участка установлен с 24.09.2014 по 01.10.2015 (пункт 2.1 договора в редакции соглашения о внесении изменений от 30.04.2015). 

По акту приема-передачи от 24.09.2014 указанный земельный участок передан в аренду обществу. 

В дальнейшем 16.09.2015 сторонами подписано соглашение о расторжении договора № 507/14 с 27.08.2015, то есть с момента образования земельного участка с кадастровым номером 89:14:010107:1132 и его постановки на государственный кадастровый учет. 

10.09.2015 ООО «Термо Север» обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 89:14:010107:1132 площадью 7 404 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 7, д. 69, по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пунктом 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), для завершения строительства жилого дома с нежилыми помещениями на цокольном этаже. 

Впоследствии 16.09.2015 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 347/15, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:14:010107:1132. Вид разрешенного использования: жилая застройка (2.0). Целевое назначение участка: для строительства жилого дома с нежилыми помещениями на цокольном этаже. 

Срок аренды земельного участка установлен с 10.09.2015 по 09.09.2018. 

По акту приема-передачи от 16.09.2015 названный земельный участок передан ответчику в аренду. Как указал истец, срок договора аренды от 16.09.2015 № 347/15 истек 10.09.2018, при этом строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, ООО «Термо Север» не завершено. 

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьей 39.6 ЗК РФ, статьями 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), исходили из того, что вне зависимости от даты заключения сторонами в последующем другого договора аренды от 16.09.2015, их правоотношения по аренде фактически имели место на дату 24.09.2014, следовательно, действие статьи 239.1. ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные правоотношения.

Между тем судами не учтено следующее. 

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137).

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды земельного участка от 24.09.2014 № 507/14 прекратил свое действие 27.08.2015. 

Поводом и основанием для заключения договора от 16.09.2015 № 347/15 послужило заявление ООО «Термо Север» от 10.09.2015 о предоставлении земельного участка для завершения строительства по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Тот факт, что земельный участок фактически не выбывал из владения общества не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора от 24.09.2014.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 16.09.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 16.09.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 16.09.2015 и на момент обращения департамента с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Таким образом, решение и постановление приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае – если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судами не установлена, а к правоотношениям сторон подлежали применению правила  статьи 239.1 ГК РФ, требования департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:14:010107:914, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 7, д. 69, путем продажи с публичных торгов подлежали удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт. 

Поскольку суды выяснили все существенные обстоятельства дела, но сделали выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судебные акты подлежат отмене, а исковые требования департамента удовлетворению. 

В связи с удовлетворением исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию на основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, а также за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.02.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2019 по делу № А81-10211/2018 отменить. 

Принять по делу новый судебный акт. 

Исковые требования Департамента по управлению муниципальным имуществом города Губкинского удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Термо Север» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) объект незавершенного строительства: кадастровый номер 89:14:010107:914, степень готовности 20 %, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 7, д. 69, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Термо Север» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение иска, а также 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийТ.А. ФИО3

СудьиЕ.Ю. Демидова

С.И. Шуйская