АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, 

<

...>

Факс 

<

***>, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5656/2023

г. Южно-Сахалинск

8 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07.07.2025, решение в полном объеме изготовлено 08.07.2025.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым В.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального казенного учреждения «Служба «Заказчик» Администрации городского округа «Александровск-Сахалинский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об устранении недостатков, дефектов в рамках муниципального контракта № 110, № 111 от 09.12.2019

третьи лица: Министерство строительства Сахалинской области, Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью «Ресурс-плюс»

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности № 3 от 14.01.2025 (посредством сервиса онлайн-заседание); 

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Служба «Заказчик» Администрации городского округа «Александровск-Сахалинский район» (далее - истец, Учреждение) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» (далее - ответчик, Общество, ООО «СЗ «Рыбоводстрой») с исковым заявлением с требованием о возложении обязанности в рамках гарантийных обязательств устранить недостатки работ, выполненных по муниципальным контрактам № 110, № 111 от 09.12.2019.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 309, 722, 723, 755 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим выполнением ответчиком работ по муниципальным контрактам № 110, № 111 от 09.12.2019 и как следствие обязанностью подрядчика устранить недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока.

Определением суда от 06.09.2023 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании. В дальнейшем рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, с учетом уточнений. Ответчик явку своего представителя в заседание суда не обеспечил, о дате и месте его проведения уведомлен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд установил следующее.

09.12.2019 Учреждением (Покупатель) и ООО «СЗ «Рыбоводстрой» (Продавец) заключены муниципальные контракты № 110 «Приобретение па первичном рынке жилья в г. Александровск-Сахалинский» и № 111 «Приобретение на первичном рынке жилья в г. Александровск-Сахалинский».

В соответствии с пунктом 1.3 указанных муниципальных контрактов Квартиры передаются Покупателю вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором будут расположены квартиры, в соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ. Состав общего имущества, а также порядок определения долей, установлен ст. 36-37 ЖК РФ.

Согласно пункта 2.2 указанных муниципальных контрактов гарантийный срок на общее имущество многоквартирного дома и прилегающей территории - 5 лет (60 месяцев).

Квартиры были переданы по актам приема-передачи жилого помещения 27.04.2021 и 10.09.2021.

Переданным домам присвоены адреса: дом № 3 ул. Карла Маркса, 

<

...> ул. Карла Маркса, г. Александровск-Сахалинский.

В период гарантийного срока Учреждение обнаружены недостатки, выявленные в ходе эксплуатации домов, расположенных по адресу: д. № 3 и № 5 по ул. Карла Маркса г. Александровск-Сахалинский, а именно подтопление технических подполий грунтовыми водами.

14.07.2023 истцом направлена претензия об устранении недостатков, оставление требований которой без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Правоотношения по договору купли-продажи регулируются положениями главы 30 ГК РФ.

Согласно п. 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Продавец отвечает за все недостатки товара, на который предоставлена гарантия качества, если не докажет, что недостатки возникли после передачи товара покупателю вследствие нарушения правил пользования товара, хранения товара, действий третьих лиц либо непреодолимой силы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Применительно к оценке качества переданного объекта недвижимости, таким доказательством не может служить пояснение стороны, поскольку стороны заинтересованы в исходе дела и толковании доказательств в свою пользу. 

Допустимым доказательством может послужить заключение экспертизы, направленной на выяснение вопросов о соблюдении норм и правил при строительстве объекта.

В ходе рассмотрения настоящего дела, по ходатайству ответчика, назначено проведение строительно-технической судебной экспертизы, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) причины поступления грунтовых вод в подвальное помещение многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и дом № 5?

2) реконструкция дренажной системы предотвратит поступление грунтовых вод? Если да, то предоставить рекомендации для реконструкции дренажной системы.

3) какова глубина залегания грунтовых вод в месте расположения домов № 3 и № 5 по ул. Крала Маркса г. Александровск-Сахалинский Сахалинской области?

4) допущены ли застройщиком нарушения строительных норм и правил, последствиями которых является поступление грунтовых вод в подвальное помещение многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и дом № 5?

В соответствии с поступившим в материалы дела заключением судебной строительно-технической экспертизы № № 1/1-40 от 21.02.2025, эксперты пришли к следующим выводам:

1) причиной поступления грунтовых вод в подвальное помещение многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и дом № 5 является отсутствие дренажа эксплуатируемых сооружений (постоянных).

2) реконструкция существующей дренажной системы (временной) не предотвратит поступление грунтовых вод в подвальное помещение многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и дом № 5, необходимо устройство новой дренажной системы.

3) глубина залегания грунтовых вод в месте расположения домов № 3 и № 5 по ул. Карла Маркса г. Александровск-Сахалинский Сахалинской области составляет:

- на момент изысканий (2019 г.) грунтовые воды типа «верховодка» в интервале глубины 1.7-2 метра с абс. отм. 21.4-21.1, грунтовые воды, приуроченные к водоносному комплексу аллювиальных отложений, на глубине 7.1-7.2 метра (установившийся уровень отмечен на этих же глубинах) с абс. отм. 15.25-15.90.

- на момент натурного исследования (26.07.2024 г.) грунтовые воды типа «верховодка» в подвальных помещениях домов № 3 и № 5 в интервале абс. отм. 20.16-21.05 и 20.21-21.05 соответственно.

4) застройщиком допущены нарушения требований п. 7.6.2 СП 250.1325800.2016, последствиями которых является поступление грунтовых вод в подвальное помещение многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...> и дом № 5.

В силу пункта 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами. 

Экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу. 

Суд, оценив экспертное заключение по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу, что оснований не доверять заключению эксперта не имеется. 

Заключение отвечает требованиям закона, предъявляемым к данному виду доказательств, в нем приведены мотивы, по которым сделаны выводы о поставленных перед экспертами вопросах, экспертиза выполнена лицами, обладающими специальными познаниями, о чем представлены соответствующие документы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта, так как не были выявлены противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора.

Ввиду того, что в заключении эксперта содержаться выводы о несоответствии качества переданных объектов надвижимости, выполненных по муниципальным контрактам № 110, № 111 от 09.12.2019 пункту 7.6.2 СП 250.1325800.2016, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и удовлетворяет их в полном объеме.

При распределении судебных расходов, понесенных истцом в виде уплаты государственной пошлины, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ, регламентирующей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, она подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» в трехмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, за свой счет устранить строительные недостатки объектов, спроектировать и устроить пристенный дренаж эксплуатируемых сооружений (постоянных), многоквартирных домов расположенных по адресу: 

<

...> и д. № 5, в соответствии с пунктом 7.6.2 СП 250.1325800.2016.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рыбоводстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                                                                                                И.Н. Веретенников