Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-7390/2017

г. Рязань

21 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи А.С. Котовой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (390046,  

<

...>; ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (390039, г. Рязань; ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества №3892000 от 01.12.2000, обязании освободить арендованное помещение и передать по акту приема-передачи, взыскании задолженности в сумме 67040 руб. 95 коп., пени в сумме 211606 руб. 60 коп., начисленные за период с 13.01.2015 по 30.06.2017,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 12.02.2018;

от ответчика: ФИО2, лично; представитель ФИО4 по доверенности от 22.05.2017; 

 

установил:

управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - истец)  обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №3892000 от 01.12.2000, обязании освободить арендованное помещение и передать по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в сумме 167040 руб. 95 коп., пени в сумме 213833 руб. 19 коп., начисленных за период с 12.12.2014 по 04.08.2017.

В материалы дела 15.11.2017 от истца в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило заявление о частичном отказе от исковых требований, а именно: требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2000, обязании освободить арендованное помещение и передать по акту приема-передачи.

Рассмотрев заявление и представленные в дело доказательства, суд принял частичный отказ от иска, поскольку в рассматриваемом случае частичный отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В судебном заседании представитель истца в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уменьшении размера исковых требований в части взыскания задолженности до суммы 67040 руб. 95 коп. и пени до суммы 211606 руб. 60 коп. Уменьшение исковых требований принято судом.

Представитель истца исковые требования поддержал с учетом уменьшения и частичного отказа, в обоснование указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества №3892000 от 01.12.2000 в части своевременного и полного внесения арендной платы. 

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, указал, что имущество находилось в состоянии не пригодном для использования, заявил о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

Между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 01 декабря 2000 года заключен договор аренды недвижимого имущества №3892000 (далее - договор, л.д. 11-14), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение Н1 лит. А, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под магазин (пункт 1.1 договора).

Указанное нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 01.12.2000 (л.д. 15).

Срок аренды установлен с 01.12.2000 по 30.11.2005 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 6.6 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик продолжил пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.2.3 договора арендатор обязуется ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять  арендную плату в размере, установленном в пункте 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае нарушение арендатором срока внесения платежей, предусмотренного договором, последний уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа (в редакции соглашения от 03.07.2002).

Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем Рязанской областной регистрационной палатой внесена запись от 22.05.2001.

09 августа 2017 года истец направил ответчику претензию №05/3-13-2966исх от 08.08.2017 с предложением расторгнуть договор, освободить нежилое помещение и передать по акту приема-передачи управлению, а также оплатить задолженность и пени (л.д. 19-22).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременной уплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения спора 24.10.2017 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества №3892000 от 01.12.2000, ответчик вернул арендованное нежилое помещение по акту приема-передачи от 24.10.2017 (л.д.40-41), в связи с чем истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от исковых требований в части взыскания основного долга. Частичный отказ от исковых требований принят судом. 

Производство по делу в данной части требования подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества №3892000 от 01.12.2000, подписанного сторонами и регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества №3892000 от 01.12.2000 в части внесения арендной платы в период с 01.01.2016 по 30.06.2017 в сумме 67040 руб. 95 коп., подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Размер задолженности подтвержден расчетом истца, который судом проверен и признан верным; ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в силу статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик ссылается на то, что имущество находилось в состоянии не пригодном для использования.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Способы защиты прав арендатора при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, установлены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, соответствующие требования ответчиком предъявлены не были.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Тот факт, что арендатор не пользовался арендованным имуществом, в силу статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.

Доказательства создания истцом препятствий в пользовании ответчиком спорным помещением в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в силу пункта 3.2.6, 3.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта, обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций на объекте.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 5.1 договора в случае нарушения арендатором срока внесения арендных платежей, предусмотренного настоящим договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Решением Арбитражного суда Рязанской области принятым по делу №А54-6987/2014 установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по спорному договору в период с 06.04.2008 по 11.12.2014. С индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, г. Рязань) в пользу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>, г. Рязань) взысканы пени в сумме 2713 руб. 35 коп.

В рамках настоящего дела, в соответствии с положениями пункта 5.1 договора за просрочку внесения арендных платежей в установленные договором сроки истцом начислены пени за период с 13.01.2015 по 30.06.2017 в сумме 211606 руб. 60 коп.

Учитывая факт доказанности несвоевременной уплаты ответчиком арендных платежей по указанному выше договору, истцом правомерно были начислены пени за просрочку внесения арендных платежей. Размер пени подтвержден расчетом истца, который судом проверен и признан верным.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки, указывая на то, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Уменьшая неустойку, суд учитывает как баланс интересов сторон, так и баланс между мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-0 разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Таким образом, определив соотношение размера неустойки с последствиями нарушения обязательства, суды должны учитывать компенсационную природу неустойки, а также принцип привлечения к гражданско-правовой ответственности только за ненадлежащим образом исполненное обязательство.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 2 "О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", уменьшение судом неустойки возможно в случаях, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, и допускается по заявлению ответчика и с указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение ее размера является допустимым.

В соответствии с пунктом 78 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

Согласно пункту 75 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими  денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из рекомендаций, изложенных в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, действующей в спорный период.

Таким образом, неустойка, предусмотренная договором или законом, может быть уменьшена судом, но не менее чем до суммы, определенной с учетом двукратной учетной ставки ЦБ РФ, при доказанности стороной обстоятельств, свидетельствующих о достаточности такой суммы для компенсации потерь кредитора.

Суд, учитывая обстоятельства дела, отсутствие сведений о реальных убытках, понесенных истцом в связи с нарушением обязательств ответчиком, считает, что заявленная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, в целях соблюдения баланса интересов сторон, уменьшает её до суммы 21160 руб. 66 коп., исходя из двойной ставки рефинансирования, действующей в спорный период.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в сумме 21160 руб. 66 коп. В остальной части данного требования истцу следует отказать.

Руководствуясь подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ", с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 2714 руб., пропорционально размеру сниженной судом неустойки.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2000 и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (390039, г. Рязань; ОГРН 

<

***>) в пользу  управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (390046, 

<

...>; ОГРН 

<

***>) задолженность в сумме 67040 руб. 95 коп., пени в сумме 21160 руб. 66 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (390039, г. Рязань; ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме  2714 руб.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

 

Судья                                                                            А.С. Котова